每(mei)(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)(mei)經編輯｜魏文藝    

盡管樓市處(chu)于下行(xing)周期，但上海高價住(zhu)宅市場卻熱度不減(jian)。

昨日(ri)（12月11日(ri)），上海市房(fang)(fang)地產交易中心“網上房(fang)(fang)地產”公布了(le)今年第六批次新(xin)建商品住房(fang)(fang)清(qing)單，共計供應57個(ge)新(xin)盤(pan)，合約196.9萬平方米，17487套(tao)房(fang)(fang)源(yuan)，分布于浦(pu)東(dong)、黃浦(pu)、虹口(kou)、楊浦(pu)、臨港等14個(ge)區域，是今年供應房(fang)(fang)源(yuan)量最多(duo)的(de)一次。

《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》注意(yi)到，本批(pi)次新(xin)房(fang)源中備案均價(jia)超(chao)10萬(wan)元的(de)樓(lou)盤達12個(ge)，共近(jin)2000套，這些高價(jia)樓(lou)盤通常有著(zhu)剛改(gai)戶型、地段好、商業教育配套優質等特點(dian)。而10月(yue)16日(ri)公(gong)布的(de)上(shang)海(hai)第五批(pi)次新(xin)房(fang)源中，備案均價(jia)超(chao)10萬(wan)元的(de)樓(lou)盤達15個(ge)。這些總價(jia)動輒(zhe)千萬(wan)元甚(shen)至幾千萬(wan)元的(de)房(fang)源已(yi)陸續上(shang)市(shi)，仍呈現出供不應求的(de)態勢，頻(pin)頻(pin)觸發搖號，有的(de)項目入圍積(ji)分(fen)甚(shen)至接(jie)近(jin)滿分(fen)。

那么，上海歷年來備受關注的(de)眾多高價樓盤項目，當前(qian)的(de)二手房(fang)價格如何？是否跑(pao)贏同(tong)區域(yu)住(zhu)宅價格漲幅？哪些樓盤仍然(ran)具備較好的(de)升值(zhi)潛力(li)？每經AI品房(fang)小程序用大數據為您(nin)詳(xiang)細解讀。

上海公布的(de)第六(liu)批次(ci)新房(fang)源 來源：網上房(fang)地(di)產官(guan)網

16年前的10萬元+樓盤

上(shang)海高價(jia)住(zhu)宅中，不得不提湯(tang)臣一品，“浦東小陸(lu)家嘴核心(xin)區(qu)”“一線濱江(jiang)”“正對外(wai)灘(tan)建(jian)筑群”“毗(pi)鄰東方明(ming)珠、金(jin)茂(mao)大廈、環球金(jin)融中心(xin)等地標性(xing)建(jian)筑”等多個標簽，曾讓湯(tang)臣一品一度成為(wei)“最貴住(zhu)宅”的代名詞。

2005年10月，湯(tang)臣一(yi)品(pin)(pin)以單價(jia)11萬元/平方米的價(jia)格(ge)(ge)開(kai)始預售(shou)，這已經是當(dang)時中國住(zhu)宅的價(jia)格(ge)(ge)天花板。時隔16年，現在湯(tang)臣一(yi)品(pin)(pin)二手住(zhu)宅價(jia)值幾何？

來源：每經AI品房小程序

據每經AI品房小程序測算，湯臣(chen)一品目前(qian)的估值參考價為224789元(yuan)/平方米，未來5年預測單(dan)價約為264362元(yuan)/平方米。

值(zhi)得注意的(de)是(shi)，湯臣一品未來5年(nian)每平方(fang)米(mi)近4萬元(yuan)的(de)漲幅(fu)，居然(ran)只是(shi)“跑平”浦(pu)東(dong)新(xin)區住宅的(de)平均漲幅(fu)，僅高于浦(pu)東(dong)53%的(de)小區。

再看(kan)位于浦東(dong)新區(qu)銀柳路的東(dong)郊壹號項目，當前AI估值參考價已經達到327512元/平方米(mi)(mi)，未來5年(nian)將(jiang)達到418913元/平方米(mi)(mi)，漲幅(fu)超(chao)過9萬(wan)元/平方米(mi)(mi)。

