每經記(ji)者｜甄素靜(jing)    每經編輯(ji)｜魏文(wen)藝    

“今年(nian)是康(kang)(kang)養產業的新元年(nian)，各行各業都有企(qi)業進(jin)入到這個行業。而對于地產企(qi)業而言(yan)，做康(kang)(kang)養的重要優勢在于資源獲取能力和建設能力。”

日前，中海地(di)(di)產(chan)(chan)康養公司(si)總(zong)經理郭鑫在接受《每日經濟(ji)新聞》記者專(zhuan)訪時(shi)指出(chu)，整個康養產(chan)(chan)業(ye)的(de)發展，實際上(shang)是從(cong)前期(qi)投資、中端(duan)建設、后期(qi)運營到(dao)資產(chan)(chan)退出(chu)的(de)全產(chan)(chan)業(ye)鏈過(guo)程，它不只是某一個方面，對(dui)于地(di)(di)產(chan)(chan)公司(si)做康養，最核心資源(yuan)包括(kuo)土地(di)(di)資源(yuan)和資金資源(yuan)，以(yi)及建設能力。

郭鑫 受(shou)訪(fang)者供(gong)圖

房企做康養有著天然優勢

養(yang)老產(chan)業一直以來(lai)被看作(zuo)是需要精耕細作(zuo)、持續(xu)投入的(de)(de)一門精細化、慢節奏的(de)(de)生意。進(jin)入到其中的(de)(de)運營者，來(lai)自與之相(xiang)關的(de)(de)各行各業，包括(kuo)保險(xian)公司、醫療企(qi)業、地產(chan)企(qi)業及地方國有企(qi)業和康養(yang)集團。

業內有(you)觀點認為(wei)，康(kang)養地(di)產本(ben)質是(shi)以空(kong)(kong)間為(wei)基礎(chu)的(de)服(fu)務(wu)(wu)(wu)，它(ta)是(shi)依托于空(kong)(kong)間來提供(gong)屬于康(kang)養的(de)服(fu)務(wu)(wu)(wu)，然后康(kang)養服(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)反(fan)作用空(kong)(kong)間的(de)升值，是(shi)地(di)產+的(de)概念。

對于地(di)(di)產(chan)公司(si)涉獵布局康養業務，在郭鑫(xin)看來，“地(di)(di)產(chan)行業有(you)天(tian)然優勢，比如有(you)進(jin)入到康養產(chan)業非(fei)常重要的底氣(qi)：資源(yuan)的獲取和建(jian)設能力。”

對于地(di)產公(gong)司而言，最核心的(de)資(zi)源包括土地(di)資(zi)源和資(zi)金資(zi)源。特別是(shi)土地(di)資(zi)源，目(mu)前我國(guo)已在(zai)逐步推(tui)行全齡社區和15分鐘生活圈，今(jin)后在(zai)土地(di)供應中也(ye)會新增(zeng)養老(lao)用地(di)，對于地(di)產公(gong)司來說(shuo)就有天然的(de)優勢。

其次是資金的資源，特(te)別(bie)是頭(tou)部(bu)房企，獲取(qu)資金的能力比較強，然(ran)后其融資層(ceng)面也相對比較低一些。

由于康(kang)養行業被認為是基(ji)于空間的服務性行業，所以其空間設(she)(she)計(ji)建(jian)造(zao)跟服務是強(qiang)相關(guan)，但目(mu)前康(kang)養行業建(jian)設(she)(she)能力(li)相對偏弱(ruo)、成本(ben)偏高。在郭鑫看來(lai)，地產企業的建(jian)設(she)(she)能力(li)，恰恰也成為其布局(ju)康(kang)養業務的另一個(ge)不(bu)可或缺(que)優勢，前置運營的設(she)(she)計(ji)和建(jian)設(she)(she)能力(li)，也會使后端的運營成本(ben)降低。

郭鑫認為，隨著中(zhong)國(guo)老(lao)齡化發展(zhan)，最終圍繞老(lao)年(nian)人居住(zhu)(zhu)場(chang)景為核心的(de)服務(wu)，是未來(lai)行(xing)業競爭主戰(zhan)場(chang)，而居住(zhu)(zhu)場(chang)景依(yi)然還是在房地(di)產公司(si)手(shou)中(zhong)，或者是傳統物業公司(si)的(de)手(shou)里面。

資產回報率偏低問題待解

“對康養(yang)住(zhu)區及(ji)服務市(shi)場來講(jiang)，目前行業最大的痛(tong)點是整體資產(chan)(chan)回報(bao)率(lv)偏低，且資產(chan)(chan)沒有退出通道。”據(ju)郭鑫介紹，康養(yang)地產(chan)(chan)目前的資產(chan)(chan)回報(bao)率(lv)還不到4%或5%，雖然在“十四五”規劃中講(jiang)到“謹慎(shen)性推進資產(chan)(chan)證券化”，但(dan)行業目前還沒有成功探索(suo)案例。

