每經(jing)記者｜黃婉銀    每經(jing)編輯(ji)｜魏文藝    

雖然6月份的成交回(hui)暖給樓市帶(dai)來一抹亮色，但仍(reng)難(nan)改上(shang)半年(nian)整體疲軟的態勢。不(bu)過，市場普(pu)遍(bian)預計，以一線(xian)城市為(wei)代表的核心城市正處于復蘇中，下半年(nian)或筑底回(hui)穩。

廣(guang)州(zhou)中(zhong)原(yuan)研究發展部統計(ji)顯示，上半(ban)(ban)年廣(guang)州(zhou)累(lei)計(ji)成(cheng)(cheng)交(jiao)新房(fang)39618宗，同比下跌35%；二(er)手共成(cheng)(cheng)交(jiao)42002宗（中(zhong)介網(wang)簽(qian)+自(zi)助網(wang)簽(qian)），同比下降44.2%。“目前(qian)樓市表現為剛需無力，首改觀望，豪宅成(cheng)(cheng)交(jiao)未(wei)能支撐(cheng)樓市，導致上半(ban)(ban)年廣(guang)州(zhou)二(er)手房(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)創歷史第(di)二(er)低位。”

多位廣(guang)州(zhou)業內人士在7月12日接受《每(mei)日經(jing)(jing)濟新聞》記者采訪時(shi)表示，上半(ban)年(nian)剛需買家置業仍(reng)保持(chi)謹慎，后期預計會延(yan)續(xu)這個(ge)趨勢。目前廣(guang)州(zhou)樓市(shi)(shi)漸進復蘇的趨勢已經(jing)(jing)形成，下(xia)半(ban)年(nian)市(shi)(shi)場大概率將走出低迷，政策難言有(you)松綁空間。

上半年豪宅和剛需持續分化

據(ju)(ju)合富(fu)研究院數據(ju)(ju)，廣州上(shang)半(ban)年全(quan)市可售庫(ku)存走高，6月初庫(ku)存量1558萬(wan)平方米，同比(bi)上(shang)升17%；同時，樓盤(pan)獲證減少(shao)，市場消化(hua)余(yu)貨為主。上(shang)半(ban)年全(quan)市新增供應407萬(wan)平方米，環比(bi)下降(jiang)51%，同比(bi)下降(jiang)10%；網簽成交(jiao)439萬(wan)平方米，環比(bi)下降(jiang)24%，同比(bi)下降(jiang)35%。

值得注意的是，上(shang)半年(nian)廣州千(qian)萬元級豪宅(zhai)網簽(qian)套(tao)數約(yue)1500套(tao)，約(yue)為(wei)疫情(qing)前（2019年(nian)）全(quan)年(nian)成交(jiao)水平。這一(yi)現象無論是在一(yi)手還是二手市(shi)場均有明顯展現。

據中原成交顯(xian)(xian)示(shi)，上(shang)半(ban)年廣州二手住(zhu)宅網簽均(jun)價(jia)為27468元/平方(fang)米(mi)(mi)，較2021年下(xia)半(ban)年下(xia)跌(die)2.2%，同(tong)比(bi)大(da)跌(die)11.2%。但盤源價(jia)格(ge)漲(zhang)跌(die)幅有明顯(xian)(xian)分化(hua)，千萬元級(ji)豪宅項目價(jia)格(ge)反而(er)逆(ni)市(shi)上(shang)揚(yang)，整(zheng)體二手均(jun)價(jia)（74819元/平方(fang)米(mi)(mi)）大(da)漲(zhang)6.1%。

新房(fang)市場亦是如(ru)此(ci)。7月(yue)12日(ri)，合景泰(tai)富相關負(fu)責人(ren)通(tong)過(guo)微(wei)信接受《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者采訪時(shi)表示，6月(yue)份在高(gao)端(duan)項(xiang)目方面，合景泰(tai)富利用6·18節點積極鋪排品牌推廣活動(dong)。其中(zhong)，天河高(gao)端(duan)住宅(zhai)臻頤府新樓棟加推，近(jin)兩周銷(xiao)售業績約10億元；金融城焦(jiao)點項(xiang)目合景臻溋•名(ming)鑄近(jin)期也有大額成交，意向客(ke)戶儲備(bei)日(ri)增。

事實上，今年廣(guang)州房(fang)企(qi)推貨(huo)并不是(shi)集中在(zai)“紅五(wu)月(yue)(yue)”而是(shi)6月(yue)(yue)。據廣(guang)州中原研究發展部統計(ji)，6月(yue)(yue)廣(guang)州新房(fang)網(wang)簽7776宗，環比增(zeng)(zeng)加26%，同(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)加10%，為(wei)今年上半(ban)年唯(wei)一成交量超過去年同(tong)(tong)期(qi)的(de)月(yue)(yue)份。同(tong)(tong)時6月(yue)(yue)成交超過傳統旺季(ji)“紅五(wu)月(yue)(yue)”亦是(shi)近年少見(jian)的(de)現(xian)象，說明廣(guang)州市(shi)場正(zheng)逐步走出2021年調(diao)控政策消化期(qi)。

