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在房地產行(xing)(xing)業(ye)持(chi)續下(xia)(xia)行(xing)(xing)的背景下(xia)(xia)，作為下(xia)(xia)游產業(ye)的物業(ye)行(xing)(xing)業(ye)亦受到影響。

今年(nian)(nian)(nian)以來，物(wu)業(ye)(ye)行業(ye)(ye)的收并購(gou)雖仍在持續，但(dan)相比去年(nian)(nian)(nian)同(tong)期(qi)明顯放緩。據中指物(wu)業(ye)(ye)研究不完(wan)全統(tong)計，不含放棄或終(zhong)止的收并購(gou)案例，上半年(nian)(nian)(nian)物(wu)業(ye)(ye)行業(ye)(ye)公開披露的并購(gou)案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年(nian)(nian)(nian)同(tong)期(qi)的40余(yu)起、150億元大(da)幅下降。

今日（7月(yue)1日）下(xia)午，明源不動(dong)產研(yan)究(jiu)院(yuan)首席研(yan)究(jiu)員艾振強通過微信(xin)接(jie)受《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)采(cai)訪時表示(shi)，“今年收并(bing)(bing)購減(jian)少(shao)并(bing)(bing)不奇怪。在(zai)目前(qian)行業(ye)(ye)環境下(xia)，優(you)質的(de)可(ke)并(bing)(bing)購資產有所(suo)減(jian)少(shao)，資本對物業(ye)(ye)的(de)態度回(hui)歸(gui)理性(xing)，估值也(ye)回(hui)歸(gui)理性(xing)。而(er)未來行業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)的(de)不確定性(xing)增大，也(ye)會使得(de)有實力的(de)物業(ye)(ye)公司在(zai)收并(bing)(bing)購市場上變得(de)相對謹(jin)慎。”

收并購數量及金額均同比大降

受房地產市場低(di)迷影(ying)響，上(shang)半年物業行業收(shou)并購不僅在交(jiao)易(yi)宗數上(shang)同比下(xia)降達五成(cheng)，涉及(ji)金額亦同比下(xia)降46%。與(yu)此同時，單筆交(jiao)易(yi)的對價金額也大(da)幅(fu)下(xia)降。

今年上半年，物業(ye)行業(ye)發生(sheng)的超10億元(yuan)大額(e)(e)并(bing)購(gou)共3宗，并(bing)購(gou)發起方(fang)分別是碧桂(gui)園服務和華潤萬象生(sheng)活(huo)。其(qi)中單筆最大交易(yi)金額(e)(e)為(wei)碧桂(gui)園收購(gou)中梁(liang)百悅，對價(jia)為(wei)31.3億元(yuan)；其(qi)次為(wei)華潤萬象生(sheng)活(huo)以(yi)22.6億元(yuan)并(bing)購(gou)中南物業(ye)，以(yi)及華潤萬象生(sheng)活(huo)以(yi)10.6億元(yuan)收購(gou)禹洲物業(ye)。

而去(qu)年同期，物(wu)業行業的收并購交易金額超10億元(yuan)(yuan)(yuan)的多達4宗。其中最大一筆收并購發起方為碧(bi)桂園服務(wu)，其耗(hao)資48.5億元(yuan)(yuan)(yuan)收購藍光(guang)嘉寶服務(wu)64.6%股權。合(he)景悠活(huo)則以13.2億元(yuan)(yuan)(yuan)收購了以智(zhi)慧城(cheng)市運營服務(wu)為主(zhu)要業務(wu)的雪松智(zhi)聯科技。

在今(jin)年上半年發(fa)生(sheng)的(de)物業(ye)并(bing)購案中(zhong)，金(jin)額在億元(yuan)(yuan)以下的(de)交易有4宗(zong)，其中(zhong)包(bao)括1月(yue)(yue)份(fen)中(zhong)奧到家(jia)2500萬元(yuan)(yuan)并(bing)購廣(guang)東迅華電氣，3月(yue)(yue)份(fen)京(jing)城(cheng)佳業(ye)近800萬元(yuan)(yuan)并(bing)購北(bei)京(jing)卓聯(lian)物業(ye)，6月(yue)(yue)底東原(yuan)仁知(zhi)分(fen)別(bie)斥(chi)資8000萬元(yuan)(yuan)和6000萬元(yuan)(yuan)收購浙(zhe)江中(zhong)都和湖南(nan)金(jin)典。

除交(jiao)易(yi)更(geng)為(wei)(wei)謹慎外，中指物業(ye)研究分析(xi)認為(wei)(wei)，今年(nian)(nian)國(guo)企(qi)背景(jing)(jing)物業(ye)公司(si)開始在(zai)并(bing)購(gou)市場活(huo)躍起來(lai)。在(zai)上(shang)半年(nian)(nian)的(de)近20宗(zong)物業(ye)并(bing)購(gou)案中，有(you)5宗(zong)并(bing)購(gou)主(zhu)體為(wei)(wei)國(guo)資(zi)背景(jing)(jing)物業(ye)公司(si)，交(jiao)易(yi)總金(jin)(jin)額約43.14億(yi)元(yuan)，占總交(jiao)易(yi)金(jin)(jin)額一半以上(shang)。而去年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)只有(you)2宗(zong)國(guo)企(qi)背景(jing)(jing)的(de)并(bing)購(gou)案例(li)，總交(jiao)易(yi)對價不足(zu)2億(yi)元(yuan)。

