每(mei)經記者｜黃婉銀    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝    

受行業(ye)整體下行影響，房企(qi)不(bu)僅(jin)拿地熱情大幅(fu)(fu)度下降，連開(kai)發(fa)周期、入市開(kai)盤的節奏都在大幅(fu)(fu)度放(fang)緩(huan)。

在2021年4月26日-27日，廣州首批集中(zhong)供地共出(chu)(chu)讓46宗(zong)地，彼時有(you)(you)超過60家(jia)房企(qi)報名(ming)，最(zui)終(zhong)(zhong)既有(you)(you)高(gao)溢價土地出(chu)(chu)讓，也(ye)有(you)(you)底價成(cheng)交和流拍地塊，最(zui)終(zhong)(zhong)成(cheng)交42宗(zong)地塊。

如今時隔一年，這些地(di)塊(kuai)現狀如何？據《每(mei)日經濟新聞》記者不完全統計，在去年廣州(zhou)首批(pi)集中供地(di)中成交的42宗地(di)塊(kuai)中，只有約(yue)(yue)12個地(di)塊(kuai)項(xiang)目開盤入(ru)市(shi)，另有約(yue)(yue)12個項(xiang)目已經具(ju)備(bei)入(ru)市(shi)條件但(dan)尚未(wei)正式開盤，此外有個別地(di)塊(kuai)從拿地(di)至今一年甚(shen)至連地(di)基都還未(wei)打好(hao)。

6月22日，記者實(shi)地(di)探訪了位于(yu)南沙(sha)進(jin)港大道南側的(de)地(di)塊。該(gai)地(di)塊于(yu)去年首批集(ji)中(zhong)供中(zhong)成交，樓(lou)面價達19918元/平方米，溢價率24.69%。不過記者在(zai)現場(chang)看到，該(gai)地(di)塊尚未進(jin)入打地(di)基階段，雖然現場(chang)已經封(feng)閉起(qi)來，但既無(wu)(wu)施工(gong)人員，也無(wu)(wu)一人看守。

去年廣州首批集中供地中成交的南沙進港大道地塊現場  圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

從拿地到開盤接近12個月

據CRIC統計，2021年22個(ge)集中供(gong)地(di)(di)(di)的(de)城市(shi)在總(zong)共3輪集中供(gong)地(di)(di)(di)后(hou)合計成交了(le)2111宗含宅用地(di)(di)(di)，截(jie)至今年2月9日，僅有21%的(de)地(di)(di)(di)塊開工(gong)，另外八成地(di)(di)(di)塊仍尚未動(dong)工(gong)，且未開工(gong)地(di)(di)(di)塊中仍有7%處于(yu)動(dong)遷(qian)中或(huo)未動(dong)遷(qian)狀(zhuang)態（尚未達(da)到土(tu)地(di)(di)(di)平整狀(zhuang)態），此類(lei)地(di)(di)(di)塊2022年入(ru)市(shi)的(de)可能性較(jiao)小。

其(qi)中(zhong)，深圳(zhen)、廣州(zhou)、上(shang)(shang)海等城(cheng)市，項(xiang)目(mu)從拿地到開盤的(de)時長中(zhong)位(wei)數(shu)在10個(ge)(ge)月以上(shang)(shang)，甚(shen)至接近12個(ge)(ge)月，周轉(zhuan)速率較慢。克(ke)而瑞分析認為，“4個(ge)(ge)一線城(cheng)市中(zhong)有3個(ge)(ge)城(cheng)市位(wei)于此(ci)檔(dang)位(wei)，可見(jian)一線城(cheng)市的(de)項(xiang)目(mu)快周轉(zhuan)的(de)難度更大(da)，現(xian)金回流(liu)需(xu)要更長的(de)周期。”

