每經(jing)記者｜劉明濤    每經(jing)編輯(ji)｜肖芮(rui)冬    

進入7月以(yi)來，炎熱的天氣(qi)不僅令日常生(sheng)活充(chong)滿(man)焦(jiao)躁氣(qi)息(xi)，也讓資本市場(chang)異常躁動。

由(you)于疫情反(fan)復(fu)和信用違約事(shi)件突降(jiang)，又一(yi)次(ci)打擊了市場信心(xin)，導致上周A股各大指(zhi)數紛紛下(xia)挫，每(mei)經品牌100指(zhi)數也無法幸免，跌幅5.82%，失守1000點大關。不過(guo)，弱市期間的(de)信用違約事(shi)件往往是市場調(diao)整(zheng)進入下(xia)半場的(de)標志，機構對(dui)市場短期依(yi)舊保持(chi)樂觀。

楊靖制圖

反轉其實隨時可能上演

上周，上證指數(shu)(shu)下跌3.81%，創業板(ban)指數(shu)(shu)調整2.03%，國證價值下跌4.99%，每(mei)經品(pin)牌100指數(shu)(shu)則跌5.82%，表現(xian)欠佳。

從板塊個股來看，房地(di)產、互聯網(wang)板塊跌幅較大，成(cheng)為壓垮指(zhi)數的主要因素。其中碧桂(gui)園(yuan)、龍湖集團、阿里巴巴、新城控(kong)(kong)股跌幅均(jun)超(chao)過(guo)10%，綠地(di)控(kong)(kong)股、華潤(run)置(zhi)地(di)、萬科(ke)A等(deng)跌幅也超(chao)過(guo)5%。估值(zhi)方面(mian)，每經品牌100指(zhi)數平均(jun)估值(zhi)回調至(zhi)10.1倍，再(zai)度進入歷史低(di)點，估值(zhi)優勢明顯。

西部證券表(biao)示，當前市場(chang)并不脆(cui)弱(ruo)，不會出(chu)現上(shang)半年市場(chang)快速急跌的情況(kuang)。當前只是因為疫情擾動下居(ju)民就業和收入的短期(qi)影響，仍(reng)然(ran)屬于現金(jin)流量表(biao)問題(ti)范疇(chou)，與2008年美國(guo)金(jin)融危機對于家庭資產負債表(biao)的沖擊有較(jiao)大(da)差(cha)異。

深(shen)圳一不愿具名的(de)私募經(jing)理也表示，眼(yan)下雖然地(di)產(chan)風險對股(gu)票市場(chang)造成短(duan)期影(ying)響，但是(shi)總體不必(bi)過于悲觀(guan)，就市場(chang)本身而言，兩個月時(shi)間，A股(gu)從2800點(dian)一帶反彈到3400點(dian)，短(duan)期也有(you)調(diao)整(zheng)需(xu)求，只(zhi)是(shi)目前(qian)疊加了信(xin)用(yong)違約(yue)事件(jian)和疫(yi)情(qing)反復，放大了市場(chang)擔憂情(qing)緒。對于板(ban)塊(kuai)而言，地(di)產(chan)政策(ce)松動(dong)是(shi)有(you)目共睹的(de)，在經(jing)歷持續估值修復后(hou)(hou)，真(zhen)正的(de)反轉其實隨時(shi)可能上演，此次信(xin)用(yong)違約(yue)事件(jian)或許(xu)將是(shi)地(di)產(chan)板(ban)塊(kuai)最(zui)后(hou)(hou)一次深(shen)蹲。

地產估值修復基本到位

《每日經濟新聞》記者注(zhu)意到，雖然上周地產(chan)板塊遭(zao)遇重(zhong)創(chuang)，個(ge)股(gu)跌幅較大，但(dan)是從近一年表現來(lai)看，地產(chan)行(xing)業(ye)的估值(zhi)修復已經基(ji)本到位。

