每經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每經編(bian)輯｜陳夢妤    

北(bei)京這些項目為什么能成為超(chao)級網(wang)紅盤？

上海(hai)TOP10中均價最高的項目是？

成都“榜(bang)一(yi)大哥”萬(wan)科天(tian)府錦繡為什么吸(xi)引大家(jia)強力購買?

鄭(zheng)州這個“殺出重圍”的(de)保(bao)利·天匯最佳賣點究竟何在？

4月(yue)19日，每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞每(mei)經(jing)房產發布(bu)2022年第一季度(du)全(quan)國(guo)10城爆款樓盤全(quan)名單。每(mei)經(jing)品房小程序通過11個(ge)(ge)維度(du)，一一拆解(jie)項(xiang)目背后的商業配套(tao)、交通出行(xing)、生活服務等價值，告訴你為什么這100個(ge)(ge)項(xiang)目賣(mai)得這么好。

北京年度網紅盤被低估？

一季度北(bei)京TOP10項目(mu)合計金額(e)(e)211.3億元，明(ming)顯不及(ji)上海、南京、廣州等城(cheng)市(shi)，排名靠前的(de)項目(mu)成(cheng)交(jiao)金額(e)(e)距(ju)離其他城(cheng)市(shi)熱點項目(mu)仍(reng)有一定的(de)距(ju)離。

以年度網紅盤(pan)、排名第五的(de)(de)中海寰(huan)宇天下天賦為(wei)例，項(xiang)(xiang)目(mu)位于(yu)石景山(shan)北辛安板塊，2021年9月開盤(pan)，銷(xiao)售均價(jia)75000元(yuan)/平方(fang)米，基于(yu)對該項(xiang)(xiang)目(mu)交易數據、周邊配套(tao)、市場(chang)信(xin)息(xi)等11個維(wei)度進行(xing)測評，每經品(pin)房小程序給出的(de)(de)估值參考價(jia)為(wei)77406元(yuan)/平方(fang)米，可見(jian)當前該項(xiang)(xiang)目(mu)存在(zai)一(yi)定低估。

該項目(mu)居(ju)住(zhu)密(mi)度偏(pian)低，在(zai)石(shi)景(jing)山區內僅(jin)高于22%的(de)住(zhu)宅(zhai)項目(mu)，屬于較為(wei)舒適的(de)居(ju)住(zhu)區域(yu)；在(zai)人(ren)口(kou)結構方面(mian)，老年人(ren)占(zhan)(zhan)12%，學生兒(er)童占(zhan)(zhan)14%，工(gong)作人(ren)口(kou)占(zhan)(zhan)74%。

項目周邊教育(yu)配(pei)套相對(dui)較(jiao)少，在周邊1公(gong)里范(fan)圍內有3所幼兒園、1所小(xiao)學(xue)，小(xiao)學(xue)配(pei)置得分在石景山區處于中(zhong)偏下。

醫(yi)療(liao)(liao)配置方面，周(zhou)邊共有(you)大小醫(yi)療(liao)(liao)機構5個(ge)，但(dan)在石景山區(qu)域內屬于(yu)就醫(yi)舒適度較低的(de)小區(qu)。周(zhou)邊大小購物場(chang)所共4個(ge)，均在800米范圍內，更符合年(nian)輕人的(de)需求。

交通方(fang)面優(you)勢(shi)更(geng)大，1公(gong)里范圍內有兩個(ge)地(di)鐵(tie)站(zhan)，金安橋(qiao)站(zhan)和北辛安站(zhan)；同時周邊還有20個(ge)公(gong)交車站(zhan)，公(gong)交配置優(you)于區(qu)內93%的住(zhu)宅項目(mu)，公(gong)交出行優(you)勢(shi)度(du)比較高(gao)。

