每(mei)經記者｜陳利    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝  ;  

“我(wo)們現在(zai)的(de)均價(jia)是(shi)每平米(mi)12000元，近期將(jiang)推出兩棟新(xin)的(de)房源，位于(yu)小區中(zhong)央位置(zhi)，價(jia)格將(jiang)會有(you)所上浮，預(yu)計(ji)均價(jia)在(zai)每平米(mi)12500元。”長沙(sha)百世云(yun)境的(de)銷售人員(yuan)告訴《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)，長沙(sha)房價(jia)今年一直都處(chu)于(yu)微漲狀態(tai)。

被稱為限(xian)購、限(xian)價最嚴的長沙(sha)樓市走出了(le)屬(shu)于自己的獨立行情。據國家統計局最新數(shu)據，11月長沙(sha)新房價格環比上(shang)漲0.2%，自2020年12月以來連續12個月上(shang)漲。

進入年底，長沙首(shou)批集中供地節點導(dao)致11-12月迎(ying)來新盤入市(shi)(shi)高峰期。伴隨市(shi)(shi)中心部分品質高價項(xiang)目入市(shi)(shi)，預(yu)計12月成交(jiao)量價將再(zai)次(ci)上漲，年末新房市(shi)(shi)場(chang)有望翹尾收官。

長沙某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝

樓市頻現“日光盤”

在之前相當長一段時間(jian)內，長沙新房(fang)預售均價(jia)一直未能超過2萬元/平方(fang)米。

不過，12月10日旭輝鉑(bo)悅湘江7-10號樓(lou)取(qu)得預售證，樓(lou)棟平(ping)(ping)均(jun)精裝均(jun)價分別為(wei)24023.77元/平(ping)(ping)方米(mi)、25788.46元/平(ping)(ping)方米(mi)、23627.7元/平(ping)(ping)方米(mi)和(he)24364.75元/平(ping)(ping)方米(mi)，總價在(zai)460萬-960萬元，刷新了長沙新房(fang)均(jun)價的“天花板”。其中，8號樓(lou)毛坯均(jun)價為(wei)22289.91元/平(ping)(ping)方米(mi)，較該區域(yu)同(tong)品質新房(fang)項目復地金融(rong)中心(xin)高出8889.91元/平(ping)(ping)方米(mi)，均(jun)價漲幅達66.34%。

此外(wai)，與旭(xu)輝鉑(bo)悅(yue)湘江同為(wei)“濱江兩大(da)天王”的(de)華(hua)潤悅(yue)府新房均(jun)價(jia)也(ye)有上漲。一房一價(jia)表(biao)顯示，該項目整體精裝均(jun)價(jia)約(yue)20500元/平(ping)方(fang)米(mi)，毛坯均(jun)價(jia)約(yue)17000元/平(ping)方(fang)米(mi)。

數據來源：國家統計局

“旭(xu)輝鉑悅湘江之所以(yi)能拿到這么(me)高的銷(xiao)售(shou)均(jun)價，除了(le)區位優勢之外(wai)，還因為該(gai)項目并非限價地(di)塊。”長(chang)沙(sha)一位業內(nei)人(ren)士(shi)告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)，“不(bu)過盡管沒有上限價格，但(dan)上漲66.34%的均(jun)價依然高出(chu)市(shi)場平均(jun)水平。”

事實(shi)上，進入年(nian)底，當其他城(cheng)市(shi)房(fang)價都在(zai)下跌的時候，長沙房(fang)價還在(zai)上漲。國家(jia)統計(ji)局數據(ju)顯示，11月70城(cheng)僅有9個城(cheng)市(shi)新房(fang)價格環比(bi)上漲，其中長沙新房(fang)價格環比(bi)上漲0.2%。

