每(mei)經記者｜黃婉銀    每(mei)經編輯｜魏文(wen)藝(yi)      

受行(xing)業整體下行(xing)影(ying)響(xiang)，房(fang)企不僅拿地熱情大幅度下降，連開發(fa)周期、入市開盤的節奏都在(zai)大幅度放緩。

在(zai)2021年4月26日~27日，廣(guang)州首批集中(zhong)供(gong)地共出讓(rang)46宗地，彼時有(you)超過60家房企(qi)報名，最終既有(you)高溢價土地出讓(rang)，也(ye)有(you)底(di)價成(cheng)(cheng)交和流拍地塊，最終成(cheng)(cheng)交42宗地塊。

如(ru)今時隔一年，這(zhe)些地(di)塊(kuai)現狀如(ru)何？據(ju)《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)不完全(quan)統(tong)計，在去年廣州(zhou)首批集中(zhong)供地(di)中(zhong)成交的(de)42宗(zong)地(di)塊(kuai)中(zhong)，只有約12個(ge)地(di)塊(kuai)項目開(kai)盤入(ru)市，另有約12個(ge)項目已經具(ju)備(bei)入(ru)市條件但(dan)尚未(wei)正式開(kai)盤，此外有個(ge)別地(di)塊(kuai)從拿地(di)至(zhi)今一年甚(shen)至(zhi)連地(di)基都還未(wei)打好。

6月22日，記(ji)者(zhe)實(shi)地探訪了位于南(nan)沙(sha)進港大道南(nan)側(ce)的地塊(kuai)(kuai)。該地塊(kuai)(kuai)于去年首批(pi)集中供地中成交，樓面價達19918元/平(ping)方(fang)米，溢價率24.69%。不過記(ji)者(zhe)在(zai)現(xian)場(chang)看到(dao)，該地塊(kuai)(kuai)尚未(wei)進入打地基階段(duan)，雖然(ran)現(xian)場(chang)已經封閉起(qi)來，但既無施工(gong)人(ren)員(yuan)，也無一(yi)人(ren)看守(shou)。

拿地到開盤要12個月

據(ju)CRIC統計，2021年(nian)22個(ge)集中(zhong)(zhong)供地(di)(di)(di)(di)(di)(di)的城市在總(zong)共3輪集中(zhong)(zhong)供地(di)(di)(di)(di)(di)(di)合計成(cheng)交了2111宗(zong)含(han)宅用地(di)(di)(di)(di)(di)(di)，截(jie)至今年(nian)2月9日，僅(jin)有21%的地(di)(di)(di)(di)(di)(di)塊開工(gong)，另外八成(cheng)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)塊尚未(wei)動工(gong)，且未(wei)開工(gong)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)塊中(zhong)(zhong)仍有7%處(chu)于動遷(qian)(qian)中(zhong)(zhong)或(huo)未(wei)動遷(qian)(qian)狀態(tai)（尚未(wei)達到土地(di)(di)(di)(di)(di)(di)平(ping)整狀態(tai)），此類地(di)(di)(di)(di)(di)(di)塊2022年(nian)入市的可能性較小。

其中(zhong)，深圳、廣州、上(shang)海等(deng)城(cheng)(cheng)市(shi)，項目從拿地(di)到開盤的時長中(zhong)位(wei)數在10個(ge)月(yue)以上(shang)，甚至接近12個(ge)月(yue)，周轉速率較慢(man)。克而瑞分析(xi)認為，“4個(ge)一線城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)有3個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)位(wei)于此(ci)檔位(wei)，可見一線城(cheng)(cheng)市(shi)的項目快(kuai)周轉的難(nan)度更(geng)大(da)，現金(jin)回流需(xu)要更(geng)長的周期”。

