每(mei)經(jing)記者｜陳(chen)利    每(mei)經(jing)編輯｜魏文(wen)藝    

房地產行業(ye)的整體(ti)下行，也使得與(yu)其關聯度極(ji)高(gao)的物(wu)業(ye)行業(ye)未能“獨(du)善其身”。

據(ju)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者不(bu)(bu)(bu)完全統計(ji)，今年(nian)上(shang)半年(nian)58家上(shang)市(shi)物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)中，有48家（超八成）企(qi)業(ye)市(shi)值(zhi)呈(cheng)現不(bu)(bu)(bu)同程(cheng)度下跌(die)。其中跌(die)幅最大的領悅(yue)服(fu)務，相比(bi)2021年(nian)底11.27億元的市(shi)值(zhi)，縮水(shui)81.54%。不(bu)(bu)(bu)僅如此，物(wu)業(ye)行業(ye)收并(bing)購(gou)也(ye)在上(shang)半年(nian)出現疲態，大宗收并(bing)購(gou)數量(liang)相比(bi)去年(nian)減少(shao)一半。

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對此(ci)，7月14日(ri)下午，中指研究院物業(ye)事業(ye)部副總經(jing)理(li)牛(niu)曉(xiao)娟(juan)接受《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)微信采訪時表示，港股物業(ye)服務(wu)板(ban)塊去年已(yi)實現了(le)較長時間快速增(zeng)長，自(zi)身存在(zai)(zai)較大回調壓力。此(ci)外(wai)，受房地產行(xing)業(ye)下行(xing)及全球(qiu)疫情等外(wai)部環(huan)境(jing)影(ying)(ying)響，在(zai)(zai)一(yi)定程度上影(ying)(ying)響了(le)投(tou)資者(zhe)信心，使得物業(ye)服務(wu)板(ban)塊加(jia)速探底。

今年上市物企難超10家

7月(yue)8日，山東首(shou)家赴港(gang)上市(shi)物(wu)企魯商(shang)服務正式在港(gang)交所主(zhu)辦上市(shi)，成為繼金茂服務、東原仁知服務、力(li)高健(jian)康(kang)生活之后，年內第4家成功登(deng)陸資本市(shi)場的物(wu)業企業。

事實上(shang)，經過2020年至2021年物業(ye)上(shang)市(shi)(shi)熱潮后(hou)，大(da)多(duo)數頭部房(fang)企(qi)及大(da)中型(xing)房(fang)企(qi)物業(ye)拆分上(shang)市(shi)(shi)基本(ben)完成。如2021年，物業(ye)服(fu)務板(ban)塊新(xin)增14家(jia)(jia)上(shang)市(shi)(shi)公司，均在港交所(suo)主板(ban)，雖(sui)然較2020年下降4家(jia)(jia)，但仍高(gao)于2019年的11家(jia)(jia)，新(xin)上(shang)市(shi)(shi)物業(ye)企(qi)業(ye)數量(liang)依然維持高(gao)位。

此外，2021年(nian)新上市(shi)物(wu)業公司規(gui)模(mo)相對較(jiao)小，募集資金(jin)數額也(ye)出現了較(jiao)大回撤，通過IPO從(cong)資本(ben)市(shi)場融資108.1億港(gang)元(yuan)(yuan)(yuan)，均值7.7億港(gang)元(yuan)(yuan)(yuan)，較(jiao)2020年(nian)的(de)均值38.6億港(gang)元(yuan)(yuan)(yuan)下降明(ming)顯，也(ye)低(di)于2014~2021年(nian)物(wu)業服務上市(shi)公司募集資金(jin)的(de)平均值11.4億港(gang)元(yuan)(yuan)(yuan)。

具(ju)體而言(yan)，14家(jia)物(wu)業(ye)公司中募集資金(jin)數額超過(guo)20億港元(yuan)的僅有(you)(you)兩家(jia)，分(fen)別為越秀服(fu)務(wu)和中駿商(shang)管(guan)；10億~20億港元(yuan)的有(you)(you)榮萬家(jia)和星盛商(shang)業(ye)，其他公司募集資金(jin)均不足10億港元(yuan)。

