每經(jing)記者｜陳榮浩    每經(jing)編輯｜魏文藝(yi)    

近日，深圳市規(gui)(gui)劃(hua)(hua)和自然資源(yuan)局官網(wang)發布通(tong)告，對位于龍華新城(cheng)核心(xin)(xin)地(di)區(qu)(qu)、寶(bao)(bao)安中心(xin)(xin)區(qu)(qu)、寶(bao)(bao)安國際會展城(cheng)、光明(ming)中心(xin)(xin)區(qu)(qu)等(deng)多個熱門片(pian)區(qu)(qu)的(de)多宗地(di)塊進(jin)行“商(shang)改住(zhu)”規(gui)(gui)劃(hua)(hua)調整，即由此(ci)前的(de)商(shang)業(ye)性辦公用地(di)變更為了居住(zhu)用地(di)。

10月18日上(shang)午，《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者致電深圳(zhen)(zhen)市(shi)規劃和自然資源局(ju)龍華(hua)管理(li)局(ju)，相關工(gong)作人員(yuan)表示，“此(ci)次涉(she)及變(bian)更(geng)土地性質的地塊，此(ci)前并(bing)未拍賣過，屬于‘無主(zhu)’狀態，為(wei)國(guo)有(you)土地性質。將(jiang)商用用地變(bian)更(geng)為(wei)住宅用地，主(zhu)要是(shi)為(wei)了優(you)化深圳(zhen)(zhen)的用地結構。”

廣(guang)東省住(zhu)房政策(ce)研(yan)究中(zhong)心首(shou)席(xi)研(yan)究員李宇嘉(jia)10月18日下午通過微信向(xiang)《每日經濟新聞》記者表示，深(shen)圳(zhen)將部分商業(ye)用(yong)地(di)變更(geng)為(wei)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)，在解決商業(ye)用(yong)地(di)供(gong)應(ying)過剩(sheng)的(de)同時，還(huan)能增加住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)的(de)供(gong)給，有利于解決城市居住(zhu)難的(de)問題。

來源：深圳市規劃和自然資源局官網

調規地塊多處熱門片區，新增超3萬平米居住用地

具體來(lai)看，龍(long)華(hua)新(xin)城核心(xin)地(di)(di)(di)區(qu)地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)、深圳國際會展城地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)和(he)寶安中心(xin)區(qu)地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)，均是由此前的商業性辦公用(yong)(yong)地(di)(di)(di)調(diao)整為二(er)類居(ju)住用(yong)(yong)地(di)(di)(di)；光明中心(xin)地(di)(di)(di)區(qu)地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)，則由原來(lai)的商業用(yong)(yong)地(di)(di)(di)+二(er)類居(ju)住用(yong)(yong)地(di)(di)(di)調(diao)整為二(er)類居(ju)住用(yong)(yong)地(di)(di)(di)。

此(ci)次實現土地(di)(di)性質(zhi)變更后，深圳(zhen)將新增30720平(ping)方(fang)(fang)米(mi)的(de)(de)居(ju)住用地(di)(di)。其中(zhong)，龍華(hua)新城核心地(di)(di)區地(di)(di)塊(kuai)的(de)(de)用地(di)(di)面積(ji)(ji)(ji)(ji)為(wei)(wei)8720平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，容積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)5.5；寶(bao)安中(zhong)心區地(di)(di)塊(kuai)的(de)(de)用地(di)(di)面積(ji)(ji)(ji)(ji)為(wei)(wei)5423平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，容積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)6.0；深圳(zhen)國際會展城地(di)(di)塊(kuai)的(de)(de)用地(di)(di)面積(ji)(ji)(ji)(ji)為(wei)(wei)11154平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，容積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)為(wei)(wei)4.6；光明(ming)中(zhong)心區地(di)(di)塊(kuai)的(de)(de)用地(di)(di)面積(ji)(ji)(ji)(ji)為(wei)(wei)5423平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，容積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)6.0。

來源：深圳市規劃和自然資源局官網

值得注意的是，從上述“商轉住”地(di)塊目前(qian)的周邊(bian)房價(jia)情況來看，多(duo)數地(di)塊處于(yu)深圳的房地(di)產熱門片(pian)區。