長(chang)沙百世云境的(de)銷售人(ren)員告訴《每(mei)(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者，“我(wo)們(men)現在的(de)均價(jia)是每(mei)(mei)平米12000元(yuan)，近期將推出兩棟新的(de)房源，位于小區(qu)中央位置(zhi)，價(jia)格(ge)將會有所上浮，預計均價(jia)在每(mei)(mei)平米12500元(yuan)。此前剛(gang)推出時我(wo)們(men)均價(jia)是每(mei)(mei)平米11800元(yuan)。”

“一(yi)(yi)直以來，長沙房(fang)價在(zai)全國都(dou)是(shi)處于較低(di)水(shui)平，2020年在(zai)新(xin)一(yi)(yi)線(xian)城市中位于倒數。但(dan)長沙的(de)城市能級和健(jian)康的(de)住宅市場供需關系，使其房(fang)價存在(zai)上漲(zhang)空間。”

湖南中(zhong)原戰略(lve)發展中(zhong)心總(zong)經理陳世霞(xia)分析認為，長(chang)沙(sha)45%的(de)項目都(dou)推出(chu)精(jing)裝修產品，今年長(chang)沙(sha)內五區的(de)商(shang)品住宅成交套數(shu)TOP10的(de)項目中(zhong)，9個(ge)都(dou)是(shi)(shi)精(jing)裝修項目，也會拉動長(chang)沙(sha)的(de)房(fang)(fang)價上(shang)漲。“今年下半年有(you)不少高價改善項目上(shang)市，也是(shi)(shi)拉動房(fang)(fang)價上(shang)漲的(de)原因之(zhi)一。”

另(ling)據克爾(er)瑞數據，11月長沙(sha)共有29個項(xiang)目31次開盤(pan)，推出房(fang)源5131套，去(qu)(qu)化(hua)3418套，開盤(pan)首(shou)日去(qu)(qu)化(hua)率為67%，環比(bi)上升10個百分點。其(qi)中(zhong)有8盤(pan)在開盤(pan)當天認購率超過90%，麓谷山湖(hu)郡、軌道萬科悅(yue)府、濱(bin)江府1913等(deng)5盤(pan)去(qu)(qu)化(hua)率達(da)到100%（日光盤(pan)）。去(qu)(qu)化(hua)率最高的(de)區(qu)域則為開福區(qu)，去(qu)(qu)化(hua)率達(da)91%。

克而瑞分析認為，11月長沙房(fang)企(qi)促銷力度(du)較10月有所增強，多項目(mu)推(tui)出特價(jia)房(fang)和(he)折扣(kou)房(fang)源(yuan)，一定程度(du)上帶動了(le)樓市(shi)成(cheng)交。

湖(hu)南中原(yuan)統計數據則顯(xian)示，2020年(nian)長沙內(nei)五(wu)區商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅成交(jiao)面(mian)積段在(zai)(zai)160平方米(mi)以上(shang)的(de)占比8%，今(jin)年(nian)截至11月商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅成交(jiao)面(mian)積段在(zai)(zai)160平方米(mi)以上(shang)的(de)占比12%。

“改善型客戶的(de)(de)需求(qiu)在增加，有(you)(you)需求(qiu)才(cai)會有(you)(you)市場，今年長(chang)沙推(tui)出的(de)(de)高(gao)價(jia)商品住宅(zhai)(zhai)項目就有(you)(you)近10個(ge)(ge)，預計明年在售(shou)和待入市的(de)(de)高(gao)價(jia)改善型住宅(zhai)(zhai)項目有(you)(you)近30個(ge)(ge)。”陳(chen)世霞(xia)表(biao)示。

數據來源：國家統計局

公寓庫存創新高

與住(zhu)宅市場高熱度“背道而馳(chi)”的則是長(chang)沙的公(gong)寓市場。近段時間(jian)以(yi)來，長(chang)沙公(gong)寓項目持續降(jiang)價促(cu)銷，以(yi)求快(kuai)速走量。

