一(yi)套半山海(hai)景(jing)的頂(ding)豪，五折甩(shuai)賣都(dou)沒人要。

今年6月底，深圳老牌半(ban)山海(hai)景(jing)豪(hao)宅天麓(lu)3區(qu)萊茵(yin)莊園一棟200多平方米的房(fang)源在阿里法拍(pai)上架，起拍(pai)價(jia)(jia)558萬(wan)元，但(dan)最終因無(wu)人競價(jia)(jia)而流拍(pai)。2019年3月時，該(gai)房(fang)源的評估(gu)總價(jia)(jia)則是1175萬(wan)元。

該(gai)房源最早在2018年9月(yue)就曾上架，先后6次流(liu)拍，起(qi)拍價也由最開始的823萬元(yuan)(yuan)降到(dao)了現在的558萬元(yuan)(yuan)，降幅達265萬元(yuan)(yuan)。

2007年天(tian)麓(lu)1區開盤至(zhi)今，15年過去了(le)，這期間深圳(zhen)不少片區房源(yuan)上漲迅猛，但相對而言(yan)，天(tian)麓(lu)的房價并(bing)未呈(cheng)現(xian)太大變化(hua)。甚至(zhi)2017年時，還(huan)曾(ceng)有網友發帖，宣(xuan)稱愿意降價1000萬元售賣天(tian)麓(lu)8區獨(du)棟別墅。

而2009年入(ru)市的天麓(lu)8區(qu)，一度(du)以近13萬元/平(ping)方米(mi)單價晉升深圳“樓王”。

從天麓(lu)的過往拍賣記錄了解到，近5年(nian)來已有60次拍賣記錄，但整體(ti)看成(cheng)交并(bing)不多，多數房(fang)源都以“本場已流拍，無人出價！”而草草結束。

過去的頂級半(ban)山(shan)海景(jing)豪宅，如(ru)今為何降價還難賣？

“深圳(zhen)(zhen)鹽田、大梅沙的(de)(de)(de)濱海豪(hao)宅(zhai)火(huo)熱(re)的(de)(de)(de)年頭已經很遠了，一(yi)二十年前曾有很多富豪(hao)在(zai)這邊(bian)(bian)扎(zha)堆，也被諸多投資者稱(cheng)為深圳(zhen)(zhen)東部(bu)的(de)(de)(de)黃金海岸線，不過(guo)后來香蜜湖、深圳(zhen)(zhen)灣等豪(hao)宅(zhai)片區崛起，來這邊(bian)(bian)買豪(hao)宅(zhai)的(de)(de)(de)相對就(jiu)變少了。”在(zai)深圳(zhen)(zhen)從業多年的(de)(de)(de)資深經紀人羅鵬通(tong)過(guo)微(wei)信告(gao)訴《每日經濟新聞(wen)》記者。

一線城市少有(you)海景房，作為(wei)極具代表性的(de)(de)縮影(ying)，天(tian)麓項目從火(huo)熱到被遺忘，也剛好與我國海景房發展跌宕起伏的(de)(de)歷(li)史相吻合·。

青島，我國著名(ming)的(de)(de)(de)(de)(de)濱海(hai)(hai)城(cheng)市(shi)，從北(bei)部(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)即墨到(dao)南部(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)膠南，分布(bu)著許(xu)許(xu)多多沿海(hai)(hai)樓盤，有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)剛剛搭起框架(jia)，有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)則已開發多年。和(he)一(yi)些以(yi)海(hai)(hai)景房聞名(ming)的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)不同，青島許(xu)多沿海(hai)(hai)樓盤并不太以(yi)海(hai)(hai)景作為(wei)賣點，因而(er)并沒有(you)(you)形(xing)成一(yi)個獨立的(de)(de)(de)(de)(de)細(xi)分市(shi)場，價格也隨著整體樓市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)漲跌(die)而(er)浮動。

無人(ren)機視角下，一個可容納10萬人(ren)的龐大社區顯(xian)得孤獨(du)而(er)擁擠，一棟(dong)(dong)棟(dong)(dong)超高層建(jian)筑排布而(er)來，三面臨(lin)海的藍色和鋼筋水泥(ni)的灰白形成了巨大反差(cha)。

由此(ci)向南2000公(gong)里，上千棟樓層(ceng)俯視著海面，一(yi)座巨大(da)的(de)城邦(bang)沿著蜿(wan)蜒(yan)的(de)海岸(an)線徐(xu)(xu)徐(xu)(xu)展(zhan)開，一(yi)邊繁華，一(yi)邊寂靜。

素有“南海(hai)(hai)之(zhi)濱(bin)”稱譽的惠(hui)州，海(hai)(hai)岸(an)線(xian)在全國絕對(dui)排得(de)上(shang)名次。據惠(hui)州市自(zi)然(ran)資源局(ju)數據，惠(hui)州擁有162個自(zi)然(ran)海(hai)(hai)島(dao)、281.4公里(li)海(hai)(hai)岸(an)線(xian)和4520平方公里(li)海(hai)(hai)域面積(ji)。優質的濱(bin)海(hai)(hai)資源，讓惠(hui)州的海(hai)(hai)岸(an)線(xian)成為(wei)諸多地(di)產商(shang)追(zhui)逐的獵物，十余年時間(jian)里(li)，碧桂園、華潤、萬科、金融街、富力等(deng)一大批開發商(shang)齊聚(ju)于此。

