每(mei)經記者｜吳若凡    每(mei)經編輯(ji)｜魏文(wen)藝    

開年以(yi)來，物業行(xing)業繼續(xu)延續(xu)去年以(yi)來的收并購(gou)熱潮，截至目前已發(fa)生(sheng)5宗(zong)并購(gou)案，涉及金額近30億元。

事實上(shang)，曾(ceng)被視為資(zi)本寵兒的物(wu)業(ye)(ye)股(gu)，其成(cheng)長邏輯正在發生變化。經歷了(le)2020年(nian)新(xin)冠疫(yi)情的考驗(yan)后，物(wu)業(ye)(ye)板塊(kuai)在資(zi)本市(shi)場(chang)的表現整體穩健。而(er)去年(nian)下半年(nian)以來(lai)，物(wu)業(ye)(ye)上(shang)市(shi)公司的估值逐(zhu)漸回歸理性(xing)(xing)。加之受部分房企(qi)債務問題影(ying)響，使(shi)關聯物(wu)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)的未(wei)來(lai)走向有了(le)不確定性(xing)(xing)，行(xing)業(ye)(ye)關注的熱點逐(zhu)漸由上(shang)市(shi)轉為收并(bing)購(gou)。

那么，未來物(wu)業行(xing)業發展(zhan)將(jiang)呈現怎樣的走勢？愈(yu)演愈(yu)烈的并購(gou)潮將(jiang)對物(wu)業行(xing)業產生哪些影(ying)響(xiang)？資本市場還會繼(ji)續(xu)看好物(wu)業股嗎？

“物(wu)業(ye)行業(ye)目前還(huan)處于初級發展階段，集(ji)中度并不高。雖(sui)然資源和市場都(dou)在向頭部企(qi)業(ye)集(ji)中，但這種雙集(ji)中還(huan)有進一步發展的空(kong)間。”

近日，世茂服務(wu)（00873.HK）執行董事兼總裁葉明杰(jie)在(zai)接受《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者專訪(fang)時表示，物(wu)業(ye)行業(ye)正(zheng)處(chu)在(zai)上升通(tong)道，這兩年(nian)大家都在(zai)走規模(mo)化(hua)發展。長(chang)(chang)遠來看，高質量(liang)發展才是(shi)長(chang)(chang)久之計，物(wu)業(ye)企業(ye)需要尋找差異化(hua)的發展優勢(shi)。

圖片來源：受訪者提供

行業仍處于初級階段

“對于物(wu)業(ye)服務行業(ye)而言，過去30 多年時間(jian)(jian)發展實際上(shang)是(shi)很緩慢(man)的(de)，也就是(shi)在(zai)最近的(de)五六年時間(jian)(jian)才開(kai)始快速推(tui)進(jin)。所以在(zai)我(wo)看來，物(wu)業(ye)行業(ye)目前還是(shi)屬(shu)于初(chu)級階段。”

葉明(ming)杰表示，首先還是行(xing)業(ye)大趨勢(shi)的變化。物業(ye)要(yao)跟房地產行(xing)業(ye)要(yao)放在一起看，房地產以前都是增(zeng)(zeng)量市場，在四五年(nian)前這(zhe)個增(zeng)(zeng)量部分越來越見(jian)頂了(le)，所以慢(man)(man)慢(man)(man)地轉(zhuan)向了(le)存量。尤其在“房住不(bu)炒”的總基調(diao)下，這(zhe)也是未來的發展方向。

其次(ci)，房地(di)產行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)從增量(liang)市場轉到存量(liang)市場后，用(yong)戶端（需求(qiu)端）對品質和服務(wu)的需求(qiu)越來越高，有需求(qiu)了(le)(le)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)就馬上(shang)發(fa)生(sheng)了(le)(le)變(bian)化。同時，房企對旗(qi)下物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)板塊(kuai)的定位發(fa)生(sheng)了(le)(le)變(bian)化，真正把它當(dang)成一個專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司來運作(zuo)，而不(bu)僅僅是之前的內部輔助(zhu)部門。而這(zhe)些(xie)變(bian)化也讓(rang)資(zi)本看到了(le)(le)機會并介入，并催生(sheng)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)快速發(fa)展(zhan)。

