每經記(ji)者｜陳利(li)    每經編輯｜魏文藝    

春節以來，全國多(duo)地(di)紛紛出(chu)臺“穩樓(lou)市”政策，從(cong)“購(gou)房(fang)補貼(tie)”“調整首(shou)付比例”“降(jiang)低(di)利率(lv)”等多(duo)方(fang)面激發(fa)購(gou)房(fang)需求。

與此同時(shi)，在“因城施策”的政策指引下(xia)(xia)，近期多地商業銀行適時(shi)調整細(xi)則，房地產(chan)信貸環境(jing)迎邊際寬(kuan)松(song)。貝殼(ke)研究院認為，在政策、金(jin)融、營銷(xiao)舉(ju)措多方面的促進下(xia)(xia)，多數(shu)城市將(jiang)在3、4月出現(xian)新房銷(xiao)售回溫的勢(shi)頭。

事實(shi)上，進入(ru)2022年(nian)以(yi)來(lai)，作為樓市主角的(de)房(fang)企(qi)就紛紛行動起來(lai)。尤其是春節以(yi)來(lai)，部分房(fang)企(qi)已(yi)通過調整(zheng)組(zu)織(zhi)架(jia)構和(he)高管崗位、加大融(rong)資(zi)力(li)度等方式提前布局，以(yi)期在今年(nian)的(de)“金(jin)三銀四”有所收獲(huo)。

“向管理要紅利”

隨(sui)著房(fang)地產“黑鐵時代”的到(dao)來，行業進(jin)入(ru)縮表出清階段，越(yue)來越(yue)多(duo)的房(fang)企開始優化(hua)組織(zhi)結構，進(jin)行精細化(hua)管(guan)理。開年以來，先后有中梁(liang)、世茂、融創(chuang)、建發、祥(xiang)生等房(fang)企宣布進(jin)行組織(zhi)架構調整(zheng)，在內部管(guan)理上精簡層(ceng)級。

“近期(qi)房企的組(zu)織(zhi)架構調整(zheng)可(ke)被細(xi)分為(wei)(wei)兩(liang)個方(fang)向。”中指研究院分析認為(wei)(wei)，一是以輕(qing)總部(bu)、調區域(yu)為(wei)(wei)特征的組(zu)織(zhi)結構優(you)化，打造(zao)高(gao)效組(zu)織(zhi)；二是以業務(wu)優(you)化為(wei)(wei)核心(xin)的組(zu)織(zhi)架構調整(zheng)，支持重點業務(wu)發展，提(ti)升管理效能。

以建(jian)業集團(tuan)為(wei)例(li)，春節(jie)剛過便宣布將(jiang)(jiang)“集團(tuan)—業務集團(tuan)—大區—城市公(gong)司(si)(si)—項(xiang)目公(gong)司(si)(si)”五級(ji)管理模式調整為(wei)“集團(tuan)—城市公(gong)司(si)(si)/專業公(gong)司(si)(si)—項(xiang)目公(gong)司(si)(si)”三(san)級(ji)管理，并(bing)將(jiang)(jiang)建(jian)業集團(tuan)總(zong)部和建(jian)業地產、中原建(jian)業、建(jian)業新生活、筑(zhu)友智造科(ke)技4個(ge)(ge)(ge)上市公(gong)司(si)(si)的總(zong)部，合并(bing)為(wei)一個(ge)(ge)(ge)新的集團(tuan)總(zong)部；同(tong)時，將(jiang)(jiang)公(gong)司(si)(si)業務線重新梳理，將(jiang)(jiang)合并(bing)后的集團(tuan)總(zong)部設置9個(ge)(ge)(ge)業務中心，4個(ge)(ge)(ge)上市公(gong)司(si)(si)可通過共享(xiang)中心的形式降低成本。

這也意味著(zhu)，建業(ye)集團(tuan)(tuan)將撤(che)銷所(suo)有大(da)區(qu)層級，設(she)立(li)新的(de)城市公(gong)(gong)司(si)和專業(ye)公(gong)(gong)司(si)，由集團(tuan)(tuan)直接管理，而(er)調整后的(de)城市公(gong)(gong)司(si)則直接對項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)司(si)實施管理。通過(guo)調整，建業(ye)集團(tuan)(tuan)希望實現總部人員精簡、區(qu)域(yu)做實做強的(de)目(mu)標。