2021年廣州(zhou)首批(pi)集中(zhong)供地(di)成交額高(gao)達906億元，整體(ti)平(ping)均溢(yi)價率達15%，其中(zhong)廣州(zhou)本地(di)國(guo)企越(yue)秀地(di)產獨(du)奪7宗地(di)塊（含聯合拿地(di)），但目(mu)前只有(you)荔灣、廣州(zhou)南站2宗地(di)塊項目(mu)已開盤(pan)，2宗地(di)塊還未(wei)有(you)項目(mu)信(xin)息公布。剩下3個地(di)塊在進行(xing)項目(mu)信(xin)息釋(shi)放、開放售樓處等(deng)動作目(mu)前尚未(wei)開盤(pan)入(ru)市，其中(zhong)包括兩宗溢(yi)價率在45%的地(di)塊，分(fen)別位于番禺和黃埔。

另外，去年珠江(jiang)實業聯合廣州水(shui)務資產管理有限公(gong)司、廣州公(gong)交集團分別在白云區拿下的2宗地塊，目前也還未有項目信息公(gong)布。

與越秀(xiu)地(di)產一(yi)樣，外來房企德信(xin)地(di)產也(ye)(ye)于去年在黃埔(pu)同(tong)樣的(de)位置(zhi)拿下一(yi)宗(zong)同(tong)樣溢價(jia)(jia)率45%的(de)地(di)塊，這也(ye)(ye)是其首次通過招拍掛進入(ru)廣州(zhou)市場。該地(di)塊成交總價(jia)(jia)達(da)11.96億(yi)元+1.04萬(wan)平方米配(pei)建(jian)，扣除(chu)配(pei)建(jian)后，成交樓面價(jia)(jia)達(da)26817元/平方米，目(mu)前也(ye)(ye)只是開放(fang)了售(shou)樓部(bu)但尚未入(ru)市。

去年首批集中(zhong)供地中(zhong)，卓越(yue)經過54輪競(jing)價(jia)，以24705元/平方米的樓面價(jia)拿下番禺(yu)橋(qiao)南蜆涌村(cun)大口涌以西(xi)地塊。

對(dui)于該地塊的進展情(qing)況，卓越(yue)廣州公(gong)司(si)(si)方(fang)面6月(yue)22日(ri)在(zai)(zai)接受《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者線(xian)上(shang)采訪時(shi)表示，公(gong)司(si)(si)位于番禺橋(qiao)南的晴翠府項(xiang)目已經在(zai)(zai)今年“五一”期間開(kai)發(fa)展廳，預計下(xia)個月(yue)入市開(kai)盤。項(xiang)目整體體量(liang)約(yue)14萬平方(fang)米，主(zhu)(zhu)推(tui)建面約(yue)89-130平方(fang)米三至四房(fang)戶(hu)型，總戶(hu)數約(yue)1262戶(hu)。“項(xiang)目主(zhu)(zhu)要針對(dui)改善居住(zhu)或者品質首(shou)次(ci)置(zhi)業(ye)客(ke)群，客(ke)戶(hu)來源主(zhu)(zhu)要為番禺地緣性城市中(zhong)堅力量(liang)。”

6月(yue)22日(ri)，克而(er)瑞廣佛區域首席分(fen)析師肖文曉(xiao)在(zai)接受(shou)《每日(ri)經濟新聞》記者微(wei)信采訪時表(biao)示，從(cong)去(qu)年(nian)年(nian)中開(kai)始(shi)，全國房地(di)產市場開(kai)始(shi)進入(ru)下(xia)行階(jie)段，廣州也不例外(wai)。在(zai)這樣的大環境(jing)下(xia)，在(zai)上半年(nian)首批集中供地(di)中以相對(dui)高的樓面價(jia)拿地(di)的項目多少(shao)有些生不逢時，調控和(he)市場的雙重挑戰讓它們的入(ru)市節奏(zou)普(pu)遍放(fang)緩(huan)。

