每經AI快(kuai)訊，中國銀河08月03日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

事件：克爾瑞發(fa)布2022年7月百強房企(qi)銷售數據(ju)。

7月(yue)百(bai)(bai)強房企銷(xiao)售復蘇態勢較(jiao)弱(ruo)：根(gen)據克而(er)瑞(rui)公布(bu)的(de)(de)2022年7月(yue)百(bai)(bai)強房企銷(xiao)售榜單(dan)，7月(yue)TOP100房企銷(xiao)售操盤金(jin)額為6065.2億元(yuan)，環(huan)(huan)比(bi)下降(jiang)27.02%，同比(bi)下降(jiang)35.27%，7月(yue)環(huan)(huan)比(bi)又回(hui)歸負增(zeng)長(chang)，整(zheng)體(ti)復蘇態勢較(jiao)弱(ruo)。7月(yue)銷(xiao)售再次探底的(de)(de)原因主要包括：1）7月(yue)為傳統(tong)銷(xiao)售淡季，6月(yue)房企集中供貨，導致7月(yue)推盤量(liang)減少；2）受(shou)到疫情的(de)(de)影響，收入(ru)預期下降(jiang)，還貸壓力加重，市(shi)場(chang)購買(mai)力明顯不(bu)足；3）受(shou)行(xing)業風(feng)險事(shi)件(jian)影響，購房者(zhe)對能否交付存在擔憂，信(xin)心不(bu)足。銷(xiao)售企穩需(xu)要各(ge)方的(de)(de)支持和(he)配合，中央、地方政府(fu)、金(jin)融機(ji)構的(de)(de)合力才是化解問題(ti)的(de)(de)關鍵(jian)，終極(ji)結(jie)果是行(xing)業的(de)(de)格局改善和(he)市(shi)場(chang)的(de)(de)平(ping)穩運行(xing)。

本(ben)月(yue)TOP21-50、TOP51-100房(fang)企(qi)銷售(shou)(shou)實現較(jiao)大恢復(fu)：2022年(nian)7月(yue)單月(yue)銷售(shou)(shou)規(gui)(gui)模(mo)超過(guo)100億(yi)的(de)(de)企(qi)業(ye)有(you)15家，基本(ben)維持年(nian)度平均(jun)規(gui)(gui)模(mo)，未能(neng)延續(xu)6月(yue)份(fen)銷售(shou)(shou)規(gui)(gui)模(mo)的(de)(de)大幅(fu)回升(sheng)。各梯隊房(fang)企(qi)銷售(shou)(shou)門(men)檻同(tong)比(bi)降(jiang)(jiang)幅(fu)較(jiao)上月(yue)實現收窄，TOP3、10、20、50、100房(fang)企(qi)的(de)(de)累(lei)計銷售(shou)(shou)門(men)檻分(fen)(fen)(fen)別為2432、1041、506、257、75億(yi)元，同(tong)比(bi)分(fen)(fen)(fen)別為-39.2%、-44.4%、-52.7%、-49.7%、-57.4%。就單月(yue)銷售(shou)(shou)金額(e)而言(yan)，7月(yue)頭部(bu)房(fang)企(qi)銷售(shou)(shou)同(tong)比(bi)降(jiang)(jiang)幅(fu)雖低于整體水平，但降(jiang)(jiang)幅(fu)較(jiao)上月(yue)稍有(you)擴大，修(xiu)復(fu)程(cheng)度不(bu)及中(zhong)部(bu)房(fang)企(qi)。2022年(nian)7月(yue)TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房(fang)企(qi)單月(yue)銷售(shou)(shou)額(e)為1092、1391、989、1500、1093億(yi)元，同(tong)比(bi)分(fen)(fen)(fen)別為-35.8%、-34.1%、-41.2%、-29.1%、-37.9%，較(jiao)上月(yue)增速分(fen)(fen)(fen)別-2.3pct、+2.6pct、-0.6pct、+18.5pct、+15.6pct，其中(zhong)TOP21-50、TOP51-100房(fang)企(qi)銷售(shou)(shou)額(e)實現較(jiao)大恢復(fu)，同(tong)比(bi)降(jiang)(jiang)幅(fu)均(jun)收縮15個百分(fen)(fen)(fen)點以上。

