每(mei)經記者｜陳榮(rong)浩(hao)    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝     

12月(yue)13日，深深房(fang)A（00029.SZ）和深物(wu)(wu)業A（000011.SZ）雙雙發布公(gong)告(gao)，深深房(fang)A將(jiang)旗下物(wu)(wu)業公(gong)司“深圳(zhen)物(wu)(wu)業”100%股權以(yi)1.97億元轉讓給了深物(wu)(wu)業A的子公(gong)司“國貿物(wu)(wu)業”。

《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者注意到，深(shen)(shen)(shen)深(shen)(shen)(shen)房A和(he)深(shen)(shen)(shen)物業(ye)A的實(shi)際控(kong)(kong)制公司均為(wei)深(shen)(shen)(shen)圳投(tou)資控(kong)(kong)股有限公司（以下(xia)簡稱深(shen)(shen)(shen)投(tou)控(kong)(kong)），因此，本次交(jiao)易本質上屬(shu)于兄弟公司間的關(guan)聯交(jiao)易。

交易完(wan)成后，深(shen)(shen)圳物業將不再納入深(shen)(shen)深(shen)(shen)房A的合并報表(biao)范圍。深(shen)(shen)深(shen)(shen)房A在公(gong)告(gao)中表(biao)示，此次交易有利于(yu)公(gong)司進一步優化調(diao)整產業結構(gou)，充實資金儲備，所得款項將用(yong)于(yu)日(ri)常經營活動。

深深房公告截圖

深深房此次出(chu)售(shou)的深圳(zhen)物(wu)業(ye)共有32個(ge)物(wu)業(ye)服務項目，在管面積311萬平方米。其中，深圳(zhen)有26個(ge)小區管理(li)處，另(ling)外6個(ge)項目位于廣(guang)州(zhou)、汕頭、荊(jing)門(men)和鷹潭(tan)。

而且值得一提的(de)是，深深房(fang)此次轉(zhuan)讓(rang)的(de)物業(ye)項目，除了物業(ye)管理(li)公、電梯(ti)公司、清潔公司等服務企(qi)業(ye)外，還(huan)連帶轉(zhuan)讓(rang)了16個房(fang)地產類資產，這(zhe)些項目主要位于深圳福田區和羅湖(hu)區。

具(ju)體來看(kan)，深圳(zhen)物業持有包括金豐城大廈(sha)B座(zuo)(zuo)1202號(hao)、熙龍小(xiao)樓1-5層及(ji)怡景花(hua)(hua)園(yuan)桂花(hua)(hua)村1棟一層至(zhi)六層三(san)項投(tou)資性房地(di)產，以及(ji)怡景花(hua)(hua)園(yuan)牡(mu)丹村F徑(jing)4號(hao)、金城大廈(sha)三(san)座(zuo)(zuo)二層14#等13套房屋建筑物，16個項目的建筑面積合計為2672.97平方米。

實際上，深(shen)深(shen)房的物業管理業務占營(ying)(ying)收(shou)(shou)的比(bi)重并不算太高。從深(shen)深(shen)房公布的二季度財報情況來看，物業管理僅(jin)貢獻了7035萬(wan)元(yuan)收(shou)(shou)入，占總營(ying)(ying)收(shou)(shou)比(bi)重僅(jin)為10%。

來源：深深房A中報數據

《每日經濟新聞》記者注(zhu)意到，在深(shen)深(shen)房各大(da)業(ye)務體(ti)系中，物業(ye)管(guan)理(li)收入的(de)毛利(li)率(lv)相對較(jiao)低。截至2021年6月(yue)，毛利(li)率(lv)僅為3.18%，而物業(ye)管(guan)理(li)的(de)營業(ye)成(cheng)本卻出現(xian)顯著(zhu)上升，增幅達10%。

