每(mei)經AI快訊(xun)，中國銀河07月14日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

6月(yue)銷售(shou)(shou)(shou)(shou)復蘇，城(cheng)市分化(hua)：2022年(nian)(nian)6月(yue)，30城(cheng)新(xin)房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)(shou)(shou)面(mian)積(ji)同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)為(wei)(wei)-7.41%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)為(wei)(wei)81.08%，成交(jiao)(jiao)套數同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)為(wei)(wei)-10.40%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)為(wei)(wei)71.25%，本月(yue)實現(xian)本年(nian)(nian)度(du)最低同比(bi)(bi)(bi)(bi)降幅(fu)，最高(gao)環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)，30大中城(cheng)市商品房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)面(mian)積(ji)已經恢復到近幾年(nian)(nian)的(de)平均水平。分一二(er)三線城(cheng)市來(lai)看，一、二(er)、三線成交(jiao)(jiao)面(mian)積(ji)同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)分別為(wei)(wei)-8.54%/1.76%/-26.54%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)分別為(wei)(wei)141.46%/89.42%/27.04%，一、二(er)線城(cheng)市成交(jiao)(jiao)面(mian)積(ji)環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)出現(xian)明顯(xian)增(zeng)幅(fu)，二(er)線城(cheng)市成交(jiao)(jiao)面(mian)積(ji)同比(bi)(bi)(bi)(bi)扭轉為(wei)(wei)正(zheng)增(zeng)長。在房(fang)(fang)貸利率發(fa)生(sheng)顯(xian)著變(bian)化(hua)后(hou)，銷售(shou)(shou)(shou)(shou)變(bian)化(hua)大概(gai)滯后(hou)1-2個季度(du)，由此(ci)推算，最快在第(di)三季度(du)末(mo)見(jian)到銷售(shou)(shou)(shou)(shou)企(qi)穩。但目前(qian)居民(min)杠桿率處于高(gao)位，2022年(nian)(nian)5月(yue)居民(min)部門杠桿率為(wei)(wei)62.10%，相(xiang)較于2014年(nian)(nian)同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)加27.7pct，銷售(shou)(shou)(shou)(shou)企(qi)穩還需(xu)要政策(ce)和市場(chang)環(huan)境改善的(de)合力，保守估計銷售(shou)(shou)(shou)(shou)市場(chang)到第(di)四季度(du)企(qi)穩。

銷售復蘇帶動去化(hua)(hua)周(zhou)期縮短：截至2022年6月(yue)(yue)(yue)30日(ri)，十大城市(shi)的存銷比(bi)(bi)為12.88，較上月(yue)(yue)(yue)-5.07，去化(hua)(hua)周(zhou)期環比(bi)(bi)-28.25%，同(tong)比(bi)(bi)+58.43%，由(you)于銷售明顯(xian)回暖(nuan)，去化(hua)(hua)周(zhou)期環比(bi)(bi)大幅下降。分(fen)線(xian)(xian)來看，一(yi)、二(er)線(xian)(xian)城市(shi)存銷比(bi)(bi)分(fen)別為14.23、12.21，分(fen)別較上月(yue)(yue)(yue)-3.94、-5.62，一(yi)、二(er)線(xian)(xian)城市(shi)去化(hua)(hua)周(zhou)期基本恢(hui)復到年初水平。

