每經記(ji)者｜劉(liu)頌輝    每經編(bian)輯｜陳夢妤 孫志(zhi)成(cheng) 蓋(gai)源(yuan)源(yuan)    

被部分業內人士稱(cheng)為“史詩(shi)級開發難度”的上海黃浦(pu)老城區福佑(you)地塊，于近日正式(shi)“放(fang)榜”，公(gong)布了最終(zhong)的實施主(zhu)體。

據上(shang)(shang)海(hai)土地市場官網(wang)的公(gong)(gong)告，該(gai)地塊最終實施主體為上(shang)(shang)海(hai)復祐實業(ye)發展有(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)司、上(shang)(shang)海(hai)云玓企業(ye)管理咨詢(xun)有(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)司聯合體，股權穿透(tou)后(hou)可見， 該實施主體即郭(guo)廣昌的(de)豫園股(gu)份（600655.SH，股(gu)價(jia)8.06元(yuan)，市值(zhi)313.62億(yi)元(yuan)）和馬(ma)云的(de)螞蟻集團 。

兩(liang)位(wei)浙商大佬聯手，將在(zai)百年上海灘的舊(jiu)改地(di)塊上擦出怎樣的火花？

地塊涉及范圍示意圖 來源：上(shang)海市黃浦區人民政府公布的項目(mu)技術方案設計任(ren)務(wu)書(shu)

7成商業(ye)和辦(ban)公

西(xi)側倚靠(kao)古香古色的豫園和城(cheng)隍廟，往東(dong)穿(chuan)過梧桐小道是繁華熱鬧的外灘……在上海取得這樣一宗寶藏地塊，對多數開發商來說都是可遇而不(bu)可求的。

據豫園股份發布的消(xiao)息(xi)，上述兩(liang)家公司聯合參加(jia)了上海市(shi)黃(huang)浦區(qu)歷史(shi)風貌保護(hu)項(xiang)目(mu)推進領導小組辦(ban)公室（以(yi)下簡稱(cheng)黃(huang)浦區(qu)風貌保護(hu)辦(ban)）組織的黃(huang)浦區(qu)老城廂歷史(shi)文化風貌區(qu)224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地(di)塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地(di)下空間地(di)塊歷史(shi)風貌保護(hu)項(xiang)目(mu)實(shi)施主體公開遴選(xuan)活動，并經遴選(xuan)評審被確定為(wei)最終實(shi)施主體。

黃浦區(qu)老(lao)城(cheng)廂歷史文化風貌區(qu)16宗地塊，即(ji)黃浦區(qu)2018年啟(qi)動(dong)舊改征收的(de)福(fu)佑地塊。

2021年5月13日下午，上海黃浦區(qu)(qu)(qu)中山東一(yi)路(lu)33號見證了一(yi)場史詩級土地推(tui)介會，黃浦區(qu)(qu)(qu)17宗(zong)優(you)質(zhi)地塊被預告將在未來3年內被推(tui)出。據(ju)黃浦規(gui)劃資源局消息，該局對“北部片(pian)區(qu)(qu)(qu)”、“老城(cheng)廂及(ji)周(zhou)邊地區(qu)(qu)(qu)”、“新天地片(pian)區(qu)(qu)(qu)”等黃浦重點發展區(qu)(qu)(qu)域進行了具體(ti)深入的(de)宣介。其中不乏耳熟能詳(xiang)的(de)名詞(ci)：外(wai)灘、新天地、豫(yu)園、董家渡、南京路(lu)……寸土寸金。

來源(yuan)：黃浦區規劃資源(yuan)局

土(tu)地(di)推介會之后，總開發體量65.5萬平(ping)方(fang)米的(de)金陵路豫(yu)園(yuan)(yuan)站上蓋(gai)地(di)塊打響第一(yi)槍(qiang)，成(cheng)交(jiao)價133.29億元。加上此(ci)前(qian)上海城投(tou)聯合體176億元拿下的(de)豫(yu)園(yuan)(yuan)露香園(yuan)(yuan)二期地(di)塊，相似區位過(guo)往的(de)高地(di)價直接將此(ci)次(ci)項目(mu)的(de)期待(dai)值拉滿。

