每經記(ji)者｜陳利(li)    每經編輯(ji)｜魏(wei)文藝    

10月份的房(fang)企融資(zi)規模曾(ceng)創(chuang)下近年來新(xin)低，不過年末地產融資(zi)環境有所轉暖。

貝殼研究院最新統計(ji)數據(ju)顯(xian)示，今年前11月，房企境(jing)內外(wai)債券(quan)融資(zi)累(lei)計(ji)約8466億元，較(jiao)2020年同期下降19%，規模減少1990億元。其中，11月單月，境(jing)內外(wai)債券(quan)融資(zi)共(gong)發行48筆，較(jiao)上月增(zeng)加(jia)17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增(zeng)加(jia)55.6%，同比減少43.4%。

“房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)債(zhai)(zhai)務融(rong)資環(huan)境(jing)(jing)正在(zai)轉暖，矯正房地(di)產(chan)融(rong)資過(guo)緊的(de)政策效果(guo)正在(zai)顯(xian)現，但持續(xu)惡化的(de)海外(wai)債(zhai)(zhai)融(rong)資環(huan)境(jing)(jing)使其平均利率還在(zai)上升。”中(zhong)指研究(jiu)(jiu)院企(qi)業(ye)事(shi)業(ye)部研究(jiu)(jiu)負責(ze)人劉水(shui)向(xiang)《每日經濟新聞(wen)》記者表示，未(wei)來(lai)幾個月，隨(sui)著(zhu)國內融(rong)資環(huan)境(jing)(jing)改善(shan)及房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)恢復，海外(wai)債(zhai)(zhai)融(rong)資環(huan)境(jing)(jing)或(huo)將逐步改善(shan)。

11月融資規模環比增長55.6%

進入11月，部分房企融資出現明(ming)顯(xian)好(hao)轉。

來(lai)自興業證(zheng)券(quan)的(de)研報顯(xian)示，11月10日(ri)以來(lai)，房企(qi)銀行間債券(quan)市(shi)場(chang)(chang)發行加速，保利(li)發展、金地(di)集團、招(zhao)商蛇口等10家房企(qi)陸續宣布在(zai)銀行間市(shi)場(chang)(chang)發債。隨之而(er)來(lai)的(de)則是房企(qi)百億元(yuan)級別的(de)融資(zi)明(ming)顯(xian)增多，以及整體(ti)融資(zi)規模出現放大(da)跡(ji)象。

以保利發(fa)展為例(li)，其(qi)11月30日晚間公告，為提(ti)升(sheng)自(zi)持(chi)物業(ye)的運營效率，探索創新(xin)型資(zi)產運作，擬(ni)發(fa)行租賃(lin)住房資(zi)產支持(chi)證券化產品，擬(ni)發(fa)行規模不超過100億(yi)元，初步(bu)選定廣州(zhou)天(tian)(tian)悅養老(lao)公寓、長(chang)(chang)沙(sha)(sha)麓谷林(lin)語(yu)、長(chang)(chang)沙(sha)(sha)保利國(guo)際廣場、重(zhong)慶林(lin)語(yu)溪、沈(shen)陽溪湖林(lin)語(yu)、天(tian)(tian)津(jin)大都會、汕尾金町灣(wan)、成(cheng)都198拉斐等項目作為首次(ci)資(zi)產標的，首期發(fa)行規模約10億(yi)元。

此前的(de)11月22日，保(bao)利發(fa)展(zhan)公告擬發(fa)行公司(si)債券(quan)規模為(wei)不超過(guo)98億元（含98億元），募(mu)集(ji)資(zi)金擬用于償(chang)還有息債務(wu)、補充流動資(zi)金、項目建(jian)設及適用的(de)法(fa)律(lv)法(fa)規允許的(de)其他用途。

據(ju)貝殼研究(jiu)院最新數據(ju)，今年(nian)1-11月(yue)房企境內外債券(quan)融(rong)資累計約8466億元，較(jiao)2020年(nian)同期(qi)下降19%，金額規(gui)模減(jian)少(shao)1990億元。其中，11月(yue)單月(yue)境內外債券(quan)融(rong)資共發行48筆(bi)，較(jiao)上月(yue)增加17筆(bi)，發行規(gui)模折合人(ren)民幣約473億元，環比增加55.6%，同比減(jian)少(shao)43.4%。