上海TOP10中均價最高項目是？

由于疫情影響，上海TOP10項目(mu)3月(yue)(yue)銷量只有2月(yue)(yue)的一半(ban)，但(dan)TOP10大多為10萬(wan)+高端住宅，融創未來金融城、中糧(liang)瑞(rui)虹海景壹號、珠江安(an)康苑(yuan)分別以85.12億元、58.16億元和42.31位列前三(san)甲(jia)。

1月17日開(kai)盤銷(xiao)(xiao)售(shou)的中(zhong)糧瑞(rui)虹海景(jing)壹號，是TOP10中(zhong)均價最高的項目，一季(ji)度銷(xiao)(xiao)售(shou)額(e)高達58.16億元，每經品房小程序給出的估值參考價為(wei)113139元/平(ping)方米。

大數據測(ce)算顯(xian)示，中(zhong)糧瑞(rui)虹海景(jing)壹號教育配套方面表(biao)現優秀，周(zhou)邊1公里范圍內有9所幼(you)兒(er)園、6所小學(xue)，小學(xue)配置得分優于(yu)虹口區74%的住宅項目(mu)。

醫(yi)療配套方面(mian)，周邊(bian)有大小醫(yi)療機構15個，包括上(shang)海交(jiao)通大學醫(yi)學院附屬新華醫(yi)院等知(zhi)名三甲醫(yi)院。

購(gou)物通勤更具備優勢(shi)，項(xiang)目(mu)周邊有大小購(gou)物場所17個、地鐵站4個、公交站30個，周邊1公里（直(zhi)線距離）主要道路(lu)，早晚高峰(feng)平均(jun)車速優于虹(hong)口區64%的(de)住(zhu)宅項(xiang)目(mu)，相(xiang)對屬于駕車出(chu)行舒適度中等的(de)區域。

廣州銷冠為什么獨自優秀？

廣州(zhou)(zhou)越秀·和樾府是一(yi)季度銷(xiao)售金(jin)額僅次于(yu)深圳華(hua)潤城的(de)項目，成交金(jin)額95.3億(yi)元(yuan)，距百億(yi)一(yi)步之(zhi)遙。與上海不同(tong)的(de)是，越秀·和樾府一(yi)枝獨秀，領(ling)先(xian)第二名(ming)富頤(yi)華(hua)庭近70億(yi)元(yuan)。廣州(zhou)(zhou)TOP10項目銷(xiao)售額239.6億(yi)元(yuan)，與深圳、上海、南京仍有較大差(cha)距，位列13城中第四名(ming)。

越秀·和樾府各維(wei)度的(de)表現是否也遙(yao)遙(yao)領先(xian)于市場競品？

通(tong)過對(dui)交通(tong)配(pei)(pei)套、教(jiao)育配(pei)(pei)套、生活(huo)配(pei)(pei)套、人口結構等11個維度進(jin)行分析，每(mei)經品房(fang)小(xiao)程序的項目(mu)估(gu)值參考價為50055元/平方米(mi)。

項目(mu)周邊(bian)(bian)1公里范(fan)圍內，工作人(ren)口占79%、老年人(ren)口11%、學(xue)生兒童占10%，在廣州市范(fan)圍內屬于年輕人(ren)比例偏高的區(qu)域；與此對應(ying)，周邊(bian)(bian)15個大小購物場(chang)所令越秀(xiu)·和樾府超越番禺區(qu)64%的住宅項目(mu)。

由(you)于(yu)年(nian)輕(qing)人及(ji)商(shang)務(wu)人口較多，周邊主干道早晚(wan)高(gao)峰(feng)平均車速優于(yu)區(qu)內98%的住宅，屬于(yu)駕車出行舒適(shi)(shi)度很高(gao)的住宅區(qu)域(yu)，同時地鐵和(he)公交配置在(zai)番禺區(qu)內均屬于(yu)舒適(shi)(shi)度中(zhong)高(gao)，成為(wei)吸引(yin)年(nian)輕(qing)購房者的一(yi)大亮點。