二(er)輪(lun)(lun)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)流(liu)拍(pai)(pai)(pai)率下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)，城(cheng)市熱(re)度分化：截至7月(yue)5日，有18城(cheng)推(tui)出(chu)二(er)輪(lun)(lun)集中土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)建設用地規(gui)劃(hua)，9城(cheng)完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)二(er)輪(lun)(lun)集中土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)，18城(cheng)共推(tui)出(chu)建設用地2000.03萬方(fang)(fang)，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)54.10%，環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)1.76%，供應(ying)量基本(ben)與本(ben)年度一(yi)(yi)輪(lun)(lun)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)持(chi)平(ping)(ping)，土(tu)(tu)(tu)地市場供應(ying)規(gui)模(mo)仍(reng)處于(yu)低位。已完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)二(er)輪(lun)(lun)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)的(de)(de)9城(cheng)共實現(xian)2197.44億元成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)值，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)51.33%，環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)6.50%。二(er)輪(lun)(lun)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)平(ping)(ping)均(jun)流(liu)拍(pai)(pai)(pai)率僅(jin)4.93%，較一(yi)(yi)輪(lun)(lun)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)的(de)(de)19.8%下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)14.87pcts。北京(jing)的(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)價(jia)由(you)一(yi)(yi)輪(lun)(lun)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)時的(de)(de)29844元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米上(shang)升為(wei)34603元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，環比(bi)(bi)增(zeng)長15.95%，成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)價(jia)也超過去年第二(er)輪(lun)(lun)土(tu)(tu)(tu)拍(pai)(pai)(pai)，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長7.58%。杭州(zhou)45宗(zong)供應(ying)地塊仍(reng)全部成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)，其中12宗(zong)地觸限(xian)進入一(yi)(yi)次(ci)報價(jia)階段。

投資建(jian)議：目前政(zheng)策寬(kuan)松(song)(song)已(yi)(yi)(yi)經過(guo)渡(du)到了高能級(ji)城市(shi)(shi)，從城市(shi)(shi)庫存來看(kan)(kan)(kan)，高能級(ji)城市(shi)(shi)已(yi)(yi)(yi)經具備寬(kuan)松(song)(song)基礎，政(zheng)策儲備工具依舊豐富，大(da)面積的(de)城市(shi)(shi)寬(kuan)松(song)(song)還在(zai)(zai)途中。雖然本輪周期銷售(shou)的(de)復(fu)蘇路(lu)徑較(jiao)以往更加(jia)艱難和曲折，但(dan)修復(fu)終有(you)時，從我(wo)們跟蹤的(de)高頻數據來看(kan)(kan)(kan)，部分城市(shi)(shi)的(de)政(zheng)策寬(kuan)松(song)(song)效果已(yi)(yi)(yi)經開(kai)始顯現(xian)，我(wo)們預(yu)計銷售(shou)在(zai)(zai)四季度將迎來復(fu)蘇。我(wo)們觀察到今年土拍各城市(shi)(shi)優(you)質地塊供給比(bi)例加(jia)大(da)，并(bing)(bing)且總體溢價率(lv)處(chu)于歷史低(di)位，中長期來看(kan)(kan)(kan)，土地市(shi)(shi)場(chang)的(de)良好環境(jing)將促使強信(xin)用房企(qi)盈(ying)利(li)率(lv)先企(qi)穩。在(zai)(zai)“穩增(zeng)長”主線下，央(yang)國企(qi)仍有(you)上(shang)行(xing)空間，在(zai)(zai)銷售(shou)企(qi)穩和收并(bing)(bing)購規模加(jia)大(da)的(de)預(yu)期之(zhi)下，優(you)質民企(qi)住宅和物管公(gong)司(si)均有(you)機會。我(wo)們建(jian)議關注優(you)質住宅開(kai)發行(xing)業(ye)優(you)質標的(de)：保利(li)地產(chan)（600048）、金地集團（600383）、招(zhao)商(shang)蛇口（001979）、萬科A（000002）、新城控股（601155）、龍湖集團(0960.HK)、濱江(jiang)集團（002244）。建(jian)議關注優(you)質物業(ye)管理公(gong)司(si)：招(zhao)商(shang)積余（001914）、旭輝永升服務(wu)（1995.HK）。

風險提(ti)示：銷(xiao)售修復不及預期、政(zheng)策支持力度不及預期的風險。

每(mei)經頭(tou)條(tiao)（nbdtoutiao）——

(記者 蔡鼎)

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成(cheng)投資建議(yi)，使(shi)用前(qian)請核實。據此操(cao)作(zuo)，風險(xian)自擔。