每經評論員 王佳飛

8月初(chu)，鄭州設立了房(fang)地產(chan)紓困基(ji)金(jin)，規模暫(zan)定100億(yi)元。近(jin)期也有市場消息(xi)說，一個千億(yi)級別(bie)的(de)房(fang)地產(chan)紓困基(ji)金(jin)正在醞釀。可(ke)以說，用紓困基(ji)金(jin)的(de)方(fang)式解決近(jin)期問(wen)題已經成為了一種思路。

鄭州地(di)產紓(shu)困基(ji)金(jin)(jin)的(de)推進速(su)度很快(kuai)。就在8月5日，該基(ji)金(jin)(jin)已經和建業(ye)集團就北(bei)龍(long)湖金(jin)(jin)融(rong)(rong)島寫字樓項(xiang)目達成合作，建業(ye)地(di)產表示：“后期擬通過建設和運營，在北(bei)龍(long)湖金(jin)(jin)融(rong)(rong)島片區打造高端金(jin)(jin)融(rong)(rong)產業(ye)集聚區”。

爛尾樓的(de)(de)形成原因較為(wei)多樣，有的(de)(de)是資(zi)金被開(kai)發商挪用，有的(de)(de)是項(xiang)目(mu)存在(zai)違(wei)規，也有的(de)(de)與建設(she)方(fang)存在(zai)爭議，所以盤(pan)活爛尾樓也將是一個復雜的(de)(de)過程(cheng)，各(ge)方(fang)都有自己的(de)(de)小算盤(pan)。

此前，收(shou)并購(gou)是爛尾樓的主要解決方(fang)式之一(yi)，但(dan)是眾所周知(zhi)，收(shou)購(gou)人(ren)容易(yi)坐地砍(kan)價，賣出人(ren)認(ren)為只(zhi)要再撐一(yi)撐就好，雙(shuang)方(fang)總有一(yi)方(fang)覺得自己在(zai)吃虧，所以(yi)很容易(yi)談不攏。有資方(fang)就吐槽過：“那些(xie)出險房企不愿(yuan)意(yi)折價賣項目，寧愿(yuan)選擇躺(tang)平，所以(yi)我們也沒有收(shou)購(gou)到幾個項目。”

但地產紓困基金的操作(zuo)就不(bu)(bu)一(yi)樣(yang)了。根(gen)據運(yun)(yun)作(zuo)方案，該基金是“政府引導、多層(ceng)級參與，市場化運(yun)(yun)作(zuo)”，社(she)會(hui)資本將包含但不(bu)(bu)限(xian)于央企(qi)、省級國企(qi)、施工企(qi)業、資產管理公司、金融機(ji)構(gou)等各方，也(ye)會(hui)以項(xiang)目凈資產為(wei)基礎確定盤(pan)活方式及價格(ge)，原(yuan)開發商的利益也(ye)將得到保(bao)護(hu)。

但基(ji)金自然是逐利的(de)。根據操作方(fang)案要求，單個項(xiang)目的(de)房地產紓困基(ji)金方(fang)案應包括且不(bu)限于“擬(ni)盤(pan)活項(xiang)目情況(kuang)、項(xiang)目未來收益(yi)測算、盤(pan)活方(fang)式(shi)、盤(pan)活資(zi)金用途以及(ji)基(ji)金組(zu)織形式(shi)、規模及(ji)期(qi)限、股(gu)權比例(li)、各出資(zi)人出具的(de)出資(zi)意(yi)向函、基(ji)金管理人、基(ji)金決策機制、基(ji)金管理費（如有(you)）、基(ji)金退出方(fang)式(shi)等基(ji)金基(ji)本要素(su)”。

可以(yi)看到，單個(ge)項目紓困基金(jin)在設立之初(chu)便考(kao)慮到了未來收益、基金(jin)收益及退(tui)出(chu)等問題(ti)，資金(jin)注入后(hou)，大家能(neng)賺錢了，問題(ti)樓盤也能(neng)順(shun)利交付，皆大歡喜(xi)。

其(qi)中有一個問題需要注意。正因為基(ji)金的(de)逐利性，市場化(hua)操作(zuo)必然將使得房地產紓(shu)困基(ji)金更(geng)樂意選(xuan)擇容(rong)易盤(pan)活、容(rong)易獲得收益的(de)項(xiang)目，而不(bu)是矛盾更(geng)加(jia)尖(jian)銳、交房難度更(geng)大的(de)項(xiang)目。

以建業集團宣(xuan)布的首個合作(zuo)項(xiang)(xiang)(xiang)目為例，紓困對象是北(bei)龍湖金融島寫字(zi)樓項(xiang)(xiang)(xiang)目，可(ke)以看出(chu)，鄭州房地產(chan)紓困基金不僅適用于(yu)(yu)住宅(zhai)，也(ye)適用于(yu)(yu)寫字(zi)樓。但(dan)可(ke)以推(tui)測的是，寫字(zi)樓項(xiang)(xiang)(xiang)目的債權人(ren)較少，債權相(xiang)對清晰，相(xiang)對住宅(zhai)項(xiang)(xiang)(xiang)目的操(cao)作(zuo)會簡單一些，也(ye)容易(yi)盈利。而住宅(zhai)項(xiang)(xiang)(xiang)目債權人(ren)多，解困的難度(du)就大得(de)多。

然(ran)而，當(dang)下最為迫切需要解(jie)決的(de)，恰恰應該是(shi)瀕于爛尾(wei)的(de)商品住宅。最該解(jie)困的(de)正是(shi)那些掏空“六個錢包(bao)”的(de)剛需客、等待新房的(de)租(zu)客、資產(chan)縮水但不得(de)不繼續(xu)還貸的(de)打(da)工人，而不是(shi)風(feng)險承受能力(li)更高(gao)的(de)寫字樓的(de)投資人。

最后，需(xu)(xu)要(yao)(yao)說的是，房地產紓困基金的“錢(qian)”需(xu)(xu)要(yao)(yao)監管到位(wei)，要(yao)(yao)避免出(chu)現“二度受傷”。

我國(guo)其實有著嚴格的(de)房(fang)地產(chan)預售資(zi)金監管(guan)制度，但很多房(fang)地產(chan)企業就是(shi)能(neng)從監管(guan)之下閃轉騰挪，不久前鄭州某(mou)銀行和相關部門“互懟”，彼(bi)項目監管(guan)資(zi)金到底是(shi)怎(zen)么(me)沒的(de)至今也沒有說(shuo)法。

很多房企都在說企業缺乏流動性(xing)，如今終于(yu)把錢盼來(lai)了，還是需要(yao)按照規矩花，花在刀刃(ren)上，切實解決爛尾(wei)樓問(wen)題，恢(hui)復市場信(xin)心。

畢竟，預期和(he)信(xin)心是解(jie)決問題的關鍵。

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