在建業集團(tuan)(tuan)董事長胡葆森看來，5個總部加起來有(you)1000多人，但可能有(you)超三(san)分(fen)之一的人在干同樣的工作。此前實(shi)行(xing)五級管(guan)理(li)架構(gou)(gou)，機構(gou)(gou)臃腫、效率低下的現象(xiang)也越來越嚴重，隨著(zhu)房地產盈(ying)利(li)空間不斷降低，上述架構(gou)(gou)與人員設(she)置必須順(shun)勢而變。“建業集團(tuan)(tuan)也已走(zou)到‘刀刃向內’、向管(guan)理(li)要紅(hong)利(li)的關口。”

融創(chuang)中國也在今年(nian)開(kai)年(nian)對(dui)組織(zhi)架構進(jin)行了(le)調(diao)整，由(you)七大區(qu)(qu)域調(diao)為九大區(qu)(qu)域。對(dui)于(yu)2021年(nian)業績表現(xian)亮眼的西(xi)安、太原等西(xi)北城市專門(men)設立西(xi)北區(qu)(qu)域，由(you)西(xi)安公司原總(zong)(zong)(zong)經(jing)理(li)朱(zhu)祖(zu)星擔任(ren)區(qu)(qu)域總(zong)(zong)(zong)裁；并將(jiang)過去積淀了(le)大量文旅資(zi)產、土儲(chu)最多的西(xi)南(nan)區(qu)(qu)域拆(chai)分(fen)為成渝(yu)和云貴(gui)兩個(ge)區(qu)(qu)域，將(jiang)西(xi)南(nan)區(qu)(qu)域的原總(zong)(zong)(zong)裁商羽調(diao)回集(ji)團負責投資(zi)業務(wu)，由(you)上海區(qu)(qu)域集(ji)團副(fu)總(zong)(zong)(zong)裁兼上海城市總(zong)(zong)(zong)經(jing)理(li)鄭甫接管成渝(yu)區(qu)(qu)域。

對(dui)此，融創中國方(fang)面表示(shi)，公司(si)為順應行業和外部市(shi)場環境變化，更(geng)好支持下階(jie)段“聚焦深耕核心城市(shi)、控制規模(mo)、提高(gao)綜(zong)合(he)經營(ying)競爭能(neng)力”的發(fa)展目(mu)標，安排此次架構(gou)調整(zheng)。調整(zheng)后的組織架構(gou)，更(geng)有利(li)于減小(xiao)管(guan)理跨度、減少管(guan)理層級、提高(gao)管(guan)理效率，提高(gao)綜(zong)合(he)經營(ying)管(guan)理能(neng)力。

此外，世茂集(ji)團將(jiang)集(ji)團職能部(bu)門(men)和區域(yu)職能部(bu)門(men)由11個調(diao)整為(wei)(wei)7個；祥生控股(gu)則將(jiang)原有(you)的7大中心、3大執(zhi)行部(bu)門(men)及多個二(er)級部(bu)門(men)調(diao)整為(wei)(wei)董(dong)辦、營銷、金融等9大部(bu)門(men)。

“業(ye)(ye)內對于(yu)行(xing)業(ye)(ye)下(xia)行(xing)已(yi)有共識，地產(chan)行(xing)業(ye)(ye)增長放緩后(hou)逐漸趨于(yu)穩(wen)定。伴(ban)隨著這一(yi)輪組(zu)織架(jia)構調(diao)整，整個行(xing)業(ye)(ye)的人員和(he)格局也(ye)將得到(dao)洗牌(pai)。這個過(guo)程(cheng)是不可逆轉的。”某頭部房(fang)企西南(nan)區(qu)域(yu)投(tou)拓(tuo)總向《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》表示，今年依然會(hui)有很多公司要減少拿(na)地投(tou)資，隨著其所在城市或區(qu)域(yu)已(yi)有項目開發、銷售完畢(bi)，項目團隊自然也(ye)就散了。

