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杭(hang)州(zhou)也加入樓(lou)市(shi)“松(song)綁(bang)”行列。

5月17日，杭州市(shi)發布通(tong)知，針對房地產市(shi)場進行(xing)了多項(xiang)優化規定，其(qi)中包括“落戶(hu)(hu)即可買(mai)二(er)手(shou)房”“非杭州戶(hu)(hu)籍(ji)購買(mai)二(er)手(shou)住宅(zhai)社保4年改(gai)1年”“三(san)孩家庭限購套數增加1套，且(qie)按照無房戶(hu)(hu)優先搖號”。

此次新政出臺的背景是，據(ju)中指(zhi)研究院數據(ju)，2021年(nian)(nian)(nian)(nian)下半年(nian)(nian)(nian)(nian)杭州(zhou)（十區）新房成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)持(chi)續(xu)走(zou)低，今年(nian)(nian)(nian)(nian)1~4月(yue)杭州(zhou)新房共計成(cheng)交(jiao)(jiao)214萬平方(fang)米，同比下降(jiang)66%。年(nian)(nian)(nian)(nian)初以來市場雖(sui)有回升趨勢(shi)，但整體成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)仍未達到(dao)去(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)同比水平，甚至不及2021年(nian)(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)(nian)底。

“新政之前，二手房不(bu)低于市場價五六十萬元是(shi)出不(bu)了(le)手的(de)，而且還是(shi)在未來科技城(cheng)這(zhe)樣的(de)核心區(qu)域。”專營杭州(zhou)熱門(men)區(qu)域板塊未來科技城(cheng)的(de)中(zhong)介(jie)張(zhang)向明5月19日下午接(jie)受(shou)《每日經濟新聞》記(ji)者電話采(cai)訪(fang)時表(biao)示，“但是(shi)另一方面，除非你(ni)是(shi)社保頂格，不(bu)然去新盤搖號就是(shi)陪跑(pao)。”

張向(xiang)明的話(hua)也反映了杭州樓市(shi)(shi)復雜的結(jie)構問題：熱門(men)區(qu)(qu)域(yu)一二手(shou)房價格嚴重(zhong)倒掛、區(qu)(qu)域(yu)間冷熱兩極分(fen)化。癥結(jie)或許在二手(shou)房市(shi)(shi)場，但政策(ce)力度能(neng)否從二手(shou)房市(shi)(shi)場穿透至各區(qu)(qu)域(yu)一手(shou)房市(shi)(shi)場，仍待市(shi)(shi)場檢驗。

二手房持續走低

被視作(zuo)年輕人置業(ye)核心(xin)區(qu)域的(de)(de)未來科技(ji)城，一直是杭州(zhou)市(shi)場(chang)的(de)(de)網紅(hong)板塊，但(dan)在市(shi)場(chang)整體下(xia)行中，面對(dui)周邊幾乎“對(dui)折”的(de)(de)新房價格，二手房的(de)(de)去化舉(ju)步維艱(jian)。

“去年這個時候(hou)全市只有9萬(wan)套二手(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)源掛牌，而且新房(fang)(fang)二手(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)倒掛嚴重，位置越好價(jia)(jia)格(ge)倒掛越厲害，所(suo)以新政之前二手(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)很難賣。由于搖號(hao)難度太大，二手(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)客戶(hu)始終是(shi)有的，但很多客戶(hu)只看不買，就等一(yi)個合適的價(jia)(jia)格(ge)。”

張向明告訴記者。“那段時(shi)間(jian)二手(shou)房(fang)(fang)漲(zhang)得太快了(le)，陽光(guang)城未來悅120平方(fang)米戶型，一個(ge)月漲(zhang)了(le)近200萬(wan)元。去年5月，一套89平方(fang)米的2房(fang)(fang)，總價最高(gao)達(da)到(dao)700萬(wan)元，而現在同戶型的掛牌(pai)價是550萬(wan)元。去年12月份，有(you)個(ge)房(fang)(fang)東(dong)手(shou)里的房(fang)(fang)源(yuan)，一路從600萬(wan)元降到(dao)535萬(wan)元，還是掛了(le)很久才成交的。”

