每(mei)經(jing)記者｜陳榮(rong)浩(hao)    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝    

雖然(ran)今年前7月(yue)百強房企(qi)拿地規(gui)模下降明顯，但(dan)部分房企(qi)表現依(yi)然(ran)亮眼。

據中指(zhi)研究院統(tong)計，今年1-7月(yue)，TOP100企業(ye)拿地總額(e)8024億元，同比下(xia)降55.6%。另(ling)據CRIC數據顯(xian)示，170家(jia)上市房企中，前(qian)7月(yue)拿地平(ping)均溢價(jia)率(lv)高(gao)于10%的企業(ye)高(gao)達79家(jia)。

“從大環境(jing)來看(kan)，房(fang)企(qi)整體拿(na)地(di)(di)規模(mo)下(xia)滑顯(xian)著，近幾個月房(fang)企(qi)拿(na)地(di)(di)規模(mo)降幅(fu)均超過50%。”中指研究(jiu)院企(qi)業事業部研究(jiu)負(fu)責人(ren)劉水8月2日下(xia)午通過微信向《每日經濟新聞》記(ji)者表示(shi)，在市場下(xia)行(xing)背景下(xia)，多數企(qi)業拿(na)地(di)(di)積極(ji)性(xing)下(xia)滑，但仍有部分央企(qi)及地(di)(di)方平臺積極(ji)拿(na)地(di)(di)，這些企(qi)業正成為各(ge)地(di)(di)土(tu)拍中的拿(na)地(di)(di)主力軍(jun)。

哪些房企仍在溢價拿地？

從土地成交溢(yi)價率來看(kan)，克而瑞(rui)數據顯示，今年22城首(shou)批集中土拍(pai)的(de)平均(jun)(jun)溢(yi)價率為(wei)3.9%，僅深圳和合肥的(de)平均(jun)(jun)溢(yi)價率超過了10%，分別為(wei)15%和11.2；南(nan)京、福州、上海、蘇州、長沙等(deng)16個(ge)城市的(de)土拍(pai)平均(jun)(jun)溢(yi)價率低于5%。

22城首輪集中土拍成交溢價率情況 來源：CRIC

CRIC數據顯(xian)示，170家上市(shi)房企(qi)(qi)中，今(jin)年(nian)前7月(yue)拿(na)地平均溢(yi)價(jia)(jia)率高于10%的(de)(de)企(qi)(qi)業高達79家，占上市(shi)房企(qi)(qi)總數的(de)(de)46.47%。若(ruo)僅從(cong)2022年(nian)上半年(nian)來(lai)看(kan)，拿(na)地平均溢(yi)價(jia)(jia)率高于10%的(de)(de)企(qi)(qi)業為7家。

具體到(dao)企業(ye)，下半年以來大悅城拿(na)地溢(yi)價(jia)率最高(gao)，達30.55%，也是唯一一個溢(yi)價(jia)率高(gao)于30%的企業(ye)。此外，華潤4宗地塊(kuai)平均溢(yi)價(jia)率11.43%，萬(wan)科6宗地塊(kuai)平均溢(yi)價(jia)率為13.39%。

值(zhi)得注意(yi)的是(shi)，前(qian)7月(yue)深圳(zhen)和合肥的土拍(pai)保持著(zhu)較高溢價率。如今年5月(yue)的深圳(zhen)首(shou)輪集中土拍(pai)，8宗(zong)地塊全部成功出讓，且均是(shi)觸(chu)頂成交，共收金193.3億元，平(ping)均溢價率約(yue)為(wei)15%，萬科、華潤、天健、深汕(shan)投控等均有斬獲。

部分拿地平均溢價率高于10%房企 來源：CRIC

再看合肥(fei)，今年3月首批集(ji)中(zhong)土拍合計成(cheng)交(jiao)24宗含宅用地(di)，成(cheng)交(jiao)金(jin)額達(da)189.62億元，平均溢(yi)價率11.2%，17宗涉宅地(di)塊(kuai)中(zhong)有(you)15宗達(da)封頂價格。而且房(fang)企(qi)參與積極性較高(gao)，超40家房(fang)企(qi)報名，其中(zhong)安(an)徽天阜(fu)、保利、高(gao)速地(di)產、偉星4家房(fang)企(qi)各拿(na)下兩(liang)宗地(di)，龍湖、安(an)徽置地(di)、文(wen)一等(deng)10余家房(fang)企(qi)均有(you)收獲。

申港證(zheng)券近期在(zai)研報中則提(ti)到，從(cong)規模維度觀察，國企(qi)(qi)(qi)央企(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)占(zhan)比已提(ti)升至較高水平(ping)，地(di)方(fang)國企(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)比例行(xing)至高位，大(da)型民(min)企(qi)(qi)(qi)仍謹慎，中小民(min)企(qi)(qi)(qi)占(zhan)拿(na)地(di)比有(you)所(suo)下滑但好于大(da)型民(min)企(qi)(qi)(qi)。

深耕大(da)(da)灣區(qu)某房企相關負責(ze)人李(li)峰(feng)（化(hua)名）8月2日晚通過微信向《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)表示(shi)，企業目(mu)前對于拿(na)地(di)相對來說(shuo)較為(wei)謹慎，一二線核心(xin)城(cheng)市的優質(zhi)地(di)塊往往競(jing)爭都很激烈，能(neng)否拿(na)到存在很大(da)(da)不確定性(xing)。

