每經(jing)記者｜陳榮浩(hao)    每經(jing)編輯｜陳夢妤    

誰曾想(xiang)，這(zhe)個院門前雜草半腰高(gao)的地方竟然(ran)是(shi)曾經的“中國十大豪宅”——深(shen)圳東部(bu)華(hua)僑城天(tian)麓。

6月30日，《每日經濟新(xin)聞》記者實(shi)地(di)探訪發現，該項目(mu)距(ju)離(li)2號(hao)線終點(dian)站鹽田(tian)站約15分鐘車程，主打聯(lian)排和(he)獨(du)棟別墅。項目(mu)周(zhou)邊(bian)除了道路就是山(shan)林，并未看到成(cheng)熟的(de)(de)商業(ye)配套，此前(qian)規劃的(de)(de)商業(ye)街(jie)目(mu)前(qian)也未有店鋪(pu)入駐。

坐落于半山的豪宅 每(mei)經記(ji)者 陳榮浩 攝

一些房源處(chu)于(yu)長(chang)期無人居住狀態(tai)，部(bu)分(fen)別墅的(de)外墻皮都已脫落，經久失修，院子跟(gen)門前的(de)雜草已長(chang)至半腰高。此(ci)外，因項(xiang)目地處(chu)大俠谷、茶溪谷、云海谷、大華興寺(si)等旅(lv)游(you)景區，項(xiang)目周(zhou)邊偶爾還能看(kan)到(dao)部(bu)分(fen)觀光(guang)游(you)客。

“目(mu)前還(huan)(huan)(huan)在售的主要是(shi)天麓3區的產品(pin)，均(jun)價(jia)6萬-6.5萬元/平(ping)(ping)方(fang)米，面積在100-150平(ping)(ping)方(fang)米不等，此(ci)外聯排別墅(shu)的花園(yuan)屬于贈送，一樓(lou)花園(yuan)也(ye)有(you)100多平(ping)(ping)方(fang)米。目(mu)前三區大概還(huan)(huan)(huan)有(you)40套可售房(fang)源。”現場(chang)工作(zuo)人員(yuan)表示(shi)，這個價(jia)格(ge)已(yi)經比前幾年低了很多，所以還(huan)(huan)(huan)有(you)很久以前買(mai)了這房(fang)子的業主不是(shi)很滿意。

這佐(zuo)證了阿里法拍(pai)這幾(ji)天一(yi)套房距(ju)離首拍(pai)降價(jia)265萬元但依然(ran)流(liu)拍(pai)的事實。

價格比10多年前還低？

近日，阿(a)里法拍(pai)一(yi)套223平(ping)方米的天麓3區萊茵莊園(yuan)46棟A501房產流拍(pai)，起拍(pai)價(jia)為(wei)558萬元，折合單價(jia)2.52萬元/平(ping)方米。

該房源最早在2018年(nian)9月就曾上架，先后6次(ci)流拍(pai)，起拍(pai)價(jia)也由最開(kai)始(shi)的(de)823萬(wan)元(yuan)降到了現在的(de)558萬(wan)元(yuan)，降幅達265萬(wan)元(yuan)。2019年(nian)3月時，該房源的(de)評估(gu)總價(jia)則是1175萬(wan)元(yuan)。

對于天(tian)麓以前的(de)售賣(mai)價(jia)(jia)格(ge)，上述工作人(ren)員(yuan)表示并不知情(qing)。不過(guo)公開資料顯示，天(tian)麓在(zai)2008年(nian)開盤時的(de)價(jia)(jia)格(ge)為7.5萬元/平方米(mi)，每(mei)套總價(jia)(jia)達到2000萬-3000萬元。也就(jiu)是說(shuo)，10多(duo)(duo)年(nian)過(guo)去了，項目每(mei)平方米(mi)均價(jia)(jia)反(fan)而便(bian)宜(yi)了1萬多(duo)(duo)元。

目前該豪宅的指(zhi)導價為5.5萬元/平方米。也就是(shi)說，如果(guo)按照拍賣價2.52萬元/平方米計算，不僅比(bi)開盤均價跌去了80%，該價格也僅相(xiang)當于指(zhi)導價的5折。

記者在(zai)阿里法拍(pai)查詢天麓的過往拍(pai)賣(mai)記錄了(le)解到，近(jin)5年來天麓共(gong)有60次(ci)拍(pai)賣(mai)記錄，但整體(ti)看(kan)成交的并不多，多數被(bei)拍(pai)賣(mai)的房源都以“本(ben)場已流(liu)拍(pai)，無人(ren)出價！”而(er)草草結束。

從該小(xiao)區近期(qi)的成(cheng)交(jiao)情況來看，6月(yue)12日(ri)，219.32平(ping)(ping)(ping)方米的天麓6區31棟502房(fang)產(chan)以597.7萬元(yuan)成(cheng)交(jiao)，折合單價2.72萬元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方米；去年10月(yue)9日(ri)，245.32平(ping)(ping)(ping)方米的天麓3區51棟1號(hao)房(fang)產(chan)以1553萬元(yuan)成(cheng)交(jiao)，折合單價6.33萬元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方米。