但到了今(jin)年(nian)(nian)，仍在(zai)IPO路上的物(wu)(wu)業服務企(qi)業僅有(you)萬物(wu)(wu)云、融匯悅生活(huo)、蘇新美好生活(huo)、魯潤華智(zhi)慧、龍湖智(zhi)創生活(huo)等8家。“按(an)當(dang)前(qian)情況推斷，預計本年(nian)(nian)內上市物(wu)(wu)業企(qi)業數量(liang)將不(bu)超過(guo)10家。”中指物(wu)(wu)業研究院分析指出。

值得注意的是，此前曾經宣稱不分拆物業上(shang)市的龍湖和萬(wan)科，今(jin)年(nian)上(shang)半年(nian)先后打破(po)原(yuan)有計劃，其物業平(ping)臺龍湖智創生活(huo)和萬(wan)物云分別于1月和4月先后向港交(jiao)所提交(jiao)招股書，這預(yu)示著(zhu)上(shang)市物企(qi)競(jing)爭格局中將迎(ying)來(lai)兩個“巨無霸”企(qi)業的加入。

根據萬(wan)物(wu)(wu)云招股書，截至2021年12月31日，萬(wan)物(wu)(wu)云在(zai)管(guan)住宅(zhai)(zhai)及(ji)商企物(wu)(wu)業建(jian)筑面積約(yue)7.85億平(ping)方(fang)米(mi)，其中住宅(zhai)(zhai)物(wu)(wu)業共(gong)管(guan)理了2823個住宅(zhai)(zhai)物(wu)(wu)業，在(zai)管(guan)建(jian)筑面積約(yue)6.6億平(ping)方(fang)米(mi)。而近期更(geng)新后的龍湖(hu)智(zhi)創生活招股書顯示，截至今年4月底，其物(wu)(wu)業管(guan)理服務簽約(yue)及(ji)戰(zhan)略合作建(jian)筑面積超過(guo)4.8億平(ping)方(fang)米(mi)，在(zai)管(guan)建(jian)筑面積2.74億平(ping)方(fang)米(mi)。

據(ju)克爾瑞物(wu)(wu)管(guan)統(tong)計(ji)顯示(shi)，目(mu)前在管(guan)面積(ji)突破3億(yi)平(ping)方米的(de)物(wu)(wu)業企業共有6家，分(fen)別為碧桂園服(fu)務、萬物(wu)(wu)云、保利(li)物(wu)(wu)業、恒大(da)物(wu)(wu)業、綠城服(fu)務及招(zhao)商積(ji)余。

而從營收(shou)(shou)表現來看，在管(guan)面積規(gui)模居前的(de)碧桂園(yuan)服務和萬物(wu)云，2021年營收(shou)(shou)分別為288.4億(yi)元(yuan)(yuan)、237.04億(yi)元(yuan)(yuan)，也是(shi)目(mu)前僅有的(de)營收(shou)(shou)超200億(yi)元(yuan)(yuan)的(de)物(wu)業公司；龍湖智創生活同期則為110.56億(yi)元(yuan)(yuan)。

從(cong)凈利潤(run)指標來(lai)看(kan)，2021年萬物云凈利潤(run)約為(wei)17.14億(yi)元(yuan)；龍湖智創(chuang)生活凈利潤(run)為(wei)13.2億(yi)元(yuan)，但是其15%的凈利率有(you)較(jiao)為(wei)明顯的領先優勢。

據克而瑞物(wu)(wu)管統計，2021年上市(shi)物(wu)(wu)企凈(jing)利(li)潤超過10億(yi)元的(de)有6家，位居第一位的(de)碧桂園(yuan)服務，凈(jing)利(li)潤為43.49億(yi)元。“隨著萬物(wu)(wu)云、龍湖智創(chuang)生活(huo)的(de)上市(shi)，目前物(wu)(wu)管行業的(de)競爭格局無(wu)疑將(jiang)重塑。”

