每經記者｜包(bao)晶晶    每經編輯(ji)｜陳夢妤    

環比(bi)下(xia)跌55.92%、同比(bi)下(xia)跌57.19%，這組數據出現在(zai)福州上月的(de)新房成交(jiao)報告里(li)。

中指研究院數據顯示，10月(yue)福州是二(er)線代表城(cheng)市(shi)中成(cheng)交量同環比(bi)跌幅(fu)最大的城(cheng)市(shi)，新(xin)(xin)房(fang)成(cheng)交3152套，成(cheng)交面(mian)積29.3萬(wan)平方米，而(er)福州房(fang)價(jia)也伴(ban)隨著成(cheng)交的萎縮(suo)而(er)不(bu)斷走低。從國(guo)家統計(ji)局(ju)公(gong)布的10月(yue)70個大中城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)指數變動情況看，10月(yue)福州市(shi)新(xin)(xin)房(fang)價(jia)格環比(bi)下(xia)跌0.2%，從1%到-0.2%只用了短短8個月(yue)時間。

這段時間，福州的(de)(de)郊(jiao)區新城、遠郊(jiao)盤降價(jia)了，受暴雷困擾(rao)的(de)(de)開(kai)發商和小開(kai)發商的(de)(de)盤降價(jia)了，不少老破小也降價(jia)了。從打(da)折(zhe)促銷(xiao)、萬元抵用券、再到(dao)“低金(jin)額首次支付”，各大樓盤年終廝殺拉開(kai)了帷幕。

一邊(bian)是打著擦邊(bian)球掛出“首付5萬”、“首付8萬”的樓盤海(hai)報，但不得(de)不看到，另(ling)一些高價項(xiang)目仍然沒有價格(ge)松動的余(yu)地，并且未來(lai)估值(zhi)漲幅更大。

哪些(xie)樓(lou)盤(pan)在(zai)區域內估(gu)值最(zui)高？哪些(xie)樓(lou)盤(pan)估(gu)值倒掛？未來5年能否保持價格強勢(shi)？每經AI品(pin)房大數(shu)據給出的答(da)案是(shi)什么？

安居客平(ping)臺顯(xian)示，2021年10月中旬開(kai)(kai)盤(pan)的福州名(ming)城(cheng)銀(yin)河灣打出了“首次支付5萬起”的促銷信息(xi)，當期開(kai)(kai)盤(pan)均價19000元/平(ping)方米(mi)；金輝鼓(gu)樓金茂府仍然處(chu)于福州市(shi)高價區段——高層均價35000元/平(ping)方米(mi)。

每經AI品房經過(guo)對(dui)該樓(lou)盤人口結構、教育配置、商務、交(jiao)通(tong)、醫療配套等獲得了(le)對(dui)樓(lou)盤更全面(mian)的認識(shi)，同時(shi)選取經過(guo)五大(da)類維度、30個細分項目的PK，揭開了(le)銷(xiao)售數(shu)據背后的價值(zhi)密碼。

公(gong)開資料顯示，名(ming)(ming)城銀(yin)河灣由(you)名(ming)(ming)城地(di)產（福建(jian)）有限(xian)公(gong)司開發，總建(jian)筑(zhu)面(mian)積43萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，容積率2.572，建(jian)筑(zhu)密(mi)度20%，綠地(di)率32%，產品(pin)面(mian)積段約52~157平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。每經AI品(pin)房小程序(xu)對名(ming)(ming)城銀(yin)河灣估值參考價為18309元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，未來5年可(ke)能(neng)達到23122元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，房價漲幅僅跑贏馬尾區(qu)31%小區(qu)，屬于均線(xian)以下水平(ping)(ping)。

金輝鼓樓金茂府(fu)由(you)金輝融(rong)欣房地(di)產(chan)有限公司(si)開(kai)發，容積率為(wei)1.47，綠(lv)化率30%，以142-168平方(fang)米三房以上大戶(hu)型為(wei)主，從產(chan)品定位上看屬于改善型產(chan)品。目前安居客平臺顯示開(kai)盤(pan)均價35000元/平方(fang)米，但每經AI品房小程(cheng)序估價為(wei)22731元/平方(fang)米。

值得關(guan)注的是，金輝鼓(gu)樓金茂府未來5年房(fang)價(jia)預(yu)測為(wei)28840元/平方(fang)米，將跑輸同(tong)區域(yu)51%小區。

如果(guo)將這兩大新盤(pan)同時pk，誰將更具備性價比，更具有投資潛力？

從配套完善(shan)、公(gong)交地鐵配置程度來看(kan)，名城(cheng)銀(yin)河灣稍勝一籌，出行(xing)較為方便，通勤車(che)速(su)也(ye)屬(shu)于前(qian)30%的小區(qu)。

但居住舒適度、教育(yu)配(pei)置(zhi)方面則是(shi)金(jin)輝鼓(gu)樓金(jin)茂府(fu)更具(ju)優勢，小學(xue)配(pei)置(zhi)高于晉安區91%的小區，幼兒園配(pei)置(zhi)也(ye)超越了53%小區，相比之(zhi)下名城銀河灣教育(yu)資源略有不足。另一方面，金(jin)輝鼓(gu)樓金(jin)茂府(fu)居住密度較低，而名城銀河灣接(jie)近平均(jun)密度。

人(ren)口結構上，金輝鼓樓(lou)金茂府年(nian)輕人(ren)較少，而名城銀河(he)灣年(nian)輕人(ren)比例高于同區(qu)域93%小區(qu)，基本符(fu)合剛需盤的結構。但美(mei)中不足的是，名城銀河(he)灣居住(zhu)人(ren)口指數達(da)到1.9，即(ji)介于一線、二(er)線城市之間。

每經AI品房小(xiao)程序對兩大樓盤周邊(bian)的(de)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)檔(dang)次進行比較之后發現，金輝鼓(gu)樓金茂府周邊(bian)餐(can)飲(yin)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)客單價為70元，消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)檔(dang)次指數(shu)1.8，在區(qu)(qu)域內中檔(dang)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)區(qu)(qu)域；而名(ming)城銀(yin)河灣盡(jin)管(guan)餐(can)飲(yin)消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)客單價為68元，同(tong)為消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)檔(dang)次指數(shu)1.8，但在馬尾區(qu)(qu)內已經高于92%住宅(zhai)項(xiang)目，屬于同(tong)區(qu)(qu)域內的(de)高消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)區(qu)(qu)。

基(ji)于對上(shang)述(shu)人口結構、居住密度(du)、消費檔次、幼兒園(yuan)小(xiao)學(xue)配(pei)置(zhi)、購物及地鐵通行等11個(ge)動態指數的綜合(he)考量，金(jin)(jin)輝鼓(gu)樓(lou)金(jin)(jin)茂府在微(wei)觀走勢上(shang)將處于本(ben)區域的平(ping)均水平(ping)，而以低首付為賣(mai)點的名(ming)城(cheng)銀河灣(wan)，在未來將顯著(zhu)走弱與同區域樓(lou)盤。

封面圖片來源：視覺中國