但越秀·和樾府在教育資(zi)源(yuan)方(fang)面相對劣(lie)勢，每經品房小(xiao)程序顯示其周邊無小(xiao)學、僅有3所(suo)幼兒園(yuan)，并且測評(ping)范圍內無醫(yi)療(liao)機構，一定(ding)程度(du)上拖累了房價估值(zhi)。

成都“榜一大哥”開盤即罄原因是？

作為新一線城(cheng)市(shi)，成都在一季度的表現可圈可點，TOP10項目(mu)合計(ji)銷售金(jin)額181.12億元(yuan)，在13個重點城(cheng)市(shi)中排名第五。

其(qi)中榜首(shou)萬科天府錦繡1月開盤(pan)后(hou)全部(bu)售(shou)罄，合計銷售(shou)額30億元(yuan)。該項(xiang)目銷售(shou)均價31000元(yuan)/平方米，每經品房(fang)小(xiao)程序顯示估值(zhi)參考價為30027元(yuan)/平方米，與(yu)實際銷售(shou)情況基本一(yi)致。

大數據顯(xian)示，項目周(zhou)邊1公里區(qu)域內有1所小(xiao)學、2所幼(you)兒園，大小(xiao)醫療機構2個，暫(zan)無購物中(zhong)心，生(sheng)活配套稍顯(xian)不足，但目前(qian)距(ju)離交(jiao)房仍有半年時間(jian)，這一情況有望好(hao)轉。

交(jiao)通方面，地(di)鐵(tie)站(zhan)距離該項目624米(mi)，在雙(shuang)流(liu)(liu)區的住(zhu)宅中(zhong)屬于地(di)鐵(tie)出(chu)行舒適度中(zhong)等(deng)偏上水平，同時駕(jia)車(che)(che)出(chu)行較(jiao)為(wei)便(bian)利，早晚高(gao)峰主干(gan)道(dao)車(che)(che)速優于雙(shuang)流(liu)(liu)區87%的住(zhu)宅。

在鄭州賣得好的項目有什么不一樣？

作為(wei)省(sheng)會城市，鄭州一季度市場同(tong)樣慘淡，TOP10項(xiang)目合(he)計銷(xiao)售金(jin)額23.16億元(yuan)。

位于鄭州經(jing)開區的保利(li)·天(tian)匯2021年10月二期加推，一(yi)季度合計銷售4.47億元，銷售面積2.4萬平方米(mi)，成為鄭州市(shi)的NO.1。

保利·天匯銷售均價19500元(yuan)/平方米(mi)，目前仍然在售。每(mei)經品房小程序對其進行11個維度估算得(de)出估值參(can)考價19262元(yuan)/平方米(mi)，基本相符。

保利(li)·天匯(hui)周圍(wei)1公里范(fan)圍(wei)內(nei)有1所小學、15所幼(you)兒園(yuan)，配置稍顯不均衡；周邊有8個(ge)醫(yi)療機(ji)構、6個(ge)購物場所，屬于(yu)各(ge)方面舒適度(du)居(ju)中的區(qu)域。

作為開(kai)發時(shi)間較長的(de)(de)住(zhu)宅項目，目前周(zhou)邊1個(ge)地鐵(tie)站、18個(ge)公(gong)(gong)交(jiao)車(che)站在所(suo)屬(shu)區域(yu)內并無(wu)優勢，公(gong)(gong)交(jiao)出(chu)行(xing)(xing)舒適度較低(di)。同時(shi)，該項目駕車(che)出(chu)行(xing)(xing)舒適度一般，早(zao)晚(wan)高峰平均車(che)速(su)只優于55%的(de)(de)住(zhu)宅小區。

南京銷冠評估價為何遠超售價？

南京TOP10單月銷售超(chao)過60億元，其中長江華府(fu)（別名葛洲壩五礦金陵府(fu)）銷售額達(da)74.86億元。

2022年2月開盤的(de)長(chang)江華(hua)府(fu)第三(san)批(pi)開盤已(yi)(yi)售罄，銷售價格58792元/平(ping)方(fang)米。據每經品房小(xiao)程序測算，該(gai)樓盤當前估值參考(kao)價已(yi)(yi)經高達64336元/平(ping)方(fang)米，比銷售均(jun)價高出5000余元。