海景(jing)房，作為(wei)夏天里與行(xing)業最具關聯度(du)的詞，每年(nian)此刻如(ru)同圭臬，充滿著(zhu)儀式感(gan)。

6月下旬以(yi)來(lai)，《每日經(jing)(jing)濟新聞》記者陸(lu)續(xu)實地走訪了青島和惠州(zhou)，探尋盛夏(xia)里“失(shi)意的(de)海(hai)景房”。那(nei)(nei)些(xie)曾經(jing)(jing)希望(wang)(wang)滿懷的(de)投資客，這(zhe)幾年不得不低下頭，虧本(ben)出(chu)手，“再不賣，不知道(dao)還會跌(die)多(duo)少(shao)”；那(nei)(nei)些(xie)一心(xin)希望(wang)(wang)在(zai)海(hai)景房養(yang)老的(de)人們，則繼(ji)續(xu)對這(zhe)次(ci)買房經(jing)(jing)歷(li)作自圓其(qi)說式的(de)敘述，而“現房，能住(zhu)進去”則已經(jing)(jing)成了可以(yi)通用的(de)銷售說辭。

本該(gai)是熱(re)鬧的季節，但(dan)今年的疫情和行業現(xian)實，讓這個市場(chang)呈現(xian)出不(bu)一樣的清冷。

克而瑞商(shang)旅文總經(jing)理馬洪波(bo)在(zai)電話(hua)中向記者表示：“海景房(fang)的(de)價(jia)值(zhi)來源(yuan)于投資屬性的(de)推動，如今其投資價(jia)值(zhi)下(xia)降，繼續消費(fei)潛力不足(zu)，導致市場表現偏弱。”

海景(jing)房，正走向更(geng)理(li)性(xing)的下一步。

逃離青島最大海景房社區

這(zhe)里是青島最(zui)(zui)大的海景(jing)房(fang)社區“維多利亞灣”，開(kai)發至今已有(you)8年，超(chao)過10期，也是當地(di)(di)人口中“青島最(zui)(zui)便宜的海景(jing)房(fang)”之地(di)(di)。

小(xiao)陳的(de)買(mai)房故事，從這里開(kai)始。

過(guo)去這(zhe)些(xie)年，小陳先(xian)是(shi)給父親陳大(da)爺在(zai)這(zhe)里買了(le)房養老，又給自(zi)己(ji)買了(le)房投資，一家人的命運與維多(duo)利亞灣緊緊關(guan)聯。

”維多利亞灣“和所有不太成熟的(de)社區一樣，會有流(liu)動的(de)攤位來賣蔬(shu)菜(cai)水果(guo)，陳大爺對此頗為滿(man)意，“這里(li)物價挺(ting)低，賣的(de)水果(guo)蔬(shu)菜(cai)比青島市區還便宜。”

6月(yue)末的(de)青(qing)島，陽光已經很毒辣，但(dan)在海風的(de)吹拂(fu)下(xia)仍舊感覺(jue)舒適。每(mei)天下(xia)午，陳大爺都(dou)會岀門溜達一圈，既(ji)散散心，也順便買點蔬菜。

陳大爺對自己的買房經(jing)歷并不特別了解，當時他只想在海邊(bian)買個小(xiao)一(yi)點的房子(zi)養老(lao)用，很多事(shi)情都是兒子(zi)小(xiao)陳張羅的。

“當時父母的(de)(de)那套房(fang)(fang)子從(cong)挑房(fang)(fang)到(dao)付(fu)款(kuan)，一(yi)直是我跑(pao)的(de)(de)。2014年的(de)(de)時候，50多(duo)(duo)萬元買的(de)(de)90多(duo)(duo)平方米，每平方米單價還不到(dao)6000元。那時候這里還一(yi)片(pian)荒涼，但來買房(fang)(fang)的(de)(de)人(ren)(ren)已(yi)經不少了，售樓(lou)人(ren)(ren)員總是一(yi)副很著(zhu)急(ji)的(de)(de)樣子，時刻(ke)準(zhun)備著(zhu)迎接下一(yi)波客人(ren)(ren)。”

小陳給父親買房(fang)之后，房(fang)價始終(zhong)在(zai)上揚，2017年的(de)時候(hou)，這里的(de)房(fang)價已經漲到(dao)了快9000元/平方米(mi)。

小陳(chen)有點坐(zuo)不(bu)住了(le)，他看著維(wei)多利亞灣的房子不(bu)斷升值，也(ye)想搭(da)上這趟順風車。

這(zhe)個時候，想買維多(duo)利亞(ya)灣的人比幾年前(qian)又(you)多(duo)出很多(duo)，小(xiao)陳說：“太(tai)火(huo)爆了，買房子要排隊(dui)交(jiao)款，遲疑一點就沒有(you)房子了，哪還顧得上樓層樓棟，基本屬(shu)于能買到哪套(tao)(tao)就是哪套(tao)(tao)，當時全程下來(lai)幾乎(hu)是跑著(zhu)的。”

“當(dang)時的(de)想法是，應該還會(hui)漲，再不買(mai)就買(mai)不起了。交(jiao)完款的(de)那一(yi)刻，我覺得特別開心。”

在維多利亞(ya)灣買完第(di)二套房的一年多里，房價(jia)(jia)還是能讓小(xiao)陳開(kai)心的，2019年時(shi)這里的房價(jia)(jia)達到了(le)高點(dian)，單(dan)價(jia)(jia)已(yi)經(jing)超過12000元(yuan)/平方米。