央國企(qi)(qi)(qi)(qi)與民企(qi)(qi)(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)售不斷(duan)分(fen)化，部分(fen)優(you)質房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)售逆(ni)勢增(zeng)長(chang)：單(dan)月(yue)銷(xiao)(xiao)售金(jin)額排名前(qian)三(san)的(de)房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)是(shi)碧桂園、萬(wan)科地(di)產、保利發展，7月(yue)全口徑(jing)銷(xiao)(xiao)售額分(fen)別為385.0、376.8、330.2億元，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)48.25%、27.01%、21.77%，環比(bi)下(xia)降(jiang)15.9%、10.86%、35.2%，銷(xiao)(xiao)售恢復速度(du)放緩(huan)。本(ben)月(yue)頭(tou)部房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)售同(tong)比(bi)幅(fu)度(du)逐步分(fen)化，TOP30房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)中(zhong)，共有8家房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)全口徑(jing)銷(xiao)(xiao)售金(jin)額同(tong)比(bi)為正，其中(zhong)華潤置地(di)、招商(shang)蛇口、綠城(cheng)中(zhong)國、華發股(gu)(gu)份、越秀地(di)產單(dan)月(yue)銷(xiao)(xiao)售增(zeng)幅(fu)均在15%以上，建發股(gu)(gu)份和(he)華僑(qiao)城(cheng)銷(xiao)(xiao)售增(zeng)幅(fu)在5%以上。除此之外，頭(tou)部房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)中(zhong)僅(jin)有龍湖(hu)集團(tuan)(tuan)、濱江(jiang)集團(tuan)(tuan)、首開股(gu)(gu)份、遠洋集團(tuan)(tuan)銷(xiao)(xiao)售同(tong)比(bi)降(jiang)幅(fu)在20%以內(nei)，剩余房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)本(ben)月(yue)銷(xiao)(xiao)售降(jiang)幅(fu)并(bing)未有所縮窄(zhai)。環比(bi)角度(du)，TOP30房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)中(zhong)僅(jin)旭輝集團(tuan)(tuan)、瑞(rui)安(an)房(fang)地(di)產、首開股(gu)(gu)份、華僑(qiao)城(cheng)實(shi)現了環比(bi)上漲。我們(men)認為央國企(qi)(qi)(qi)(qi)和(he)強信(xin)用民企(qi)(qi)(qi)(qi)憑借著較(jiao)強的(de)拿地(di)能力、較(jiao)高的(de)信(xin)用水平、較(jiao)好的(de)銷(xiao)(xiao)售韌性(xing)，在消費(fei)者預期仍未恢復的(de)背景下(xia)，能夠較(jiao)早(zao)擴(kuo)大市場占有、較(jiao)快獲得業績(ji)修復。

投(tou)資(zi)建(jian)議：目前行業的(de)(de)關(guan)(guan)注點在(zai)于銷售能否復蘇以及房企(qi)盈(ying)利(li)能否修復，目前最關(guan)(guan)鍵(jian)的(de)(de)是恢復市場信(xin)心(xin)，本輪(lun)銷售的(de)(de)修復較(jiao)之前更(geng)加(jia)艱難(nan)和曲折，我(wo)們認為政(zheng)(zheng)策更(geng)大(da)程(cheng)度的(de)(de)實質性寬松已經在(zai)途，房貸利(li)率(lv)仍有下降空間，需求(qiu)側政(zheng)(zheng)策演繹范圍加(jia)大(da)，化解風險的(de)(de)資(zi)金支持(chi)和各(ge)方(fang)合力正在(zai)孕育，下半年行業局面大(da)概率(lv)將迎(ying)來改(gai)善；土(tu)拍市場優(you)(you)質地塊比例加(jia)大(da)，溢價率(lv)處于歷史低位，中長期(qi)來看，土(tu)地市場的(de)(de)良好環境(jing)將促使強信(xin)用房企(qi)盈(ying)利(li)率(lv)先企(qi)穩。我(wo)們建(jian)議關(guan)(guan)注優(you)(you)質住宅開發(fa)行業龍頭股：萬(wan)科(ke)A（000002）、保(bao)利(li)發(fa)展（600048）、金地集(ji)團(tuan)（600383）、招(zhao)商蛇口（001979）、濱江集(ji)團(tuan)（002244）、龍湖集(ji)團(tuan)(0960.HK)。建(jian)議關(guan)(guan)注優(you)(you)質物(wu)業管理(li)公(gong)司：招(zhao)商積(ji)余（001914）、旭輝(hui)永升服務（1995.HK）。

風(feng)險提示：銷售修復不及預(yu)(yu)期(qi)、政策寬松(song)效果不及預(yu)(yu)期(qi)等(deng)風(feng)險。

每經頭條(tiao)（nbdtoutiao）——

(記者 蔡鼎)

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