該項目(mu)位于(yu)(yu)鼓樓區(qu)，周邊有(you)購物場所13個、醫療機構(gou)9個，由(you)于(yu)(yu)地處鼓樓區(qu)，整體生活配套成熟且較為完善(shan)，因此長(chang)江華(hua)府購物舒適(shi)度適(shi)中，但在醫療方面只(zhi)優于(yu)(yu)13%的住宅小區(qu)。

在(zai)教育配(pei)置(zhi)方面，周邊(bian)5所幼(you)兒園、2所小(xiao)學，屬于舒適度居(ju)中范圍(wei)。

地鐵及公交配(pei)置為(wei)項目增色不少(shao)，周邊1公里內共有3個地鐵站和(he)30個公交車(che)站，公共交通非常便利；另一方面，周邊主干(gan)道(dao)通勤車(che)速(su)優于(yu)鼓樓區(qu)75%的小區(qu)，駕車(che)舒適度(du)也(ye)較為(wei)理(li)想(xiang)。

武漢這神秘的第四名是誰？

一季度武漢(han)整體銷(xiao)售情況欠佳，TOP10項目合計銷(xiao)售金(jin)額83.87億(yi)元，萬科(ke)光瀾道、長江廣電光谷家、融創公園大觀銷(xiao)售金(jin)額分居前三名(ming)，紐賓凱漢(han)city排名(ming)第四。

值(zhi)得注意的是，紐賓凱漢city在3月(yue)單月(yue)銷售(shou)(shou)額超(chao)過前三名項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，達到4.6億元。該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)位于主城區漢陽，2021年9月(yue)加(jia)推，銷售(shou)(shou)價格18000元/平(ping)方米起，而據每經品房小程序測算的估值(zhi)參(can)考價為18502元/平(ping)方米。

由于(yu)地處市(shi)(shi)區(qu)，周邊1公里(li)內工作(zuo)人口(kou)占(zhan)78%、兒童學生占(zhan)12%，老(lao)年人占(zhan)10%，人口(kou)結構相當于(yu)1-2線(xian)城市(shi)(shi)地最優值(zhi)。同時周邊消(xiao)費(fei)客單(dan)價49元，在漢陽區(qu)內屬于(yu)消(xiao)費(fei)水平(ping)較高(gao)的區(qu)域，但在武(wu)漢全城范圍內處于(yu)中等水平(ping)。

項目(mu)教育資源豐富，周邊(bian)1公里內有4所小(xiao)(xiao)學、15所幼兒園，此(ci)外還有大小(xiao)(xiao)醫療機構(gou)14個、購(gou)物(wu)場所14個，就醫及消費舒(shu)適度極高，超越(yue)漢陽(yang)區93%的住宅(zhai)小(xiao)(xiao)區。

公交方面，2個地鐵(tie)站、23個公交車站基本能夠滿足(zu)公共交通出行需求，在漢(han)陽區內超越78%的(de)住宅區域，且通勤車速保持在中(zhong)等水平，駕(jia)車出行舒適度中(zhong)等。

西安銷冠什么來頭？

一季度(du)，西(xi)安TOP10項目合計(ji)銷售(shou)金額134.1億元(yuan)。TOP10項目中，所(suo)有項目銷售(shou)額均(jun)不超過30億元(yuan)。從開發企(qi)業上來看，綠城入榜(bang)項目達到(dao)3個，合計(ji)銷售(shou)額26.2億元(yuan)。

全市銷冠中國(guo)鐵建·萬科翡翠國(guo)際共售出(chu)27.4億元，2021年12月進行一輪(lun)加推，均價(jia)16321元/平方米，不過每經品房小(xiao)程序的估值參(can)考價(jia)已達(da)25843元/平方米。