盡管由于基數過大，東(dong)郊(jiao)壹號未來5年的漲幅顯(xian)示(shi)僅跑贏浦東(dong)新(xin)區(qu)6%的小區(qu)，但(dan)漲幅絕對(dui)值在區(qu)域范圍內難有真正的對(dui)手。

每經AI品房小程序

陸家嘴大平層PK張江別墅

一(yi)個是(shi)位于(yu)陸家嘴的(de)一(yi)線江景大平層(ceng)，一(yi)個是(shi)深藏張(zhang)江板塊的(de)幽靜別(bie)墅，位于(yu)同一(yi)行政區內(nei)的(de)兩(liang)大高(gao)價樓盤項目(mu)各自(zi)有(you)何優勢？是(shi)什么(me)因素(su)造成了這兩(liang)個項目(mu)價格漲幅的(de)巨(ju)大差異？每經AI品房小程序(xu)將湯臣(chen)一(yi)品與東郊壹(yi)號進(jin)行PK，進(jin)一(yi)步(bu)挖(wa)掘其“價值密碼(ma)”。

在教育維度、消(xiao)費(fei)(fei)檔(dang)次(ci)、年輕人占(zhan)比等方(fang)面，湯(tang)臣(chen)(chen)一(yi)品與東郊(jiao)壹(yi)號基本(ben)(ben)趨同(tong)，周邊基本(ben)(ben)沒有幼兒(er)園及小(xiao)學，年輕人占(zhan)比極低。在消(xiao)費(fei)(fei)水平方(fang)面，二者(zhe)均超出浦東新區97%的(de)(de)小(xiao)區。其中湯(tang)臣(chen)(chen)一(yi)品周邊餐(can)飲消(xiao)費(fei)(fei)客單價173元，而離市中心稍(shao)遠的(de)(de)東郊(jiao)壹(yi)號周邊餐(can)飲消(xiao)費(fei)(fei)客單價卻高達282元，消(xiao)費(fei)(fei)檔(dang)次(ci)指數屬于一(yi)線城市最優(you)質(zhi)。

每經AI品房小程序

除(chu)此之外，購物配置、商務密(mi)度、公(gong)交配置等(deng)方(fang)面，二者得分截然(ran)相反。

湯臣一(yi)品由于(yu)地處(chu)陸(lu)家嘴核(he)心區(qu)域，購物配置高于(yu)區(qu)域內97%小區(qu)，而東郊壹(yi)號卻處(chu)于(yu)后(hou)25%的(de)水平(ping)；東郊壹(yi)號的(de)公交配置幾乎(hu)是全區(qu)最(zui)低，但通(tong)勤車速(su)指(zhi)數非常高；湯臣一(yi)品的(de)公交配置達到區(qu)內TOP10水平(ping)，但通(tong)勤車速(su)為全區(qu)最(zui)低。

對(dui)于(yu)二(er)手住宅而言，“好賣”及(ji)“好租”反應了房屋的受歡迎程(cheng)度。通過每經AI品房小程(cheng)序(xu)測評，湯臣一品屬(shu)于(yu)區內“五星好賣”“五星好租”房產，但東郊壹號(hao)卻只被(bei)評為“一星好賣”。

從掛(gua)牌情況來看，湯臣(chen)(chen)一(yi)品均(jun)價為215934元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米，東郊壹(yi)號350000元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米，且后者(zhe)的(de)掛(gua)牌上(shang)限已(yi)超過40萬元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米。不僅(jin)如此(ci)，每經AI品房小程序顯示，湯臣(chen)(chen)一(yi)品比(bi)周邊房價平(ping)(ping)均(jun)每平(ping)(ping)方米高出12萬元(yuan)(yuan)(yuan)，而東郊壹(yi)號已(yi)經比(bi)周邊房價每平(ping)(ping)方米高出26萬元(yuan)(yuan)(yuan)。

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封面圖片來源(yuan)：攝圖網(wang)