不過，11月(yue)境(jing)外(wai)(wai)僅成(cheng)功發(fa)行2筆債(zhai)券，發(fa)債(zhai)規模(mo)2.58億(yi)(yi)元(yuan)美元(yuan)，發(fa)債(zhai)數量與規模(mo)同為年內單月(yue)最(zui)小值；規模(mo)環比下(xia)(xia)降83.6%，同比下(xia)(xia)降94.3%。“境(jing)外(wai)(wai)美元(yuan)債(zhai)市場(chang)低(di)預(yu)期(qi)持(chi)續走高，內房(fang)企暴(bao)雷影響與信用下(xia)(xia)調危(wei)機(ji)仍(reng)在發(fa)酵，結合年末(mo)房(fang)企美元(yuan)債(zhai)余額不足(zu)，12月(yue)境(jing)外(wai)(wai)債(zhai)預(yu)計(ji)維持(chi)低(di)溫。”貝殼研究院分析(xi)指出(chu)，“根(gen)據當前(qian)債(zhai)券市場(chang)趨勢(shi)，預(yu)計(ji)2021年發(fa)債(zhai)規模(mo)將回(hui)落(luo)至萬億(yi)(yi)元(yuan)之(zhi)下(xia)(xia)。”

利(li)率方面，中(zhong)(zhong)指研究院(yuan)數(shu)(shu)據(ju)顯(xian)示，11月份(fen)房企信(xin)用債平均利(li)率為(wei)3.8%，相比10月份(fen)下降0.28個百分(fen)點；海外債平均利(li)率為(wei)13.50%，環比上(shang)升3.01個百分(fen)點。而此(ci)前，中(zhong)(zhong)信(xin)建投證(zheng)券監測(ce)數(shu)(shu)據(ju)顯(xian)示，10月份(fen)，房企境(jing)內(nei)公司債、短(duan)融、中(zhong)(zhong)票、定(ding)向工具發(fa)行利(li)率分(fen)別(bie)為(wei)6.17%、3.40%、3.63%、4.27%，海外債發(fa)行利(li)率為(wei)10.65%。

對(dui)(dui)于海(hai)外債利(li)率(lv)的上升，劉水(shui)分析認(ren)為，11月發(fa)行海(hai)外債的房(fang)企(qi)信用評(ping)級較低，導致融資成本(ben)偏(pian)(pian)高(gao)；與此同時，近幾(ji)個月部分房(fang)企(qi)出現債券(quan)違約后，海(hai)外投資者對(dui)(dui)房(fang)企(qi)海(hai)外債偏(pian)(pian)好減(jian)弱，房(fang)企(qi)只能通過提高(gao)利(li)率(lv)來獲得(de)融資。

“海外債融(rong)資(zi)環(huan)(huan)(huan)境的改善主要依賴國(guo)內(nei)融(rong)資(zi)環(huan)(huan)(huan)境及(ji)房地產市場的恢復，表現相(xiang)對(dui)滯后。未(wei)來幾個月(yue)，隨著國(guo)內(nei)融(rong)資(zi)環(huan)(huan)(huan)境改善及(ji)房地產市場的恢復，海外債融(rong)資(zi)環(huan)(huan)(huan)境或許會(hui)逐步改善。”劉水(shui)續稱。

不過需要注意的是，11月份(fen)地產境內債(zhai)具有(you)較強的結構性特征(zheng)，46筆(bi)債(zhai)券中(zhong)有(you)44筆(bi)發債(zhai)主體為(wei)中(zhong)央或(huo)地方型國有(you)企(qi)業，占比(bi)約96%，其余兩筆(bi)發債(zhai)主體為(wei)萬科旗下(xia)的印力集團，優(you)質(zhi)發債(zhai)主體優(you)勢愈(yu)加顯著(zhu)。

12月到期債務約800億元

事實上，四季度(du)歷來是(shi)房(fang)(fang)企(qi)還債(zhai)的集中期。特別是(shi)今年下(xia)半年以來，陸(lu)續出現房(fang)(fang)企(qi)債(zhai)務違(wei)約情況，導(dao)致投資市場(chang)(chang)對房(fang)(fang)企(qi)的信心下(xia)降，債(zhai)券二級(ji)市場(chang)(chang)以及股票市場(chang)(chang)出現了較大波(bo)動。從(cong)2021年9月(yue)30日(ri)到(dao)10月(yue)8日(ri)，Markit iBoxx亞洲中資美元房(fang)(fang)地產(chan)債(zhai)券指數(shu)累計下(xia)跌22.1%，創(chuang)下(xia)至少(shao)8年的最大跌幅。

受(shou)此(ci)影響，部分未違約的房企(qi)也受(shou)到了(le)波(bo)及。11月份(fen)以來，多家房企(qi)積極(ji)尋求解決短期流動性的策略(lve)，如(ru)通過回購債券(quan)、大(da)股東(dong)增持(chi)股票、配股融資等(deng)方式(shi)進行維穩，開啟信用保衛戰(zhan)。