如龍華新城地塊，距離深圳北站約(yue)500米(mi)，周(zhou)邊的新盤保利招(zhao)商龍譽項目，備(bei)案價為7.35萬元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)；周(zhou)邊二手樓盤有潛龍花園、茂鑫公(gong)寓等項目，其中潛龍花園的政府參考(kao)價為5.12萬元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)，業主實際掛牌(pai)價在(zai)5.2萬~7.2萬元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)。

深圳國際會展(zhan)城(cheng)地塊(kuai)距離會展(zhan)城(cheng)地鐵站(zhan)約630米(mi)，距離較近的(de)云海臻(zhen)府項目由特建(jian)發以(yi)22.5億元(yuan)+2.6萬(wan)平(ping)(ping)(ping)(ping)(ping)方米(mi)人才房面(mian)積(ji)競得，按照(zhao)此前土拍公(gong)示，項目最高限價不(bu)超過4.61萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)(ping)(ping)方米(mi)，安居型商(shang)品房平(ping)(ping)(ping)(ping)(ping)均售(shou)價不(bu)得高于2.3萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)(ping)(ping)方米(mi)、最高售(shou)價不(bu)得高于2.42萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)(ping)(ping)方米(mi)。

再(zai)看寶(bao)安(an)中(zhong)心(xin)區地塊，距離(li)深圳(zhen)前海(hai)壹方(fang)(fang)城(cheng)約(yue)1公里(li)，距離(li)濱海(hai)文化公園和寶(bao)安(an)少年(nian)宮均約(yue)500米。該地塊周邊500米范圍內有(you)華(hua)僑城(cheng)•瑞(rui)灣(wan)府、鵬鼎時代大廈、榮超(chao)濱海(hai)大廈等項目，其中(zhong)華(hua)僑城(cheng)瑞(rui)灣(wan)府目前在售戶型(xing)建面(mian)約(yue)150-360平方(fang)(fang)米，均價約(yue)9.7萬元/平方(fang)(fang)米。

而光明中心區(qu)地塊距離樓(lou)村地鐵站和科學(xue)公(gong)園(yuan)地鐵站均(jun)約1公(gong)里內，并靠近安聯尚璟(jing)府項目，周邊(bian)還有(you)樂府花園(yuan)、東(dong)明公(gong)寓、金茂公(gong)園(yuan)里等項目。其(qi)中，安聯尚璟(jing)府備(bei)案均(jun)價約5.19萬元/平(ping)方米，金茂公(gong)園(yuan)里備(bei)案均(jun)價約5.17萬元/平(ping)方米。

光明中心區地塊附近的安聯尚璟府項目 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝（資料圖）

《每(mei)日經濟新聞》記者還注意(yi)到(dao)，在上(shang)述地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)用(yong)地(di)(di)(di)(di)性質變更之前，8月(yue)份(fen)深(shen)圳福田還新增了(le)3宗居住用(yong)地(di)(di)(di)(di)，同樣(yang)是用(yong)于建(jian)設公(gong)共住房。其中，景田地(di)(di)(di)(di)區03-09地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)用(yong)地(di)(di)(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)5158.7平方米，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率5.0；梅(mei)林地(di)(di)(di)(di)區14-02地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)，用(yong)地(di)(di)(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)14670平方米，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率5.5；梅(mei)林地(di)(di)(di)(di)區37-04-01地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)，用(yong)地(di)(di)(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)5612平方米，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率6.0。

綜(zong)合測(ce)算，包括本次“商改住”地(di)塊和新(xin)(xin)增的(de)居(ju)住用地(di)，這一波深圳(zhen)新(xin)(xin)增的(de)住宅用地(di)面積達(da)56160.7平方(fang)米(mi)。

優化用地結構，居住用地占比不低于30%

值得(de)一提的(de)是，早在(zai)去年7月，深圳發布的(de)《關(guan)于進一步加大(da)居住用(yong)(yong)地供應(ying)的(de)若干措施（征(zheng)求意(yi)(yi)見稿）》（以下(xia)簡稱(cheng)《意(yi)(yi)見稿》）就提到，將確保至(zhi)2035年全(quan)市常(chang)住人(ren)口人(ren)均住房(fang)面(mian)積達到40平方米以上，年度居住用(yong)(yong)地供應(ying)量(liang)(liang)原則上不低于建設用(yong)(yong)地供應(ying)總量(liang)(liang)的(de)30%。