但事與愿(yuan)違，尤其是(shi)2020年之(zhi)后(hou)，維(wei)多利(li)亞灣(wan)(wan)的房價開始斷(duan)崖式(shi)下跌。在為什么會降價這個問題上，當地人(ren)給出的答案幾乎都是(shi)“房子太多了(le)”。目(mu)前(qian)，維(wei)多利(li)亞灣(wan)(wan)二手房7000多元/平(ping)方(fang)米便能(neng)買(mai)到，新房則(ze)在1萬元/平(ping)方(fang)米左右。

小陳說，看著房(fang)(fang)價他也慌了，正好孩子到(dao)了該上學的(de)(de)年齡，就合計(ji)著賣了維多利亞灣的(de)(de)房(fang)(fang)去青島市(shi)區(qu)買房(fang)(fang)，“再不(bu)賣的(de)(de)話，不(bu)知道(dao)還會不(bu)會下跌。”

于是小陳把房(fang)子委托(tuo)給(gei)了中介機(ji)構(gou)，“當(dang)時中介給(gei)我渲(xuan)染的氣(qi)氛是，附近二手(shou)房(fang)市場(chang)不景氣(qi)，價格低一些才好(hao)出手(shou)。”

房子出手倒也快。

來(lai)看房子的人還是挺多的，但都(dou)不愿意岀高(gao)價(jia)(jia)，小陳說：“有時候(hou)聽(ting)中介(jie)給我傳遞的對(dui)方報價(jia)(jia)，我都(dou)想(xiang)摔門而去。”

在接(jie)待(dai)了(le)小十撥看(kan)房人之后，小陳的房子終于(yu)以一個差(cha)不多(duo)的價格賣出去了(le)。小陳算了(le)一下(xia)，投(tou)資(zi)維多(duo)利亞灣(wan)的這(zhe)幾年，沒賺錢，反而賠(pei)進去了(le)一些。

就這(zhe)(zhe)樣，小陳(chen)逃(tao)離了(le)維多(duo)利亞灣(wan)。目前來看，他這(zhe)(zhe)個決策還屬(shu)于及時止損，這(zhe)(zhe)里房(fang)價(jia)還沒有(you)回(hui)升的跡象。

而小(xiao)陳(chen)的父親仍舊選擇在這里養(yang)老：“房價升降不(bu)關我事，我住(zhu)就行了。”

維(wei)(wei)多利(li)亞(ya)灣(wan)(wan)曾被寄予厚望。2013年9月12日，萬達(da)集團(tuan)在黃島(dao)區一(yi)口氣花(hua)20多億元拿下了15宗(zong)地(di)塊，總面積超(chao)過350萬平(ping)方米，其中的13宗(zong)位于黃島(dao)區前灣(wan)(wan)港南(nan)港區內，也就是如今(jin)維(wei)(wei)多利(li)亞(ya)灣(wan)(wan)社(she)區所在地(di)。

但幾年后，萬(wan)(wan)達、融(rong)創的一場“世(shi)紀大并購”，令操盤公(gong)(gong)司(si)(si)的名稱由青(qing)(qing)島萬(wan)(wan)達游艇產(chan)業投資(zi)(zi)有限公(gong)(gong)司(si)(si)變成了(le)青(qing)(qing)島融(rong)創游艇產(chan)業投資(zi)(zi)有限公(gong)(gong)司(si)(si)，項目名字也逐漸從萬(wan)(wan)達海公(gong)(gong)館變成了(le)維(wei)多(duo)利亞灣。

記者(zhe)跟(gen)隨當(dang)地中介小(xiao)李看了維多利亞灣各(ge)個方位的多套房源，有(you)的可以看海(hai)，有(you)的能俯視整個小(xiao)區，它們都(dou)有(you)著相同的特征(zheng)——毛(mao)坯全新，無(wu)人(ren)居住(zhu)過(guo)。

入(ru)夜，三面臨海(hai)的(de)藍(lan)色變成巨大(da)的(de)灰幕，包圍著這個依舊在開發的(de)龐大(da)海(hai)景房社區(qu)。

小規模建造與小規模銷售

期(qi)(qi)房，在青(qing)島是一個內涵極豐富的詞，不(bu)(bu)僅代表(biao)著時(shi)間，也代表(biao)著不(bu)(bu)確定(ding)，很多人的心態是“買期(qi)(qi)房還不(bu)(bu)如(ru)買二手房，你能踏(ta)踏(ta)實(shi)實(shi)住進去(qu)”。

同(tong)樣(yang)是(shi)維多利亞灣所在的西海(hai)岸新區(qu)古鎮(zhen)口，坐擁(yong)風(feng)景秀麗的大珠(zhu)山(shan)，也集中分(fen)布著多處(chu)臨(lin)海(hai)靠山(shan)的項目，用青島房地(di)(di)產從業者小(xiao)李的話(hua)說(shuo)：“這里是(shi)重渠道的片區(qu)，開發商通常處(chu)于弱勢地(di)(di)位。”

根據克(ke)而(er)(er)瑞數(shu)據，5月，青島以2525萬平(ping)方米(mi)庫存總量排(pai)在全國首位。而(er)(er)據卓易數(shu)據，西海(hai)岸新(xin)區所在的整(zheng)個(ge)黃(huang)島區，上半年商品(pin)房(fang)去化周期已經達(da)到了36個(ge)月。