據貝殼研究院（杭州(zhou)(zhou)）監測，4月(yue)(yue)杭州(zhou)(zhou)各區(qu)域(yu)住宅成交量(liang)較(jiao)(jiao)3月(yue)(yue)均有明顯下滑，其中臨安區(qu)、拱墅(shu)區(qu)、西湖區(qu)因受疫情影響(xiang)較(jiao)(jiao)大，均環(huan)比下滑30%以上，住宅均價跌幅3%。

成(cheng)交下滑不(bu)僅發生在近(jin)幾個月(yue)。克而瑞數據顯示，自(zi)2021年(nian)“1·27”政策(ce)出臺(tai)增值(zhi)稅(shui)免(mian)征年(nian)限2改5后(hou)，杭州(zhou)二(er)手(shou)住宅(zhai)成(cheng)交量(liang)就大(da)幅下挫，去年(nian)2月(yue)以(yi)來，杭州(zhou)二(er)手(shou)住宅(zhai)的月(yue)均(jun)成(cheng)交量(liang)不(bu)足5000套，遠低于新房(fang)月(yue)均(jun)9700余套的成(cheng)交量(liang)。

中指研(yan)究院(yuan)數(shu)據顯示(shi)，2021年二季(ji)度起(qi)杭州（十區）二手(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)持續下(xia)降，今年1~3月共計(ji)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)9148套，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)套數(shu)同比(bi)下(xia)降49%，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)遠低(di)(di)于(yu)同比(bi)水平。相對于(yu)低(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)，杭州二手(shou)房(fang)(fang)掛牌量(liang)持續處于(yu)高位。截至今年4月，杭州二手(shou)房(fang)(fang)掛牌量(liang)高達10.2萬套，高掛牌低(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)導致(zhi)杭州二手(shou)房(fang)(fang)市(shi)場存量(liang)較大。

同策(ce)研究院(yuan)研究總監宋紅(hong)衛5月(yue)17日下午通(tong)過微(wei)信(xin)向《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者表示，“4月(yue)份(fen)二(er)(er)手(shou)住宅成(cheng)交不足4000套，而掛(gua)牌(pai)量超過10萬套，去化壓力較大。杭州(zhou)也是新(xin)房(fang)和(he)二(er)(er)手(shou)房(fang)市場(chang)聯(lian)動較強的(de)(de)(de)城市，二(er)(er)手(shou)市場(chang)成(cheng)交的(de)(de)(de)低(di)迷(mi)傳(chuan)導到新(xin)房(fang)市場(chang)，造成(cheng)了連續3個月(yue)成(cheng)交大幅下降。對于二(er)(er)手(shou)房(fang)交易限(xian)制性政策(ce)的(de)(de)(de)調整有利于盤活二(er)(er)手(shou)房(fang)市場(chang)，進而還能(neng)夠(gou)帶動新(xin)房(fang)市場(chang)的(de)(de)(de)活躍(yue)度，對于穩(wen)定杭州(zhou)樓市以及帶動杭州(zhou)經(jing)濟都有積極作用。”

中指研(yan)究院(yuan)報告指出(chu)，去(qu)年杭州(zhou)新(xin)(xin)增常住人口26.8萬(wan)人，而2021年杭州(zhou)（十區(qu)）全(quan)年新(xin)(xin)房(fang)(fang)供應(ying)套數僅17萬(wan)套，遠無(wu)法滿足新(xin)(xin)增人口購房(fang)(fang)需求。本次杭州(zhou)新(xin)(xin)政(zheng)出(chu)臺(tai)后，有利(li)于引導新(xin)(xin)增人口流(liu)向二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)市(shi)場(chang)，從結構上改善(shan)杭州(zhou)供求矛盾問(wen)題，利(li)于刺激需求釋放。放開(kai)二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)限購直接(jie)利(li)于改善(shan)型客戶，“5改2”縮短(duan)了持(chi)有者(zhe)出(chu)手(shou)(shou)(shou)周期，促進二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)流(liu)通性的提升，短(duan)期內主城區(qu)二(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)市(shi)場(chang)成交量(liang)將有較(jiao)明顯的提升。

