每經記者｜王佳飛    每經編輯｜魏文藝     

今年以來，濟(ji)南市(shi)多次(ci)松綁(bang)樓市(shi)政策(ce)，包括調整(zheng)限購范圍、限售條件和(he)公積金貸款(kuan)額度、二(er)手房(fang)“帶押過(guo)戶”登記新模式等，有效促(cu)進了樓市(shi)平穩(wen)健(jian)康(kang)發展。

中指研究院最新數據顯(xian)示，8月份濟南主(zhu)城區商品住(zhu)宅成交(jiao)64.4萬(wan)平方米，環比上漲13.9%，同比下(xia)降15.3%，環比止跌上漲，同比降幅(fu)收窄；今年(nian)1-8月份，濟南主(zhu)城區商品住(zhu)宅成交(jiao)量458.5萬(wan)平方米，同比下(xia)降35.6%，降幅(fu)持續(xu)收窄。

據濟南房產網(wang)，8月(yue)份(fen)濟南歷下區(qu)(qu)(qu)、高(gao)新區(qu)(qu)(qu)、歷城區(qu)(qu)(qu)、天橋區(qu)(qu)(qu)、槐蔭區(qu)(qu)(qu)五大主城區(qu)(qu)(qu)均有推(tui)盤，其中(zhong)歷城區(qu)(qu)(qu)推(tui)盤次(ci)(ci)數穩居第一(yi)，共計16次(ci)(ci)，占比59.26%；其次(ci)(ci)是歷下區(qu)(qu)(qu)推(tui)盤7次(ci)(ci)，槐蔭區(qu)(qu)(qu)2次(ci)(ci)，天橋區(qu)(qu)(qu)、高(gao)新區(qu)(qu)(qu)各一(yi)次(ci)(ci)。

從項目銷售(shou)來(lai)看，據中指研究院數據，在今年1-8月(yue)濟南商品住宅(zhai)銷售(shou)套數TOP10樓盤(pan)項目中，來(lai)自歷(li)城(cheng)區的項目多(duo)達6個；排在前4名的樓盤(pan)前8月(yue)銷售(shou)均超過1000套。

上(shang)述樓(lou)盤(pan)(pan)為何(he)能(neng)在今年前8月(yue)沖進濟南新盤(pan)(pan)銷售榜TOP10？這些項目憑什(shen)么受(shou)到購房者(zhe)青睞？今后的增值潛力如何(he)？每經(jing)品房小程序從(cong)11個維(wei)度對濟南部(bu)分熱銷樓(lou)盤(pan)(pan)進行綜合測評(ping)。

數據來源：中指研究院

濟南融創文旅城(cheng)便位(wei)于歷城(cheng)區經十(shi)東路與(yu)鳳鳴路交(jiao)匯處(chu)，今年1-8月(yue)共銷售723套，銷售金額13.9億(yi)元。每經品房小程序顯示(shi)，該項(xiang)目的AI估(gu)值(zhi)參考(kao)價為12911元/平方(fang)米。

濟(ji)南(nan)融創文(wen)旅城(cheng)的(de)開發商為濟(ji)南(nan)萬達(da)城(cheng)建(jian)設(she)有限(xian)公司(si)。據啟信寶，該公司(si)的(de)執行董事兼總經(jing)理是陳鵬，最終的(de)控股方是融創房地產有限(xian)公司(si)。

每經品房小程(cheng)序顯示，該項(xiang)目周邊各項(xiang)配(pei)置得分(fen)普(pu)遍(bian)不高，得分(fen)最高的(de)(de)消費檔次也(ye)僅為5.8分(fen)（滿分(fen)10分(fen)），高于(yu)歷城區(qu)58%的(de)(de)住宅項(xiang)目，在濟(ji)南屬于(yu)中檔消費區(qu)域。

從(cong)交通配置(zhi)來(lai)看，濟南融創文旅城(cheng)周(zhou)邊(bian)主要道路的(de)早(zao)晚高峰平均車(che)速為20.02公(gong)里/小時，優于歷(li)城(cheng)區(qu)52%的(de)住宅項(xiang)(xiang)目(mu)，相對屬于駕車(che)出行舒適度中的(de)區(qu)域(yu)。項(xiang)(xiang)目(mu)周(zhou)邊(bian)1公(gong)里內有公(gong)交站臺(tai)9個，優于歷(li)城(cheng)區(qu)43%的(de)小區(qu)。不過，目(mu)前(qian)周(zhou)邊(bian)尚無地鐵站和(he)大(da)型購物(wu)中心。

教育配置方面，項(xiang)目周邊1公里內有1所(suo)小學和(he)2所(suo)幼(you)兒園，分(fen)別(bie)優(you)于歷城區16%和(he)21%的(de)小區。

綜上(shang)各維度(du)測(ce)評(ping)，濟南融創旅城(cheng)未來幾(ji)年的房價會跑輸歷城(cheng)區(qu)的平均(jun)漲幅(fu)，高(gao)于該區(qu)17%的小(xiao)區(qu)。

