每(mei)經(jing)記者｜黃婉銀    每(mei)經(jing)編(bian)輯｜陳夢(meng)妤    

這(zhe)一(yi)次，萬科(ke)董事會主席郁亮不(bu)忐忑了。

今年3月的年度(du)業績(ji)會，郁亮表示自己“特(te)別(bie)忐忑(te)不安，就像一個學生(sheng)沒考好(hao)試要拿成績(ji)單給父(fu)母看(kan)一樣(yang)”。

時隔5個月(yue)，郁亮帶著止跌企穩的半年答卷(juan)向行業傳遞(di)信心(xin)。

今(jin)年上半(ban)年，萬科實現(xian)營業(ye)收入(ru)2069.2億元(yuan)(yuan)，同(tong)比增長(chang)23.8%；實現(xian)歸屬于(yu)上市公司股東(dong)的凈利潤122.2億元(yuan)(yuan)，同(tong)比增長(chang)10.6%，實現(xian)企穩(wen)回升。

8月(yue)31日，萬科(ke)召開2022年度中期(qi)(qi)業績發布會。會上(shang)，面對(dui)外界最關心的房(fang)地產市場(chang)形勢問題，郁(yu)亮重申了其(qi)在6月(yue)股(gu)東(dong)大會上(shang)的判斷：從短期(qi)(qi)來看，市場(chang)已經(jing)筑底，但恢復是一個緩(huan)慢和(he)溫(wen)和(he)的過程(cheng)。

他認(ren)為，市場收縮(suo)過了頭，反而會積蓄自發修(xiu)復(fu)的動能。“現(xian)在穩(wen)預期出現(xian)了比(bi)較大的挑戰(zhan)，要重建市場信(xin)心。”

穩預期出現了比較大挑戰

在行(xing)業各方言論中，“信心恢復”一直被認(ren)為(wei)是當(dang)前最關鍵、最緊要的事(shi)。過去一兩年(nian)，部分(fen)龍頭房企還能跳脫行(xing)業大勢，走出(chu)獨(du)立行(xing)情(qing)，但當(dang)下也(ye)難獨(du)善其身。

2022年上半年，萬(wan)(wan)科實現(xian)銷(xiao)售(shou)面積1,290.7萬(wan)(wan)平方米，銷(xiao)售(shou)金額2,152.9億元，同比分別下降41.1%和39.3%。

銷售同比(bi)下滑(hua)是絕大多數TOP50房企的業績現狀。

郁亮坦言(yan)，7、8月(yue)(yue)和6月(yue)(yue)之間的銷售(shou)數據確實出(chu)現了(le)比較明顯的落差，但一(yi)(yi)方面，6月(yue)(yue)的快速大幅回升，包(bao)含疫情回補、季(ji)節性等短期因(yin)素，后(hou)續本身就會有所回落；另一(yi)(yi)方面，7月(yue)(yue)以(yi)來(lai)，出(chu)現了(le)“停貸”事件等新問題，一(yi)(yi)些(xie)出(chu)險企業無法完成(cheng)交樓，對消費(fei)者買(mai)房的信心造成(cheng)了(le)一(yi)(yi)定影響。

在(zai)今(jin)年6月的(de)股東大會(hui)上，郁亮(liang)不再(zai)喊“狼來了”，而是(shi)希望給行業傳(chuan)遞信(xin)心，首次拋(pao)出了“短期(qi)房地(di)產市場觸底”言論(lun)。此后，關于短期(qi)市場是(shi)否真正觸底也在(zai)持(chi)續(xu)引發行業討論(lun)。

盡管(guan)7、8月(yue)數據出現了(le)回落，但郁亮認為，住房的剛性需求(qiu)仍然(ran)很強，依然(ran)是個10萬億量(liang)級的巨(ju)大市場，常(chang)做常(chang)有(you)，常(chang)做常(chang)新。