在這(zhe)種市場環(huan)境下，各海景房項(xiang)目紛紛拿出了(le)價(jia)格(ge)武(wu)器，以價(jia)換量，開發(fa)商也變(bian)得小心翼(yi)翼(yi)，用小規模建造(zao)和小規模銷售來慢慢發(fa)展(zhan)。

古鎮(zhen)口(kou)眼下有3個貼身(shen)肉(rou)搏(bo)的項目，珠山(shan)秀谷·御墅(shu)、悅和山(shan)海、海語東(dong)方。

珠(zhu)山秀谷(gu)·御(yu)墅打(da)出(chu)了(le)160萬元(yuan)起買現房(fang)別墅的(de)廣告。循(xun)著廣告來到售(shou)樓處，銷售(shou)人員表示“只剩幾(ji)套很小面(mian)積的(de)別墅了(le)，主(zhu)要(yao)還是(shi)賣洋房(fang)”。項(xiang)目已(yi)經(jing)施工(gong)完畢，屬于現房(fang)狀態，“洋房(fang)目前(qian)毛坯價是(shi)1.2萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)，精(jing)裝修1.4萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)”。

事實上，珠山秀(xiu)谷·御墅(shu)2014年便(bian)取得了預(yu)售證，從航拍畫(hua)面看(kan)，別墅(shu)區已(yi)經充滿了生活氣息。

公(gong)開資料顯示，項目開盤單價(jia)約1萬元/平(ping)方米，8年(nian)房價(jia)漲幅不大。

銷售人員(yuan)堅(jian)持強調(diao)的(de)是，“我們是現房，您肯定能住進去。”

和珠山(shan)秀谷·御墅緊(jin)鄰的(de)悅和山(shan)海，售(shou)樓處門口還停(ting)靠著由大巴(ba)車(che)改裝而(er)成(cheng)的(de)流動售(shou)樓處。從青島市(shi)區的(de)角度來看，古鎮口的(de)確稍微偏遠了一些，開(kai)車(che)到青島站有50公里左右，而(er)坐(zuo)地鐵則需(xu)要1個(ge)小時(shi)以上。

另(ling)一側的海語(yu)東方(fang)正在銷售第三期，給出的報價在1.1萬~1.2萬元(yuan)/平方(fang)米左右。記者了解到，2017年8月(yue)22日項目(mu)二期取得(de)預售證，參考(kao)價格在1.7萬元(yuan)~2.4萬元(yuan)/平方(fang)米，如今(jin)相距(ju)最高(gao)點(dian)已經腰斬。

與海語東(dong)方(fang)幾乎并排的還有靈(ling)犀灣(wan)和公(gong)園(yuan)壹號(hao)，這(zhe)兩個(ge)盤(pan)被不少當地(di)自(zi)媒體(ti)稱(cheng)為“青島最大的韭(jiu)菜(cai)基地(di)”。從公(gong)開資料看，靈(ling)犀灣(wan)曾經賣到2.5萬元(yuan)/平方(fang)米，公(gong)園(yuan)壹號(hao)開盤(pan)價也在(zai)(zai)2萬元(yuan)/平方(fang)米左右，但(dan)如今這(zhe)兩個(ge)盤(pan)在(zai)(zai)市場上(shang)已近乎銷聲(sheng)。

青島北部的即墨，官方打造的藍色硅谷核心也矗立(li)著大片海景房。

6月末記者(zhe)到達藍色硅谷(gu)時，當天下了不小的(de)(de)雨，藍谷(gu)之光售(shou)樓(lou)處人并不多，銷售(shou)人員(yuan)姍(shan)姍(shan)來遲，多次確認了記者(zhe)此(ci)行(xing)目的(de)(de)，似乎詫異于為何(he)此(ci)時會(hui)有人到訪。

根據銷售人員小史的(de)解釋，“以(yi)前(qian)開發周期猛(meng)，建設(she)一(yi)大(da)批，賣(mai)掉一(yi)大(da)批。現(xian)在去(qu)化速度慢(man)，就只是(shi)賣(mai)一(yi)點、再建一(yi)點，開發商不敢讓(rang)自己(ji)的(de)資金(jin)成本太高。”

記者曾詢(xun)問(wen)多(duo)位青島(dao)房(fang)地產業內人士(shi)，為(wei)何這里的海景(jing)(jing)房(fang)會出(chu)現上文所說的情景(jing)(jing)，得到的答復大都是“疫情影響”。但顯然(ran)，短短4個字并不足以解釋一切。

1.66折和急賣的投資客

許麗嬌(jiao)是一名投資客，平時住在深圳(zhen)，在大(da)灣區多地購置有房產(chan)。要不(bu)是半年(nian)多了(le)房子還沒(mei)賣(mai)掉，許麗嬌(jiao)也(ye)不(bu)會自己(ji)跑過來帶記(ji)者看(kan)房，甚至記(ji)不(bu)清自己(ji)在惠州還有這套房。

許(xu)麗(li)嬌這套房子的陽臺(tai)外面，掛著“賣房，電話(hua)xxx”的橫(heng)幅。

“這么熱的天，房(fang)間都不用(yong)開空(kong)調(diao)，涼快得很(hen)。”