特別(bie)是自11月初陽光城ABS和美元債(zhai)成功展期(qi)后，越(yue)來越(yue)多房企以展期(qi)或要約交換來處理即將到期(qi)的(de)信(xin)用債(zhai)。

如11月(yue)24日(ri)，據(ju)(ju)上海產權交(jiao)(jiao)易所信息顯示，債(zhai)(zhai)券規(gui)模為15.43億元(yuan)的(de)花樣年(nian)“20花樣02”，利息展期(qi)(qi)議案(an)(an)通過；11月(yue)25日(ri)，佳兆業(ye)公布了2021年(nian)12月(yue)7日(ri)到期(qi)(qi)4億美(mei)元(yuan)債(zhai)(zhai)券的(de)要(yao)約交(jiao)(jiao)換方(fang)案(an)(an)，根據(ju)(ju)方(fang)案(an)(an)，投資人(ren)每1000美(mei)元(yuan)本金可以獲得1000美(mei)元(yuan)新(xin)票據(ju)(ju)、25美(mei)元(yuan)現金回報及資本化利率，新(xin)票據(ju)(ju)于2023年(nian)6月(yue)6日(ri)到期(qi)(qi)；11月(yue)份(fen)，中國奧園三(san)筆共計15.16億元(yuan)境內債(zhai)(zhai)成功展期(qi)(qi)。

與(yu)此同時，11月份(fen)，房(fang)企股權(quan)、資產等(deng)交易保持活躍，房(fang)企短(duan)期(qi)流動性處于(yu)積極修復(fu)過程中。

由此(ci)而來，房企2021年11月(yue)(yue)境內外債券融資到期債務規模環(huan)比減少(shao)5.3%至約(yue)731億元，同比減少(shao)12.7%，到期債務凈額258億元，房企償債壓力整體較10月(yue)(yue)有所緩解。

此外(wai)，克(ke)爾瑞數據顯(xian)示，今年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)以來，不少于(yu)24家房(fang)企(qi)陸續實行境外(wai)債(zhai)(zhai)(zhai)提前回(hui)(hui)購(gou)舉動(dong)，回(hui)(hui)購(gou)次(ci)數超過153次(ci)，提前回(hui)(hui)購(gou)境外(wai)債(zhai)(zhai)(zhai)券及票(piao)據涉及資金(jin)合計24.86億美元(yuan)(yuan)，債(zhai)(zhai)(zhai)券到期時間橫跨2021年(nian)(nian)到2026年(nian)(nian)，特(te)別是不少房(fang)企(qi)10月以后加大了2022年(nian)(nian)到期債(zhai)(zhai)(zhai)務的提前贖回(hui)(hui)，減輕(qing)明(ming)年(nian)(nian)的還款壓力(li)，其中佳源國(guo)際(ji)、中國(guo)金(jin)茂、中梁控股、龍光等贖回(hui)(hui)金(jin)額超過1億美元(yuan)(yuan)。

“房企進(jin)行(xing)債(zhai)券回購(gou)除了維穩(wen)市場(chang)信心(xin)之外，也因當前債(zhai)券價格相對便宜，以低折扣(kou)進(jin)行(xing)回購(gou)實則比(bi)到期兌(dui)付(fu)更為劃(hua)算。”克爾瑞分析(xi)表示。

不(bu)過貝殼研究院預計，12月份，房企(qi)到期債(zhai)務維(wei)持在800億元規(gui)模(mo)，房企(qi)償債(zhai)壓力仍然較高。“距(ju)離年(nian)末(mo)僅剩不(bu)到1個月時(shi)間，許多企(qi)業將會加速(su)出清存貨，或將延續下半年(nian)以價換(huan)量的策(ce)略。”

中國銀行(xing)研究院最新研報也認為(wei)，房(fang)地產調(diao)控要穩字當頭，優化政(zheng)(zheng)策手段，避免(mian)“處置風(feng)險的風(feng)險”。短期內，在保持房(fang)價(jia)基本(ben)穩定的基礎上，充分考慮2022年經(jing)濟下(xia)(xia)行(xing)壓(ya)力，合(he)理實施(shi)房(fang)地產企業(ye)融資調(diao)控政(zheng)(zheng)策,滿足剛需(xu)和改善型購房(fang)者合(he)理的貸款需(xu)求，防止出現房(fang)地產企業(ye)在融資收緊與銷售下(xia)(xia)行(xing)雙重擠壓(ya)下(xia)(xia)，違約情況擴散蔓延，甚(shen)至(zhi)引發流動(dong)性危機。

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