《意見稿》還明確，土(tu)地(di)(di)(di)整備留用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)（含征地(di)(di)(di)返還用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)、利(li)益統籌留用(yong)(yong)(yong)(yong)土(tu)地(di)(di)(di)）原(yuan)則上優先(xian)安(an)排(pai)居(ju)住用(yong)(yong)(yong)(yong)途。已核發(fa)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)批復但尚未(wei)簽訂(ding)土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)(yong)(yong)(yong)權出讓合同的(de)土(tu)地(di)(di)(di)整備留用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)，可(ke)申請(qing)將非居(ju)住用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)調(diao)整為(wei)(wei)居(ju)住用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)或(huo)提(ti)高居(ju)住用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)開發(fa)強(qiang)度。“原(yuan)批準土(tu)地(di)(di)(di)用(yong)(yong)(yong)(yong)途為(wei)(wei)商(shang)(shang)業的(de)，可(ke)申請(qing)部分或(huo)全部建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)調(diao)整為(wei)(wei)居(ju)住用(yong)(yong)(yong)(yong)途，其中可(ke)將商(shang)(shang)品住房面(mian)積(ji)(ji)的(de)30%改為(wei)(wei)商(shang)(shang)品房，其余為(wei)(wei)公(gong)(gong)共(gong)住房。調(diao)整后按本(ben)措施可(ke)提(ti)高居(ju)住用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)開發(fa)強(qiang)度的(de)，新(xin)增的(de)住宅建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)為(wei)(wei)出售的(de)公(gong)(gong)共(gong)住房。”

在加(jia)快公共住房建(jian)(jian)設方面，《意見(jian)稿》提(ti)到，包(bao)括(kuo)將商業性質(zhi)用地(di)更(geng)改為(wei)居住用地(di)、引(yin)導已(yi)批規劃更(geng)新項目建(jian)(jian)設住宅、加(jia)快推進(jin)城中村改造等方式，成為(wei)深圳加(jia)快公共住房建(jian)(jian)設的重要方法。

事實上(shang)(shang)，商業地產供(gong)給量過(guo)大(da)，導致商辦市場長期供(gong)過(guo)于求，已是深圳(zhen)長久以來的痛(tong)點(dian)。據戴德(de)梁行數(shu)據，2022年(nian)(nian)上(shang)(shang)半年(nian)(nian)，深圳(zhen)甲級寫字(zi)樓市場迎來48.5萬(wan)平(ping)(ping)方米新(xin)增供(gong)應，全(quan)市總存(cun)量上(shang)(shang)升至713萬(wan)平(ping)(ping)方米，上(shang)(shang)半年(nian)(nian)空置(zhi)率上(shang)(shang)升3.2個百分點(dian)至22.4%。

李宇嘉向《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)表示，將(jiang)商業性質的土(tu)地變更為居住用地，屬于深圳(zhen)二次房(fang)改的保障措施之(zhi)一(yi)。在深圳(zhen)的二次房(fang)改中曾提(ti)到兩(liang)點：一(yi)是(shi)要(yao)將(jiang)居住用地的規(gui)模占到30%左(zuo)右，二是(shi)要(yao)將(jiang)公(gong)共住房(fang)的占比要(yao)提(ti)到60%。

“此前(qian)深(shen)(shen)圳為發展經濟，在(zai)用(yong)地(di)(di)(di)上多(duo)向工業和商(shang)辦傾斜，主要為了(le)產(chan)業落(luo)地(di)(di)(di)，但近幾(ji)年產(chan)業升級較快(kuai)，部分產(chan)業遷移到了(le)其他地(di)(di)(di)區，導(dao)致商(shang)辦市場出現(xian)了(le)高空(kong)置率現(xian)象(xiang)。而(er)將部分商(shang)業用(yong)地(di)(di)(di)改為居住(zhu)用(yong)地(di)(di)(di)，不僅能降(jiang)低商(shang)辦用(yong)地(di)(di)(di)的(de)供(gong)給，同時還加(jia)大了(le)居住(zhu)用(yong)地(di)(di)(di)供(gong)給，本(ben)質上也是(shi)在(zai)優化用(yong)地(di)(di)(di)結構。上述舉措對于(yu)解決深(shen)(shen)圳未(wei)來達到60%的(de)公共住(zhu)房(fang)用(yong)地(di)(di)(di)空(kong)間有較大幫助。”李宇嘉續稱。

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