炎(yan)炎(yan)夏日，許麗嬌并未把(ba)房(fang)間空調(diao)打開，在(zai)她看來，這樣的房(fang)子很通透，前(qian)海后山(shan)，通風也極(ji)好(hao)，住起來特別(bie)舒服。

在帶(dai)記者來看房(fang)前，許(xu)麗嬌特(te)地把房(fang)間(jian)徹(che)底(di)清掃了一遍，走進房(fang)間(jian)，剛拖完地的(de)痕跡仍然清晰可見。

許麗嬌的房子屬于典型的大套間，有(you)個很大的陽臺，她(ta)每(mei)年會過來(lai)(lai)住上幾個月，主要(yao)用來(lai)(lai)旅游度假。

雖然房子(zi)不在(zai)高(gao)層，但(dan)看(kan)海倒是不成(cheng)問題(ti)。許麗(li)嬌(jiao)覺得(de)，自己這套房子(zi)極具(ju)優勢，不僅陽臺面積比(bi)其他(ta)家(jia)大，而且本樓棟(dong)原來(lai)是打算(suan)作為高(gao)級酒(jiu)店來(lai)打造的，所(suo)以整體裝修風格(ge)也比(bi)小區其他(ta)幾棟(dong)要好。

為了賣掉惠州的(de)房子，許麗嬌特(te)地從(cong)深(shen)圳跑過來，打算(suan)把這邊(bian)房子處理掉以后(hou)，再去處理深(shen)圳的(de)房子，之后(hou)打算(suan)出國陪子女。

有意(yi)思的(de)是(shi)，當日(ri)過(guo)去看(kan)房(fang)時，記者還是(shi)許麗(li)嬌回來賣(mai)房(fang)后接待(dai)的(de)第一個看(kan)房(fang)客戶。

雖然整體上(shang)許麗嬌這套房(fang)所在(zai)的小區(qu)房(fang)價跌了，但對買在(zai)這里她并不后(hou)悔(hui)，“一個兔子(zi)還三個窩呢，50多(duo)萬元就買套海景房(fang)很值了。”

房子是許麗嬌(jiao)在2018年(nian)購買的，當時總價58萬元，面積57.5平方米，現在55萬元出售。

55萬元總價(jia)買套海景房似乎(hu)并不(bu)算太貴(gui)，但(dan)相(xiang)對而言，如果想要長(chang)期居住，周邊沒有相(xiang)對成熟的生(sheng)活配套，生(sheng)活會不(bu)大方便(bian)。

看出了記者(zhe)的(de)疑慮，許麗(li)嬌(jiao)說(shuo)：“居住的(de)便(bian)利(li)跟深圳、廣州自(zi)然沒法(fa)比，不(bu)過(guo)平常可(ke)以(yi)點外(wai)賣，要買菜的(de)話，我們都(dou)是開車(che)去旁(pang)邊的(de)惠東縣，也就10分鐘(zhong)不(bu)到的(de)車(che)程。”

相比基礎配(pei)套，許麗嬌(jiao)似(si)乎(hu)對這(zhe)邊(bian)(bian)的發展(zhan)規劃更(geng)有(you)信心，她(ta)指了指窗戶前的大(da)海(hai)(hai)，“海(hai)(hai)邊(bian)(bian)未來也是(shi)有(you)規劃的，未來這(zhe)邊(bian)(bian)景(jing)點將會打(da)通，旅游(you)船將從雙月灣出發，這(zhe)邊(bian)(bian)也有(you)站點，那時(shi)候惠州海(hai)(hai)景(jing)區域(yu)的人流量(liang)都(dou)將大(da)幅提(ti)升。這(zhe)個價格，你可(ke)以閉著眼睛尋思，反正你不會虧(kui)錢。”

今年5月8日，在京東法拍，九(jiu)銘嶼海一套133.67平(ping)方(fang)米(mi)(mi)的房產以65.5萬元(yuan)(yuan)成交，折(zhe)合單價(jia)約4294元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，僅相當于市場價(jia)（約11942元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)）的3.6折(zhe)，原購房者(zhe)買入價(jia)的1.66折(zhe)。而在過去一年時間里，該房源已(yi)經被(bei)司(si)法拍賣了8次(ci)（其中1次(ci)被(bei)撤回）。

在記者實探(tan)過程中，業主降(jiang)價銷售其實很(hen)是普遍(bian)。“現(xian)在惠州買海(hai)景房價格已經很(hen)低了，基本上每平方(fang)(fang)米六(liu)七千(qian)元，可供選(xuan)擇的樓盤(pan)數量都挺多，而五六(liu)年前這邊的海(hai)景房價格普遍(bian)在1.2萬(wan)元/平方(fang)(fang)米左(zuo)右(you)。”

當地從(cong)業(ye)10年(nian)的(de)老中介許聰帶記者看了多套急售房(fang)源(yuan)，基(ji)本(ben)上(shang)業(ye)主的(de)選(xuan)擇都是降價賣，比如(ru)2017年(nian)1.3萬元(yuan)/平(ping)方米在(zai)碧桂園梵高(gao)的(de)海(hai)買入的(de)一套房(fang)，如(ru)今9440元(yuan)/平(ping)方米出手。

“這邊海景房(fang)本來總價就不高，八九十萬(wan)元(yuan)總價的房(fang)子(zi)，持有(you)5年，虧(kui)損二三(san)十萬(wan)塊都是常態。”許聰(cong)說。