來源：每經品房小程序

同(tong)樣在歷城(cheng)區(qu)，位于(yu)龍鳳(feng)山(shan)路與(yu)飛(fei)躍(yue)大道交匯(hui)處的保(bao)利•和(he)唐悅(yue)色(se)項(xiang)目，在前8月共銷售(shou)477套，銷售(shou)金額8.8億元。每經(jing)品房小程(cheng)序(xu)顯示，該項(xiang)目的AI估值(zhi)參(can)考價為14844元/平方米(mi)。

保利(li)•和唐(tang)悅色項目的(de)開發(fa)商為(wei)濟(ji)南保逸房(fang)地產開發(fa)有限公司。據啟(qi)信(xin)寶顯示，該公司的(de)執行董(dong)事兼經理是李(li)健，背后控股股東為(wei)保利(li)發(fa)展(zhan)控股集團。

在保利•和唐悅(yue)色項目(mu)周邊各項配置得(de)分中(zhong)，每(mei)經(jing)品房小程序(xu)顯(xian)示，其(qi)通(tong)勤(qin)車(che)速(su)得(de)分高(gao)達9.8分，周邊主要(yao)道路早晚高(gao)峰平均(jun)車(che)速(su)為50.65公里(li)/小時，相對屬于(yu)駕車(che)出行(xing)(xing)舒適度高(gao)的區域；地鐵配置也優于(yu)歷城區60%的住宅項目(mu)，相對屬于(yu)地鐵出行(xing)(xing)舒適度中(zhong)的區域。

不過(guo)，該項目(mu)周(zhou)(zhou)邊(bian)的(de)其他配置(zhi)得分普(pu)遍較低。如醫療配置(zhi)為3.6分，周(zhou)(zhou)邊(bian)有大小(xiao)醫療機(ji)構2個，距濟(ji)(ji)南濟(ji)(ji)鋼醫院1583米(mi)，濟(ji)(ji)鋼總醫院1597米(mi)；項目(mu)周(zhou)(zhou)邊(bian)沒(mei)有大型購物中(zhong)心，消費檔次僅高于歷城區27%的(de)小(xiao)區。

教育配置方面，保(bao)利•和唐悅色周邊1公里內有(you)兩所(suo)小學，優于歷城區25%的小區，不過周圍1公里內沒有(you)幼兒(er)園。

此外(wai)，該項目周(zhou)邊1公里內(nei)的(de)工(gong)作人(ren)(ren)口(kou)占(zhan)69%，老年(nian)人(ren)(ren)口(kou)占(zhan)13%，學生兒童占(zhan)18%，在歷城(cheng)區(qu)僅高于1%的(de)住宅項目，屬于年(nian)輕人(ren)(ren)比例偏(pian)低(di)、學生兒童比例偏(pian)高的(de)區(qu)域。

通過(guo)以上各(ge)維(wei)度測評，保利和唐悅色(se)未來(lai)幾年的(de)房價會跑(pao)輸(shu)歷(li)城區(qu)的(de)平均漲幅，高于該區(qu)13%的(de)小區(qu)。

來源：每經品房小程序

在(zai)前8月的濟南樓盤銷售榜(bang)上(shang)(shang)，中駿雍景府項目是長清區唯一上(shang)(shang)榜(bang)的樓盤，共銷售510套，銷售金額為4.9億元。每經品房小程序顯(xian)示，該項目的AI估值參考價為11337元/平方米(mi)。

中(zhong)駿(jun)雍景(jing)府項目(mu)的開發(fa)商為(wei)(wei)濟南駿(jun)鵬房地產開發(fa)有(you)限(xian)公司(si)。據啟信寶，該公司(si)的法定代表人為(wei)(wei)孫波，背(bei)后的大股(gu)東(dong)為(wei)(wei)中(zhong)駿(jun)置業。

每經品房小程序顯示，中駿(jun)雍景(jing)府周邊各項配置中，得分(fen)最高的是人(ren)口(kou)結(jie)構，為7.6分(fen)，周邊1公里內工作(zuo)人(ren)口(kou)占(zhan)73%，老年人(ren)口(kou)占(zhan)16%，學(xue)生兒童(tong)占(zhan)11%，同城對比屬(shu)于(yu)老年人(ren)比例偏高、學(xue)生兒童(tong)比例偏低的地區。

從交通配置(zhi)來看，該項目(mu)(mu)周(zhou)(zhou)(zhou)邊(bian)(bian)主要道(dao)路(lu)早(zao)晚高峰平均車(che)速為28.21公里/小時，優(you)于長(chang)(chang)清區75%的住(zhu)宅(zhai)(zhai)項目(mu)(mu)，相對屬于駕(jia)車(che)出行(xing)舒適度中的區域。周(zhou)(zhou)(zhou)邊(bian)(bian)1公里有公交站5個，優(you)于長(chang)(chang)清區33%的住(zhu)宅(zhai)(zhai)項目(mu)(mu)。此外，該項目(mu)(mu)周(zhou)(zhou)(zhou)邊(bian)(bian)醫療(liao)配置(zhi)得分為5.6，距離山東中醫院2480米。

不過，目前中駿雍景府周邊尚(shang)無地鐵、幼兒(er)園和小學(xue)，也缺乏大型購物中心。

綜上測評(ping)，中駿雍景(jing)府未來(lai)幾年的(de)房價會跑(pao)輸長清區(qu)的(de)平均漲(zhang)幅，高(gao)于該區(qu)11%的(de)小區(qu)。

來源：每經品房小程序

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