每(mei)經記者｜吳若凡    每(mei)經編輯｜魏文藝     

在剛剛過去的(de)周(zhou)末，市場有(you)消息稱，即日起上海(hai)二(er)手房(fang)(fang)申請(qing)房(fang)(fang)貸將參(can)考“買(mai)賣(mai)合同價、交易(yi)中(zhong)心核(he)驗(yan)價、銀(yin)行(xing)評估價”，執行(xing)“三價就低”原(yuan)則(ze)作為貸款申請(qing)房(fang)(fang)價標準。

據新民晚報從有關部(bu)門獲(huo)悉，上(shang)海二(er)手房貸款(kuan)確實將實行(xing)“三價(jia)(jia)(jia)就(jiu)低”原(yuan)則，并(bing)非是“買賣(mai)合同(tong)價(jia)(jia)(jia)、交(jiao)易(yi)中心核驗(yan)價(jia)(jia)(jia)、銀(yin)行(xing)評估價(jia)(jia)(jia)”，而是“合同(tong)網簽價(jia)(jia)(jia)、銀(yin)行(xing)評估價(jia)(jia)(jia)、涉稅評估價(jia)(jia)(jia)”。

今日(ri)(ri)（8月9日(ri)(ri)），《每日(ri)(ri)經濟新聞》記者也從(cong)上海多家商業銀(yin)行確認了上述消息，不少銀(yin)行已從(cong)8月6日(ri)(ri)起開始以“三價(jia)就(jiu)低”為原則進(jin)行銀(yin)行貸款金額審核。

與此同時，記(ji)者(zhe)實地走訪上(shang)海多(duo)家房(fang)產中介門店了解到，“三價就低”政策并沒有削弱剛需購房(fang)者(zhe)的買房(fang)預期，但對于投(tou)資投(tou)機(ji)性買家而言，則需要準(zhun)備更多(duo)現(xian)金(jin)(jin)以彌補貸款額降低留下的資金(jin)(jin)空缺。

“此次政策是針對性的‘打補(bu)丁(ding)’。”58安(an)居客(ke)房產(chan)研究院分院院長張波認為，長期(qi)以來市場(chang)上(shang)(shang)都存在上(shang)(shang)家(jia)(jia)和下家(jia)(jia)在中介授意(yi)之下做低合同價（余款另行支付(fu)并不開具發票），以此逃稅和騙(pian)貸(dai)等(deng)情況。此次上(shang)(shang)海相關管理部門不僅意(yi)識到(dao)了這些問(wen)題，而且精(jing)準出(chu)手，預計(ji)效果會很明顯(xian)。

上海市中區的房產中介門店  圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

補上“陰陽合同”漏洞

早(zao)在7月(yue)19日上海出臺二手房核價政策時，便有(you)市場聲音稱可(ke)以“做低合同價”，如通過(guo)“陰陽合同”等方式規(gui)避(bi)政策監管。

但(dan)這樣的僥幸心理(li)，在本次的“三價(jia)就低(di)”新規下卻無法(fa)繼續通行了。

具體而言，合(he)同(tong)網(wang)簽價(jia)是指(zhi)房(fang)(fang)屋買(mai)賣雙方達(da)成一致意(yi)見后(hou)(hou)，通(tong)過網(wang)上房(fang)(fang)地產(chan)進行(xing)(xing)在(zai)線合(he)同(tong)簽約，網(wang)簽價(jia)由雙方協(xie)商(shang)而成；銀行(xing)(xing)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)則是簽訂貸(dai)款合(he)同(tong)之(zhi)后(hou)(hou)，銀行(xing)(xing)找(zhao)其信任的(de)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)公司(si)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)所(suo)交易(yi)(yi)房(fang)(fang)產(chan)的(de)資產(chan)價(jia)值；涉稅評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)是指(zhi)二手房(fang)(fang)買(mai)賣交易(yi)(yi)時，由符合(he)條(tiao)件(jian)的(de)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)公司(si)按規評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)，通(tong)過相關管理(li)機構向商(shang)業銀行(xing)(xing)提供。銀行(xing)(xing)審批二手房(fang)(fang)貸(dai)款額度時，將(jiang)以此(ci)“三(san)價(jia)”中的(de)最(zui)低價(jia)作為(wei)(wei)依據，具體時間(jian)以銀行(xing)(xing)實際執行(xing)(xing)時間(jian)為(wei)(wei)準。

上海(hai)某銀(yin)(yin)行負(fu)責(ze)信貸(dai)的(de)工作(zuo)人員告訴《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者，8月(yue)6日起其所在銀(yin)(yin)行已經以“三價就低(di)”為原則進行銀(yin)(yin)行貸(dai)款金額審核。

二(er)手房掛牌價(jia)要通(tong)過(guo)房源核(he)驗才能(neng)通(tong)過(guo)掛牌，而且根(gen)據(ju)以核(he)驗價(jia)，銀行(xing)再(zai)根(gen)據(ju)合同(tong)網(wang)簽價(jia)、涉稅評估(gu)價(jia)、銀行(xing)評估(gu)價(jia)三個價(jia)格中“價(jia)格相對最低”的給予房貸額度審批。