2021年下半年以來，地產板(ban)塊總共經歷了(le)三輪由政策驅動的估值修復：

第(di)一(yi)輪(lun)（2021年(nian)7~9月）：2021年(nian)7月初(chu)，恒(heng)大信用(yong)風(feng)險事件爆發(fa)，商品房銷售額單月同比轉(zhuan)負，板(ban)塊估(gu)(gu)值開(kai)始下(xia)探；8月保(bao)利集(ji)團大股東及高(gao)管宣布增(zeng)持，對板(ban)塊估(gu)(gu)值起到(dao)拉升作(zuo)用(yong)；9月央行(xing)定調“兩維護”，政策(ce)驅動板(ban)塊完(wan)成第(di)一(yi)輪(lun)估(gu)(gu)值修復。“十一(yi)”期間，花樣年(nian)等(deng)民企(qi)發(fa)生債務違約，估(gu)(gu)值承壓下(xia)行(xing)。

第二輪（2021年(nian)11月~2022年(nian)1月）：2021年(nian)四季度，恒大、奧園企業(ye)等構(gou)成實質性違約，針對(dui)性指導政(zheng)策密集(ji)出臺，政(zheng)策邊際(ji)轉(zhuan)暖，板(ban)塊行情回(hui)升。2022年(nian)初，銷售延續低迷(mi)表現，基本面數據降幅擴(kuo)大，市場信心受挫(cuo)下估值出現回(hui)落(luo)。

第三輪(lun)(lun)（2022年3~4月(yue)）：2022年3月(yue)，高層會(hui)議(yi)提出“防范化解房地(di)產市場風險(xian)”，同時宏觀(guan)經濟定調穩增長，地(di)產股迎來(lai)反(fan)彈行(xing)情。但4月(yue)疫情反(fan)復疊加市場對本輪(lun)(lun)放松的(de)政策上限存在擔憂，板塊(kuai)估值跟隨(sui)基本面趨勢再次震蕩下行(xing)。

地(di)產(chan)2022年7月銷售(shou)數據不及預(yu)期等再(zai)度擾動(dong)行業。不過，中信(xin)證券(quan)預(yu)計市(shi)場(chang)仍處于(yu)復蘇(su)通道，比(bi)如按揭貸(dai)款利率(lv)仍有(you)明(ming)顯的下降空間(jian)，因城施策(ce)的空間(jian)依然不小，且交付問題(ti)(ti)、信(xin)用問題(ti)(ti)、投資問題(ti)(ti)、拿地(di)問題(ti)(ti)交織，也意味著政策(ce)有(you)加碼的意愿(yuan)。

的(de)(de)確，房地(di)產回(hui)歸正(zheng)常軌道(dao)是當(dang)前政府、企業(ye)、居民的(de)(de)共同利益所在。進入(ru)下半年(nian)，在基數明顯下降、疫(yi)情趨(qu)于(yu)穩定、放松(song)政策起(qi)效、前期(qi)需求(qiu)釋放的(de)(de)共同作用之下，單月同比降幅大概率收窄。最難(nan)熬(ao)的(de)(de)時候已經過去，靜候三季度基本面修復。

成分股有多家優質房企

天(tian)風(feng)證券表示(shi)，如果(guo)房地產(chan)基本面(mian)短期復蘇趨勢確立(li)，在行(xing)業(ye)(ye)市凈(jing)率觸底的(de)背景下(xia)，下(xia)半年(nian)銷(xiao)售回暖有(you)望推動預期修(xiu)正和估值(zhi)滯(zhi)后修(xiu)復，基本面(mian)潛在交易價(jia)值(zhi)向(xiang)好。看好行(xing)業(ye)(ye)從“舊三(san)高(gao)(gao)(gao)(gao)”向(xiang)“新三(san)高(gao)(gao)(gao)(gao)”切換的(de)投資邏輯，即由“高(gao)(gao)(gao)(gao)負債、高(gao)(gao)(gao)(gao)杠(gang)桿(gan)、高(gao)(gao)(gao)(gao)周轉”轉向(xiang)“高(gao)(gao)(gao)(gao)能(neng)級、高(gao)(gao)(gao)(gao)信用、高(gao)(gao)(gao)(gao)品質”。具有(you)更優(you)秀(xiu)信用資質及資源儲備的(de)央企和頭部(bu)房企有(you)望率先(xian)受益于下(xia)半年(nian)的(de)行(xing)業(ye)(ye)復蘇。

