每經(jing)記(ji)者｜陳榮浩    每經(jing)編(bian)輯｜陳夢妤 孫(sun)志成     

部分旅(lv)游(you)景點的(de)商業(ye)資產價格正(zheng)遭遇顯著下跌(die)。

近日(ri)，位于大理鎮三月街街場以西的(de)蒼山假日(ri)公園一期項目(mu)， 12套40年產權商業用房 被法院 二度拍賣 ，面積在72.37平(ping)(ping)方(fang)米到466.98平(ping)(ping)方(fang)米之(zhi)間(jian)，拍賣價在44.9萬(wan)到294.9萬(wan)元不等(deng)， 均價(jia)約(yue)6500元/平(ping)方米(mi) 。

上述(shu)項目之所以引發關注，一是因為價格足夠便宜，二是因為項目位于重要旅游景點(dian)。該項目一期于2015年3月開盤， 開盤均(jun)價(jia)1.1萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米，現在的法拍價(jia)格整體相當于開盤時的6折(zhe)，甚至是5.5折(zhe) 。 該(gai)項目所在位置(zhi)為大理三月街(jie)，是大理的著(zhu)名景(jing)點 ，同時(shi)也屬(shu)于國家級(ji)第二(er)批非(fei)物質(zhi)文化遺(yi)產。

部分被拍(pai)賣房(fang)源情(qing)況 來源：阿里法拍(pai)

首次拍賣(mai)時，蒼(cang)山假(jia)日公園(yuan)的這12套房(fang)產的定(ding)價顯然就已(yi)經“信心不足”，在(zai)市場估價上(shang)打了(le)7折，結(jie)果無(wu)一套成(cheng)交。

原業(ye)主欠(qian)錢(qian)，房屋(wu)被抵押拍賣

記者注(zhu)意到，該(gai)項目(mu)(mu)第(di)一(yi)次上架的(de)時間為(wei)9月13日(ri)和(he)9月14日(ri)兩天(tian)。彼(bi)時整體(ti)價格相對更(geng)高(gao)，比如蒼(cang)山(shan)假(jia)日(ri)公園(yuan)一(yi)期S6-2房源一(yi)拍時價格為(wei)56.1萬元，二拍已(yi)降(jiang)到44.9萬元；S6-3一(yi)拍時為(wei)352萬元，二拍已(yi)降(jiang)到282萬元。目(mu)(mu)前，個別房源已(yi)經有(you)報(bao)名者。

公(gong)開資料顯示(shi)，蒼(cang)山假日公(gong)園(yuan)項目(mu)屬(shu)于大理(li)海西片區開發(fa)(fa)較(jiao)早的文旅項目(mu)，2012年10月(yue)開發(fa)(fa)建設，2015年3月(yue)完工，開發(fa)(fa)商是大理(li)沃(wo)德佳置(zhi)業有(you)限公(gong)司。 

來源：阿里法拍

第三方中介平臺關于(yu)蒼(cang)山假日公園(yuan)的介紹顯示，項目占地300畝以上，主要產品包括花園(yuan)洋(yang)房、聯排、雙拼及獨(du)院別墅等住宅物業和(he)部分院落(luo)式商業。 項目周邊有一系列著(zhu)名景點 ， 距(ju)離大理古城(cheng)約200米 ，一塔寺1500米(mi)，天(tian)龍(long)八(ba)部影(ying)視城1600米(mi)，洱海5500米(mi)。項目附近的商業(ye)類型以餐飲、民宿和客棧為主(zhu)。

據春城晚報，7月以來，云南旅游業強勢復蘇，大理成為省內外游客暑期出行的首選。據央視新聞《新聞1+1》節目，今年8月4日，大理州文(wen)化和旅游局(ju)黨組(zu)書記、局(ju)長趙(zhao)薇在(zai)接(jie)受采訪時表示(shi)：七月以來，云南旅游業強勢復蘇，大理成為省內外游客暑期出行的首選地之一，成為無數人結伴前來的“詩與遠方”。7月份， 初步(bu)預測大理州(zhou)接待旅游者690萬人(ren)次 ，與2019年同期（472萬）相比(bi)增長46%。

據(ju)初步測算，大理州每天游客人數近20萬人次， 大(da)理古(gu)城、洱海生態廊道日均游(you)客接待(dai)量(liang)超5萬人次 ，雙廊藝(yi)術小(xiao)鎮、理(li)想邦文化(hua)旅游(you)度假小(xiao)鎮等日均游(you)客接待量也超1萬人次……

該項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)所處位置為大(da)(da)理(li)海(hai)(hai)西(xi)(xi)片區，據2019年大(da)(da)理(li)官網(wang)發布的《中(zhong)共大(da)(da)理(li)州(zhou)委關于巡視整改進(jin)展情況的通報》，為了從嚴(yan)控制(zhi)洱海(hai)(hai)流(liu)域(yu)各(ge)類(lei)城鄉建設活(huo)動，全(quan)面停止海(hai)(hai)東、海(hai)(hai)西(xi)(xi)、海(hai)(hai)北片區的開發類(lei)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)審批和(he)建設，制(zhi)定分(fen)區分(fen)類(lei)處置意見。強(qiang)化對(dui)洱海(hai)(hai)流(liu)域(yu)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)規劃(hua)審查，對(dui)不符合(he)環(huan)境保護、洱海(hai)(hai)保護要求的項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)，州(zhou)、縣市(shi)規委會(hui)一(yi)律不予審查，一(yi)級保護區內不新批新建任何(he)房地產項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)。