所以，像(xiang)許麗嬌這樣不愿意大降價賣的業主(zhu)，最直接的結(jie)果就是，往(wang)往(wang)房源掛出去(qu)半年(nian)甚至一年(nian)以上，仍(reng)無人問津。

惠州的(de)惠東和惠灣片區擁有優(you)質(zhi)的(de)濱(bin)海資源，距離深圳(zhen)也(ye)就五六十公里(li)，驅(qu)車行駛約1個半小時。對比(bi)深圳(zhen)不(bu)少海景項目動(dong)輒(zhe)15萬+的(de)單價(jia)，惠州的(de)海岸(an)線顯得(de)無比(bi)美麗動(dong)人。

惠州(zhou)不少項(xiang)目都(dou)屬(shu)于典(dian)型的(de)超級大盤。如金(jin)融街巽寮灣(wan)占地面積2900萬平方米(mi)，華(hua)潤(run)小(xiao)徑灣(wan)規劃建筑(zhu)面積270萬平方米(mi)，碧桂園十(shi)里銀灘建筑(zhu)面積160萬平方米(mi)，都(dou)屬(shu)于典(dian)型的(de)一(yi)個盤就像“一(yi)座城”。

《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者在實地探訪過程中(zhong)了(le)解到，在惠州購買海景房(fang)的(de)(de)人，有(you)的(de)(de)業(ye)主純粹是為(wei)了(le)投資，購房(fang)后基本(ben)也不會來住(zhu)(zhu)，買房(fang)只是等合適的(de)(de)時機出手；有(you)的(de)(de)業(ye)主則是買了(le)退休之(zhi)后養老居住(zhu)(zhu)，造成暫時閑置；還有(you)一部分人則是為(wei)了(le)夏季(ji)度(du)假使(shi)用，其他時間(jian)則不會住(zhu)(zhu)在這邊。

如果住在惠(hui)州的海景房，基本(ben)上都(dou)容易(yi)面臨“長期(qi)生活沒那么便捷”的困境，這些地方的公共交(jiao)通方式并不(bu)是(shi)很發達，出(chu)(chu)租車(che)也不(bu)算多，若自(zi)己無(wu)私家車(che)，出(chu)(chu)行并不(bu)是(shi)很方便。記者在惠(hui)灣片區(qu)出(chu)(chu)行，主要(yao)依靠當地居(ju)民開的四輪(lun)電動車(che)；在惠(hui)東片區(qu)出(chu)(chu)行，通常依靠掃碼使(shi)用(yong)項目附近的兩(liang)輪(lun)電動車(che)。

此(ci)外(wai)，隨著(zhu)海景房(fang)的熱度褪去，越(yue)來越(yue)多問題(ti)擺在了購(gou)(gou)房(fang)者面前。部分(fen)購(gou)(gou)房(fang)者僅僅看到了海景房(fang)的居(ju)住環(huan)境，想著(zhu)居(ju)住在這兒(er)的感覺(jue)不錯，并未考慮到此(ci)后的使用價(jia)值問題(ti)；部分(fen)購(gou)(gou)房(fang)者則把海景房(fang)當作自己的“資(zi)產配置(zhi)之一”或(huo)者是(shi)“第二第三居(ju)所(suo)”，卻(que)忽略了長期空置(zhi)帶來的資(zi)金(jin)沉淀(dian)、清理維(wei)護和(he)房(fang)屋管理等問題(ti)。

在惠灣片區，或許(xu)是因為(wei)長期(qi)(qi)無人使(shi)用，部(bu)分小區內的泳(yong)池都處于(yu)干涸狀態，而部(bu)分業主的房(fang)間因為(wei)長期(qi)(qi)無人居住(zhu)，進房(fang)間也能聞到(dao)明顯異味。

不(bu)少(shao)小(xiao)區整體(ti)人流(liu)并不(bu)算大(da)，這或許跟兩個因(yin)素有關，一(yi)個是因(yin)為疫情的(de)緣(yuan)故，整體(ti)度假旅游的(de)人減少(shao)；另(ling)一(yi)個則是微觀(guan)層面(mian)的(de)，或許也正因(yin)為人少(shao)，導致(zhi)社(she)區相(xiang)關公共設施關閉，項目(mu)周邊也沒有太多餐飲、醫療(liao)、商(shang)場(chang)等基礎配套，并不(bu)適合(he)長期生活。

在惠州沿海區域，除碧桂(gui)園十里銀(yin)灘外(wai)，還(huan)有兩(liang)個(ge)典型(xing)項目，華(hua)潤小徑灣(wan)和(he)金(jin)融街(jie)巽(xun)寮灣(wan)，這兩(liang)個(ge)項目在一定(ding)程度上(shang)代(dai)表了兩(liang)種打造海景房的(de)模式，前(qian)者把(ba)做“商業街(jie)”和(he)“商場”的(de)經驗，運(yun)用到了海景項目上(shang)，雖說整體人流量不大，但仍能看到各種店鋪(pu)還(huan)在正常營業。