項目教(jiao)育資源豐富(fu)，周邊1公(gong)里范圍(wei)內(nei)有4所(suo)小(xiao)學、4所(suo)幼兒(er)園(yuan)，作為尚未交付的新(xin)件住宅，在雁塔區屬于中等水平。

周邊有大小醫療(liao)機構7個，覆蓋三甲(jia)醫院(yuan)、兒童(tong)醫院(yuan)和社區(qu)醫院(yuan)，符合(he)住(zhu)戶需求，在(zai)現(xian)階段醫療(liao)配置(zhi)屬中等(deng)。

公交、地(di)(di)鐵(tie)(tie)出行(xing)極為便利，項目1公里范圍內(nei)有3個(ge)地(di)(di)鐵(tie)(tie)站、13個(ge)公交車(che)站，駕車(che)出行(xing)舒適度優(you)于雁塔區79%的住宅(zhai)。

重慶銷冠拉低直轄市銷售均值了？

重慶一季度(du)的銷售(shou)相當(dang)(dang)低迷，TOP10項(xiang)目合計銷售(shou)金額僅36.63億元，相當(dang)(dang)于成都的1/4，銷冠長嘉匯銷售(shou)額只有5.77億元。

由香港置地和(he)招商蛇(she)口聯合開發(fa)的長嘉匯，2021年12月(yue)再次加推(tui)，一(yi)季度合計售出265套，銷售均價(jia)22000元(yuan)/平(ping)方米，每經品房(fang)小程序對其進行11個(ge)維(wei)度估算得出估值(zhi)參考(kao)價(jia)23744元(yuan)/平(ping)方米。

項目周邊居住密度較大(da)，餐飲消費客單(dan)價61元(yuan)，同城對比尚處于中檔消費區域(yu)。

周圍(wei)(wei)1公(gong)里范圍(wei)(wei)內2所小學、5所幼兒園(yuan)，對于區域內12%的學生兒童(tong)來說(shuo)基本(ben)符合需求。值(zhi)得關注的是，長嘉匯在醫療資源方面超越南岸區98%的住宅項目，共有(you)大小醫療機(ji)構9個。

公交(jiao)、地鐵出行(xing)方面，項目周邊(bian)有13個公交(jiao)車站、1個地鐵站，公共交(jiao)通(tong)出行(xing)較為便利，但駕車舒(shu)適度較低，早晚高峰主(zhu)干道通(tong)勤車速屬于后(hou)10%水(shui)平(ping)。

天津這個第二名有什么值得說道？

在直(zhi)轄市(shi)中(zhong)，天(tian)津一季(ji)度市(shi)場成交量最(zui)低。TOP10項目合計(ji)銷售金額34.61億元，其中(zhong)中(zhong)海地產占據(ju)5個，遠(yuan)洋集(ji)團(tuan)占2個，分別是遠(yuan)洋琨庭（第二）和(he)未(wei)來城（第五）。

遠洋(yang)琨庭銷售均價(jia)19500元/平方(fang)米(mi)，每經(jing)品(pin)房小程序對其進(jin)行11個維度估算得出當(dang)前估值參考(kao)價(jia)20785元/平方(fang)米(mi)。

遠洋琨庭周圍(wei)1公里范圍(wei)內有3所幼兒(er)園，暫無小學，作為開發了多期的住(zhu)宅項目，當前配置稍(shao)顯不(bu)足；周邊有5個醫(yi)療機構、10個購物場所，由(you)于項目周邊相對成熟，因此只稱(cheng)得上各方面舒適度(du)居中。

項(xiang)目周(zhou)邊1個地鐵(tie)站、12個公交(jiao)(jiao)車(che)站，在所(suo)屬區域內(nei)并(bing)無(wu)優勢，公交(jiao)(jiao)出行舒(shu)適(shi)度較低。同時(shi)，該項(xiang)目駕車(che)出行舒(shu)適(shi)度中偏低，早晚高峰平均車(che)速只優于10%的住宅小區。

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