新盤去化明顯分化

“杭(hang)州應該是長三角區域近(jin)兩年人口落戶最多的(de)城市(shi)，同時(shi)近(jin)幾年杭(hang)州出讓(rang)大量土(tu)地，有大量新房(fang)上市(shi)，這也是一直以來(lai)新房(fang)市(shi)場的(de)供需兩旺的(de)原因。”宋紅衛表示(shi)。

值得注意的是(shi)，杭州中(zhong)心(xin)城區限價之(zhi)下(xia)的新盤完全不(bu)愁賣，另一些遠(yuan)郊樓盤卻(que)面臨無人問津的尷尬境(jing)地，這也是(shi)杭州與眾多(duo)熱點二(er)線城市的相同境(jing)遇(yu)。

張向明(ming)告(gao)訴記(ji)者，“近(jin)段時間科技城板塊范圍內只有杭珹未(wei)來中心這一個新盤(pan)入市，不過該項目(mu)接連開了幾(ji)次盤(pan)，中簽率都在8%~9%，根本(ben)突破不了10%。”

“我手(shou)里有(you)個(ge)(ge)項目(mu)，洋房原(yuan)價(jia)每平方(fang)米25000元(yuan)，優(you)(you)惠(hui)后(hou)21000~22000元(yuan)，單價(jia)優(you)(you)惠(hui)之外，還有(you)其(qi)他(ta)福利，如(ru)送車或者返(fan)現15萬元(yuan)。”深耕杭(hang)州遠郊市場的中(zhong)介吳曉5月19日(ri)下(xia)午(wu)通過微信向《每日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者介紹，整個(ge)(ge)臨安(an)優(you)(you)惠(hui)力度比較大，青(qing)山(shan)湖(hu)板塊(kuai)打折更(geng)多一(yi)點。臨安(an)、青(qing)山(shan)湖(hu)科(ke)技城(cheng)本來就(jiu)不限購(gou)，主要目(mu)標客(ke)戶(hu)是外地投資(zi)客(ke)。

今年以來(lai)，杭(hang)州(zhou)(zhou)新(xin)房市場整(zheng)(zheng)體成交量(liang)仍(reng)然(ran)呈現走(zou)低的趨勢。克而瑞的數據顯示(shi)，4月(yue)，杭(hang)州(zhou)(zhou)市新(xin)盤中(zhong)簽率(lv)整(zheng)(zheng)體水平(ping)較(jiao)上月(yue)雖有所(suo)走(zou)低，但分化(hua)行情依(yi)舊，外圍項目普遍流(liu)搖，綜合(he)中(zhong)簽率(lv)在(zai)10%左右的板(ban)塊僅(jin)錢(qian)江(jiang)世(shi)紀城(cheng)、未來(lai)科技城(cheng)、望江(jiang)新(xin)城(cheng)、蕭山經(jing)開(kai)區4個熱門板(ban)塊。

從去(qu)(qu)(qu)(qu)化(hua)情況(kuang)來看，主城區及熱門(men)板塊的樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)往往在開盤(pan)(pan)(pan)當日就基(ji)本去(qu)(qu)(qu)(qu)化(hua)，而(er)外圍樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)去(qu)(qu)(qu)(qu)化(hua)率(lv)則普遍處于低位，尤其是富陽(yang)、臨安(an)兩區，整體去(qu)(qu)(qu)(qu)化(hua)率(lv)不足兩成。中指(zhi)研究院數據(ju)顯(xian)示，2021年1月(yue)至2022年4月(yue)，杭州(zhou)總推(tui)盤(pan)(pan)(pan)125次，推(tui)出房源19817套，平(ping)均(jun)去(qu)(qu)(qu)(qu)化(hua)率(lv)僅57%。富陽(yang)主城區項目(mu)普遍以直接打折+贈送形式(shi)吸引客戶，贈送包含車(che)位、車(che)、加裝(zhuang)包、地暖(nuan)、黃金等(deng)形式(shi)，平(ping)均(jun)折扣約9折。