央企國企積極拿地

與(yu)此同時，部分房企也加大貨(huo)值儲備，開(kai)始積極拿地。

2月16-17日(ri)，北(bei)京率先打響了(le)2022年(nian)集中供(gong)地(di)“第一槍(qiang)”，本(ben)輪供(gong)地(di)18宗(zong)(zong)地(di)塊(kuai)，成交(jiao)17宗(zong)(zong)，其中底價(jia)成交(jiao)8宗(zong)(zong)，以最高(gao)報(bao)價(jia)成交(jiao)3宗(zong)(zong)，現(xian)場競價(jia)成交(jiao)6宗(zong)(zong)。相較(jiao)于(yu)去年(nian)第三次集中供(gong)地(di)高(gao)達17%的拍(pai)(pai)率達，此(ci)次北(bei)京集中供(gong)地(di)僅有(you)1宗(zong)(zong)地(di)塊(kuai)流拍(pai)(pai)。

此外，截至(zhi)目前，包活福州、合(he)肥、長沙、廈(sha)門、上海在內的(de)等多個(ge)城市發布了(le)2022年首批(pi)集中供地(di)方案。

對于(yu)(yu)年后土(tu)地(di)市場的(de)逐步回暖，中指研究院企(qi)業事業部研究主管彭澧麗表示，年初(chu)獲得的(de)地(di)塊有望成為本年內的(de)銷(xiao)售儲(chu)備貨值，因此本次(ci)土(tu)地(di)出讓結果好于(yu)(yu)市場預期。

作為北京今(jin)年首批集中(zhong)(zhong)(zhong)供(gong)地(di)的(de)最(zui)大(da)贏家(jia)，綠(lv)城中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)共參與了7宗地(di)塊競爭，最(zui)終獲得3宗住宅(zhai)用(yong)地(di)，總(zong)成交金額98.4億元。從克而(er)瑞的(de)統計數(shu)據來看，今(jin)年1-2月綠(lv)城中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)累(lei)計新增土地(di)貨(huo)值391.5億元，位居(ju)行業首位。

2022年1-2月房企新增土地貨值TOP10 數據來源：克而瑞

華潤置(zhi)地(di)(di)(di)(di)(di)則以(yi)232.2億元(yuan)的(de)新(xin)增土地(di)(di)(di)(di)(di)貨值排在第二(er)位。進入2022年，華潤置(zhi)地(di)(di)(di)(di)(di)先是在寧(ning)波集(ji)中(zhong)供地(di)(di)(di)(di)(di)中(zhong)拿下3宗地(di)(di)(di)(di)(di)塊(kuai)，后在北京集(ji)中(zhong)供地(di)(di)(di)(di)(di)中(zhong)以(yi)“57.12億元(yuan)+6%政府持有(you)產權比例(li)”競得豐臺紀家廟地(di)(di)(di)(di)(di)塊(kuai)，并(bing)以(yi)22.82億元(yuan)摘得北京石景(jing)山首鋼園地(di)(di)(di)(di)(di)塊(kuai)。

再看(kan)深(shen)耕杭州(zhou)的濱(bin)江(jiang)集(ji)團，日前其披露的投資者(zhe)關(guan)系活(huo)動記錄表(biao)顯(xian)示，2022年以(yi)來公司通過招拍掛方式新(xin)增(zeng)5個項目。其中，寧(ning)波(bo)1個，杭州(zhou)4個，土(tu)地(di)面積合(he)計17.85萬平方米。濱(bin)江(jiang)集(ji)團也以(yi)150.2億元新(xin)增(zeng)土(tu)地(di)貨值排在4位。

不過需(xu)要注(zhu)意的是，目前央企(qi)國企(qi)在(zai)土(tu)地(di)(di)市場上仍(reng)占據(ju)主流。據(ju)中(zhong)指研究院數(shu)據(ju)顯示，2月50家代表(biao)房企(qi)拿地(di)(di)總額同比下降67%。但從重點城市拿地(di)(di)金額TOP10房企(qi)來看(kan)，央企(qi)國企(qi)仍(reng)是主力，在(zai)數(shu)量上占據(ju)絕(jue)對優勢。