尤(you)以(yi)長沙縣(xian)新城朗雋大(da)都會公寓為代表(biao)，其(qi)對外宣(xuan)稱(cheng)“售價僅3字頭起(qi)，月供只需600多(duo)。”《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)以(yi)購房者(zhe)身份致電該項目營銷中(zhong)心，其(qi)置業(ye)顧(gu)問表(biao)示，“目前在(zai)售公寓共計600余(yu)套，其(qi)中(zhong)300余(yu)套小戶型優(you)惠后確實只需3000多(duo)元/平方米，另外的大(da)戶型則是4字頭。”

房天下網站信息顯示(shi)，11月底新城•朗(lang)雋大都會推出(chu)D1#公寓(yu)，建(jian)面30-40平方米(mi)，毛坯均價4100元/平方米(mi)。

此外，盡管位于長沙(sha)雨花亭南人流較為(wei)(wei)密集(ji)的區(qu)域，且周邊商業、學校、醫院等配套(tao)都較完善的華潤(run)翡翠府(fu)，其最后1棟(dong)現房公(gong)寓起(qi)(qi)售價(jia)格也(ye)僅(jin)6880元(yuan)/平方米；熱門宜居(ju)板塊洋(yang)湖區(qu)域的映(ying)客(ke)龍湖•璟(jing)翠公(gong)館（映(ying)客(ke)龍湖•璟(jing)翠中(zhong)心），其公(gong)寓也(ye)在近期推出(chu)了部分(fen)優惠房源，精(jing)裝僅(jin)6588元(yuan)/平方米起(qi)(qi)，而周邊新房限(xian)價(jia)為(wei)(wei)14200元(yuan)/平方米。

克而(er)瑞數據顯示，11月(yue)長沙公(gong)寓市(shi)場供應(ying)有(you)所(suo)下跌，但仍處于較高水平(ping)，共(gong)計新(xin)增供應(ying)27.61萬平(ping)方(fang)米，環比下跌19.41%；成(cheng)交(jiao)10.4萬平(ping)方(fang)米，環比下跌25.48%；成(cheng)交(jiao)均(jun)價(jia)環比下跌1.06%，為(wei)10209元/平(ping)方(fang)米。

據湖南中原數據，截(jie)至(zhi)11月(yue)底，長沙(sha)內五區(qu)(qu)(qu)商(shang)務(wu)公(gong)寓庫存再次(ci)刷新歷(li)史新高，去化周(zhou)期增至(zhi)41.3個月(yue)。其中雨(yu)花區(qu)(qu)(qu)和岳麓區(qu)(qu)(qu)公(gong)寓存量(liang)均超過百萬(wan)平(ping)方米(mi)；芙(fu)蓉區(qu)(qu)(qu)流(liu)速最慢，去化周(zhou)期長達約100個月(yue)。

“今年(nian)商(shang)(shang)務公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)降價促銷(xiao)活動頻(pin)現(xian)，一方面是去庫存(cun)(cun)盡(jin)快變(bian)現(xian)回(hui)款，另(ling)一方面是變(bian)相(xiang)將商(shang)(shang)務公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)價格拉回(hui)到合理區間(jian)。”陳世霞表示，從今年(nian)長沙的(de)(de)(de)(de)土拍情況來看(kan)，三(san)次集中(zhong)供地(di)成交的(de)(de)(de)(de)地(di)塊中(zhong)，商(shang)(shang)業建面占比近三(san)成，“預計未來一段時間(jian)，長沙商(shang)(shang)務公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)庫存(cun)(cun)將進一步增(zeng)加”。

事實上，為緩解(jie)長沙公寓(yu)市場庫存問題(ti)，今年10月，湖南出臺《關于推進非住(zhu)宅(zhai)商品房去庫存的若干意見》，其中明確(que)指出，支(zhi)持公寓(yu)“商改(gai)住(zhu)”，及降(jiang)低(di)公寓(yu)居民用(yong)戶使用(yong)成(cheng)本。