7月22日(ri)，黃浦區老城(cheng)廂歷史(shi)文化風貌區224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地(di)(di)塊(kuai)及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地(di)(di)下(xia)空(kong)間地(di)(di)塊(kuai)，也(ye)就(jiu)是上(shang)海(hai)人熟知的黃浦老城(cheng)廂福佑地(di)(di)塊(kuai)，正式發布遴(lin)選公告。

豫園股份方面表示：“項目地塊使用權出讓結果以(yi)及細節，將根據后續土地使用權出讓工作的安(an)排，由相關土地管理部門予以(yi)確認。當前有關地塊或該(gai)項目尚未訂立具(ju)有法律(lv)約(yue)束(shu)力的合同。”

上海的(de)建設(she)用(yong)地(di)使用(yong)權以招拍掛程序出讓(rang)為(wei)主，有(you)些(xie)地(di)塊在出讓(rang)之前會舉行遴選活動，但(dan)有(you)關歷史風(feng)貌區(qu)的(de)地(di)塊遴選不多(duo)。

今年6月底，黃浦(pu)區(qu)風(feng)貌保護辦負責對福佑地塊實施主體組織開展(zhan)(zhan)公開遴選(xuan)工作。對該地塊的功能定(ding)位(wei)是，結(jie)合(he)(he)豫園(yuan)老城廂打(da)造商業(ye)文(wen)化旅游目(mu)的地和生(sheng)活體驗地，結(jie)合(he)(he)外(wai)灘金(jin)融(rong)集聚帶打(da)造金(jin)融(rong)科(ke)技產業(ye)集聚區(qu)。地塊應重(zhong)點(dian)發展(zhan)(zhan)商業(ye)、辦公、旅游和文(wen)化等功能，融(rong)合(he)(he)高品質住宅。

9月5日(ri)，好地(di)研究院執行院長方曉泉在(zai)接受《每日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者(zhe)電話(hua)采(cai)訪時表示，這(zhe)種帶建設方案出讓的一般(ban)都(dou)是舊改地(di)塊，遴選活動(dong)過后，會掛到公開(kai)市場，競(jing)買人(ren)基(ji)本上已確定。

記者(zhe)根據地(di)(di)塊實施主體(ti)公開遴選信息文(wen)件測算后了解到，該(gai)地(di)(di)塊出讓(rang)總面(mian)(mian)積(ji)10.82萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米，其(qi)中地(di)(di)上(shang)宗地(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)10.03萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米，地(di)(di)下(xia)水平(ping)(ping)投影(ying)占地(di)(di)總面(mian)(mian)積(ji)7950.6平(ping)(ping)方米，只有224-01一宗為純住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)。整(zheng)個地(di)(di)塊住(zhu)宅(zhai)部分的土(tu)地(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)最高為3.32萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米，其(qi)余7成是商業(ye)和辦公部分，住(zhu)宅(zhai)部分的地(di)(di)上(shang)計容建筑占總面(mian)(mian)積(ji)還不到30%。

最關鍵的(de)是，整個建筑群的(de)高度(du)除了(le)225-02地塊不超過100米，其余地塊均(jun)不超過12米。

盡(jin)管目前官(guan)方尚未(wei)(wei)公(gong)布(bu)該(gai)地(di)(di)(di)塊(kuai)的(de)出讓價以及未(wei)(wei)來(lai)房地(di)(di)(di)聯動價，但(dan)上海(hai)中(zhong)原地(di)(di)(di)產市場分析師盧(lu)文(wen)曦在電話中(zhong)向記(ji)者表示，福(fu)佑地(di)(di)(di)塊(kuai)相當于(yu)“上海(hai)市中(zhong)心里(li)的(de)中(zhong)心”，項目極為稀缺，參考周邊樓盤，未(wei)(wei)來(lai)住宅部分的(de)均價或將超過15萬元(yuan)/平方米。