同時，土(tu)地(di)和建設成本高。而控制土(tu)地(di)成本，要(yao)在(zai)政策端(duan)口出政策。如(ru)全齡社區推(tui)出來，某一地(di)塊包括普(pu)通住宅、適(shi)老老化住宅、養老公寓(yu)，當鎖定(ding)養老板塊的地(di)價時，就從源頭降低(di)了土(tu)地(di)的成本。郭鑫(xin)認為，“這個優勢未(wei)來就是(shi)房地(di)產公司的。”

此外，康(kang)養(yang)社(she)區目(mu)前還(huan)普遍面(mian)臨著入住(zhu)率不高(gao)、運營品質待提升等(deng)問題。郭鑫(xin)舉例道，國內(nei)康(kang)養(yang)社(she)區現在的入住(zhu)率不到50%，坪效也相(xiang)對較低。

歷年來，由于(yu)康養產業是綜(zong)合能力(li)很(hen)強的行(xing)業，加之盈利(li)能力(li)較弱，對于(yu)中(zhong)高端或者說高能力(li)的人才吸引(yin)度不(bu)夠，從而形成品質運營難提升等問題。

據郭鑫(xin)觀(guan)察，這一(yi)現象近年來已有改觀(guan)趨勢。

而(er)中(zhong)海(hai)地產選(xuan)擇康(kang)(kang)養(yang)賽(sai)道，將自(zi)己定位為資(zi)產運營的(de)平(ping)臺公司。據郭(guo)鑫介紹，中(zhong)海(hai)康(kang)(kang)養(yang)旨在將無(wu)論是自(zi)營業(ye)態(tai)還(huan)是中(zhong)輕資(zi)產項目(mu)，都匯聚成(cheng)為統一的(de)客(ke)戶資(zi)源池，并在經營過程中(zhong)持續輸(shu)入中(zhong)海(hai)錦年(nian)品牌的(de)運營標準和管理體(ti)系，為客(ke)戶提供(gong)康(kang)(kang)養(yang)住區(qu)、適老化改造及產品等多樣化服務。

中(zhong)海地(di)(di)產(chan)(chan)有9082的(de)(de)資源分布戰略，也(ye)就是中(zhong)海內部資源分配，即90%資源予住宅，8%的(de)(de)資源予商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)，2%的(de)(de)資源予創新業(ye)(ye)務(wu)。那么2%的(de)(de)資源投入(ru)，對于康養地(di)(di)產(chan)(chan)等創新業(ye)(ye)務(wu)來講投入(ru)是否足夠支持？

“實(shi)際上，目(mu)前中海地產每年的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)有(you)一千五(wu)六百億(yi)元，這樣算下(xia)來，大概有(you)三四十(shi)億(yi)元可(ke)以投(tou)到康養新業務板塊來。但是現在養老(lao)還(huan)沒有(you)到我們(men)大規(gui)模投(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)階(jie)段，所以（投(tou)入）是夠的(de)(de)。”

郭(guo)鑫(xin)認為(wei)(wei)，根據中(zhong)(zhong)(zhong)海戰略，住宅和(he)商業(ye)(ye)是(shi)(shi)(shi)今天明天的(de)生意，而(er)康養(yang)是(shi)(shi)(shi)屬于后(hou)(hou)天的(de)業(ye)(ye)務。“這2%投入我(wo)們叫后(hou)(hou)天的(de)產業(ye)(ye)，就是(shi)(shi)(shi)面(mian)向(xiang)后(hou)(hou)天為(wei)(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)海可能10年、20年以后(hou)(hou)的(de)中(zhong)(zhong)(zhong)長期發展的(de)來(lai)助力的(de)。”

“我(wo)們‘十四五(wu)’期間的(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)戰略是(shi)(shi)(shi)布局8個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，三個(ge)核心城(cheng)市(shi)(shi)(shi)是(shi)(shi)(shi)北(bei)京、上(shang)海和(he)深圳(zhen)，三個(ge)重點城(cheng)市(shi)(shi)(shi)是(shi)(shi)(shi)無錫(xi)、濟(ji)南(nan)和(he)南(nan)京，還(huan)有(you)青島(dao)和(he)天津。希望(wang)能達到1萬(wan)張(zhang)床位，行(xing)業的(de)規模在(zai)前10。我(wo)們還(huan)是(shi)(shi)(shi)在(zai)一(yi)個(ge)起(qi)步期，沒有(you)太(tai)冒進，重點是(shi)(shi)(shi)把運營做好(hao)。”

封面圖片來源：受(shou)訪者供圖