宋紅衛(wei)指(zhi)出，“去(qu)年(nian)以(yi)來杭(hang)州(zhou)新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)低(di)迷受五個因(yin)素的(de)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，首先是房(fang)地產市(shi)場(chang)調(diao)控下整(zheng)個融資環境收緊，地產行(xing)(xing)業(ye)作為資金密集型行(xing)(xing)業(ye)受到影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)很大；其(qi)次是互聯網行(xing)(xing)業(ye)整(zheng)頓以(yi)及疫情沖擊，對于杭(hang)州(zhou)互聯網產業(ye)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)較大，影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)中高(gao)端需求的(de)釋放；第(di)(di)三是受經濟下行(xing)(xing)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，購房(fang)者的(de)購房(fang)信心不足(zu)，尤其(qi)受到開(kai)發商爆(bao)雷(lei)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，即使剛需和改(gai)善群(qun)體也開(kai)始觀望；第(di)(di)四是杭(hang)州(zhou)最近幾年(nian)土地出讓較多，供應量較大；第(di)(di)五，杭(hang)州(zhou)也是一二手市(shi)場(chang)聯動較強的(de)城市(shi)，很多置換型需求就是基于二手房(fang)市(shi)場(chang)情況，二手房(fang)市(shi)場(chang)的(de)低(di)迷直接影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)到新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)。”

但(dan)需要注意的(de)(de)是，成交下(xia)行有一部分(fen)原(yuan)因來自供(gong)(gong)應的(de)(de)縮(suo)減，杭(hang)州(zhou)市場新房存(cun)銷比6.2，已經是百(bai)城中的(de)(de)“優(you)秀生”，僅次(ci)于珠海、合肥、濟南、成都，與上海并列第四(si)，也是全國(guo)范(fan)圍內為(wei)數不多(duo)的(de)(de)低(di)于10的(de)(de)城市之一。在2020年疫情過(guo)后，杭(hang)州(zhou)存(cun)銷比曾(ceng)有過(guo)短(duan)暫升高，最高為(wei)5.7，之后再次(ci)回落(luo)至2.0附近，進入2022年，存(cun)銷比再度反彈，今(jin)年1~3月分(fen)別為(wei)3.9、5.2、6.2。同時，眾多(duo)房企(qi)在杭(hang)州(zhou)今(jin)年首批集中供(gong)(gong)地中用行動(dong)表(biao)達了對(dui)杭(hang)州(zhou)市場的(de)(de)看好(hao)。

濱江(jiang)集團董事長戚金興(xing)公開表(biao)示，經過測(ce)算，這11宗地(di)能夠做(zuo)到(dao)平(ping)均凈利潤(run)8%左(zuo)右(you)，整體(ti)遠高于去年的(de)(de)(de)拿(na)地(di)利潤(run)。對(dui)于杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)市場，戚金興(xing)在5月16日的(de)(de)(de)線上業績會上回答(da)《每日經濟新聞》記者提問時(shi)表(biao)示，“在房住不炒的(de)(de)(de)整體(ti)調(diao)控政策(ce)下，浙江(jiang)房產市場整體(ti)運行(xing)平(ping)穩，杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)是(shi)全國(guo)少有的(de)(de)(de)幾個(ge)供需平(ping)衡的(de)(de)(de)城市。”（應受(shou)訪(fang)者要求，文中張向明、吳曉(xiao)為化(hua)名）