“物業(ye)(ye)行業(ye)(ye)的(de)(de)(de)集中(zhong)度目前(qian)并不(bu)(bu)高，雖然資源和市場都向(xiang)頭部(bu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)集中(zhong)，但(dan)這種(zhong)雙集中(zhong)還有進一(yi)步發(fa)展的(de)(de)(de)空間(jian)。”葉(xie)明杰表示，現在全國有十幾(ji)萬家物業(ye)(ye)公(gong)司，但(dan)真正(zheng)的(de)(de)(de)頭部(bu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)也就那三五家，而(er)且(qie)今(jin)天的(de)(de)(de)頭部(bu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)不(bu)(bu)見得一(yi)定(ding)是未來的(de)(de)(de)頭部(bu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)，可(ke)能這里面(mian)還會分化。

“如今(jin)的物業(ye)企業(ye)已(yi)經不僅只是(shi)做住(zhu)宅小(xiao)區(qu)這樣(yang)的基(ji)礎(chu)業(ye)務(wu)，還涉(she)及商(shang)管、高校、醫院(yuan)、產業(ye)園等領域。而且還在(zai)橫向拓展(zhan)，延伸到(dao)了城市服務(wu)業(ye)務(wu)，業(ye)態邊界不斷在(zai)擴展(zhan)。”

葉明(ming)杰表示，現(xian)在政府在倡導“物(wu)(wu)業(ye)管理+生活服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)”“物(wu)(wu)業(ye)+養老”“線上(shang)+線下”的(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)方式(shi)，所以物(wu)(wu)業(ye)企業(ye)都在做綜合業(ye)態。而且(qie)不僅做圍(wei)墻(qiang)內，還拓展延伸到了(le)圍(wei)墻(qiang)外，如生活服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)。所以這(zhe)個增長空間(jian)是(shi)巨大的(de)，但目(mu)前還屬于起步階段。

物業收并購正在分化

開(kai)年以來(lai)，物(wu)業行業的收(shou)并購繼續維(wei)持2021年的高頻率。

據中指研(yan)究院統計，2021年(nian)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理行業(ye)(ye)(ye)已披露相關信息(xi)的并(bing)購(gou)交(jiao)易達77宗，涉(she)及并(bing)購(gou)方(fang)36家(jia)物(wu)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)；交(jiao)易總金額約362.5億(yi)元，相比2020全年(nian)交(jiao)易總額大幅(fu)增長約243%。從并(bing)購(gou)規(gui)模來看，并(bing)購(gou)面積TOP10企業(ye)(ye)(ye)平(ping)均(jun)并(bing)購(gou)規(gui)模為8667萬(wan)平(ping)方(fang)米，碧桂園服務、恒(heng)大物(wu)業(ye)(ye)(ye)、合(he)景悠活、萬(wan)物(wu)云2021年(nian)并(bing)購(gou)面積超過1億(yi)平(ping)方(fang)米。

而本月，物業并購再掀小高潮，尤其是華潤萬象生(sheng)活，已發起(qi)了兩起(qi)并購案，涉(she)及總金額達(da)33.2億元。

“通過收(shou)并(bing)購(gou)，實際都(dou)是在(zai)做厚(hou)基(ji)礎(chu)物業(ye)的規模。但(dan)物業(ye)企(qi)業(ye)不能(neng)夠(gou)一(yi)直都(dou)去通過收(shou)并(bing)購(gou)來驅動增(zeng)長(chang)(chang)，因(yin)為沒有一(yi)個(ge)行(xing)業(ye)的增(zeng)長(chang)(chang)是完(wan)全依(yi)賴于收(shou)并(bing)購(gou)的。但(dan)收(shou)并(bing)購(gou)作為一(yi)種(zhong)擴張手段，在(zai)企(qi)業(ye)發(fa)展的前期中期后期都(dou)會存在(zai)，只每一(yi)個(ge)階段的目(mu)的是不一(yi)樣(yang)的。”