每經品牌100指數(shu)成(cheng)分股(gu)就不乏多家(jia)優(you)質地(di)產企業，比如龍湖(hu)集(ji)團、碧桂園、招商蛇口、萬(wan)科A等。

以龍湖集團（HK00960，股價(jia)28.00港元(yuan)，市值(zhi)1702億港元(yuan)）為(wei)例，該集團拿(na)地方面資(zi)(zi)金優勢(shi)顯(xian)著，連續穩定增儲(chu)，同(tong)時公(gong)司的(de)多(duo)元(yuan)化業(ye)務均(jun)處于高速(su)增長中(zhong)(zhong)，利潤率可觀。2021年(nian)，公(gong)司實(shi)現12座商場(chang)開(kai)業(ye)，其中(zhong)(zhong)包括11個(ge)重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)和首座輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)項(xiang)目武漢范湖里。截至2021年(nian)末，該公(gong)司的(de)開(kai)業(ye)商場(chang)個(ge)數為(wei)61個(ge)，2022年(nian)計劃開(kai)業(ye)13個(ge)重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)項(xiang)目和5個(ge)輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)項(xiang)目，截至2022年(nian)末的(de)開(kai)業(ye)商場(chang)總(zong)數將達(da)到79個(ge)。2021年(nian)，該公(gong)司實(shi)現商場(chang)零售額467億元(yuan)，同(tong)比增長53%，其中(zhong)(zhong)同(tong)店同(tong)比增長22%；所有(you)輕(qing)+重(zhong)商場(chang)的(de)年(nian)租金為(wei)82億元(yuan)，同(tong)比增長40%，同(tong)店同(tong)比增長12%。2021年(nian)商場(chang)的(de)平(ping)均(jun)出(chu)租率保持97%的(de)較(jiao)高水平(ping)。

2021年，在地產行業“三道(dao)紅線”方面(mian)，龍湖(hu)集團資(zi)產負債(zhai)率（扣除預收款）為(wei)67.4%，凈負債(zhai)率為(wei)46.7%，現(xian)金短債(zhai)覆蓋(gai)比為(wei)6.11，“三道(dao)紅線”穩居綠檔(dang)，杠桿水平長期維持穩定克制。

同樣(yang)，A股中的(de)招商蛇口（SZ001979，股價12.24元，市值947.27億元），該公(gong)司(si)近(jin)3年拿(na)地強度逆勢提升，核心城市優(you)質土儲占比較高，為公(gong)司(si)未來(lai)銷售總量提升和穩定的(de)去(qu)化率奠定基(ji)礎。當前(qian)行(xing)業供給側結(jie)構性改革(ge)背景下(xia)，公(gong)司(si)有(you)望(wang)成為最(zui)終(zhong)受(shou)益者。

首(shou)創證券認為，目前融資(zi)集(ji)(ji)中度提升(sheng)(sheng)已(yi)傳導到拿地端，疊加土地市(shi)(shi)場潛在利(li)潤(run)率(lv)回升(sheng)(sheng)，未來招商蛇口的(de)市(shi)(shi)場集(ji)(ji)中度以及利(li)潤(run)率(lv)有(you)望迎來雙(shuang)升(sheng)(sheng)。“十四(si)五”期間，隨著(zhu)“雙(shuang)百”戰(zhan)略逐步落地，公司核(he)心城市(shi)(shi)的(de)自持類物業(ye)(ye)數量(liang)及占(zhan)(zhan)比穩健(jian)提升(sheng)(sheng)。行(xing)業(ye)(ye)格局改(gai)善(shan)帶(dai)來龍頭(tou)公司市(shi)(shi)場集(ji)(ji)中度和利(li)潤(run)率(lv)雙(shuang)升(sheng)(sheng)，以及永續類業(ye)(ye)務占(zhan)(zhan)比提升(sheng)(sheng)，將改(gai)善(shan)公司的(de)長期估值(zhi)水平。