據滇西(xi)房產網透露，因環境整治(zhi)，海(hai)西(xi)片(pian)區(qu)的投資熱潮被按下(xia)“暫(zan)停鍵”，蒼山(shan)假(jia)日公園、大理古國王宮項目(mu)、大理南國城等文(wen)旅項目(mu)均受到影響，除(chu)希爾(er)頓酒店順利開業之外，海(hai)西(xi)片(pian)區(qu)多家(jia)酒店未成功(gong)落(luo)地。

9月26日(ri)上午，《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者以購房者身份(fen)撥通了該項目的拍賣咨詢電(dian)話，接聽電(dian)話的工作(zuo)人員向(xiang)記者表示(shi)，“ 原(yuan)產(chan)權(quan)業主因為欠錢，房子被抵押了(le)，現在被拍賣 。這邊(bian)是(shi)大理(li)的(de)重要景點，此次拍賣的(de)房(fang)子全都是(shi)商(shang)業性(xing)質用房(fang)，購買后可正(zheng)常辦理(li)房(fang)產證，可以(yi)用來做生意，上架的(de)房(fang)源中(zhong)有幾家(jia)店鋪已經租(zu)(zu)出去了，購買的(de)話到時候(hou)可以(yi)正(zheng)常收取租(zu)(zu)金(jin)。”

投(tou)資(zi)需慎之又慎

據克而瑞文旅(lv)(lv)數據，截至2021年末(mo)，全國重(zhong)點文旅(lv)(lv)項(xiang)目數量排名在前五的(de)省份分(fen)別(bie)為四川（263個(ge)）、海南(nan)(nan)（139個(ge)）、重(zhong)慶（129個(ge)）、云南(nan)(nan)（75個(ge)）和江蘇（70個(ge)）。文旅(lv)(lv)不動產客戶資(zi)源偏好(hao)排名前五的(de)類型分(fen)別(bie)為主題(ti)公園、湖景(jing)(jing)、溫泉、海景(jing)(jing)和古鎮。

對(dui)(dui)于部分文旅(lv)項目資(zi)產價格下(xia)滑(hua)以及(ji)行業發(fa)展，9月26日(ri)下(xia)午，克而瑞(rui)城市發(fa)展部副總經理繆萌通過微信告訴記(ji)者，部分文旅(lv)資(zi)產價格出(chu)現(xian)下(xia)跌(die)，有兩(liang)個(ge)較為重要的因素，一(yi)是線上購物(wu)發(fa)展對(dui)(dui)商業實體店(dian)鋪的沖擊；二(er)是防疫需(xu)求，很多城市對(dui)(dui)于出(chu)省旅(lv)游(you)做了(le)相關限制(zhi)，也導致了(le)當地旅(lv)游(you)人(ren)數減少。

“對(dui)于文(wen)旅(lv)性質(zhi)的(de)商業地(di)產，投(tou)資需慎(shen)之又(you)慎(shen)，其未來走勢與(yu)當地(di)旅(lv)游人數的(de)流量密切相關。”

云南(nan)省房聯會會長趙天(tian)星在微信接受《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者采(cai)訪時則表示，常(chang)見(jian)的(de)文旅地(di)(di)產(chan)商業模式包含旅居養老(lao)、古鎮改造、游樂地(di)(di)產(chan)等，但這(zhe)些模式通常(chang)都較為依賴旅游人數(shu)。近兩年受疫情影響，部(bu)分旅游城市及景區、景點游客人數(shu)明顯(xian)下(xia)滑， 而以前這些(xie)以旅游(you)為主(zhu)導(dao)的城市的房子主(zhu)要是賣給(gei)外地人，疫(yi)情后外地人進不來 ，本地人居(ju)住又不方便，才導(dao)致了資產(chan)價格下(xia)跌。

而(er)文旅創新創業研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長(chang)張(zhang)德欣9月(yue)26日下午也通(tong)過微信向記(ji)者表示，這種低價(jia)法拍(pai)，通(tong)常主要目的(de)還(huan)是為了迅速處(chu)理資(zi)產，從(cong)而(er)達到回(hui)籠資(zi)金的(de)目的(de)。張(zhang)德欣提到，“商業類(lei)項目不(bu)同(tong)于一(yi)般居住項目，對區(qu)位(wei)(wei)、配(pei)套、環境等因素的(de)綜合考量更(geng)高，就算(suan)同(tong)一(yi)個景區(qu)，不(bu)同(tong)位(wei)(wei)置的(de)客流量也會有顯著差異，如果(guo)消費(fei)者選(xuan)擇景區(qu)的(de)商業項目做投資(zi)，首(shou)先(xian)要看區(qu)位(wei)(wei)，其(qi)次要看交通(tong)便利程度。”

記者|陳榮浩 編輯|陳(chen)夢(meng)妤 孫志成 杜波

校對|盧祥勇(yong)

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