無比嚴苛的“定向”出讓(rang)條件(jian)

值得一(yi)提的是， 復星+阿里聯(lian)合體在取得(de)(de)上海福佑地(di)塊的(de)同時(shi)，也不得(de)(de)不承受老(lao)城(cheng)廂(xiang)地(di)王皇冠之重 。

該(gai)地(di)(di)塊(kuai)涉及高比例風貌保(bao)護區(qu)，也不(bu)可(ke)以(yi)在(zai)土地(di)(di)出(chu)讓合同中(zhong)的(de)開(kai)竣工日期上(shang)出(chu)現“拖沓”。根據黃浦區(qu)風貌保(bao)護辦的(de)要求，項目須在(zai)交地(di)(di)后6個月內開(kai)工。而且，受讓人按照出(chu)讓年限整(zheng)體持有商業物(wu)業，在(zai)項目規劃(hua)土地(di)(di)綜合驗收通過之日起，自持建筑(zhu)面積(ji)不(bu)低于60%的(de)辦公物(wu)業不(bu)少于20年，并接受相關(guan)管(guan)(guan)理(li)部(bu)門按全生命周(zhou)期管(guan)(guan)理(li)要求對其進行履約(yue)監管(guan)(guan)。

嚴苛的(de)出讓條件(jian) 來源(yuan)：上海市黃浦區人民政府

“自(zi)合(he)同簽訂之(zhi)日起的(de)5個工作日內，受(shou)讓人(ren)應當向地方國庫支付保(bao)證合(he)同切實履行的(de)定金，可分期支付國有建設用地使用權出讓價款余額，分期支付的(de)期限(xian)不(bu)得(de)超過(guo)一年。”黃浦區風貌保(bao)護辦(ban)在公開遴選問題答疑時表(biao)示。

與(yu)此(ci)同時，該(gai)地塊的(de)條件還(huan)包括，拿地單位須于簽訂國有建設用地出讓合(he)同至項目(mu)規劃資源綜(zong)合(he)驗(yan)收通(tong)過期間(jian)，對黃浦區的(de)綜(zong)合(he)稅(shui)(shui)收貢獻不少(shao)(shao)于120億(yi)元。項目(mu)規劃資源綜(zong)合(he)驗(yan)收通(tong)過后，5年內對黃浦區的(de)綜(zong)合(he)稅(shui)(shui)收貢獻不少(shao)(shao)于144億(yi)元。

綜合黃(huang)浦區(qu)近兩年出(chu)讓(rang)的上海(hai)城投露香(xiang)園二期地(di)(di)塊和嘉里建設金陵東路項目來看，福佑地(di)(di)塊的土(tu)地(di)(di)價值大概率也將超過(guo)百億元(yuan)。

“上海老城(cheng)廂的(de)確應該進一步(bu)舊(jiu)區(qu)改造(zao)，”方曉泉認為，上述(shu)通過政府(fu)引導社會資本(ben)的(de)方式，依靠(kao)豫園商城(cheng)長期在(zai)開發領(ling)域和(he)商業運營方面的(de)經驗(yan)，以(yi)及螞蟻集團(tuan)的(de)資金(jin)支持，有利于推進上海舊(jiu)區(qu)改造(zao)的(de)進程。

上海(hai)市規劃和(he)自然(ran)資源局官網顯示，福(fu)佑地(di)塊內有兩處文物保護點（老慶云(yun)銀樓舊址、陸深舊居）和(he)兩處優秀歷史(shi)建筑(zhu)（童涵春堂(tang)、仁記(ji)珠寶銀樓），在(zai)完成(cheng)地(di)塊出讓工作后，兩處文物保護點的產權屬于(yu)受讓人(ren)所有。

記者|劉頌輝(hui)?編輯|陳夢妤?孫志成?蓋源源

校對|段煉

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