數據來源：中指研究院 

對于物業(ye)行(xing)業(ye)不斷增長的并(bing)購潮，葉明杰(jie)表示，“目前階(jie)段的收(shou)并(bing)購就(jiu)是(shi)把基礎(chu)規模做大。但是(shi)下(xia)一個階(jie)段，可能(neng)(neng)是(shi)通過收(shou)并(bing)購來提升物業(ye)企(qi)業(ye)的能(neng)(neng)力，比如在(zai)生活(huo)服務上面的能(neng)(neng)力。”

“企(qi)業(ye)(ye)收并(bing)(bing)購要量力(li)而行，要結合自身能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)去實施(shi)。”在(zai)葉明(ming)杰看來，未來物業(ye)(ye)行業(ye)(ye)的(de)收并(bing)(bing)購，一是(shi)會(hui)逐漸地從規模(mo)增長驅動向(xiang)能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)構(gou)建(jian)上轉變。物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)的(de)構(gou)建(jian)，今天(tian)可能(neng)(neng)(neng)(neng)是(shi)初級能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)，接(jie)下(xia)來可能(neng)(neng)(neng)(neng)是(shi)中(zhong)級能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)，再接(jie)下(xia)來可能(neng)(neng)(neng)(neng)高級能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)。在(zai)能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)提升的(de)過程中(zhong)，收并(bing)(bing)購的(de)對象、標準和要求也會(hui)逐步改變。

另一方面，以前(qian)(qian)無論大小物業(ye)(ye)公司(si)都(dou)想著(zhu)并(bing)購，但這(zhe)種情況(kuang)已經(jing)開始轉變了(le)(le)。目(mu)前(qian)(qian)上市物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)的(de)PE值(zhi)已經(jing)形成兩極分化，有些可能是5倍8倍10倍，有些可能是40倍50倍60倍。比(bi)如有些小公司(si)就不(bu)見得能收并(bing)購了(le)(le)，因為(wei)其本(ben)身的(de)PE值(zhi)就很低，怎么能收購PE值(zhi)比(bi)自己還高的(de)公司(si)呢？在(zai)這(zhe)種情況(kuang)下，就會淘汰一批中(zhong)小型的(de)的(de)物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)。

2021年物業企業并購面積TOP10

數據來源：中指研究院

從(cong)未來(lai)物(wu)業(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)的格局(ju)來(lai)看，有(you)龍頭企業(ye)(ye)、區域(yu)性企業(ye)(ye)，也有(you)專業(ye)(ye)化企業(ye)(ye)。龍頭企業(ye)(ye)可能(neng)是(shi)在(zai)各塊均衡發展比較(jiao)好的，區域(yu)化企業(ye)(ye)可能(neng)在(zai)某個區域(yu)處于老(lao)大地位，專業(ye)(ye)性企業(ye)(ye)可能(neng)是(shi)在(zai)高校、醫院或產業(ye)(ye)園領域(yu)是(shi)最好的最專業(ye)(ye)的。總之(zhi)不(bu)可能(neng)一家獨大，市(shi)場太(tai)大了。

伴隨近年來(lai)物(wu)業企(qi)業的集中上市潮，在資本市場，物(wu)業股(gu)的估值(zhi)開始分化。而(er)物(wu)業行業的格(ge)局，也開始像地產(chan)一樣出現梯隊與陣營的分離。