海景房還有投資價值嗎？

關于海(hai)景房的市場統計數據很少。

作為北(bei)方城市的(de)另(ling)一(yi)個(ge)(ge)(ge)代表(biao)，秦(qin)皇(huang)島(dao)也(ye)是海景房集聚地。樂居秦(qin)皇(huang)島(dao)曾披露過一(yi)組數(shu)據(ju)，北(bei)戴河新區5月共有24個(ge)(ge)(ge)樓(lou)盤在售，其中(zhong)住(zhu)宅1個(ge)(ge)(ge)樓(lou)盤，海景房23個(ge)(ge)(ge)樓(lou)盤，住(zhu)宅均價(jia)約8800元/平(ping)方米，海景房均價(jia)約14443元/平(ping)方米（以(yi)上海景價(jia)格包含多個(ge)(ge)(ge)合(he)院產(chan)品），均價(jia)同比(bi)、環比(bi)均有所(suo)下降(jiang)。

從(cong)公開信息看，今(jin)年(nian)北(bei)戴河蔚藍海岸、阿那亞臨海公寓等的售價(jia)與去年(nian)同期相比，略(lve)降(jiang)幾(ji)萬元；新房(fang)與二手(shou)房(fang)存在(zai)倒掛行情，二手(shou)房(fang)有(you)可議(yi)價(jia)空間；酒店(dian)、民宿價(jia)格(ge)大漲(zhang)，海景(jing)房(fang)卻(que)降(jiang)價(jia)了。

7月27日，記者以(yi)購房(fang)(fang)者身份咨(zi)詢秦皇島(dao)當地(di)海景房(fang)(fang)中介機構，對方(fang)也表(biao)示(shi)，“今年(nian)項目性價(jia)比高，因為(wei)大(da)多降價(jia)了，單(dan)價(jia)1萬余(yu)元的項目占(zhan)大(da)多數。”

東戴河海景房(fang)銷售亦不如(ru)去年，二三十萬元買一套海景房(fang)的情況比比皆是(shi)，樓市目前仍是(shi)供大于求。

整體來看(kan)，據安居客，秦皇島7月二手房均(jun)價(jia)約11185元/平方米，同比(bi)下跌(die)4.66%。

位于海(hai)南儋州的恒大海(hai)花島也(ye)是海(hai)景房價格顯著下跌(die)的經典案例。

2015年12月(yue)，據(ju)彼時(shi)(shi)恒大披露數據(ju)，海花(hua)島首日認籌(chou)到訪(fang)人數10萬人，創(chuang)造了122億元(yuan)銷售(shou)額。與此同(tong)時(shi)(shi)，海花(hua)島的(de)房源價(jia)格也迎來水漲船高，從最開始的(de)5688元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)漲到了2020年時(shi)(shi)的(de)約2萬元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)，部分高樓層、景觀好(hao)的(de)則接近3萬元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)，五年時(shi)(shi)間漲幅超4倍。

而今年(nian)年(nian)初，《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者(zhe)在(zai)海花島采訪(fang)時(shi)了解到，“新(xin)房尾(wei)貨均(jun)價(jia)在(zai)1.7萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米左右，一般(ban)低樓(lou)層(ceng)的價(jia)格普(pu)遍(bian)在(zai)1萬(wan)-1.5萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米，能看(kan)到海的樓(lou)層(ceng)價(jia)格高一點(dian)，一般(ban)在(zai)1.6萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米以上，最好的海景房價(jia)格則普(pu)遍(bian)在(zai)1.8萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米以上。”

安(an)居客(ke)數(shu)據顯(xian)示，截至(zhi)8月2日，海(hai)花島二(er)手房掛(gua)牌均價為12758元/平方(fang)米(mi)，與2020年高峰期2萬元/平方(fang)米(mi)相比，跌幅在36%左右。

而相對來說，海(hai)南(nan)清水灣在(zai)價(jia)(jia)格上要堅(jian)挺一(yi)些。根據今年5月記者在(zai)清水灣的(de)實地(di)采訪(fang)，目(mu)前清水灣二手房(fang)源掛牌(pai)價(jia)(jia)格普(pu)遍在(zai)2萬(wan)到3.6萬(wan)元/平方米不等，房(fang)屋總價(jia)(jia)在(zai)180萬(wan)到300萬(wan)元不等。

根據(ju)海南房天下數(shu)據(ju)，清水灣項目(mu)2019年(nian)10月(yue)(yue)時(shi)為2.5萬(wan)元/平(ping)方米，到2021年(nian)6月(yue)(yue)時(shi)價(jia)格達到3萬(wan)元/平(ping)方米，今年(nian)7月(yue)(yue)底(di)均價(jia)2.8萬(wan)元/平(ping)方米。從價(jia)格走勢來看，清水灣在過去幾年(nian)中整體變化并不明顯。

胡潤研究(jiu)院曾(ceng)發布過一份《中國奢華旅(lv)游報告(gao)》，其(qi)調查樣本中有(you)近(jin)半(ban)數高(gao)(gao)端旅(lv)游者(zhe)購(gou)置了度(du)假房，其(qi)中首(shou)選海(hai)景(jing)房。購(gou)置度(du)假房的(de)(de)目的(de)(de)不僅僅是度(du)假，還包括投資與養老。所(suo)購(gou)置的(de)(de)度(du)假房平(ping)均面積(ji)為(wei)100平(ping)方米，公寓與別墅是他們最愛(ai)的(de)(de)戶型。一年之內，高(gao)(gao)端旅(lv)游者(zhe)使用度(du)假房1~3次(ci)的(de)(de)人數比例為(wei)22%，使用率不高(gao)(gao)。

