每經AI快訊，中國銀河07月04日發布研報稱：給予房地產行業推薦（維持）評級。

事件：克爾瑞發布2022年6月百強房企(qi)銷(xiao)售(shou)數據。

6月(yue)(yue)百(bai)強房(fang)(fang)企(qi)“雙喜臨(lin)門”，銷(xiao)售(shou)環(huan)(huan)比(bi)(bi)大幅(fu)改善，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)降(jiang)(jiang)幅(fu)年(nian)(nian)(nian)內(nei)首次收窄(zhai)：根據(ju)克而瑞公(gong)布的(de)2022年(nian)(nian)(nian)6月(yue)(yue)百(bai)強房(fang)(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)榜單，6月(yue)(yue)TOP100房(fang)(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)操盤金額為8310.7億(yi)元(yuan)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)增長60.06%，較去年(nian)(nian)(nian)6月(yue)(yue)同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)-42.99%，本月(yue)(yue)銷(xiao)售(shou)市(shi)(shi)(shi)場“雙喜臨(lin)門”，環(huan)(huan)比(bi)(bi)實現大幅(fu)回升，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)降(jiang)(jiang)幅(fu)年(nian)(nian)(nian)內(nei)首次收窄(zhai)。房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)業“久旱(han)逢(feng)甘霖”，在(zai)半(ban)年(nian)(nian)(nian)度業績壓力下，規模房(fang)(fang)企(qi)積極(ji)推盤、營(ying)銷(xiao)，市(shi)(shi)(shi)場供求有所放量(liang)；同(tong)(tong)(tong)時政(zheng)策(ce)效果開始顯現，部分城市(shi)(shi)(shi)政(zheng)策(ce)寬松帶(dai)來(lai)新房(fang)(fang)客(ke)戶來(lai)訪(fang)量(liang)上(shang)升和(he)商品房(fang)(fang)日均成交(jiao)量(liang)修(xiu)復。與(yu)此同(tong)(tong)(tong)時，市(shi)(shi)(shi)場依然面臨(lin)下行(xing)壓力，主要系：1）房(fang)(fang)價預期(qi)轉跌(die)，“買(mai)漲不買(mai)跌(die)”的(de)心理下，消費者(zhe)觀望情緒嚴重(zhong)；2）自2021年(nian)(nian)(nian)以來(lai)“房(fang)(fang)企(qi)暴(bao)雷”等風險事(shi)件頻(pin)出，使(shi)得購房(fang)(fang)者(zhe)對能否交(jiao)付存在(zai)擔憂，投(tou)資者(zhe)信心不足；3）受到(dao)(dao)疫情的(de)影響(xiang)，居民就業難度增長，收入預期(qi)下降(jiang)(jiang)，還貸壓力加重(zhong)，市(shi)(shi)(shi)場需(xu)求和(he)購買(mai)力明(ming)顯不足。銷(xiao)售(shou)企(qi)穩還需(xu)要政(zheng)策(ce)和(he)市(shi)(shi)(shi)場環(huan)(huan)境(jing)改善的(de)合力，我們保守估(gu)計銷(xiao)售(shou)市(shi)(shi)(shi)場到(dao)(dao)第四季(ji)度企(qi)穩。

本月(yue)(yue)(yue)大型(xing)房(fang)企銷(xiao)售(shou)表現優(you)于其他梯(ti)隊：2022年6月(yue)(yue)(yue)單月(yue)(yue)(yue)銷(xiao)售(shou)規模超過100億(yi)的企業有21家，各(ge)梯(ti)隊房(fang)企銷(xiao)售(shou)門(men)檻(jian)均較上月(yue)(yue)(yue)實(shi)現明顯增長，TOP3、10、20、50、100房(fang)企的累計(ji)銷(xiao)售(shou)門(men)檻(jian)分(fen)別為(wei)(wei)(wei)2096、850、438、216、67億(yi)元，同(tong)比分(fen)別為(wei)(wei)(wei)-40.9%、-47.7%、-54.2%、-52.1%、-59.8%。就(jiu)單月(yue)(yue)(yue)銷(xiao)售(shou)金(jin)額而言，百強(qiang)房(fang)企6月(yue)(yue)(yue)銷(xiao)售(shou)額與去年同(tong)期相比仍(reng)存在一定降幅，但(dan)大型(xing)房(fang)企銷(xiao)售(shou)表現顯著(zhu)優(you)于其他梯(ti)隊。2022年6月(yue)(yue)(yue)TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房(fang)企單月(yue)(yue)(yue)銷(xiao)售(shou)額為(wei)(wei)(wei)1391、2140、1493、1967、1320億(yi)元，同(tong)比分(fen)別為(wei)(wei)(wei)-33.5%、-36.7%、-40.6%、-47.5%、-53.5%，環比分(fen)別為(wei)(wei)(wei)32.3%、90.2%、66.3%、50.9%、62.1%。