華潤、保(bao)利、建(jian)發產等(deng)央企國(guo)企拿地(di)積極(ji)，與(yu)其資(zi)金狀況(kuang)相(xiang)對較(jiao)好有(you)直接(jie)關系。而相(xiang)比之下，民營企業依舊(jiu)困(kun)于資(zi)金壓力，今(jin)年(nian)以來只有(you)較(jiao)少企業參與(yu)拿地(di)。

對于(yu)2022年(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)的(de)土(tu)地(di)市場(chang)，克而瑞分析(xi)認為，今年(nian)(nian)(nian)投資(zi)仍將呈現出(chu)“強者(zhe)恒(heng)強”的(de)格局(ju)，企業(ye)拿地(di)積極性將繼續分化，財務穩健、資(zi)金(jin)充(chong)沛(pei)的(de)企業(ye)仍是土(tu)地(di)市場(chang)生力(li)軍，發展(zhan)優勢(shi)將進一步擴大。

地產并購融資加速落地

事實上，近(jin)段時間以來，中高信用(yong)房(fang)企合理正(zheng)常的融資需求(qiu)也正(zheng)在逐步得到了滿足與回應，

3月(yue)1日，碧桂園發(fa)布公(gong)告(gao)稱，其(qi)全資(zi)附屬公(gong)司碧桂園地產發(fa)行本金(jin)金(jin)額為(wei)50億元的中期(qi)票據已獲準(zhun)注冊(ce)。這是碧桂園首次于中國銀行間(jian)市場交易(yi)商協(xie)會注冊(ce)中期(qi)票據。

而在此前，美的置業一筆15億元的2022年(nian)度第一期中(zhong)期票據也于2月25日(ri)簿記成功，發行利率為4.50%，期限4年(nian)。

另外值得注意(yi)的(de)是，隨著銀行和(he)金融機構(gou)采取多(duo)重方(fang)式支持房地(di)產企(qi)業合理并購融資(zi)需求，房企(qi)參與收并購的(de)積極性也(ye)在逐步提升。

中指院報告顯示，近期包(bao)括興(xing)業銀行(xing)(xing)(xing)、浦發銀行(xing)(xing)(xing)、廣發銀行(xing)(xing)(xing)、平(ping)安銀行(xing)(xing)(xing)、上海銀行(xing)(xing)(xing)等(deng)(deng)紛紛宣布為房企(qi)收并(bing)購提(ti)供(gong)融資額(e)(e)度(du)，合計金額(e)(e)超過600億(yi)(yi)元。與此同(tong)時，招商蛇口(kou)、華潤(run)置地(di)、建發地(di)產等(deng)(deng)房企(qi)先后發行(xing)(xing)(xing)并(bing)購主題(ti)債(zhai)券(quan)。截至2月末(mo)，房企(qi)發行(xing)(xing)(xing)并(bing)購債(zhai)融資38.2億(yi)(yi)元，銀行(xing)(xing)(xing)提(ti)供(gong)并(bing)購貸款融資額(e)(e)度(du)480億(yi)(yi)元、發行(xing)(xing)(xing)并(bing)購債(zhai)50億(yi)(yi)元，計劃發行(xing)(xing)(xing)100億(yi)(yi)元。

如(ru)2月(yue)17日興業銀(yin)行(xing)公告稱，根據市場(chang)需求和業務(wu)發展需要(yao)，計劃發行(xing)不(bu)低于100億元的房(fang)地(di)(di)產(chan)并(bing)購(gou)主題債(zhai)券(quan)。2月(yue)24日，上海銀(yin)行(xing)公告稱計劃于近期啟動金融債(zhai)券(quan)發行(xing)事宜，并(bing)發行(xing)30億元房(fang)地(di)(di)產(chan)項目并(bing)購(gou)主題債(zhai)券(quan)，募(mu)集資金專項用于支持(chi)優質房(fang)地(di)(di)產(chan)企業兼并(bing)收購(gou)出險和困難的大型(xing)房(fang)地(di)(di)產(chan)企業的優質項目。