“商辦公寓(yu)一(yi)(yi)定程(cheng)度上迎來(lai)利好(hao)，目前市(shi)面(mian)上也推(tui)出一(yi)(yi)些商業(ye)大平層，開(kai)發商們也在想辦法去(qu)庫存。”在陳世霞看來(lai)，盡管目前長沙(sha)公寓(yu)還面(mian)臨較大的去(qu)化(hua)(hua)壓力，但未來(lai)商務公寓(yu)產(chan)品將呈現(xian)多樣化(hua)(hua)。

重點區域或轉移

12月22日上(shang)午(wu)，長沙第三批集中供地競(jing)價開始(shi)。

不過10余(yu)分鐘，23宗(zong)(zong)地塊(kuai)成功出讓，共攬金143.89億(yi)元(yuan)。其(qi)中22宗(zong)(zong)地塊(kuai)底價(jia)(jia)成交(jiao)，唯(wei)一(yi)一(yi)宗(zong)(zong)溢(yi)價(jia)(jia)地塊(kuai)為岳麓區望(wang)岳街道谷峰村宅地，由龍(long)湖攜手(shou)長沙(sha)城發，經過9輪競價(jia)(jia)后成功以8%溢(yi)價(jia)(jia)率摘得，成交(jiao)總價(jia)(jia)為17.49億(yi)元(yuan)。

從(cong)拿(na)地企(qi)(qi)業端看，中海、龍湖(hu)、建發等(deng)知(zhi)名(ming)房企(qi)(qi)均(jun)有落子，但更(geng)多的還是長沙(sha)開福城投、湖(hu)南九城集(ji)團、湖(hu)南金霞發展集(ji)團、湖(hu)南湘(xiang)江新(xin)區發展集(ji)團等(deng)本(ben)土企(qi)(qi)業兜底拿(na)地。

綜合長沙年內三次集中供地來看，首批集中供地中以碧桂園、龍湖、保利、綠地、陽光城、綠城、建發等為首的品牌企業收獲滿滿；二三批供地中，拿地主角則變成長沙本土房企和(he)平臺公司。

近三年長沙土地出讓情況（宗）

數據來(lai)源：土拍(pai)公告(gao)、觀點指數整(zheng)理

“今(jin)年三批集中土(tu)拍，各個板塊(kuai)(kuai)都是(shi)在(zai)不斷刷(shua)新板塊(kuai)(kuai)限價(jia)，最近(jin)的第(di)三次集中供地有9大板塊(kuai)(kuai)刷(shua)新板塊(kuai)(kuai)限價(jia)，限價(jia)水平(ping)漲幅在(zai)1%-38%。目前(qian)長(chang)沙市毛坯房(fang)最高限價(jia)為(wei)(wei)14800元/平(ping)方(fang)米，相(xiang)比2019年漲幅為(wei)(wei)15%。”陳世(shi)霞表(biao)示(shi)。

據觀點指(zhi)數統計，今年長沙共成(cheng)功(gong)出(chu)讓66宗地(di)塊，總(zong)成(cheng)交(jiao)價為(wei)613.37億(yi)元(yuan)(yuan)。相較于2020年總(zong)出(chu)讓104宗地(di)塊、總(zong)成(cheng)交(jiao)價757億(yi)元(yuan)(yuan)的土(tu)拍(pai)結果來(lai)看，長沙土(tu)拍(pai)市場趨勢下滑明顯。

“集中供地(di)對明(ming)年(nian)長沙樓市的(de)供應有一定支撐，供應主(zhu)力區域集中在望城(cheng)區，成(cheng)交建面217萬平方米，占比57%。預(yu)計明(ming)年(nian)市場交投活躍(yue)的(de)重(zhong)點區域將向望城(cheng)區轉移(yi)。”陳世霞表示(shi)，從(cong)拿地(di)的(de)房企來(lai)看，近八成(cheng)為國企或者平臺公司。

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封(feng)面圖片來源：每經記者(zhe) 陳(chen)利 攝