2021年廣州首批集中(zhong)供地(di)(di)成(cheng)交額高達(da)906億元，整體平均(jun)溢價(jia)率(lv)達(da)15%，其中(zhong)廣州本地(di)(di)國企越(yue)秀(xiu)地(di)(di)產奪7宗(zong)(zong)地(di)(di)塊（含聯合拿地(di)(di)），但目(mu)前只有荔灣(wan)、廣州南站2宗(zong)(zong)地(di)(di)塊項目(mu)已開(kai)盤，2宗(zong)(zong)地(di)(di)塊還沒有項目(mu)信息(xi)公布。剩下(xia)3個地(di)(di)塊在進行項目(mu)信息(xi)釋(shi)放、開(kai)放售(shou)樓處等動(dong)作，目(mu)前尚未開(kai)盤入市(shi)，其中(zhong)包括兩宗(zong)(zong)溢價(jia)率(lv)在45%的地(di)(di)塊，分別位(wei)于番禺(yu)和黃埔。

另(ling)外，去年珠江實(shi)業聯合廣(guang)州(zhou)水務資產管(guan)理有限公(gong)司、廣(guang)州(zhou)公(gong)交(jiao)集團分別在(zai)白云區(qu)拿下的2宗地塊，目(mu)前也還沒有項目(mu)信息(xi)公(gong)布(bu)。

與越秀地(di)產(chan)一(yi)樣(yang)，外(wai)來房企(qi)德信地(di)產(chan)也于去年在(zai)黃埔同(tong)樣(yang)的位置(zhi)拿下一(yi)宗同(tong)樣(yang)溢(yi)價(jia)率45%的地(di)塊，這也是(shi)其首次通過招(zhao)拍(pai)掛進入廣州(zhou)市場。該地(di)塊成交總價(jia)達11.96億元+1.04萬平(ping)方米配(pei)建，扣(kou)除配(pei)建后(hou)，成交樓(lou)面價(jia)達26817元/平(ping)方米，目前也只(zhi)是(shi)開(kai)放了售樓(lou)部但尚(shang)未(wei)入市。

去年首批集(ji)中(zhong)供地中(zhong)，卓越(yue)經過54輪競價(jia)，以24705元/平(ping)方米的樓面價(jia)拿下番禺橋南蜆(xian)涌村大口涌以西(xi)地塊。

對(dui)于該地(di)塊的(de)(de)進展(zhan)情(qing)況(kuang)，卓越(yue)廣(guang)州公(gong)司方面(mian)6月(yue)22日(ri)在接受《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)線(xian)上(shang)采訪(fang)時表(biao)示，公(gong)司位于番禺(yu)橋南的(de)(de)晴翠府(fu)項(xiang)目已(yi)經在今年“五一”期間開發(fa)展(zhan)廳(ting)，預計(ji)下個月(yue)入市開盤(pan)。項(xiang)目整體體量約(yue)(yue)14萬平方米，主(zhu)推建面(mian)約(yue)(yue)89~130平方米三至四房(fang)戶(hu)型，總(zong)戶(hu)數約(yue)(yue)1262戶(hu)。“項(xiang)目主(zhu)要(yao)針對(dui)改善居(ju)住或者(zhe)品質首次置業客(ke)群，客(ke)戶(hu)來源主(zhu)要(yao)為番禺(yu)地(di)緣(yuan)性城市中堅力量。”

6月22日(ri)，克而瑞廣佛區(qu)域首席分析師肖(xiao)文(wen)曉在接受《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者微(wei)信采訪時表(biao)示(shi)，從去(qu)年(nian)年(nian)中開始(shi)，全國(guo)房地產市(shi)場(chang)開始(shi)進(jin)入(ru)(ru)下行階(jie)段，廣州也(ye)不例(li)外(wai)。在這樣的大環境(jing)下，在上半年(nian)首批集中供地中以相對高的樓面價拿地的項(xiang)目(mu)多少(shao)有(you)些(xie)生(sheng)不逢時，調控和市(shi)場(chang)的雙(shuang)重挑戰讓它(ta)們的入(ru)(ru)市(shi)節奏(zou)普(pu)遍(bian)放(fang)緩。