在銀行持續(xu)發力的背(bei)景下(xia)，多家(jia)房企也先后試(shi)水并購債(zhai)，發行并購相(xiang)(xiang)關票據(ju)，如(ru)招商蛇口(kou)、建發集團(tuan)、華(hua)潤置地、華(hua)潤萬象生活、大悅城(cheng)、五礦地產等均發布了相(xiang)(xiang)應(ying)的并購貸(dai)融資計劃。其中(zhong)，央企國企占據(ju)絕(jue)對優勢。

具(ju)體來(lai)看，1月12日，招商(shang)蛇口(kou)2022年度第一期(qi)(qi)中(zhong)期(qi)(qi)票據（并購(gou)）30億(yi)元完成(cheng)注冊，首(shou)期(qi)(qi)發(fa)行(xing)25.8億(yi)元，其中(zhong)12.9億(yi)元用(yong)于(yu)償還一筆(bi)(bi)因收購(gou)舊改(gai)項(xiang)目(mu)產生的貸(dai)款，剩余2.1億(yi)元將用(yong)于(yu)未來(lai)符合并購(gou)要求的項(xiang)目(mu)，這也是2022年首(shou)筆(bi)(bi)成(cheng)功發(fa)行(xing)的行(xing)業內(nei)并購(gou)類(lei)票據。

廈(sha)門地方國(guo)企(qi)建(jian)發(fa)也(ye)在2月(yue)17日發(fa)布(bu)公告稱(cheng)，擬發(fa)行(xing)2022年度第二期(qi)中期(qi)票據(ju)（并(bing)購），基礎(chu)發(fa)行(xing)金額(e)為8億(yi)元(yuan)，上限15.3億(yi)元(yuan)，建(jian)發(fa)擬安排4.6億(yi)元(yuan)用于并(bing)購2個標的項目公司股權，10.7億(yi)元(yuan)用于項目建(jian)設。

此(ci)外，還有部分(fen)房(fang)(fang)企則選擇了(le)直接和銀(yin)行(xing)(xing)合(he)作，啟動房(fang)(fang)地產(chan)項(xiang)目并(bing)購(gou)融(rong)資支持計劃。招商銀(yin)行(xing)(xing)于1月(yue)(yue)分(fen)別授予華潤(run)(run)置地 200 億元、華潤(run)(run)萬象生活30億元并(bing)購(gou)融(rong)資額度(du)，專用于華潤(run)(run)置地和華潤(run)(run)萬象生活并(bing)購(gou)業(ye)務；2月(yue)(yue)招商銀(yin)行(xing)(xing)又授予了(le)大悅城(cheng)控股 100億元并(bing)購(gou)融(rong)資額度(du)用于并(bing)購(gou)業(ye)務；同樣在2月(yue)(yue)，瑞安房(fang)(fang)地產(chan)也與上海浦東發(fa)展銀(yin)行(xing)(xing)簽署了(le)房(fang)(fang)地產(chan)并(bing)購(gou)融(rong)資及(ji)ESG可持續(xu)發(fa)展融(rong)資100億元合(he)作備忘錄。

一位不愿具名的(de)業內人士向《每日經濟新聞》記者(zhe)坦言，優(you)(you)質(zhi)(zhi)房企特別是有(you)著國資背景的(de)房企對于(yu)收并購(gou)(gou)有(you)天(tian)然的(de)優(you)(you)勢，“未來或將(jiang)有(you)更多優(you)(you)質(zhi)(zhi)房地產企業發行(xing)并購(gou)(gou)票據，用于(yu)房地產項目(mu)的(de)兼(jian)并收購(gou)(gou)，而優(you)(you)質(zhi)(zhi)房企的(de)收并購(gou)(gou)也有(you)對行(xing)業整體的(de)平穩健康發展(zhan)產生積(ji)極影響(xiang)。”

申港證券在(zai)研報中也指出(chu)，在(zai)政策的(de)鼓(gu)勵下，隨著房地(di)產(chan)并購融資加速落(luo)地(di)，在(zai)有望幫(bang)助房企加速風險出(chu)清(qing)的(de)同時，銀行資產(chan)質量(liang)將(jiang)得(de)到提升。

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