在葉明杰看來(lai)，“物業(ye)行業(ye)正(zheng)處在上升通(tong)道(dao)，這(zhe)兩年大家都在走規模化(hua)發(fa)展。長(chang)遠來(lai)看，高(gao)質量發(fa)展才是長(chang)久之計(ji)，企業(ye)需要(yao)尋找差異化(hua)發(fa)展優勢(shi)。”

從反哺地產到自我造血

談到房(fang)企(qi)和物(wu)企(qi)的(de)(de)關(guan)系，葉明杰認為(wei)，“在(zai)以前房(fang)地產(chan)增量市(shi)場為(wei)主(zhu)的(de)(de)時候(hou)，物(wu)業(ye)公司的(de)(de)定(ding)位(wei)是(shi)做房(fang)地產(chan)銷售的(de)(de)一(yi)個輔(fu)助，必須嚴重依賴于地產(chan)發(fa)展。但(dan)現(xian)在(zai)不一(yi)樣了(le)，除了(le)住(zhu)宅(zhai)和部分商(shang)業(ye)與地產(chan)有關(guan)外，高校(xiao)、醫院、產(chan)業(ye)園、城市(shi)服務等綜合類業(ye)態跟地產(chan)都(dou)是(shi)不相(xiang)關(guan)的(de)(de)，這(zhe)是(shi)物(wu)業(ye)發(fa)展的(de)(de)必然趨勢(shi)。”

“縱向(xiang)扎根不深就沒辦(ban)法(fa)把(ba)幾個業(ye)態連接起來，就形不成精益(yi)化(hua)管理，以(yi)及可持續的發展。”葉明(ming)杰以(yi)世(shi)茂服務為例解釋道，之所以(yi)近年來規模和營收(shou)的高速擴展，主要抓手是第三方外(wai)拓項(xiang)目。這(zhe)完(wan)全有別于母(mu)公司規模巨大(da)的碧(bi)桂園服務、恒大(da)物(wu)業(ye)等頭部物(wu)企。

“由于我們拓(tuo)展了多元業態，如今世(shi)茂(mao)服務已經開始做外延式的(de)發展，由此也擺脫了和世(shi)茂(mao)集團的(de)強依賴(lai)關系。通過這種(zhong)對基礎(chu)空(kong)(kong)間(jian)的(de)拓(tuo)展，最終目的(de)是將業務延伸(shen)到(dao)住宅空(kong)(kong)間(jian)、商業空(kong)(kong)間(jian)、寫字樓空(kong)(kong)間(jian)、高校等(deng)等(deng)一系列空(kong)(kong)間(jian)。”

2021年物業企業拓展面積TOP10

數據來源：中指研究院

中報顯示，2021年上半年，世(shi)(shi)茂服(fu)務合約(yue)面(mian)積2.39億平方米，同比(bi)增長91%。其中來(lai)自(zi)世(shi)(shi)茂集(ji)團的面(mian)積占比(bi)31%，來(lai)自(zi)第三方面(mian)積提高(gao)至69%，第三方競(jing)標(biao)外拓成績同比(bi)增長近29倍。今年上半年，世(shi)(shi)茂服(fu)務的非住宅業態(tai)占比(bi)已(yi)高(gao)達61%，遠超(chao)過去年同期水平。

據(ju)葉明杰介(jie)紹，上半年世茂服務(wu)中(zhong)標(biao)了北京(jing)郵電(dian)大(da)學、中(zhong)央(yang)民族大(da)學（豐臺校區）、天津大(da)學等高(gao)校物業(ye)管理，拓展了廣(guang)州(zhou)獵(lie)德凈(jing)水廠(chang)、成都地鐵2號線等城市運(yun)營項目。

“這是(shi)外延式(shi)發展(zhan)的基礎，過去幾(ji)年我(wo)們通過這種能(neng)力的構建發現，一個(ge)真(zhen)正市場(chang)化(hua)的企(qi)業，才(cai)能(neng)夠獨(du)立健康(kang)地發展(zhan)的企(qi)業。”

