每經編(bian)輯｜王月龍 畢陸名    

買了一套二手房，結果(guo)前業主欠了兩(liang)萬多的物業費，物業公司反(fan)向自己索要，不交就停止(zhi)供水？ 近日，湖(hu)南岳(yue)陽(yang)市(shi)岳(yue)陽(yang)樓區人民法(fa)院審理了這起侵權(quan)責任(ren)糾紛案件。

截(jie)圖來源：湖(hu)南高院微信(xin)公眾號

買二手房“被坑”：前業主欠兩(liang)萬多物業費(fei)

2020年(nian)12月(yue)，小佳(jia)（化名）從案外(wai)人(ren)胡某、陶某處購買了(le)岳(yue)陽市岳(yue)陽樓區得勝南路某小區房屋，雙方(fang)簽訂(ding)了(le)房屋買賣合同(tong)。

2021年(nian)6月26日，小佳開心(xin)地入住該(gai)房屋。然而她不知道的(de)是， 從2017年(nian)7月1日起，該房屋(wu)就存在 未繳納水費、物業費及滯納金 的情況，累計已達兩萬多元(yuan)。

物業公司多次向小佳催繳上述(shu)費用，并(bing)于11月(yue)1日、11月(yue)19日兩次采取(qu)了 停水 的極端(duan)方式， 她只能出去住酒(jiu)(jiu)店(dian)。無奈之(zhi)下，小佳將(jiang)物業公(gong)司起(qi)訴至法院，請求(qiu)判(pan)令被告(gao)立(li)即停止侵權行為、恢復供(gong)水(shui)，公(gong)開書面道歉并承擔(dan)原告(gao)因停水(shui)造成的酒(jiu)(jiu)店(dian)住宿費(fei)、交通費(fei)等共計(ji)6000元；重新(xin)計(ji)算原告(gao)自2021年6月入住至今的水(shui)費(fei)。

物業公司辯(bian)稱(cheng)，案(an)(an)涉房屋(wu)(wu)目前供水(shui)正常，原告(gao)(gao)(gao)主(zhu)張以公開(kai)方式書面賠禮道歉(qian)無(wu)事實及(ji)法律依據；停水(shui)情況屬實，但停水(shui)后(hou)原告(gao)(gao)(gao)隨即自行(xing)開(kai)通(tong)，故不存在(zai)產(chan)生住宿費、交通(tong)費的必要；此外，原告(gao)(gao)(gao)應(ying)(ying)當概括承受就案(an)(an)涉房屋(wu)(wu)所產(chan)生的合(he)同義(yi)(yi)務，其承擔后(hou)可(ke)向前業主(zhu)追償(chang)，原告(gao)(gao)(gao)購買案(an)(an)涉房屋(wu)(wu)后(hou)未及(ji)時(shi)(shi)告(gao)(gao)(gao)知被告(gao)(gao)(gao)，作為(wei)理性(xing)的成年人在(zai)購二手房時(shi)(shi)應(ying)(ying)當到物業處了(le)解案(an)(an)涉房屋(wu)(wu)水(shui)電費等情況，原告(gao)(gao)(gao)未盡到注意義(yi)(yi)務，自身存在(zai)過錯。

法院(yuan)判決(jue)：物業公司(si)恢(hui)復供(gong)水，賠(pei)1200元

岳陽市岳陽樓區人民(min)法院經審(shen)理認(ren)為，供(gong)水、供(gong)電(dian)合同的當事(shi)人系業主(zhu)和自來(lai)水公司、供(gong)電(dian)局。自來(lai)水公司、供(gong)電(dian)局經法定程序才(cai)有權(quan)終止供(gong)應水電(dian)， 物業(ye)企(qi)業(ye)無權對業(ye)主(zhu)斷水(shui)斷電。即(ji)使(shi)是二次供水(shui)，物業(ye)公(gong)司也無權停水(shui)。 業主(zhu)不繳納物(wu)業費、水費等(deng)，物(wu)業公司可以通過訴(su)訟等(deng)合法方式(shi)解決，不能采取粗暴停(ting)水等(deng)方式(shi)，故被(bei)告無權對違約(yue)業主(zhu)采取停(ting)水措(cuo)施。