頭部及(ji)區域型優質(zhi)房企銷(xiao)(xiao)售逆(ni)勢(shi)增長(chang)：具(ju)體到房企，單(dan)月銷(xiao)(xiao)售排名前三(san)的企業是保(bao)利發展、碧桂園、萬科地產，6月全口(kou)(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)售額分(fen)別為(wei)510.0、458.0、422.7億元，同比(bi)(bi)-0.97%、-36.65%、-37.44%，環(huan)比(bi)(bi)34.2%、21.2%、44.1%。招(zhao)商(shang)蛇口(kou)(kou)6月銷(xiao)(xiao)售金額為(wei)411.5億元，環(huan)比(bi)(bi)實現(xian)大幅(fu)增長(chang)，同比(bi)(bi)略降(jiang)(jiang)6.92%，排在第4名。在頭部房企中(zhong)，保(bao)利發展、中(zhong)國(guo)金茂、招(zhao)商(shang)蛇口(kou)(kou)、中(zhong)國(guo)鐵(tie)建(jian)下降(jiang)(jiang)較為(wei)溫和，銷(xiao)(xiao)售同比(bi)(bi)降(jiang)(jiang)幅(fu)均(jun)在10%以(yi)內。在單(dan)月銷(xiao)(xiao)售額排名前二十的房企中(zhong)，華潤(run)置地、濱江(jiang)集(ji)團、華發股(gu)份(fen)、越秀地產、遠洋集(ji)團實現(xian)了逆(ni)勢(shi)增長(chang)，銷(xiao)(xiao)售增速(su)分(fen)別為(wei)2.53%、28.75%、40.55%、76.62%、18.57%。我們認(ren)為(wei)頭部房企雖在短(duan)期受到市場環(huan)境的影響(xiang)較大，但隨著行業環(huan)境轉好，政策(ce)逐(zhu)步放松(song)，強信用房企將率先迎(ying)來修復。

投資建(jian)議(yi)：目前(qian)行(xing)業的(de)(de)(de)分歧(qi)點在(zai)于(yu)政(zheng)策(ce)寬松(song)能(neng)(neng)否帶動(dong)銷售(shou)復(fu)蘇以及房(fang)企盈利中長(chang)期(qi)能(neng)(neng)否修復(fu)。針(zhen)對(dui)分歧(qi)一：目前(qian)政(zheng)策(ce)寬松(song)已經(jing)過渡到(dao)了高(gao)能(neng)(neng)級(ji)城(cheng)市，從城(cheng)市庫(ku)存來(lai)看(kan)，高(gao)能(neng)(neng)級(ji)城(cheng)市已經(jing)具(ju)備(bei)寬松(song)基礎，政(zheng)策(ce)儲備(bei)工具(ju)依舊豐富(fu)，大(da)(da)面積的(de)(de)(de)城(cheng)市寬松(song)還在(zai)途中。雖(sui)然本輪(lun)周(zhou)期(qi)銷售(shou)的(de)(de)(de)復(fu)蘇路徑(jing)較以往(wang)更加艱難和曲折，但修復(fu)終(zhong)有(you)時，從我們(men)跟蹤的(de)(de)(de)高(gao)頻數據來(lai)看(kan)，部分城(cheng)市的(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)寬松(song)效果(guo)已經(jing)開(kai)始顯現(xian)，我們(men)預計銷售(shou)在(zai)四季(ji)度將(jiang)迎來(lai)復(fu)蘇。針(zhen)對(dui)分歧(qi)二：我們(men)觀察到(dao)今(jin)年(nian)首輪(lun)土拍各城(cheng)市優質(zhi)地(di)(di)塊供給(gei)比(bi)例加大(da)(da)，并且總體(ti)溢價率處于(yu)歷史低位，中長(chang)期(qi)來(lai)看(kan)，土地(di)(di)市場的(de)(de)(de)良(liang)好環境將(jiang)促使強信(xin)用(yong)房(fang)企盈利率先(xian)企穩。在(zai)“穩增長(chang)”主線(xian)下，央(yang)國(guo)企仍有(you)上行(xing)空間，在(zai)銷售(shou)企穩和收并購(gou)規模加大(da)(da)的(de)(de)(de)預期(qi)之下，優質(zhi)民企住宅和物管公司均有(you)機會。我們(men)建(jian)議(yi)關(guan)注(zhu)優質(zhi)住宅開(kai)發(fa)行(xing)業優質(zhi)標的(de)(de)(de)：保利地(di)(di)產（600048）、金地(di)(di)集團(tuan)（600383）、招商蛇口（001979）、萬科(ke)A（000002）、新(xin)城(cheng)控(kong)股（601155）、龍湖集團(tuan)(0960.HK)、濱江集團(tuan)（002244）。建(jian)議(yi)關(guan)注(zhu)優質(zhi)物業管理公司：招商積余（001914）、旭(xu)輝永升(sheng)服(fu)務（1995.HK）。

風(feng)險提示：銷售修復不及預(yu)期(qi)、政策寬松(song)效果不及預(yu)期(qi)等風(feng)險。

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(記者 王曉波)

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