每(mei)經(jing)記者(zhe)｜包晶(jing)晶(jing)    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜魏文藝    

11月，雖然杭州商品住(zhu)宅市(shi)場供應量(liang)和(he)成交量(liang)持續下行，但(dan)蕭山區、余(yu)杭區和(he)拱墅區等熱門板塊的市(shi)場表(biao)現依然火熱。

克而瑞數據顯示，杭(hang)州樓市(shi)成交(jiao)(jiao)量繼10月創新低(di)后(hou)，11月再(zai)度下挫。全市(shi)415個(ge)樓盤僅去化10946套商品房，為近20個(ge)月以來新低(di)；成交(jiao)(jiao)均價30176元/平方米，環比下跌(die)3.4%。

據(ju)同策研究院(yuan)監(jian)測，杭州樓(lou)(lou)市11月片(pian)區熱(re)度分(fen)化加大，一邊(bian)(bian)是富陽、臨安多個(ge)(ge)樓(lou)(lou)盤項(xiang)目流搖(yao)；另一邊(bian)(bian)，余杭、西湖區共有(you)三個(ge)(ge)樓(lou)(lou)盤項(xiang)目搖(yao)號且需限售5年(nian)。

從在售項目來(lai)看(kan)，《每經·中國重點城市最熱(re)銷的150個項目》顯示(shi)，蕭山區的“綠城桂冠東方”、余(yu)杭區的“地(di)鐵萬科•未(wei)來(lai)天(tian)空之(zhi)城”、拱(gong)墅區的“錦尚和(he)品府”位列(lie)前(qian)11月杭州新房成交金(jin)額前(qian)三名。

每經AI品房(fang)小(xiao)程(cheng)序(xu)顯(xian)示，蕭山區(qu)、余杭區(qu)和拱墅區(qu)均(jun)屬杭州樓市熱門(men)板塊，特別(bie)是百億大(da)盤“綠城桂冠東(dong)方”所在的(de)亞運板塊更是近年大(da)熱的(de)區(qu)域。

那么，未來五年杭州這些熱門板(ban)塊(kuai)的(de)房價走勢如何？每經AI品(pin)房大數據為您(nin)詳細解讀。

以蕭山(shan)(shan)區(qu)的濱江(jiang)碧(bi)桂園翡翠江(jiang)南(nan)為(wei)例，每經AI品房(fang)(fang)小程序估值參考價為(wei)32248元/平方米，未來五年，其價格(ge)漲(zhang)(zhang)幅將跑輸(shu)蕭山(shan)(shan)區(qu)平均(jun)漲(zhang)(zhang)幅，但仍高于全(quan)國(guo)96%區(qu)縣的房(fang)(fang)價漲(zhang)(zhang)幅。

從配套來(lai)看，該(gai)項目周(zhou)邊教育及生活配套適中，沒有小(xiao)學，但幼兒(er)園共有6所；周(zhou)邊有大(da)小(xiao)醫(yi)療(liao)機構(gou)7個，包括直(zhi)線距離僅18米的(de)(de)浙江蕭山醫(yi)院(yuan)、萬向醫(yi)院(yuan)等，醫(yi)療(liao)配置得分高(gao)于(yu)蕭山區97%的(de)(de)住宅項目，相對屬于(yu)就醫(yi)舒適度(du)高(gao)的(de)(de)區域。

再看交通配(pei)套，該(gai)項目周邊(bian)駕車(che)出行舒適(shi)度略(lve)高于(yu)(yu)公共(gong)交通舒適(shi)度。每(mei)經(jing)AI品(pin)房(fang)大數據顯示，項目周邊(bian)1公里(直(zhi)線距離）主要(yao)道路早晚(wan)高峰平均(jun)車(che)速(su)為28. 17公里/小時(shi)，優于(yu)(yu)蕭山(shan)區90%的(de)住(zhu)宅項目，駕車(che)出行舒適(shi)度高；而(er)直(zhi)線距離1公里內(nei)有公交站12個，公交配(pei)置得分優于(yu)(yu)蕭山(shan)區48%的(de)住(zhu)宅項目，屬于(yu)(yu)公交出行相對適(shi)中的(de)區域。

來源：每經AI品房小程序

不過，該(gai)樓盤目前(qian)略有(you)欠缺的是周圍暫無大型購物中(zhong)(zhong)心。每經AI品房小程序顯示，該(gai)項目周邊餐(can)飲消(xiao)(xiao)費客單價55元，對比(bi)(bi)全(quan)國的消(xiao)(xiao)費檔次指數是1. 9(1. 0表示1線(xian)城(cheng)市最優值(zhi)），意味著周邊消(xiao)(xiao)費檔次相當于1~2線(xian)城(cheng)市之間的水平，高(gao)于蕭山區內46%的住宅項目，同城(cheng)對比(bi)(bi)也(ye)屬(shu)于中(zhong)(zhong)檔消(xiao)(xiao)費區域。

而在余杭區，據每經(jing)AI品房(fang)(fang)大數據，2018年(nian)交房(fang)(fang)的(de)佳(jia)源未(wei)來(lai)府項目未(wei)來(lai)五年(nian)房(fang)(fang)價有望跑贏(ying)全(quan)國(guo)99%的(de)區縣(xian)，從當前的(de)估值參(can)考價27767元/平(ping)方米升至(zhi)34350元/平(ping)方米。