前(qian)述工(gong)作(zuo)人員則舉例，“跟大梅沙(sha)最近(jin)的(de)天麓5區，有幾套別墅(shu)是業內頂級設計(ji)師設計(ji)的(de)，除了品質(zhi)一流，購(gou)房者購(gou)買這里的(de)別墅(shu)，還相當于買了一個山頭，不過這些別墅(shu)價格是以億為單位的(de)。”

記者注意到，鏈家網上天麓掛牌的項(xiang)目(mu)并不(bu)多，未超過10套，也沒有前述億級(ji)豪宅(zhai)。

但與相關中介詢(xun)問，對(dui)方(fang)還是(shi)會告知業(ye)(ye)主(zhu)的(de)真(zhen)實(shi)掛牌(pai)價(jia)。比如天麓6區(qu)一套223平方(fang)米的(de)4室(shi)(shi)2廳，業(ye)(ye)主(zhu)掛牌(pai)價(jia)980萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，折(zhe)合(he)單(dan)價(jia)4.39萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米；而一套天麓7區(qu)的(de)5室(shi)(shi)3廳獨(du)棟別墅(shu)，面積(ji)為(wei)353.35平方(fang)米，參考價(jia)1944萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，但業(ye)(ye)主(zhu)的(de)實(shi)際(ji)掛牌(pai)價(jia)為(wei)7000萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，折(zhe)合(he)單(dan)價(jia)19.81萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米。

部分樓門(men)前的(de)雜(za)草(cao)每(mei)經(jing)記者(zhe) 陳榮浩 攝

樓王的沒落

公(gong)開資料顯示，東(dong)部華僑城(cheng)位于深(shen)圳鹽田，沿山(shan)而筑(zhu)，可俯瞰大(da)梅沙全景，占地近9平方公(gong)里(li)，是華僑城(cheng)（SZ000069，股價6.08元，市值498.7億元）投(tou)資35億元開發的世(shi)界級度假旅游目(mu)的地、首個國家生(sheng)態旅游示范區，由酒(jiu)店、文旅、地產等板塊組成。

據深圳房(fang)地(di)產(chan)信息網(wang)顯示，天(tian)麓共分為4個地(di)塊分8區開發，主(zhu)打的(de)是(shi)洋房(fang)和別墅，整體規(gui)劃了大(da)峽谷、茶(cha)溪谷、云海谷三(san)大(da)主(zhu)題區域。其(qi)中(zhong)天(tian)麓的(de)住宅產(chan)品，單價最高的(de)當屬2009年入市的(de)天(tian)麓8區，曾以13萬元(yuan)/平方米單價晉(jin)升深圳樓王。

記(ji)者注意到，自2007年(nian)天麓1區開盤后，至(zhi)今15年(nian)時(shi)間過(guo)去(qu)了，這(zhe)期間深圳不少片區房源(yuan)上漲(zhang)迅猛，但相對(dui)而言天麓的(de)房價(jia)(jia)并未呈現太大(da)變化(hua)。甚(shen)至(zhi)2017年(nian)時(shi)，還(huan)曾有網友(you)發帖(tie)，宣稱愿意降(jiang)價(jia)(jia)1000萬元售(shou)賣天麓8區獨棟別墅。

“深圳(zhen)鹽田(tian)、大(da)梅沙的(de)濱海(hai)豪(hao)宅火熱的(de)年頭(tou)已經很遠了，一二(er)十年前曾有很多富(fu)豪(hao)在這(zhe)邊(bian)扎堆(dui)，也被諸(zhu)多投資者稱為深圳(zhen)東(dong)部的(de)黃金(jin)海(hai)岸線，不過(guo)后(hou)來香(xiang)蜜湖(hu)、深圳(zhen)灣等豪(hao)宅片區(qu)崛起，來這(zhe)邊(bian)買(mai)豪(hao)宅的(de)相對就變少了。”在深圳(zhen)從業多年的(de)資深經紀人羅鵬6月28日下午通過(guo)微信告訴《每日經濟新聞》記(ji)者。

項目售樓處 每經記者(zhe) 陳榮浩 攝

看到鹽(yan)田(tian)區豪宅(zhai)無人(ren)競買，一位(wei)深圳地產自媒體創始人(ren)在(zai)其粉(fen)絲群評論道，好的(de)自然風景有(you)時候也(ye)“有(you)毒(du)”，它不僅能打動人(ren)，也(ye)很容易坑人(ren)，豪宅(zhai)同樣離不開城(cheng)市資源，單(dan)純(chun)的(de)山(shan)(shan)水(shui)就是荒郊野(ye)嶺(ling)；有(you)了城(cheng)市資源加持，山(shan)(shan)水(shui)才(cai)會真正變(bian)身為豪宅(zhai)區。

封面圖片(pian)來(lai)源：每經記者 陳榮浩 攝