不(bu)過值得注意的是(shi)，作為(wei)近(jin)(jin)年(nian)(nian)來(lai)物業(ye)行業(ye)的熱點(dian)，上半年(nian)(nian)收并(bing)購(gou)相比去(qu)年(nian)(nian)同期(qi)明顯(xian)放緩。上半年(nian)(nian)物業(ye)行業(ye)公開披露的并(bing)購(gou)案(an)例近(jin)(jin)20宗，涉及交易金額80億元，較(jiao)去(qu)年(nian)(nian)同期(qi)下降近(jin)(jin)五成。

牛曉娟表(biao)示，物(wu)企收(shou)并購減少，一(yi)方面是前(qian)期高增長所帶(dai)來的回調壓力，另外(wai)一(yi)方面也是在目前(qian)經濟環(huan)境下，各物(wu)企對并購態度更加謹(jin)慎，考慮因素也更加的多(duo)元。

“未來收并購(gou)依然會(hui)是推動物業(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)重要(yao)(yao)手(shou)段和方式，擴(kuo)規模(mo)(mo)仍將持續(xu)。”牛曉娟表示，通(tong)過近兩年(nian)中(zhong)指數據來看，行(xing)業(ye)(ye)高增(zeng)長的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)邏輯沒有改變(bian)，且行(xing)業(ye)(ye)集中(zhong)度將進一(yi)步提升。同時，由于社會(hui)經濟的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)，人民對美好(hao)生活的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)求也將充(chong)分影響物業(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)拓展(zhan)方向(xiang)。除了滿足基本的(de)(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)服務(wu)(wu)(wu)外(wai)，如(ru)何更好(hao)地提供多元化(hua)和高質量的(de)(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)服務(wu)(wu)(wu)也是每(mei)個物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)都需(xu)(xu)要(yao)(yao)且正在考(kao)慮的(de)(de)(de)(de)(de)重要(yao)(yao)問題，多元化(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)依賴于規模(mo)(mo)，而收并購(gou)是擴(kuo)規模(mo)(mo)重要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)手(shou)段之一(yi)。

超八成物企市值下滑

作(zuo)為(wei)能在一定程度上(shang)反映資本市(shi)場對企(qi)業(ye)目前經營狀況的(de)(de)評估，以及(ji)對未(wei)來盈利(li)前景的(de)(de)預判的(de)(de)重要(yao)指(zhi)標(biao)，物企(qi)市(shi)值在今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)變化(hua)尤為(wei)明顯，據《每日(ri)經濟新聞》記者不完全統(tong)計，今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)58家上(shang)市(shi)物企(qi)中，有48家物企(qi)市(shi)值呈(cheng)現(xian)不同(tong)程度的(de)(de)下跌(die)態勢，占比超(chao)過(guo)8成(cheng)。其中，跌(die)幅最大(da)的(de)(de)領(ling)悅服(fu)務(wu)，相(xiang)比2021年(nian)(nian)底11.27億元的(de)(de)市(shi)值，縮水81.54%；此外，佳源服(fu)務(wu)、正榮服(fu)務(wu)的(de)(de)市(shi)值跌(die)幅同(tong)樣超(chao)過(guo)了80%，分別(bie)為(wei)80.71%、80.09%；而包括寶龍(long)商業(ye)、中駿商管、燁星(xing)集團(tuan)、佳兆業(ye)美好(hao)等在內(nei)的(de)(de)物企(qi)，市(shi)值跌(die)幅均(jun)超(chao)過(guo)50%。

今(jin)年5月18日(ri)(ri)，佳源(yuan)服務股(gu)價突然暴跌70%，觸發臨時停牌，同一實控(kong)(kong)人(ren)旗下的佳源(yuan)國際控(kong)(kong)股(gu)暴跌超40%。根(gen)據港交所(suo)權(quan)益披露顯示，5月11日(ri)(ri)，新鴻基財務以“保證(zheng)權(quan)益”為由，取得佳源(yuan)服務質(zhi)押的73.56%股(gu)份，占控(kong)(kong)股(gu)股(gu)東持(chi)有(you)股(gu)份的100%。