“這(zhe)個操作可以理解(jie)為(wei)‘三(san)價(jia)(jia)取低(di)’。一(yi)般來(lai)說，交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)中心核驗價(jia)(jia)是(shi)(shi)確(que)定(ding)稅基(ji)(ji)的(de)(de)標準(zhun)，銀行(xing)評估價(jia)(jia)是(shi)(shi)確(que)定(ding)房(fang)貸(dai)的(de)(de)基(ji)(ji)準(zhun)，而合同價(jia)(jia)則是(shi)(shi)依據雙方的(de)(de)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)意愿(yuan)達(da)成。”張波表(biao)示，金融(rong)機(ji)構一(yi)般是(shi)(shi)按評估價(jia)(jia)來(lai)放貸(dai)，如(ru)果(guo)采用“三(san)價(jia)(jia)就(jiu)低(di)”的(de)(de)方式，則是(shi)(shi)更(geng)為(wei)謹(jin)慎的(de)(de)金融(rong)政策，由于交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)中心的(de)(de)檢驗價(jia)(jia)體(ti)現的(de)(de)是(shi)(shi)政府側(ce)對房(fang)產(chan)價(jia)(jia)格的(de)(de)判斷，也更(geng)有利于政府對二手房(fang)落實價(jia)(jia)格的(de)(de)管(guan)控。

在張波看(kan)來，這一新規(gui)一旦全面(mian)落(luo)地(di)，結合上海此(ci)前(qian)的(de)二(er)手(shou)房價核驗制度，將對二(er)手(shou)房市場產生較(jiao)大影響，可有(you)助(zhu)于抑制二(er)手(shou)房價格過(guo)快上漲，防止資(zi)金違規(gui)流向房地(di)產，并提高稅賦公平性。同時，該新規(gui)的(de)全面(mian)實施將有(you)效(xiao)打擊(ji)“陰陽(yang)合同”的(de)生存(cun)空間，更大限度降低投資(zi)投機購房的(de)杠(gang)桿，推動二(er)手(shou)房市場有(you)序回(hui)歸平穩。

進一步擠壓投資性買房

上海(hai)市(shi)中心(xin)一家中介(jie)門店(dian)的(de)(de)(de)工作人員張琦告訴《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)，“三價(jia)(jia)就低”新規對購房(fang)者(zhe)的(de)(de)(de)（房(fang)價(jia)(jia)）預期影(ying)響不(bu)大，但那些貸(dai)款額度高(gao)的(de)(de)(de)客群(qun)可(ke)能(neng)需要準備更多的(de)(de)(de)現金，這方面的(de)(de)(de)影(ying)響是明(ming)顯的(de)(de)(de)。“尤(you)其是在上海(hai)市(shi)中心(xin)買房(fang)，房(fang)價(jia)(jia)普遍較(jiao)高(gao)，下(xia)家為了省(sheng)稅(shui)基(ji)本都是做低房(fang)價(jia)(jia)”。

另一(yi)家中介門(men)店的工作人(ren)員高禮則表示，原先首付多(duo)一(yi)點還是少一(yi)點可(ke)以自己決定(ding)，但現在只能(neng)以合同(tong)網簽價(jia)、銀行評(ping)估(gu)價(jia)、涉稅評(ping)估(gu)價(jia)來定(ding)。

“一(yi)般是涉稅評估價更趨于市(shi)場價，會比網簽價更低(di)。”高禮以上海外郊(jiao)環的(de)次新(xin)房(fang)(fang)為例，一(yi)套市(shi)價600萬(wan)元的(de)房(fang)(fang)子，購房(fang)(fang)者以前(qian)會按照600萬(wan)元預算籌集(ji)首付。而此(ci)次“三價就低(di)”新(xin)規出(chu)來之后，如果該套房(fang)(fang)子核(he)驗(yan)出(chu)來的(de)價格(ge)是500萬(wan)元，銀行則(ze)會按照這個低(di)價審批貸(dai)款(kuan)，購房(fang)(fang)者就需要增(zeng)加(jia)首付支出(chu)。

但值得注意的是(shi)(shi)，以前一般是(shi)(shi)先網(wang)簽，銀行開始做審(shen)批貸(dai)(dai)款(kuan)，等貸(dai)(dai)款(kuan)合(he)同拿到(dao)后就能(neng)去執(zhi)行過戶(hu)流程，5個工作日去核稅(shui)，交稅(shui)的時候去出(chu)核稅(shui)價格。而“三(san)價就低”新(xin)規(gui)出(chu)來后，要先過戶(hu)再(zai)核稅(shui)，貸(dai)(dai)款(kuan)是(shi)(shi)在過戶(hu)前審(shen)批貸(dai)(dai)款(kuan)。過戶(hu)前貸(dai)(dai)款(kuan)合(he)同下來，貸(dai)(dai)款(kuan)不足的錢需要用現金補齊(qi)。

“對于沒(mei)有足夠現金的(de)購(gou)房(fang)者，或將面(mian)臨很大(da)的(de)付款(kuan)缺口。”張琦(qi)表示，相較于“三價就低”新規(gui)實(shi)施之(zhi)(zhi)前(qian)，購(gou)房(fang)者需要多準備一些現金，以備不時之(zhi)(zhi)需。

上(shang)海中原地產分析師盧文曦告訴記者(zhe)，正常(chang)情(qing)況下買賣(mai)雙(shuang)方(fang)簽合(he)同(tong)都是老(lao)老(lao)實(shi)實(shi)該怎(zen)么寫就怎(zen)么寫，但炒房(fang)者(zhe)往住會用最低首(shou)付去(qu)撬(qiao)動。而“三價就低”新規的主要(yao)目的是為了降杠桿(gan)，進一(yi)步擠壓投(tou)資性買房(fang)需求，促使二手房(fang)市場降溫。

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