在(zai)千(qian)萬元(yuan)級以上豪宅成交(jiao)表現可圈可點的同時(shi)，剛需購房者由(you)于購買力(li)下降(jiang)和信心待(dai)重建等因素，使(shi)得廣(guang)州(zhou)遠郊(jiao)新盤(pan)和二手剛需盤(pan)源成交(jiao)不樂(le)觀，部分樓盤(pan)還(huan)出現均價同比下降(jiang)的情況。

7月12日(ri)，第一太平戴維斯華南區市場研究部負(fu)責人謝靖宇線上接受《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記者采訪時表(biao)示，第二季度盡管(guan)宏(hong)觀政(zheng)策及(ji)個(ge)人購房融資環境持(chi)續利(li)好(hao)購房者，但剛需買家置業仍保(bao)持(chi)謹慎，交(jiao)易活(huo)動主要集中(zhong)于區位優(you)勢較(jiao)強、生(sheng)活(huo)配套成熟(shu)、教育資源占優(you)的部分(fen)項目。

2018年以來廣州一手住宅成交情況

下半年政策難有松綁空間

進入7月，廣州市場(chang)復(fu)蘇跡(ji)象仍(reng)在維持。廣州中原研(yan)究發展部數(shu)據(ju)顯示，7月首(shou)周（6月27日(ri)-7月3日(ri)）全市一手住宅網簽1828宗，環比微(wei)跌4.1%。廣州市場(chang)成交(jiao)有明顯起色，成交(jiao)擺脫過去2個月持續低(di)位徘徊的(de)低(di)迷，提(ti)升至接近2000宗/周關(guan)口。

值得(de)注意的是，剛需大區(qu)增(zeng)城、南沙亦出現了久(jiu)違的環比(bi)(bi)增(zeng)幅(fu)。其中增(zeng)城成(cheng)交419宗，環比(bi)(bi)增(zeng)加(jia)33%；南沙成(cheng)交187宗，環比(bi)(bi)增(zeng)加(jia)27%。二手(shou)住宅則由(you)于被一手(shou)市場分流(liu)，導致成(cheng)交量(liang)基(ji)本在450宗上下(xia)低(di)位調整。

7月(yue)(yue)12日，克而瑞廣(guang)佛區域首席分析師肖文(wen)曉通過微信(xin)接受《每(mei)日經濟新聞》記者采訪(fang)時(shi)指出，二(er)季(ji)度以來，廣(guang)州一二(er)手(shou)房(fang)成交(jiao)都呈現止跌(die)回穩(wen)態勢，其中6月(yue)(yue)份(fen)新房(fang)成交(jiao)量(liang)為半年(nian)度最高(gao)位，二(er)手(shou)房(fang)成交(jiao)量(liang)為半年(nian)度次高(gao)位，廣(guang)州樓市漸進復蘇的趨勢已(yi)經形成。

政策方(fang)面，肖文(wen)曉認為(wei)，“目前來(lai)看(kan)，有別于很多城市(shi)(shi)(shi)在半(ban)(ban)年(nian)(nian)度都出(chu)臺了(le)突破五限的(de)松(song)綁政策，廣(guang)州(zhou)和幾個一線城市(shi)(shi)(shi)的(de)調控政策還是(shi)以穩為(wei)主，預計下半(ban)(ban)年(nian)(nian)也(ye)不會(hui)有大的(de)松(song)綁空(kong)間，因此(ci)廣(guang)州(zhou)樓市(shi)(shi)(shi)也(ye)會(hui)延續上半(ban)(ban)年(nian)(nian)這種(zhong)溫和復蘇的(de)態勢，保(bao)量為(wei)主。”

廣(guang)州中原研究發展(zhan)部也認為，下半年廣(guang)州出(chu)臺放松政策可(ke)能性不大，但隨著經(jing)濟面轉好(hao)，官方(fang)優化對房地產市場(chang)的(de)管理，預期(qi)買家將加速回流，帶動市場(chang)走出(chu)低迷狀態。目前廣(guang)州改(gai)善型(xing)、中高端需求(qiu)已逐(zhu)漸回溫，剛(gang)需客上半年因期(qi)盼“政策松綁”而(er)過度觀望，預計下半年將會重新抓緊入市。

具體(ti)到(dao)樓盤項目(mu)，如廣州黃(huang)埔區(qu)熱度較高的(de)剛需新(xin)盤黃(huang)埔新(xin)城，原(yuan)本計劃6月(yue)入市(shi)，但(dan)至今仍未開(kai)盤，或許也是(shi)在等(deng)待下半年(nian)更(geng)多買家心(xin)態轉變和需求回升。

不過，謝靖宇(yu)補充表示，下(xia)半年購房(fang)者(zhe)情(qing)緒預(yu)計延續謹慎，除對(dui)項目(mu)區位(wei)、配套等因素(su)加以嚴格(ge)考察外，對(dui)于(yu)項目(mu)開發商背景及其運營情(qing)況的關(guan)注度亦(yi)將有所提(ti)高。

此外，廣州今年第二(er)批集中供地(di)擬(ni)于7月進行競價，天河、海珠(zhu)等中心城區亦有土地(di)供應，這不僅(jin)利好土拍市(shi)場(chang)活躍度的提(ti)高，遠期亦將為市(shi)場(chang)注入更多優(you)質(zhi)住宅供應。

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封面圖片來源(yuan)：攝圖網-501350447