每經記者｜劉(liu)頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

“疫情加速了商業地產行業洗牌，也暴露(lu)出(chu)前期開發過程中(zhong)的一些問題。”

日前(qian)，恒太商(shang)業管(guan)理集團（下稱恒太商(shang)業）副總裁傅前(qian)山在接(jie)受《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者專(zhuan)訪時表示。

“一些項目建成之后才(cai)(cai)發現物業結(jie)構(gou)不(bu)合理(li)，達(da)不(bu)到商(shang)業運(yun)營(ying)的基本條件，一些城(cheng)市開發的商(shang)業項目定位錯亂，”傅前(qian)山認為，商(shang)業地產(chan)開發和(he)運(yun)營(ying)應該流程前(qian)置化(hua)，綜合考慮城(cheng)市的基本面、商(shang)圈(quan)(quan)、市場環境、消費結(jie)構(gou)和(he)文(wen)化(hua)特(te)色等方面，才(cai)(cai)能打造(zao)成為商(shang)圈(quan)(quan)核心資產(chan)。

商業項目布局錯亂

據傅前(qian)(qian)山介紹(shao)，商(shang)(shang)業地(di)產發展時間早，市場已相對成熟，一些項目由(you)于前(qian)(qian)期走了彎(wan)路，造(zao)成開發商(shang)(shang)資金面緊(jin)張，商(shang)(shang)管業務面臨挑戰。

首(shou)先面臨(lin)的問題是，很(hen)多(duo)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)因(yin)為物業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)構不(bu)合(he)理，達不(bu)到商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)運營的基本條件。“開發(fa)商(shang)對商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)不(bu)夠重視，前期直接請(qing)建筑設(she)(she)計(ji)院來做項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)規劃(hua)和(he)(he)設(she)(she)計(ji)，缺少專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)的商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)運營機(ji)構做項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)定位、空間(jian)設(she)(she)計(ji)和(he)(he)動線(xian)及空間(jian)規劃(hua)，”傅前山介紹(shao)，這造成了即使建成1000多(duo)個商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，可(ke)能符合(he)商(shang)管企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)基本要求的只有(you)400來個。

過去很長(chang)一段(duan)時間(jian)里，各地(di)鱗(lin)次櫛比的(de)高樓大廈隨著城市化進程拔地(di)而起，大量(liang)商業綜合體項目扎堆上馬。

傅前山表示，部分中小城市(shi)的(de)商業項(xiang)目呈現定位錯亂的(de)狀態(tai)，比(bi)如某座(zuo)城市(shi)還處在(zai)百(bai)(bai)貨商城階段的(de)時候，開(kai)發商卻(que)已經建(jian)(jian)成了(le)開(kai)放式街(jie)區(qu)；有的(de)城市(shi)到了(le)該建(jian)(jian)購(gou)物中心(xin)的(de)階段，卻(que)后退建(jian)(jian)成了(le)百(bai)(bai)貨商場(chang)或者零售步行街(jie)。

“項目太超(chao)前(qian)或(huo)者(zhe)開倒車這種錯亂現(xian)象，導致了大量物(wu)業(ye)(ye)結(jie)構不合理。”傅前(qian)山直言(yan)，每座城市的商(shang)業(ye)(ye)發(fa)展要經歷大概(gai)4-5個階(jie)(jie)段(duan)，包括市場(chang)(chang)階(jie)(jie)段(duan)（專(zhuan)業(ye)(ye)市場(chang)(chang)）、零(ling)售步(bu)行街階(jie)(jie)段(duan)（商(shang)貿市場(chang)(chang)和超(chao)級市場(chang)(chang)）、百(bai)貨階(jie)(jie)段(duan)、購物(wu)中(zhong)心(xin)階(jie)(jie)段(duan)、創新商(shang)業(ye)(ye)街區。商(shang)業(ye)(ye)地產開發(fa)商(shang)若要打(da)造核心(xin)資(zi)產，就必須在(zai)合適(shi)的城市、合適(shi)的地段(duan)，打(da)造合適(shi)規(gui)模的物(wu)業(ye)(ye)形態，并且選(xuan)擇合適(shi)的物(wu)業(ye)(ye)結(jie)構。

在(zai)傅前山看來(lai)，項(xiang)目(mu)一旦運用(yong)專業的(de)商(shang)管(guan)體系，打造成良性的(de)商(shang)業資(zi)產，對(dui)開(kai)發企(qi)業來(lai)說不會(hui)拖累現金流(liu)，反(fan)而(er)能夠(gou)帶來(lai)持續穩定的(de)資(zi)金回報。只是，當前行業面臨的(de)一大挑(tiao)戰(zhan)在(zai)于(yu)，業主方的(de)資(zi)金非常緊張。

“其(qi)實對很多商業(ye)項目而言(yan)，也(ye)許只需要2000萬元資金就能將上億(yi)資產盤活(huo)，但業(ye)主方少的就是這些錢。”傅前山表示。