而相(xiang)比之下(xia)，深物業(ye)A的(de)業(ye)務結(jie)構中，物業(ye)管(guan)(guan)理業(ye)務的(de)占比更高。截至2021年6月，深物業(ye)A的(de)物業(ye)管(guan)(guan)理貢獻營(ying)(ying)業(ye)收(shou)入5.4億(yi)元，占總(zong)營(ying)(ying)收(shou)比重為21.32%。而此次深物業(ye)通過對深圳物業(ye)的(de)收(shou)購，能(neng)夠進一步強化在(zai)物管(guan)(guan)領(ling)域的(de)規(gui)模(mo)優勢。

來源：深深房A中報數據

對于收購原因(yin)，深物業(ye)在(zai)(zai)公(gong)告中表(biao)示，此次收購主(zhu)要是為(wei)了增強在(zai)(zai)物業(ye)管理領域的市場(chang)競爭力，同時解決(jue)公(gong)司體系內的同業(ye)競爭問題。

值(zhi)得注意的是，早在今年9月10日，深深房(fang)A曾發(fa)(fa)布公告稱，收到(dao)控股股東避免同(tong)業競(jing)爭(zheng)(zheng)承諾函。彼(bi)時公告指出(chu)，深深房(fang)和(he)(he)深物(wu)業均存在經營房(fang)地(di)產(chan)開發(fa)(fa)和(he)(he)商品(pin)房(fang)銷售業務的情形，歸(gui)屬于同(tong)一行(xing)業，存在同(tong)業競(jing)爭(zheng)(zheng)的情形。因此深投(tou)控承諾，將通(tong)過資產(chan)出(chu)售或資產(chan)置換(huan)、股權劃轉及其(qi)他方(fang)式解決(jue)兩者現(xian)存的同(tong)業競(jing)爭(zheng)(zheng)問(wen)題。

事實上，深物(wu)業A除了收(shou)購深圳物(wu)業外，最近還(huan)擬(ni)收(shou)購多家服(fu)務類公(gong)(gong)(gong)司。12月14日，深物(wu)業發布公(gong)(gong)(gong)告稱，公(gong)(gong)(gong)司的全資子(zi)公(gong)(gong)(gong)司擬(ni)收(shou)購“深圳福(fu)保物(wu)業發展有(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)(gong)司”“深圳市深福(fu)水電市政(zheng)務服(fu)務有(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)(gong)司”和“深圳市保稅區保安服(fu)務有(you)限(xian)(xian)司”。

來源：深物業A中報數據

“深(shen)(shen)(shen)(shen)深(shen)(shen)(shen)(shen)房(fang)A與深(shen)(shen)(shen)(shen)物業的交(jiao)易，實際(ji)上也是深(shen)(shen)(shen)(shen)圳國(guo)企改革的具(ju)(ju)體(ti)表(biao)現之一。這種資(zi)產(chan)轉讓，主要集中在國(guo)企與國(guo)企之間(jian)，一般民企相對來(lai)(lai)說比較(jiao)難進入(ru)。主要方(fang)式就是交(jiao)叉持股或者是國(guo)企之間(jian)的重組，為的就是進行(xing)資(zi)產(chan)合并之后做大做強。”深(shen)(shen)(shen)(shen)圳一位不(bu)(bu)愿具(ju)(ju)名的證(zheng)券投行(xing)人士向《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者表(biao)示，雖說現在是深(shen)(shen)(shen)(shen)深(shen)(shen)(shen)(shen)房(fang)向深(shen)(shen)(shen)(shen)物業出售資(zi)產(chan)，但未來(lai)(lai)也不(bu)(bu)排除有其他國(guo)資(zi)企業向深(shen)(shen)(shen)(shen)深(shen)(shen)(shen)(shen)房(fang)注入(ru)資(zi)產(chan)的可能。

截至(zhi)今日（12月16日）午間收盤，深深房A股(gu)價報7.30元(yuan)/股(gu)，最(zui)新(xin)市(shi)值為73.55億元(yuan)；深物業股(gu)價報11.43元(yuan)/股(gu)，最(zui)新(xin)市(shi)值為68.12億元(yuan)。

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