關于原(yuan)告(gao)是否應概括承(cheng)受前業主(zhu)的(de)物業費、水費欠費問題(ti)。因合同具有相對(dui)性(xing)，原(yuan)業主(zhu)與物業公司之間的(de)服務合同未涉及后來的(de)買房者， 新業(ye)主(zhu)即本案原告沒有義務支付該部分物業(ye)費欠費。 原告(gao)與(yu)前(qian)業(ye)主的房屋買賣(mai)合同對(dui)該部分也有約(yue)定(ding)，且不違(wei)反(fan)法律、法規的強制性(xing)規定(ding)，約(yue)定(ding)有效。

另案涉房屋于(yu)2020年(nian)12月(yue)(yue)11日(ri)過(guo)戶至原(yuan)告(gao)小佳(jia)(jia)名下，過(guo)戶登(deng)記(ji)具有(you)即(ji)刻(ke)對外產生(sheng)公示效力的(de)法(fa)律效果(guo)，即(ji)小佳(jia)(jia)自(zi)2020年(nian)12月(yue)(yue)11日(ri)起取得案涉房屋所(suo)有(you)權，自(zi)此開始的(de)水費(fei)(fei)、物業費(fei)(fei)等亦(yi)應(ying)由新登(deng)記(ji)的(de)房主(zhu)(zhu)即(ji)原(yuan)告(gao)小佳(jia)(jia)承擔(dan)。雖(sui)然原(yuan)告(gao)主(zhu)(zhu)張自(zi)2021年(nian)6月(yue)(yue)26日(ri)實際入(ru)(ru)住才應(ying)開始核(he)算(suan)水費(fei)(fei)、物業費(fei)(fei)，但(dan)房屋買(mai)賣合同僅(jin)約束買(mai)賣雙(shuang)方，入(ru)(ru)住時(shi)間也(ye)僅(jin)影(ying)響原(yuan)告(gao)與原(yuan)房主(zhu)(zhu)內部權利(li)義務的(de)分配，不能產生(sheng)對抗被(bei)告(gao)物業公司等外部主(zhu)(zhu)體的(de)公示效果(guo)，故原(yuan)告(gao)主(zhu)(zhu)張亦(yi)缺乏法(fa)律依據。 原告應從(cong)2020年12月(yue)11日(ri)起繳納案涉房屋物業費(fei)及(ji)水費(fei)等，前業主欠費(fei)部分被告無權(quan)向原告催討。

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最終，法院判決： 物業公(gong)司 恢復對案涉房屋的供水 （此(ci)項已履行完畢）， 賠(pei)償 停(ting)水所(suo)致原告小(xiao)佳經濟(ji)損失1200元，并向其書(shu)面賠禮道歉。

一(yi)審判決后，被告不服提出上訴，岳陽市中級人民法院二審駁回(hui)上訴，維持原判。

法官表示，《湖南省物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務收(shou)費管理辦法》第十(shi)六(liu)條規(gui)定(ding)：物(wu)業(ye)(ye)產(chan)權轉(zhuan)移(yi)時(shi)，業(ye)(ye)主應當結清物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務費，并(bing)自買賣合(he)同簽訂(ding)之(zhi)日起15日內，將轉(zhuan)讓事項告知物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務企業(ye)(ye)。 產權轉移之日的當月(yue)及以前發生(sheng)的物業服務費用， 由物業(ye)出讓人承擔； 產權轉(zhuan)移(yi)之日的次(ci)月起發生的物(wu)業服務費(fei)用(yong)，由物(wu)業受讓(rang)人承擔。雙方另有約(yue)定(ding)的從其約(yue)定(ding)。

業主逾期不支付物業費的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。如果物業服務人為催繳物業費，采取停止向業主供電、供水、供熱、供燃氣等措施，造成業主損失的，應當承擔相應賠償責任。

編輯|王月龍 畢陸名 杜波

校對|盧祥勇(yong)

每日經濟新聞綜合自湖南岳陽市岳陽樓區人(ren)民法院

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