從庫(ku)存去(qu)(qu)化(hua)來看，克而瑞統計顯示，截至今年5月(yue)(yue)底，廣州新房庫(ku)存合計10.7萬套，按近12個(ge)月(yue)(yue)去(qu)(qu)化(hua)水(shui)平計算，去(qu)(qu)化(hua)周(zhou)期(qi)需15.4個(ge)月(yue)(yue)，對比去(qu)(qu)年同期(qi)（7.9個(ge)月(yue)(yue)）整整翻了一倍。

不(bu)過值得注意的是，今(jin)年(nian)為(wei)迎合6·18優惠促銷期，不(bu)少開(kai)發商積極取(qu)證，僅6月上半月廣州新房供(gong)應(ying)就達6204套（去年(nian)6月整月的供(gong)應(ying)量6074套）。成(cheng)交(jiao)(jiao)方(fang)面，6月上半月網簽成(cheng)交(jiao)(jiao)2788套。

退出和聯合開發現象頻繁

從去年(nian)開(kai)(kai)始，無論是在拿(na)地(di)(di)時還(huan)是拿(na)地(di)(di)后，合作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發成為(wei)(wei)主流現象，其中“大(da)型房企+大(da)型房企”“大(da)型房企+地(di)(di)方國企/央企”的(de)(de)合作(zuo)(zuo)類型尤(you)為(wei)(wei)突出，還(huan)有(you)不少房企也出現過(guo)退地(di)(di)的(de)(de)情況。

融創去年(nian)(nian)在廣(guang)州首批集中(zhong)供(gong)地(di)中(zhong)一(yi)共(gong)收獲3個項(xiang)目(mu)，其中(zhong)以21.62億元、溢價(jia)率10.7%競得位于增(zeng)城區中(zhong)新(xin)鎮(zhen)新(xin)新(xin)公(gong)(gong)路西側的(de)地(di)塊(kuai)，開始引入了金(jin)地(di)商(shang)置(zhi)聯(lian)合(he)開發。啟(qi)信寶顯示，今(jin)年(nian)(nian)4月，融創旗下(xia)公(gong)(gong)司(si)已(yi)經退(tui)出該地(di)塊(kuai)項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)司(si)，目(mu)前由金(jin)地(di)商(shang)置(zhi)方面100%持股。另外，原本融創還與廈門國貿聯(lian)合(he)拿(na)下(xia)的(de)增(zeng)城另一(yi)宗地(di)塊(kuai)，在今(jin)年(nian)(nian)3月30日，融創也退(tui)出了該地(di)塊(kuai)項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)司(si)。

而(er)位于南沙(sha)進港(gang)大道(dao)南側(ce)地塊(kuai)的(de)樓面價(jia)更高(gao)，彼時融創(chuang)拿到該地塊(kuai)的(de)成交樓面價(jia)達到19918元/平方米，溢價(jia)率24.69%，后續融創(chuang)還引(yin)入(ru)了正榮合(he)作開發(fa)。

6月22日(ri)，《每日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者實地(di)走訪該項目發現，地(di)塊尚未進入打(da)地(di)基階(jie)段，工(gong)地(di)里面還擺放著(zhu)一(yi)些(xie)施工(gong)機(ji)械和幾(ji)臺挖掘機(ji)，但無一(yi)絲動(dong)靜。工(gong)地(di)現場(chang)已經封閉起來，既(ji)無施工(gong)人(ren)員，也無一(yi)人(ren)看守。

廣州市住建(jian)局系統顯示(shi)，該項目于去(qu)年7月獲批了基坑支(zhi)護和土方開挖施(shi)工(gong)(gong)許(xu)可(ke)證。記(ji)者(zhe)在(zai)現場(chang)看到(dao)，工(gong)(gong)地附近還張(zhang)貼有建(jian)筑工(gong)(gong)程設(she)計方案調整批前公(gong)示(shi)，公(gong)示(shi)的期限是4月13日(ri)-22日(ri)，部(bu)分規劃樓棟已完成《建(jian)設(she)工(gong)(gong)程規劃許(xu)可(ke)證》批后監(jian)管(guan)。

