每(mei)經記者｜黃婉(wan)銀    每(mei)經編輯(ji)｜魏(wei)文藝    

雖然6月份的(de)成交回暖給樓市帶來一(yi)抹亮色(se)，但仍難(nan)改(gai)上半(ban)年整體疲軟的(de)態勢。不過，市場普遍預計(ji)，以(yi)一(yi)線(xian)城市為代表的(de)核心城市正處于復蘇(su)中，下半(ban)年或筑(zhu)底回穩。

廣州中原研究發(fa)展部統計(ji)顯示，上(shang)半(ban)年廣州累計(ji)成(cheng)交新房(fang)39618宗(zong)，同(tong)比下跌35%；二(er)手共(gong)成(cheng)交42002宗(zong)（中介網簽+自助網簽），同(tong)比下降(jiang)44.2%。“目前樓市表現為剛需無力，首改觀望，豪宅成(cheng)交未(wei)能(neng)支撐(cheng)樓市，導致上(shang)半(ban)年廣州二(er)手房(fang)成(cheng)交創歷史(shi)第二(er)低(di)位。”

多位廣(guang)州業(ye)內人士在7月12日接(jie)受(shou)《每(mei)日經濟新聞(wen)》記(ji)者采(cai)訪時(shi)表示(shi)，上半年(nian)剛需買(mai)家置業(ye)仍保持謹慎(shen)，后期預計會延(yan)續這(zhe)個趨勢。目前廣(guang)州樓市漸(jian)進(jin)復蘇的(de)趨勢已經形成(cheng)，下半年(nian)市場大概率將走出(chu)低(di)迷，政策難言有松綁空(kong)間。

上半年豪宅和剛需分化

據合(he)富研究院數據，廣州上半(ban)年(nian)全市(shi)可售(shou)庫(ku)存(cun)走(zou)高，6月初庫(ku)存(cun)量1558萬平(ping)方米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)上升(sheng)17%；同(tong)(tong)時，樓盤獲證減少(shao)，市(shi)場消化余貨為主。上半(ban)年(nian)全市(shi)新增供(gong)應407萬平(ping)方米(mi)，環比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)51%，同(tong)(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)10%；網(wang)簽成(cheng)交439萬平(ping)方米(mi)，環比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)24%，同(tong)(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)35%。

值得注意的是，上半年廣州千(qian)萬(wan)元級(ji)豪(hao)宅(zhai)網簽套數約(yue)1500套，約(yue)為疫情前（2019年）全年成(cheng)交水平。這一現象無(wu)論是在一手(shou)還是二手(shou)市場均(jun)有明顯展(zhan)現。

中原成交顯(xian)示，上半年廣州二手住宅(zhai)網簽均價(jia)為(wei)27468元/平方米(mi)，較2021年下(xia)半年下(xia)跌(die)2.2%，同比大跌(die)11.2%。但盤源價(jia)格(ge)漲跌(die)幅有明顯(xian)分(fen)化，千萬元級豪宅(zhai)項目(mu)價(jia)格(ge)反而逆市(shi)上揚，整(zheng)體二手均價(jia)（74819元/平方米(mi)）大漲6.1%。

新(xin)房市場亦是如此。7月(yue)12日，合景(jing)泰(tai)富(fu)相關負責人通過微信(xin)接(jie)受(shou)《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)采訪(fang)時表(biao)示，6月(yue)份在高端項目(mu)方面，合景(jing)泰(tai)富(fu)利用(yong)6·18節點積(ji)極鋪(pu)排品(pin)牌推廣活動(dong)。其中(zhong)，天河(he)高端住宅臻(zhen)(zhen)頤(yi)府新(xin)樓棟加(jia)推，近(jin)兩周(zhou)銷售(shou)業(ye)績約10億(yi)元(yuan)；金融城(cheng)焦點項目(mu)合景(jing)臻(zhen)(zhen)溋·名鑄近(jin)期也有大額成(cheng)交，意(yi)向客(ke)戶(hu)儲(chu)備日增。

事實上，今(jin)年(nian)(nian)廣(guang)州房(fang)企推貨(huo)并不是集中在“紅五(wu)月(yue)”而是6月(yue)。據廣(guang)州中原研究發展部統計，6月(yue)廣(guang)州新房(fang)網簽7776宗，環比增加26%，同(tong)(tong)比增加10%，為今(jin)年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)唯(wei)一成交量超(chao)過去年(nian)(nian)同(tong)(tong)期的(de)月(yue)份。同(tong)(tong)時6月(yue)成交超(chao)過傳(chuan)統旺季“紅五(wu)月(yue)”亦是近年(nian)(nian)少見的(de)現象，說明廣(guang)州市場(chang)正逐步走出(chu)2021年(nian)(nian)調控政策消化期。

在千萬(wan)元(yuan)級以上豪宅成(cheng)交(jiao)表現可(ke)圈可(ke)點的(de)同時，剛需購房者(zhe)由于購買力下(xia)降和信心(xin)待(dai)重建(jian)等(deng)因素，使得廣州(zhou)遠郊新盤(pan)和二手剛需盤(pan)源成(cheng)交(jiao)不(bu)樂(le)觀(guan)，部分(fen)樓盤(pan)還出現均價同比下(xia)降的(de)情況。