《每日經濟新聞》記者梳理(li)還發(fa)現，上半年物業(ye)收并購不僅標(biao)的規模發(fa)生(sheng)變化，業(ye)務(wu)類型(xing)方面也有所變化。

去(qu)年物(wu)業(ye)行業(ye)收(shou)并購熱潮高漲，業(ye)務(wu)(wu)外(wai)(wai)延(yan)趨(qu)勢(shi)得到(dao)充(chong)分擴展探索，除了傳統(tong)(tong)住宅和商業(ye)物(wu)業(ye)業(ye)務(wu)(wu)外(wai)(wai)，收(shou)購范圍還包(bao)括城鄉環(huan)衛業(ye)務(wu)(wu)、市政園林、安保服務(wu)(wu)業(ye)務(wu)(wu)以及(ji)保險經紀業(ye)務(wu)(wu)等(deng)。而(er)今年上半年近20宗收(shou)并購案例中，傳統(tong)(tong)住宅物(wu)業(ye)占比超80%。可見，在地產行業(ye)流動(dong)性緊(jin)缺(que)的(de)當(dang)下，房企(qi)并購更為謹慎，切(qie)入新的(de)業(ye)態和多(duo)元業(ye)務(wu)(wu)的(de)外(wai)(wai)延(yan)探索明顯收(shou)窄。

“物業行(xing)業發(fa)展(zhan)進入了一個瓶頸(jing)期(qi)，同質化嚴重(zhong)，服(fu)務(wu)的內(nei)容很多(duo)，但落實程(cheng)度不(bu)一，需要沉淀和夯實，有(you)些(xie)服(fu)務(wu)是否真能夠帶來直接或者(zhe)間接收益(yi)，能否覆蓋成本，也需要時間不(bu)斷驗證。”艾(ai)振強分析認(ren)為。

物企面臨獨立市場化發展難題

由于(yu)大(da)多數物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)是從(cong)房企業(ye)(ye)務中剝離出來的，因(yin)此其發展對于(yu)地(di)產母(mu)公司的開發業(ye)(ye)務依賴(lai)程度較大(da)。

事實上(shang)，雖然(ran)經(jing)過(guo)多年發展，物(wu)業(ye)企業(ye)在管(guan)(guan)面積中來自母地(di)產公(gong)司開(kai)發項目(mu)的比(bi)例仍(reng)占據主導。以部(bu)分物(wu)業(ye)企業(ye)為例，據中指物(wu)業(ye)研究統計，截至(zhi)2021年12月(yue)31日(ri)，融(rong)創服務、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務等(deng)企業(ye)的在管(guan)(guan)面積中來自關聯地(di)產開(kai)發企業(ye)的占比(bi)仍(reng)保(bao)持在50%以上(shang)。

但從去年(nian)下半年(nian)以來，由于部分房企遇到流(liu)動性問(wen)題，其業(ye)務發展(zhan)速(su)度(du)明(ming)顯降(jiang)緩，并直接傳導至物業(ye)企業(ye)。這也對物業(ye)企業(ye)的(de)獨立(li)化市(shi)場發展(zhan)提出新的(de)要求。

盡管房地(di)產市(shi)場出現(xian)流動性危(wei)機，但(dan)目前來看(kan)，地(di)產關(guan)聯(lian)方(fang)的(de)項(xiang)目供(gong)給仍是物(wu)業(ye)公司在(zai)管面積(ji)構(gou)成的(de)重要基石(shi)。中(zhong)指物(wu)業(ye)研(yan)究認為(wei)，長(chang)期來看(kan)，地(di)產關(guan)聯(lian)方(fang)的(de)輸血能力(li)將會(hui)減弱，物(wu)業(ye)企業(ye)新增在(zai)管面積(ji)中(zhong)，來自(zi)第三方(fang)的(de)項(xiang)目占比(bi)有明顯上(shang)升趨勢，獨(du)立市(shi)場擴張將成為(wei)核心競爭(zheng)力(li)。

“地(di)產母公司(si)的(de)流動性危機(ji)，對旗下(xia)物(wu)業(ye)公司(si)的(de)獨(du)立上(shang)(shang)市(shi)和發展影(ying)響巨大(da)，即(ji)便(bian)一些(xie)已(yi)經獨(du)立上(shang)(shang)市(shi)的(de)物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)，仍然(ran)是(shi)地(di)產母公司(si)旗下(xia)公司(si)，業(ye)務也(ye)是(shi)跟(gen)隨著母公司(si)沉浮(fu)的(de)。”艾(ai)振(zhen)強分析認為，對于(yu)還沒有(you)上(shang)(shang)市(shi)的(de)物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)而言，在toC的(de)領域需要夯實(shi)已(yi)有(you)服(fu)務，真正落到實(shi)處，服(fu)務并不是(shi)越多越好(hao)。在此基礎上(shang)(shang)，積極開拓toB業(ye)務，發展出(chu)自己的(de)特色，加深(shen)護城河。

另外(wai)值得(de)注意的(de)是，今年以來，物(wu)業企業的(de)上市熱情依然不減。2月25日(ri)，金茂物(wu)業服務成為今年IPO闖關成功的(de)第一只物(wu)業股。1月7日(ri)，龍湖智(zhi)創生(sheng)活遞交(jiao)招股書，擬計(ji)劃在港交(jiao)所上市。4月1日(ri)，在管住宅(zhai)及商企物(wu)業建筑面積已達約7.85億(yi)平方米(mi)的(de)頭部(bu)物(wu)業公司萬物(wu)云正(zheng)式(shi)遞交(jiao)招股書。

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