從庫存(cun)去化(hua)來看，克而(er)瑞統計顯示，截至今年(nian)5月(yue)底(di)，廣州(zhou)新房(fang)庫存(cun)合計10.7萬(wan)套(tao)，按近12個(ge)月(yue)去化(hua)水平計算，去化(hua)周期需15.4個(ge)月(yue)，對比去年(nian)同期（7.9個(ge)月(yue)）整整翻了一(yi)倍(bei)。

不(bu)過值得注意的是，今年為迎合6·18優惠(hui)促(cu)銷(xiao)期，不(bu)少開(kai)發(fa)商積極取證，僅6月(yue)上(shang)半月(yue)廣州(zhou)新房供應(ying)就(jiu)達6204套（去年6月(yue)整月(yue)的供應(ying)量6074套）。成交方(fang)面(mian)，6月(yue)上(shang)半月(yue)網簽(qian)成交2788套。

退出和聯合開發普遍

從去年開始(shi)，無(wu)論是在拿地(di)時還是拿地(di)后，合作開發成為(wei)主(zhu)流(liu)現(xian)(xian)象，其中(zhong)“大(da)型(xing)房(fang)企(qi)+大(da)型(xing)房(fang)企(qi)”“大(da)型(xing)房(fang)企(qi)+地(di)方國企(qi)/央(yang)企(qi)”的(de)(de)合作類(lei)型(xing)尤為(wei)突出，還有(you)不少房(fang)企(qi)也出現(xian)(xian)過(guo)退地(di)的(de)(de)情況(kuang)。

融(rong)創去年在廣州首批集中供(gong)地(di)(di)中一(yi)共收獲3個項目，其中以21.62億(yi)元、溢價率(lv)10.7%競得(de)位于增城區中新(xin)鎮新(xin)新(xin)公路西側的地(di)(di)塊，開始引(yin)入了(le)金地(di)(di)商置聯合(he)開發。啟信寶顯(xian)示，今(jin)年4月，融(rong)創旗下公司(si)已經退出該(gai)地(di)(di)塊項目公司(si)，目前(qian)由金地(di)(di)商置方面100%持股。另外，原本融(rong)創還(huan)與(yu)廈門(men)國貿聯合(he)拿下的增城另一(yi)宗地(di)(di)塊，在今(jin)年3月30日，融(rong)創也退出了(le)該(gai)地(di)(di)塊項目公司(si)。

而位于(yu)南沙進(jin)港大道南側地塊的樓面價(jia)更高(gao)，彼時融創(chuang)拿到(dao)該地塊的成交樓面價(jia)達(da)到(dao)19918元/平方米，溢(yi)價(jia)率24.69%，后(hou)續融創(chuang)還引入了(le)正榮合作開發(fa)。

6月22日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》記者實地走(zou)訪該項目發現，地塊(kuai)尚(shang)未進入打地基階段(duan)，工(gong)地里面還擺放著一(yi)些(xie)施工(gong)機(ji)械和幾臺挖掘機(ji)，但(dan)無一(yi)絲動靜(jing)。工(gong)地現場已經封閉起來，既無施工(gong)人員，也無一(yi)人看(kan)守。

廣州市住(zhu)建局(ju)系統顯示(shi)，該項目于去年7月獲批了(le)基坑(keng)支護(hu)和土方開挖(wa)施工許可證(zheng)。記者(zhe)在現(xian)場(chang)看到，工地附近還張貼有建筑工程(cheng)設計方案調整批前公(gong)示(shi)，公(gong)示(shi)的期限是4月13日~22日，部(bu)分規劃樓棟已(yi)完成《建設工程(cheng)規劃許可證(zheng)》批后(hou)監管。