馬洪(hong)波(bo)認為：“海景房(fang)作(zuo)為投資選項，是(shi)(shi)有價值(zhi)(zhi)門檻(jian)的，達到價值(zhi)(zhi)高點后便很(hen)難上漲(zhang)了，市(shi)場表現歸(gui)根(gen)結底(di)還(huan)是(shi)(shi)要看所在城(cheng)市(shi)的整(zheng)體價值(zhi)(zhi)。如(ru)今房(fang)地產市(shi)場剛需不足，也影(ying)響了帶有投資屬性的海景房(fang)，因而會(hui)造成這(zhe)種特(te)殊產品價值(zhi)(zhi)的下(xia)降。”

對企(qi)業來說，要(yao)想把海景房(fang)項目(mu)做好并(bing)不是(shi)一件(jian)簡(jian)單的(de)事(shi)，并(bing)非只是(shi)在(zai)海邊把房(fang)子建好就行(xing)，更考驗(yan)的(de)是(shi)企(qi)業綜合運營能(neng)力，比如如何(he)讓業主愿意(yi)留下來，如何(he)保障業主的(de)生活便捷(jie)度(du)等。

7月25日下午(wu)，美聯物業全國研究中心總監何倩(qian)茹通過微(wei)信向《每日經濟新聞》記(ji)者表(biao)示，近(jin)幾年來(lai)，全國大部分城(cheng)市的房地(di)產價(jia)格(ge)(ge)已經進(jin)入(ru)下降(jiang)通道，而海(hai)景房作為類別之一(yi)，價(jia)格(ge)(ge)下降(jiang)也(ye)是可以預料的，并且(qie)對那些供應量極大，但居住需求(qiu)又沒有完全跟上的海(hai)景房項目(mu)來(lai)說，打(da)擊會更加明顯。

“在(zai)過去，海景房的(de)(de)投(tou)資屬性一直(zhi)要比(bi)居(ju)(ju)住屬性強。不(bu)少(shao)海景房項(xiang)目(mu)(mu)，基(ji)本(ben)主打(da)的(de)(de)是(shi)養老和(he)度假，疫情導致這些區域(yu)的(de)(de)人流(liu)量下滑，也帶(dai)來了海景房預(yu)期投(tou)資收益的(de)(de)下滑。部分海景房項(xiang)目(mu)(mu)因為長期生活居(ju)(ju)住配套沒(mei)跟上，在(zai)不(bu)是(shi)旅游旺季的(de)(de)時候(hou)，更容易(yi)給(gei)人以一種冷清(qing)的(de)(de)感(gan)覺，再加上全國房地產價格處于下行通道(dao)，容易(yi)引起部分業主的(de)(de)拋售心理，降價掛牌(pai)也在(zai)所難免。”

“海景房(fang)作為(wei)短(duan)期旅游的(de)居住產品，我認為(wei)還(huan)是有市(shi)場份額的(de)，但價格重回上升(sheng)區間(jian)的(de)時(shi)間(jian)，則得看疫情(qing)何(he)(he)時(shi)結(jie)束，以及房(fang)地(di)產市(shi)場何(he)(he)時(shi)恢(hui)復到(dao)正常(chang)交易水平。”

“對海景房來說，我(wo)認為應該想辦法增(zeng)加(jia)更多(duo)附加(jia)值，包括環境溢價、生活配套改善、打造(zao)成特色旅游(you)景點等(deng)，這有利于增(zeng)強其(qi)抗跌能力，使項目獲得更多(duo)持(chi)續(xu)發展機會。”

7月26日，一家(jia)TOP10房企負債品牌的人士通過微信向《每日經濟新(xin)聞》記者表示，海景(jing)房短期內應該沒有反彈趨(qu)勢(shi)。

“首先大家對于(yu)整體房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)的信心還沒有恢復，海(hai)景房(fang)也會受(shou)一(yi)定影響。另外(wai)，消費者更加理(li)智成熟，不(bu)再(zai)像以前那樣對離海(hai)更近的房(fang)屋類型(xing)有投(tou)資意向(xiang)，而是選擇(ze)同(tong)樣為(wei)海(hai)濱(bin)城市(shi)(shi)、稍微遠離海(hai)邊的產品。選擇(ze)海(hai)景房(fang)大多(duo)為(wei)旅居、度(du)假需要(yao)，目前疫(yi)情原因，各地出行受(shou)到一(yi)定影響，也是市(shi)(shi)場(chang)(chang)趨冷比較重要(yao)的一(yi)個(ge)因素(su)。”

對于海景(jing)房破局，馬洪波認為(wei)：“要(yao)(yao)提升(sheng)整體(ti)的(de)度(du)假(jia)屬性，配套要(yao)(yao)完善、產品要(yao)(yao)升(sheng)級(ji)，要(yao)(yao)能夠(gou)令人(ren)(ren)長期居住(zhu)下來(lai)，把人(ren)(ren)引(yin)過(guo)(guo)來(lai)。或(huo)是通過(guo)(guo)運(yun)營，將(jiang)海景(jing)房變為(wei)民(min)宿或(huo)者酒店，通過(guo)(guo)運(yun)營來(lai)提升(sheng)價(jia)值(zhi)。歸(gui)根結底，還(huan)是要(yao)(yao)讓人(ren)(ren)住(zhu)過(guo)(guo)來(lai)，不管是買的(de)人(ren)(ren)還(huan)是租的(de)人(ren)(ren)。”

（每(mei)日經濟新聞和騰訊房產聯合發(fa)布(bu)）

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