堅持定制化商業

商(shang)業(ye)運(yun)營是(shi)一門慢生意，資(zi)金(jin)投入大(da)、周期長、回報率不高。近年來，行業(ye)逐漸擺脫(tuo)重(zhong)資(zi)產模式，萬達、龍湖、新城、寶龍、華(hua)潤萬象等品牌企業(ye)均推出商(shang)業(ye)運(yun)營、增值(zhi)服務和管(guan)理輸出等輕資(zi)產運(yun)營業(ye)務。

傅前(qian)(qian)(qian)山介紹，企業(ye)(ye)采取輕(qing)資產(chan)運營的(de)特點(dian)是債務(wu)相對(dui)較少(shao)，但要(yao)保證商業(ye)(ye)項目的(de)品(pin)質和持續運營，應把重點(dian)放在高管(guan)人才(cai)和團隊建設上(shang)。以恒太(tai)商業(ye)(ye)為例(li)，目前(qian)(qian)(qian)，集團后臺(tai)安排了200多位高級(ji)管(guan)理人才(cai)，專注于(yu)全國商業(ye)(ye)地產(chan)的(de)運營。恒太(tai)商業(ye)(ye)隸屬于(yu)寧(ning)波太(tai)平洋恒業(ye)(ye)控股，專注商業(ye)(ye)運營30年，目前(qian)(qian)(qian)在全國服務(wu)管(guan)理50+商業(ye)(ye)項目。

“輕(qing)(qing)資(zi)產雖(sui)然輕(qing)(qing)，但(dan)從另一個維(wei)度來(lai)講，其實是非常重的。所(suo)以(yi)可以(yi)看到，所(suo)有人(ren)都能進入(ru)行業，但(dan)后面會碰到非常多瓶頸，比如(ru)沒有利潤(run)，項目口碑不佳，人(ren)力成(cheng)本投(tou)入(ru)過重等(deng)。要成(cheng)為(wei)優(you)秀(xiu)的商管(guan)企業，需要很長時(shi)間的沉淀(dian)，人(ren)才和打(da)法的沉淀(dian)，運(yun)營(ying)團隊的磨(mo)合等(deng)等(deng)。”傅前山進一步指出(chu)，如(ru)果簡(jian)單認(ren)為(wei)輕(qing)(qing)資(zi)產運(yun)營(ying)只(zhi)是投(tou)資(zi)少和負(fu)債低(di)，這其實是對輕(qing)(qing)資(zi)產的一種誤會。

運(yun)營(ying)水平對商業(ye)地產項(xiang)目(mu)的成功至關重要，然(ran)而目(mu)前市(shi)場上仍(reng)有(you)(you)眾多缺乏(fa)商業(ye)綜合體運(yun)營(ying)經驗(yan)的開發商，對于自身開發的商業(ye)項(xiang)目(mu)，他(ta)們更傾向于委托經驗(yan)豐富或具有(you)(you)品牌影響力的商業(ye)運(yun)營(ying)服務商為其提供(gong)專業(ye)化服務。

中(zhong)指研究院《2022中(zhong)國商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)百強(qiang)企業(ye)(ye)(ye)研究報告》提到，近(jin)年(nian)來(lai)(lai)，商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)逐漸(jian)進(jin)入存(cun)量時代(dai)，但針(zhen)對不同城市(shi)(shi)(shi)、不同區域，商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)發(fa)展的(de)特(te)征也存(cun)在差(cha)異。一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)購物中(zhong)心(xin)(xin)規模已較大，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)未(wei)來(lai)(lai)或(huo)將更加依賴(lai)運營，二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)展現(xian)出存(cun)量與增(zeng)量并行快速發(fa)展的(de)格局，三四線(xian)城市(shi)(shi)(shi)當前(qian)人均購物中(zhong)心(xin)(xin)面積(ji)仍(reng)較小(xiao)，未(wei)來(lai)(lai)具備一(yi)定(ding)增(zeng)長空間。從項(xiang)目端來(lai)(lai)看(kan)，在行業(ye)(ye)(ye)競爭日趨激(ji)烈的(de)情(qing)況下，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)上(shang)還有(you)眾多同質化現(xian)象嚴重、核心(xin)(xin)競爭力不突出的(de)存(cun)量項(xiang)目亟待(dai)改造。

對此，傅前山認為，只有(you)堅持定制化商業，才能解(jie)決市場上存量物業的各類問題(ti)(ti)。面對非標(biao)項目，不能只用(yong)千(qian)篇一律(lv)的模板套下去(qu)，而是應該采取“一店一策”方案(an)，滿(man)足業主方的實際(ji)需求(qiu)，解(jie)決不同(tong)的項目、不同(tong)的物業結構、不同(tong)的業主訴求(qiu)等問題(ti)(ti)。

封(feng)面圖片來源(yuan)：每經記者 張涵 攝