7月(yue)12日，第(di)一太平戴維斯(si)華南區(qu)市場(chang)研究部負責人(ren)謝靖宇(yu)線(xian)上接受《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者采(cai)訪時表示，第(di)二季(ji)度盡(jin)管宏觀(guan)政(zheng)策(ce)及個人(ren)購(gou)房融資環境持續(xu)利好(hao)購(gou)房者，但剛需買家置業仍(reng)保持謹慎，交(jiao)易(yi)活動主(zhu)要集中于區(qu)位(wei)優勢較(jiao)強、生活配(pei)套成熟、教育資源(yuan)占優的(de)部分項目。

下半年政策難有松綁空間

進入7月(yue)(yue)，廣州市場(chang)復蘇跡(ji)象仍在維持。廣州中原研究發(fa)展部數據顯示(shi)，7月(yue)(yue)首周（6月(yue)(yue)27日~7月(yue)(yue)3日）全市一手住宅網簽1828宗，環比微跌4.1%。廣州市場(chang)成(cheng)交有明顯起色，成(cheng)交擺脫過去2個月(yue)(yue)持續低位(wei)徘徊(huai)的走(zou)勢，提升至接近(jin)2000宗/周關口。

值得注意的是，剛需大區增(zeng)城、南(nan)沙亦出(chu)現了久違的環比增(zeng)幅(fu)。其中增(zeng)城成交(jiao)419宗(zong)，環比增(zeng)加33%；南(nan)沙成交(jiao)187宗(zong)，環比增(zeng)加27%。二手住(zhu)宅則由(you)于被一手市場(chang)分流，導致成交(jiao)量基本(ben)在(zai)450宗(zong)上下低(di)位調整。

7月12日(ri)，克而瑞(rui)廣佛區(qu)域首席分析師肖文曉(xiao)通過微信接受(shou)《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記者采(cai)訪時指出，二季度以(yi)來(lai)，廣州一(yi)二手房(fang)成(cheng)交(jiao)都呈現(xian)止(zhi)跌回穩(wen)態勢，其中(zhong)6月份新房(fang)成(cheng)交(jiao)量(liang)為半年(nian)度最高位，二手房(fang)成(cheng)交(jiao)量(liang)為半年(nian)度次高位，廣州樓市漸進復蘇的趨勢已經(jing)形成(cheng)。

政(zheng)策方面，肖文(wen)曉認為(wei)，“目(mu)前來(lai)看，有別(bie)于很多城(cheng)市(shi)在半年(nian)度都出臺(tai)了突破五限的松綁政(zheng)策，廣州和(he)幾個一線(xian)城(cheng)市(shi)的調控(kong)政(zheng)策還(huan)是以穩為(wei)主，預計下半年(nian)也不會(hui)(hui)有大的松綁空間，因此(ci)廣州樓(lou)市(shi)也會(hui)(hui)延續(xu)上半年(nian)這種溫(wen)和(he)復蘇的態勢，保(bao)量為(wei)主。”

廣州中原研(yan)究發展(zhan)部也認為(wei)，下(xia)半(ban)年廣州出臺放(fang)松(song)政(zheng)策可能性不大(da)，但隨著經濟面轉(zhuan)好，官方優(you)化對房地(di)產市場的(de)管理(li)，預期(qi)買(mai)家將加(jia)速(su)回(hui)流，帶(dai)動市場走(zou)出低迷狀態。目前(qian)廣州改善型(xing)、中高端需(xu)求已逐漸回(hui)溫(wen)，剛需(xu)客上半(ban)年因期(qi)盼“政(zheng)策松(song)綁”而(er)過度觀望，預計下(xia)半(ban)年將會重新(xin)抓緊入(ru)市。

具體到樓(lou)盤項目，如廣州黃埔(pu)區熱(re)度較高的剛需(xu)新盤黃埔(pu)新城，原本計劃6月入市(shi)，但至今仍(reng)未開(kai)盤，或許也(ye)是在(zai)等(deng)待(dai)下半年更多買家心態(tai)轉變和需(xu)求回升。

不過，謝靖宇(yu)補充表示，下半年購房(fang)者情(qing)(qing)緒預(yu)計延(yan)續(xu)謹(jin)慎(shen)，除對(dui)(dui)項(xiang)目(mu)區(qu)位(wei)、配套等因素加(jia)以嚴格(ge)考察外，對(dui)(dui)于項(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)商背景(jing)及其運(yun)營情(qing)(qing)況的關注度亦將有所提(ti)高。

此外，廣州今年第二批集中供地(di)(di)擬于7月進(jin)行競價，天河(he)、海(hai)珠(zhu)等中心(xin)城區亦(yi)有土地(di)(di)供應，這不僅利(li)好土拍(pai)市場(chang)活躍(yue)度的提高，遠期亦(yi)將為市場(chang)注入更(geng)多(duo)優質住宅供應。