作為(wei)年輕(qing)人(ren)口(kou)較(jiao)多的區(qu)域，佳源(yuan)未來(lai)(lai)府(fu)周(zhou)邊1公里(li)工作人(ren)口(kou)占(zhan)75%、學生(sheng)兒(er)童占(zhan)15%、老年人(ren)口(kou)占(zhan)10%，比例(li)偏低。全國對比來(lai)(lai)看，該項(xiang)(xiang)目(mu)周(zhou)邊人(ren)口(kou)結構指(zhi)數是2. 2，相當于(yu)2~3線(xian)城市(shi)之間的人(ren)口(kou)結構，高于(yu)余杭區(qu)51%的住宅項(xiang)(xiang)目(mu)。

商業配(pei)套方(fang)面，每經AI品房小(xiao)(xiao)程(cheng)序顯示(shi)，該項目(mu)周邊有大小(xiao)(xiao)購(gou)(gou)(gou)物(wu)場所6個，最近的(de)是距(ju)離170米(mi)的(de)中(zhong)都百匯商貿(mao)城，其余購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)心均(jun)在(zai)1500米(mi)左右。與(yu)余杭區(qu)的(de)其他小(xiao)(xiao)區(qu)比較，該小(xiao)(xiao)區(qu)的(de)購(gou)(gou)(gou)物(wu)中(zhong)心配(pei)置(zhi)得分優(you)于余杭區(qu)91%的(de)住宅(zhai)項目(mu)，屬于購(gou)(gou)(gou)物(wu)舒適度(du)高的(de)區(qu)域(yu)。

來源：每經AI品房小程序

但從教育(yu)與醫療(liao)配套來看，項目周邊無小學，有幼(you)兒園1所，醫療(liao)機構6個(ge)，稍顯(xian)不足。

而更令其整(zheng)體價值不振的(de)(de)是周邊無地鐵(tie)，有(you)24個公交(jiao)車站(zhan)，出(chu)行效率略有(you)打折。從駕車出(chu)行的(de)(de)情況(kuang)看，周邊1公里（直線距離）主要道路(lu)早晚高峰平均車速為18. 96公里／小(xiao)時，僅優于余杭區(qu)(qu)38%的(de)(de)住宅項目，屬于駕車出(chu)行舒適度(du)中的(de)(de)區(qu)(qu)域。

在杭州(zhou)拱墅區，房屋均價(jia)整體較高(gao)，以(yi)雍榮華庭為(wei)例，每經AI品(pin)房小程序(xu)估值參考價(jia)為(wei)57062元/平(ping)方(fang)米，并且在未來五年有望升至71363元/平(ping)方(fang)米，意味著一套(tao)100平(ping)方(fang)米的住宅將有望上漲(zhang)140萬元。

與濱江(jiang)碧(bi)桂(gui)園(yuan)翡翠江(jiang)南和佳源未來府不同的(de)是，雍榮華庭各方面配套都更充分。

該(gai)項目直線距離(li)1公里有幼兒園(yuan)(yuan)8所、小(xiao)學(xue)3所，其中距離(li)最近(jin)的幼兒園(yuan)(yuan)不足百米。與拱墅區(qu)(qu)(qu)(qu)的其他小(xiao)區(qu)(qu)(qu)(qu)比較，該(gai)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)(qu)的幼兒園(yuan)(yuan)配(pei)置得分(fen)優于拱墅區(qu)(qu)(qu)(qu)72%的住(zhu)宅項目，屬于幼兒園(yuan)(yuan)舒適度中的區(qu)(qu)(qu)(qu)域。

來源：每經AI品房小程序

每(mei)經AI品(pin)房小(xiao)程(cheng)序(xu)顯示(shi)，雍榮華庭附近(jin)有大(da)小(xiao)醫療(liao)機構10個(ge)、大(da)小(xiao)購物場所(suo)10個(ge)、地鐵站2個(ge)、公交站22個(ge)，通勤(qin)車速優于拱(gong)墅區(qu)94%的(de)小(xiao)區(qu)，屬于駕(jia)車舒適度(du)高(gao)的(de)小(xiao)區(qu)。

從周邊(bian)(bian)餐飲消(xiao)(xiao)費來看，客(ke)單價(jia)61元(yuan)相(xiang)當(dang)于(yu)(yu)消(xiao)(xiao)費指數1. 9(1. 0表(biao)示1線城(cheng)市最優值），即(ji)該項目周邊(bian)(bian)消(xiao)(xiao)費檔(dang)次相(xiang)當(dang)于(yu)(yu)1~2線城(cheng)市之間的(de)水平，高(gao)于(yu)(yu)拱墅(shu)區內9%的(de)住宅項目，同城(cheng)對比屬于(yu)(yu)低檔(dang)消(xiao)(xiao)費區域。

同拱墅區(qu)其他小(xiao)區(qu)比(bi)較(jiao)，雍榮華庭(ting)房(fang)價(jia)未來(lai)漲幅(fu)會跑(pao)輸拱墅區(qu)的平均漲幅(fu)，高(gao)于拱墅區(qu)21%小(xiao)區(qu)；同全國(guo)(guo)其他城區(qu)比(bi)較(jiao)，拱墅區(qu)房(fang)價(jia)會跑(pao)贏(ying)全國(guo)(guo)平均漲幅(fu)，高(gao)于全國(guo)(guo)96%區(qu)縣。

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