“相比前幾年把(ba)拿地(di)(di)作(zuo)為(wei)核(he)心，現在企業(ye)重心更偏(pian)向(xiang)于銷售。我們從去年就調整拿地(di)(di)策略了(le)，對于土拍市場(chang)非核(he)心區域(yu)的地(di)(di)塊(kuai)基本(ben)不怎么考慮了(le)。除了(le)土拍，還會通(tong)過收并購、合作(zuo)開(kai)發等(deng)(deng)方(fang)式獲得拓展地(di)(di)塊(kuai)，相信這也是多數(shu)中等(deng)(deng)規模區域(yu)型房企共同的選擇。”

哪些城城市最受房企青睞？

從今年前7月房企的(de)新增貨(huo)值來(lai)看，保利發展、招商(shang)蛇(she)口和濱江集團占據榜單前三位。

據(ju)中指研(yan)究院數據(ju)，1-7月保利發展以累(lei)(lei)計新增貨(huo)(huo)值1571億(yi)元占據(ju)榜單(dan)第一；招商蛇口和濱江(jiang)集團緊隨(sui)其后，累(lei)(lei)計新增貨(huo)(huo)值規模分(fen)別(bie)為1093億(yi)元和911億(yi)元。

2022年1-7月中國房地產企業新增貨值top100截圖 來源：中指研究院

記者注意到，在新增貨值排名TOP20房企(qi)中，也涌現出了(le)部(bu)分“黑(hei)馬”，這些(xie)企(qi)業在過往(wang)的房地產市場中關(guan)注度并不(bu)高，但(dan)在今年前7月(yue)卻首次沖進了(le)榜單。

其(qi)中，上海地產(chan)集團以385億元(yuan)居第(di)14位(wei)，中建東孚以379億元(yuan)位(wei)排(pai)在第(di)15位(wei)，象嶼(yu)地產(chan)以象嶼(yu)地產(chan)347億元(yuan)排(pai)在第(di)16位(wei)，大家(jia)房(fang)產(chan)以305億元(yuan)居第(di)20位(wei)。

此(ci)外，從不(bu)同區(qu)域的房企拿(na)地(di)表現看，城市群中長三角居(ju)首位，房企拿(na)地(di)金(jin)(jin)額(e)占總金(jin)(jin)額(e)比重為(wei)43.6%，粵(yue)港(gang)澳大灣區(qu)占比為(wei)12.1%。

具體(ti)來看，在(zai)(zai)京(jing)津(jin)冀(ji)地(di)(di)(di)區(qu)，華(hua)潤(run)(run)置地(di)(di)(di)、中(zhong)海地(di)(di)(di)產(chan)和綠城(cheng)中(zhong)國拿地(di)(di)(di)最(zui)為積極，前7月拿地(di)(di)(di)金額(e)(e)分別達177億(yi)元(yuan)、125億(yi)元(yuan)和98億(yi)元(yuan)；在(zai)(zai)長三(san)角地(di)(di)(di)區(qu)，濱江置地(di)(di)(di)以(yi)392億(yi)元(yuan)的(de)(de)拿地(di)(di)(di)金額(e)(e)位居(ju)榜首，招商蛇(she)口和綠城(cheng)中(zhong)國分別以(yi)310億(yi)元(yuan)和218億(yi)元(yuan)緊隨其后；在(zai)(zai)粵(yue)港澳(ao)大灣區(qu)，廣州地(di)(di)(di)鐵、越秀地(di)(di)(di)產(chan)和保利發(fa)展分別以(yi)165億(yi)元(yuan)、129億(yi)元(yuan)和126億(yi)元(yuan)的(de)(de)拿地(di)(di)(di)金額(e)(e)位居(ju)前三(san)；在(zai)(zai)中(zhong)西部地(di)(di)(di)區(qu)，中(zhong)海地(di)(di)(di)產(chan)、華(hua)潤(run)(run)置地(di)(di)(di)、武漢城(cheng)建(jian)集團分別以(yi)128億(yi)元(yuan)、115億(yi)元(yuan)和103億(yi)元(yuan)的(de)(de)拿地(di)(di)(di)金額(e)(e)位居(ju)前三(san)。

2022年1-7月重點城市房地產企業拿地金額top10 來源：中指研究院

從多地(di)已完成(cheng)的前兩(liang)批集中土拍來看，國企(qi)央企(qi)以及地(di)方平(ping)臺仍(reng)是拿地(di)主(zhu)力。包括華潤置地(di)、招商蛇口、中海地(di)產等龍頭企(qi)業，在(zai)全國多個核心城市(shi)均有布局。在(zai)民(min)營(ying)房企(qi)中，濱江集團(tuan)拿地(di)最為積(ji)極，牢牢占據杭州市(shi)拿地(di)金額榜首。

在(zai)劉(liu)水看來(lai)，部分央國(guo)(guo)企之所以在(zai)逆市(shi)背景下敢于拿(na)(na)地(di)，主要是(shi)(shi)(shi)基于以下四大原(yuan)因：一是(shi)(shi)(shi)這些央國(guo)(guo)企擁有(you)融資(zi)(zi)優勢，資(zi)(zi)金充裕；二(er)是(shi)(shi)(shi)當前土地(di)溢(yi)價率(lv)較低，拿(na)(na)地(di)成本較低；三是(shi)(shi)(shi)大力發展(zhan)，積極獲取(qu)土地(di)儲備，為(wei)后期發展(zhan)奠定(ding)基礎；四是(shi)(shi)(shi)當前土地(di)市(shi)場低迷，部分央國(guo)(guo)企起(qi)到(dao)了(le)托底的作用。

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