值得一提的(de)是，和(he)初(chu)涉某些多(duo)元業(ye)務的(de)物(wu)業(ye)企業(ye)不同(tong)，世(shi)茂服務在(zai)一些外拓業(ye)務板塊已(yi)經形成了該領域(yu)(yu)(yu)的(de)“龍(long)頭優勢(shi)”。如在(zai)高校服務領域(yu)(yu)(yu)，世(shi)茂服務旗下(xia)的(de)浙大新(xin)宇(yu)已(yi)服務全國30余(yu)座城市、240余(yu)個(ge)高校園(yuan)區，成為領域(yu)(yu)(yu)的(de)頭部企業(ye)。

“物業企業正在扮(ban)演更多(duo)的城市角色(se)，比如要(yao)和社區健康、養老(lao)、家政、餐飲等精(jing)細化的領(ling)域，形成深度(du)的參與合作。”

在(zai)葉明杰(jie)看來(lai)，物業(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)通過在(zai)外拓(tuo)本身(shen)和外拓(tuo)業(ye)(ye)(ye)務(wu)的質(zhi)量(liang)上全面升維，是獲取該業(ye)(ye)(ye)務(wu)領域優勢(shi)的基礎。萬物云(yun)、碧桂園服務(wu)等頭(tou)部物企(qi)無不是在(zai)多種細(xi)項業(ye)(ye)(ye)務(wu)上做(zuo)到“龍頭(tou)”位置。

增值服務處于賽馬階段

中(zhong)信證券(quan)預(yu)計，未來3-5年物業(ye)行業(ye)24080億(yi)元(yuan)規模中(zhong)，增值服務貢獻將達4224億(yi)元(yuan)，是打開增量的關鍵。

據(ju)中指研究院(yuan)統(tong)計(ji)，2021年上半年，44家港股上市物業企業增值服務收(shou)入(ru)合計(ji)達358億元，同比增速(su)達79.9%，高出營收(shou)增速(su)22.5個百(bai)分點；增值服務收(shou)入(ru)占營收(shou)比重提(ti)升5.3個百(bai)分點至43.1%，業績貢(gong)獻度進一步提(ti)高。

“物業行(xing)業的增值服務現在還處于賽馬階段。”

葉明(ming)杰將增值業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)分為四類：第一類是(shi)強資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)型業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)，涉及小區空間場(chang)地(di)，出租車(che)(che)場(chang)管理。這類業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)和(he)基礎物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)綁定最深，也是(shi)當前物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)收入(ru)的主要來源(yuan)(yuan)；第二類是(shi)弱資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)型業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)，比如說車(che)(che)位資(zi)(zi)產(chan)經(jing)(jing)營管理、車(che)(che)位資(zi)(zi)產(chan)經(jing)(jing)營管理；第三類是(shi)銷(xiao)售(shou)型業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)，比如家(jia)裝業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)；最后一類是(shi)外延式(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)，比如養老、社(she)區托育、健身，這類業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)往往能覆(fu)蓋(gai)小區周圍(wei)兩公里范圍(wei)。

數據來源：中指研究院

“短期(qi)專注業(ye)務(wu)(wu)規模和(he)項目濃密度(du)，在大灣區和(he)長(chang)三(san)角(jiao)等重(zhong)點城市(shi)群(qun)提升市(shi)場占有率，迅速布局(ju)城市(shi)服(fu)(fu)務(wu)(wu)業(ye)務(wu)(wu)網絡和(he)綜合能力；中長(chang)期(qi)聚(ju)焦培育新(xin)增(zeng)值服(fu)(fu)務(wu)(wu)，完成增(zeng)值服(fu)(fu)務(wu)(wu)關鍵賽(sai)道的戰略卡位。”這是葉明杰的策略，也意(yi)味著世(shi)茂服(fu)(fu)務(wu)(wu)未來會有更(geng)多的身份，也會有更(geng)多的收入來源。