南沙進港大道地塊現場的公示牌  圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

當然(ran)，融創也不是唯一退出(chu)地塊開發的(de)房企。去年4月(yue)(yue)27日，合生創展以底價(jia)7.3億元競得(de)的(de)增城區永(yong)寧(ning)街創業(ye)(ye)大道北(bei)側18004211A19020號(hao)地塊，如今該項(xiang)目名(ming)定為“保利(li)瓏悅”，已成為保利(li)置(zhi)業(ye)(ye)旗下(xia)項(xiang)目。今年3月(yue)(yue)，項(xiang)目公(gong)司(si)名(ming)稱已從曾(ceng)經的(de)廣(guang)州合生天(tian)銘房地產有(you)(you)限公(gong)司(si)變(bian)更為廣(guang)州保泰置(zhi)業(ye)(ye)有(you)(you)限公(gong)司(si)。

再(zai)如上述德信地(di)(di)(di)產在(zai)黃埔還未(wei)開盤的項目(mu)，在(zai)后(hou)期則引(yin)入了廣州本地(di)(di)(di)的嘉(jia)達實業集團(tuan)、國企(qi)知識城（廣州）城市(shi)開發(fa)投資集團(tuan)有限公司；招商聯合弘陽地(di)(di)(di)產在(zai)白云(yun)拿(na)下(xia)(xia)的樓(lou)面價26643元(yuan)/平(ping)方米地(di)(di)(di)塊(kuai)，后(hou)期也拉來了電建地(di)(di)(di)產聯合開發(fa)；正榮(rong)在(zai)拿(na)下(xia)(xia)廣州首(shou)個地(di)(di)(di)塊(kuai)后(hou)不到兩(liang)個月的時間，就引(yin)入了同在(zai)上海的房(fang)企(qi)新城控股。

記者(zhe)注意到，南沙(sha)橫瀝島一(yi)(yi)個名為“鉑玥明珠(zhu)ONE”的項(xiang)目(mu)在去年底(di)就已(yi)開盤，貝殼找房(fang)平(ping)臺顯(xian)示其均(jun)價(jia)為36000元/平(ping)方米，相(xiang)比其他首批項(xiang)目(mu)開盤速度較快。在去年底(di)，該項(xiang)目(mu)的開發商也由原(yuan)本拿地的美的置業一(yi)(yi)家擴充到包括越秀、金地商置、旭輝在內的4家房(fang)企。

在(zai)業內人士看來，聯合拿地和開發之所以在(zai)如今(jin)成為(wei)主流，一方面可以分散風險、優勢互補，另一方面跟本地民企或國(guo)企合作，也更有利于(yu)項目的推(tui)進與入市銷售(shou)。

今年7月，廣州將進(jin)行2022年第二(er)批(pi)集(ji)(ji)中(zhong)供地(di)，14宗合(he)計占地(di)面積(ji)65.1萬平方米，總起拍價為(wei)253億元，本批(pi)次集(ji)(ji)中(zhong)供地(di)面積(ji)和宗數均(jun)創下歷次新(xin)低。

廣州中原研究(jiu)發展部指出(chu)，本輪供地(di)較為矚(zhu)目的(de)亮(liang)點當(dang)屬“斷供”20個月的(de)天河，一(yi)(yi)次性掛出(chu)2塊靚地(di)。一(yi)(yi)方(fang)面(mian)反(fan)映官方(fang)推地(di)“貴(gui)精不貴(gui)多”的(de)新(xin)思路(lu)，另一(yi)(yi)方(fang)面(mian)則反(fan)映出(chu)對于外圍區(qu)地(di)塊推出(chu)信心(xin)不足。總的(de)來(lai)說(shuo)，目前(qian)房企資金壓力仍較大，拿地(di)需求(qiu)較2019-2021年上半年降低。

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