當然(ran)，融創也不是唯一(yi)退出地(di)塊(kuai)開發的房(fang)企(qi)。去年(nian)4月27日(ri)，合(he)生(sheng)創展(zhan)以底價7.3億元競得(de)的增城區永(yong)寧街(jie)創業(ye)大道北側(ce)18004211A19020號地(di)塊(kuai)，如今(jin)該項目(mu)名定(ding)為(wei)“保(bao)利瓏悅(yue)”，已成為(wei)保(bao)利置(zhi)業(ye)旗下項目(mu)。今(jin)年(nian)3月，項目(mu)公(gong)司(si)(si)名稱已從曾(ceng)經的廣州(zhou)合(he)生(sheng)天銘房(fang)地(di)產有限公(gong)司(si)(si)變更為(wei)廣州(zhou)保(bao)泰置(zhi)業(ye)有限公(gong)司(si)(si)。

再如上述德信地產(chan)在(zai)(zai)黃埔還未(wei)開(kai)盤的(de)項目，在(zai)(zai)后期(qi)則引入了(le)廣(guang)州本地的(de)嘉達實業集團、國(guo)企(qi)知識(shi)城（廣(guang)州）城市開(kai)發投資集團有限公司；招(zhao)商聯合(he)弘(hong)陽(yang)地產(chan)在(zai)(zai)白云拿(na)下的(de)樓面價26643元/平(ping)方(fang)米地塊，后期(qi)也(ye)拉來(lai)了(le)電建地產(chan)聯合(he)開(kai)發；正榮在(zai)(zai)拿(na)下廣(guang)州首個(ge)地塊后不到兩個(ge)月的(de)時間(jian)，就引入了(le)同(tong)在(zai)(zai)上海的(de)房企(qi)新城控股。

記者注意(yi)到，南沙橫瀝島一個名為“鉑玥明珠ONE”的(de)項(xiang)目(mu)在(zai)(zai)去(qu)年(nian)底(di)(di)就已(yi)開盤，貝殼找房平(ping)臺顯示其均價為36000元/平(ping)方米，相比(bi)其他首批項(xiang)目(mu)開盤速度(du)較快。在(zai)(zai)去(qu)年(nian)底(di)(di)，該項(xiang)目(mu)的(de)開發商(shang)也(ye)由(you)原(yuan)本拿地(di)的(de)美的(de)置業一家擴充到包(bao)括越秀(xiu)、金地(di)商(shang)置、旭(xu)輝在(zai)(zai)內的(de)4家房企。

在(zai)業內人士看來(lai)，聯合(he)拿地和(he)開發(fa)之所以在(zai)如今成為主流，一(yi)方面可以分散風險、優(you)勢互補，另一(yi)方面跟本地民企或(huo)國企合(he)作(zuo)，也更有利于(yu)項目的(de)推進與入市銷售。

今年7月，廣州將進行2022年第二批集中供(gong)地，14宗合(he)計占地面(mian)積65.1萬平(ping)方(fang)米(mi)，總起拍(pai)價為253億(yi)元(yuan)，本批次(ci)集中供(gong)地面(mian)積和宗數均創(chuang)下歷(li)次(ci)新(xin)低(di)。

廣州中原研究(jiu)發展部指出，本(ben)輪(lun)供地(di)較(jiao)為矚目的(de)(de)亮(liang)點(dian)當屬(shu)“斷(duan)供”20個(ge)月的(de)(de)天河，一(yi)次性(xing)掛(gua)出2塊靚地(di)。一(yi)方面反映(ying)官方推(tui)地(di)“貴(gui)精不(bu)貴(gui)多”的(de)(de)新思路，另一(yi)方面則反映(ying)出對(dui)于外(wai)圍(wei)區地(di)塊推(tui)出信心(xin)不(bu)足。總的(de)(de)來(lai)說，目前房企資(zi)金壓(ya)力(li)仍較(jiao)大(da)，拿地(di)需求較(jiao)2019~2021年(nian)上半年(nian)降(jiang)低。