值得注(zhu)意的是，2021年(nian)10月30日，世茂服(fu)務(wu)(wu)在上市(shi)一(yi)周年(nian)之際發(fa)布了(le)城(cheng)(cheng)市(shi)服(fu)務(wu)(wu)業務(wu)(wu)，定(ding)位(wei)“城(cheng)(cheng)市(shi)大(da)管(guan)家(jia)”。在收(shou)入(ru)結構上，其(qi)城(cheng)(cheng)市(shi)服(fu)務(wu)(wu)業務(wu)(wu)今年(nian)首次成(cheng)為公司(si)四大(da)業務(wu)(wu)板塊(kuai)之一(yi)，收(shou)入(ru)突破億元。

“我們從2019 年(nian)開始涉(she)足本地生(sheng)活業務，到今年(nian)快兩年(nian)了，這是個(ge)從0到1的過程(cheng)。”葉杰明(ming)表示，在不斷摸(mo)索和驗證(zheng)中慢(man)慢(man)形(xing)成了如今的本地生(sheng)活業務模(mo)式(shi)，涵(han)蓋親子教(jiao)育、社區線(xian)(xian)上(shang)平(ping)臺、線(xian)(xian)下旗艦店、迷你(ni)保(bao)管倉、農場(chang)、咖啡吧、社區圖書館、美(mei)容美(mei)發，從線(xian)(xian)上(shang)到線(xian)(xian)下幾乎涉(she)及(ji)小(xiao)區業主生(sheng)活所需的方方面(mian)面(mian)。

葉(xie)明杰的具體做法(fa)是，一(yi)方(fang)面在扮演更多的城(cheng)市(shi)角(jiao)色，比(bi)如要和(he)社區(qu)健康、養老、家政(zheng)、餐飲等精(jing)細化領域(yu)形成深度的參與合作；另一(yi)方(fang)面，通過精(jing)細化管理，使業務(wu)獲(huo)得口(kou)碑(bei)。

“只要是覆蓋小(xiao)區兩公里半徑范圍內的都可(ke)以去(qu)做。最終(zhong)，當傳統基礎物(wu)業面臨天花板(ban)的時候，世茂(mao)服務就會(hui)最終(zhong)發展成一家(jia)生(sheng)活服務公司。”

數據來源：中指研究院

在(zai)葉杰明看來，以社區生活(huo)服(fu)務(wu)(wu)供(gong)應商(shang)作為自身定位的世(shi)茂服(fu)務(wu)(wu)，已從“對物管理”轉變為“對人服(fu)務(wu)(wu)”，在(zai)不斷拓寬服(fu)務(wu)(wu)邊界、深化用戶服(fu)務(wu)(wu)概(gai)念，從傳統物業管理者(zhe)到人居生活(huo)服(fu)務(wu)(wu)者(zhe)的進階。

“未來的(de)增值(zhi)服務(wu)需要(yao)專業(ye)化平(ping)臺公(gong)司運作，并(bing)采用自(zi)主運營(ying)的(de)形式，更加專門化、精確化，在這個基礎上面去拓(tuo)展其他增值(zhi)服務(wu)，最終形成粘性和信任度。”

葉明杰表(biao)示，“物業企(qi)業作為市(shi)場化主體，將繼(ji)續(xu)深度(du)參與國家社會(hui)治理(li)和城市(shi)治理(li)。這個萬億(yi)藍(lan)海市(shi)場，未來很值得去深耕，我們也(ye)有信心取得更(geng)大更(geng)長遠的發(fa)展。”

對于未來的發展目標，葉明杰自信地說，“世(shi)茂服務(wu)未來3年(nian)將力爭實現5倍增長，實現到2023年(nian)邁入(ru)物業服務(wu)行業頭部梯隊的戰略目標。”

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封面(mian)圖片來源：受訪者提供(gong)