一天(tian)后(hou)，類似的劇(ju)情(qing)則在了領(ling)(ling)悅(yue)服務上演。5月19日，“領(ling)(ling)地(di)系”兩(liang)(liang)家港(gang)股(gu)上市公司領(ling)(ling)地(di)控股(gu)、領(ling)(ling)悅(yue)服務午(wu)后(hou)股(gu)價突發閃崩，其中領(ling)(ling)悅(yue)服務跌(die)59.6%，總(zong)市值蒸(zheng)發至3.43億(yi)港(gang)元(yuan)，盡(jin)管在5月20日股(gu)價有所回升，但(dan)在此后(hou)兩(liang)(liang)個交(jiao)易日，領(ling)(ling)悅(yue)服務股(gu)價繼續大幅下(xia)跌(die)。

上半(ban)年(nian)僅力(li)高健(jian)康生(sheng)活、綠城服(fu)(fu)(fu)務、特發服(fu)(fu)(fu)務、濱江服(fu)(fu)(fu)務、越秀(xiu)服(fu)(fu)(fu)務、第一服(fu)(fu)(fu)務等10家物企市值(zhi)實現了(le)正(zheng)增長，其中力(li)高健(jian)康生(sheng)活市值(zhi)增幅達到了(le)112.36%。

記者(zhe)通過梳理(li)58家上市物(wu)企數據發(fa)現(xian)，截(jie)至今年6月底，市值(zhi)(zhi)(zhi)超千億元(yuan)(yuan)(yuan)的僅有碧桂園服(fu)務1家，為1002.54億元(yuan)(yuan)(yuan)，蟬(chan)聯物(wu)企市值(zhi)(zhi)(zhi)之最，其巔峰時期市值(zhi)(zhi)(zhi)更是超過2500億大關(guan)；市值(zhi)(zhi)(zhi)達到百(bai)億元(yuan)(yuan)(yuan)以上的則(ze)有包(bao)括華潤萬象生(sheng)活、中(zhong)海(hai)物(wu)業、旭(xu)輝永升生(sheng)活、綠城服(fu)務等(deng)10家，而(er)10億元(yuan)(yuan)(yuan)以下(xia)的有19家，最低的燁(ye)星集團市值(zhi)(zhi)(zhi)不(bu)足(zu)1億元(yuan)(yuan)(yuan)，為0.86億元(yuan)(yuan)(yuan)，不(bu)足(zu)碧桂園服(fu)務千分之一(yi)。

需(xu)要(yao)注意的(de)是，今年上半年上市(shi)(shi)(shi)的(de)3家物企，金茂服務(wu)(wu)、力高健(jian)康生活、東(dong)原仁(ren)知服務(wu)(wu)的(de)市(shi)(shi)(shi)值均在百億元以下(xia)，相比(bi)于上市(shi)(shi)(shi)之初，除(chu)力高健(jian)康生活市(shi)(shi)(shi)值有所(suo)上升外，金茂服務(wu)(wu)、東(dong)原仁(ren)知服務(wu)(wu)市(shi)(shi)(shi)值均出現(xian)了下(xia)跌，且(qie)跌幅在10%以上。

對于上(shang)半年(nian)物(wu)業上(shang)市企(qi)(qi)業市值整(zheng)體下(xia)跌，牛曉娟認為主要有(you)三個(ge)方面(mian)的原因(yin)：首先(xian)是前期高增長帶來(lai)內在(zai)調整(zheng)壓力。港(gang)股物(wu)業服(fu)(fu)務板塊去年(nian)已實現(xian)了(le)較長時(shi)間快速(su)增長，自身存在(zai)較大回(hui)調壓力；其次，受全球疫情(qing)等外(wai)部(bu)環境(jing)影(ying)響，物(wu)業服(fu)(fu)務板塊在(zai)大盤整(zheng)體帶動下(xia)進入下(xia)降通道；此外(wai)，隨著房地產行業銷售(shou)增速(su)放緩、融資渠道收緊，房企(qi)(qi)經營壓力顯著增大，也給關聯的物(wu)業行業帶來(lai)經營影(ying)響，在(zai)一定(ding)程(cheng)度上(shang)影(ying)響了(le)投資者(zhe)信(xin)心(xin)，使(shi)物(wu)業服(fu)(fu)務板塊加速(su)探(tan)底。

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