舉例而(er)言(yan)，目前市場的存量住(zhu)(zhu)房，按照自(zi)然(ran)更(geng)新(xin)(xin)速度，每年要(yao)(yao)淘汰(tai)10億(yi)-11億(yi)平方米，其中(zhong)一(yi)(yi)、二線城市要(yao)(yao)淘汰(tai)3億(yi)平方米。而(er)按照當前新(xin)(xin)開工的降幅，新(xin)(xin)建(jian)住(zhu)(zhu)宅還達(da)不(bu)到(dao)自(zi)然(ran)更(geng)新(xin)(xin)所需要(yao)(yao)的水(shui)平，這還沒有考慮到(dao)居(ju)住(zhu)(zhu)水(shui)平的改善、人口聚集等因素(su)，因此當前市場肯定是偏(pian)低了，不(bu)會一(yi)(yi)直維持在(zai)這個水(shui)平。

“市(shi)(shi)場收縮過了(le)頭(tou)，反而會積蓄自(zi)發修復的(de)(de)動能，要相信居(ju)民追求美好生(sheng)活(huo)、改善居(ju)住(zhu)條件的(de)(de)力量。所以(yi)住(zhu)宅剛需是存在(zai)的(de)(de)，這個(ge)市(shi)(shi)場仍(reng)然是蠻大的(de)(de)。現(xian)在(zai)房地(di)產行業來看，穩(wen)(wen)地(di)價、穩(wen)(wen)房價、穩(wen)(wen)預期的(de)(de)三大目(mu)標，前兩個(ge)基(ji)本已經(jing)實現(xian)了(le)，現(xian)在(zai)穩(wen)(wen)預期出現(xian)比較(jiao)大的(de)(de)挑戰。”

上半(ban)年(nian)，萬科(ke)實現超11.5萬套住宅的平(ping)穩交(jiao)(jiao)付，35%交(jiao)(jiao)付批(pi)次實現交(jiao)(jiao)房即(ji)交(jiao)(jiao)證，較2021年(nian)全年(nian)的比(bi)(bi)例提升10個百分點。今年(nian)以來，萬科(ke)竣工規模保持(chi)增長，實現竣工面積(ji)1443.7萬平(ping)方米(mi)，同比(bi)(bi)增長17.8%，預計全年(nian)竣工面積(ji)與年(nian)初計劃基本持(chi)平(ping)。

關于萬物云分拆(chai)上市(shi)的問題，郁(yu)亮認為，分拆(chai)物業上市(shi)不是賣豬(zhu)仔(zi)，好的價錢就賣掉。而(er)是說通(tong)過(guo)上市(shi)獲(huo)得更多(duo)發(fa)展(zhan)空間，所以說不在于短(duan)期(qi)市(shi)場估值，更在于怎么獲(huo)得更多(duo)力量(liang)支持其進一(yi)步發(fa)展(zhan)。

上半年馬馬虎虎

之所(suo)以(yi)要敬(jing)畏(wei)市(shi)場(chang)、尊(zun)重市(shi)場(chang)，就(jiu)是因(yin)為(wei)沒有(you)誰能做(zuo)到(dao)次次準確預(yu)判市(shi)場(chang)、不會(hui)(hui)出(chu)現失誤(wu)。誠如龍頭房企碧桂園、萬科在半年業績會(hui)(hui)上(shang)都表示，即便對市(shi)場(chang)變化有(you)提前(qian)預(yu)判，但實際的變化程度仍然超(chao)出(chu)預(yu)期。

郁亮認為，在行業(ye)冬天里，當下最重要做的(de)事情就(jiu)是生(sheng)火取(qu)暖。如果不(bu)能(neng)生(sheng)火取(qu)暖，在冬天里生(sheng)存(cun)還是很有影響的(de)。萬(wan)科歷來重視現金流和財務穩健，始(shi)終把安全放在第一位，這(zhe)是萬(wan)科牢牢堅持(chi)的(de)原(yuan)則。

萬(wan)科(ke)在規模(mo)和債務方面一直比較克(ke)制，在過去一段時間的規模(mo)競賽中，萬(wan)科(ke)雖然(ran)保持在第(di)一陣營，但還是(shi)有很(hen)多人(ren)關(guan)心萬(wan)科(ke)能(neng)不能(neng)再回到行業老大的位置。

對此，郁亮表示，萬(wan)科對規模始終抱(bao)著克制心態。去年以來，萬(wan)科有(you)關(guan)工作對應(ying)的(de)措施(shi)采(cai)取比(bi)較(jiao)早，也比(bi)較(jiao)扎實。銷售回款效率一直保持比(bi)較(jiao)高水平，債務結構(gou)、成本方(fang)面有(you)進一步(bu)優(you)化提升。

上半年，萬科保持(chi)(chi)“綠(lv)檔”，經營性現金(jin)凈(jing)流入82.9億元，同比(bi)增(zeng)長(chang)22.2%；持(chi)(chi)有貨幣資(zi)金(jin)1410.7億元，遠高于短期借款和一年內到期的有息負債(zhai)總和626.4億元，覆蓋倍數為2.3倍；凈(jing)負債(zhai)率35.5%，連續21年低于40%。

雖然優質房企在融資端仍然具有一定優勢，但(dan)在信心脆弱的(de)當下，銷售端的(de)購房者更關(guan)注的(de)是保(bao)交付(fu)能力，即便是龍(long)頭(tou)房企，也需要(yao)一再強調(diao)自身的(de)交付(fu)能力。

“請客戶(hu)放心，我們萬科(ke)會保證交付(fu)、保證質量。”從7、8月到今天為(wei)止，郁亮基本走遍了(le)全(quan)國30多個城市(shi)，看了(le)100多個項目，主要(yao)任(ren)務是督(du)戰，看萬科(ke)的房(fang)子交得怎么樣(yang)。

當然，在郁亮看來，安全(quan)只是一個底線問題，“止跌企穩、穩中(zhong)提升”仍然是萬科全(quan)年的工作(zuo)主題。

“上半年從結果來(lai)看(kan)，還(huan)馬馬虎(hu)虎(hu)，關鍵是能不能走下去的(de)問題(ti)，能不能保(bao)持(chi)下去的(de)問題(ti)，這個時候取(qu)決于背后(hou)能力有沒有建立(li)起(qi)來(lai)，我們的(de)肌肉有沒有長起(qi)來(lai)。”

萬(wan)科總裁祝(zhu)九勝補充道，萬(wan)科現在每天、每周(zhou)、每月(yue)交付復盤，內部也(ye)不斷(duan)有日報、周(zhou)報、月(yue)報，不斷(duan)進行(xing)經驗分享(xiang)，不斷(duan)進行(xing)能力(li)積累。總而言之，在一個艱(jian)難市場上，對銷售能力(li)、銷售動(dong)作鋪排有更高要求，這是不斷(duan)長(chang)肌肉的過(guo)程，對此(ci)有基本信心(xin)。

“市場確(que)實(shi)有低迷一(yi)面(mian)，這個(ge)(ge)時候(hou)毛(mao)利率肯定承受(shou)一(yi)定壓力。對萬科而言，首(shou)要選擇是(shi)確(que)保經(jing)營安全，毛(mao)利率承壓是(shi)一(yi)個(ge)(ge)短期現象。我們認為，沒有哪一(yi)個(ge)(ge)行業必(bi)(bi)然(ran)好、也沒有哪一(yi)個(ge)(ge)必(bi)(bi)然(ran)差，房地產行業的(de)毛(mao)利率最終會回歸到(dao)社會平均(jun)水平。”

萬科上半年(nian)獲取新項目(mu)19個，總規劃計容建筑(zhu)(zhu)面(mian)積307.8萬平方米。從投資(zi)金額來看，一二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)的占比達到(dao)95.6%，在手資(zi)源可滿足后(hou)續發(fa)展(zhan)需(xu)要。截(jie)至(zhi)6月(yue)底(di)，在建項目(mu)和規劃中項目(mu)的總計容建筑(zhu)(zhu)面(mian)積約(yue)13722.8萬平方米。

“到(dao)未來(lai)，在當前情況下我們(men)也有非常大(da)壓力，還有非常多指(zhi)標表現不盡如意。對我們(men)而(er)言，要努(nu)力平衡好，遇到(dao)問題去解決問題，發(fa)現短板去彌補短板，”郁亮最后總結道，保持著絕(jue)不能躺平、保持跑(pao)下去的狀態，相信(xin)一定能夠通(tong)過不斷地跑(pao)下去，跑(pao)出(chu)(chu)健(jian)康、跑(pao)出(chu)(chu)未來(lai)。

截至8月31日收(shou)盤，萬科(ke)A報16.63元(yuan)，大漲4.66%，創7月以來(lai)最大漲幅。

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