每經記(ji)者(zhe)｜薛暉    

每經評論員 薛暉

近日，深圳市規劃(hua)(hua)和自然資源局(ju)官網發布通告，對位(wei)于龍華新城核心區、寶(bao)安(an)中心區、光明中心區等多(duo)個(ge)(ge)熱(re)門(men)片區的多(duo)宗地(di)塊進行“商改住”規劃(hua)(hua)調(diao)整(zheng)，即由此前的商業性(xing)辦公用(yong)地(di)變(bian)更為居住用(yong)地(di)。如此大規模土(tu)地(di)類別調(diao)整(zheng)，實屬罕(han)見。同時，此舉也傳(chuan)遞(di)一個(ge)(ge)重要信(xin)號：土(tu)地(di)規劃(hua)(hua)中的“性(xing)別”紅線或將靈活調(diao)整(zheng)。

眾所(suo)周(zhou)知，自2004年(nian)以來，我國城鎮建設用(yong)(yong)(yong)地供(gong)應就只能以地方政府“招拍掛”形式出(chu)讓。“招拍掛”的建設用(yong)(yong)(yong)地，又依據用(yong)(yong)(yong)途分為(wei)居住(zhu)、商辦、工業等類別(bie)(bie)。不(bu)同(tong)(tong)類別(bie)(bie)就像不(bu)同(tong)(tong)性別(bie)(bie)一樣，有(you)(you)著不(bu)可逾越(yue)的紅線，不(bu)僅因為(wei)其功能、使(shi)用(yong)(yong)(yong)年(nian)限(xian)而(er)不(bu)同(tong)(tong)，而(er)且(qie)價格差異極大。一般而(er)言，同(tong)(tong)一區域地塊，居住(zhu)類地塊最貴，商辦次之，工業最便宜。因為(wei)有(you)(you)價差，因而(er)不(bu)可以隨意(yi)變換(huan)性質。

按理說，同(tong)一區域(yu)的地(di)(di)塊，價格(ge)應該是(shi)(shi)一樣的，因(yin)為(wei)政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)征地(di)(di)成本(ben)是(shi)(shi)相同(tong)的。而(er)之所以要分(fen)類(lei)出(chu)讓(rang)(rang)且有(you)極為(wei)懸殊的價差(cha)，是(shi)(shi)因(yin)為(wei)地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)需要平衡(heng)土地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)金(jin)(jin)和稅(shui)收的關(guan)系。對地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)而(er)言，居住類(lei)用(yong)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)金(jin)(jin)是(shi)(shi)一次性收入。開發商(shang)(shang)買地(di)(di)蓋(gai)房賣(mai)(mai)樓(lou)，賣(mai)(mai)完樓(lou)就不再納稅(shui)。而(er)商(shang)(shang)辦用(yong)地(di)(di)和工(gong)業(ye)用(yong)地(di)(di)，雖然土地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)金(jin)(jin)少，但地(di)(di)面上蓋(gai)的寫字樓(lou)、商(shang)(shang)場、酒店(dian)、公寓、工(gong)廠，都是(shi)(shi)會持續納稅(shui)的。對地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)而(er)言，賣(mai)(mai)居住類(lei)地(di)(di)塊是(shi)(shi)賺(zhuan)“快錢”；賣(mai)(mai)商(shang)(shang)辦地(di)(di)塊是(shi)(shi)賺(zhuan)“慢錢”。只有(you)快慢結合，政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)財稅(shui)才能穩健(jian)。

因此，地(di)方政(zheng)府的通常做法是，即(ji)便(bian)是在(zai)出讓以居住(zhu)為主(zhu)的地(di)塊(kuai)，也要在(zai)其中“搭配”商(shang)辦(ban)(ban)用地(di)，或(huo)要求(qiu)房企購買時將部分建筑面積(ji)用于商(shang)辦(ban)(ban)，由開(kai)發(fa)商(shang)自持(chi)經(jing)營。而(er)開(kai)發(fa)商(shang)也投桃(tao)報(bao)李，為了(le)搶到足夠的土地(di)，或(huo)為了(le)搞好(hao)和(he)當地(di)政(zheng)府的關系，也會(hui)積(ji)極為政(zheng)府“分憂”，購進商(shang)辦(ban)(ban)用地(di)。

于是，即便(bian)是那些(xie)以住宅開發為主(zhu)的房(fang)(fang)企，在(zai)多次購(gou)地之后，手上(shang)也會囤積大量商辦物業(ye)，嚴重影響現金(jin)流的周轉(zhuan)。如果是在(zai)房(fang)(fang)地產高歌猛進的時期(qi)，賣(mai)房(fang)(fang)的現金(jin)流和(he)利潤還可(ke)以覆蓋商辦物業(ye)的虧欠；一旦樓市下行，房(fang)(fang)企資金(jin)鏈就(jiu)難免捉襟見肘。

這也(ye)就(jiu)是從去年下半年開始，眾多房企(qi)減(jian)緩拿地節奏的重要原(yuan)因之(zhi)一。對許多房企(qi)而言，拿純居住類用地都要慎之(zhi)又(you)慎，又(you)遑論(lun)商辦用地？

再看深(shen)(shen)圳(zhen)，這個(ge)矛(mao)盾早已比較(jiao)突出(chu)。據戴(dai)德梁行數據，今年上半年深(shen)(shen)圳(zhen)寫字樓(lou)空置率上升3.2個(ge)百分點至22.4%。而實際上，早在去年7月(yue)，深(shen)(shen)圳(zhen)就(jiu)發布了《關于進一步加大居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)供應的若(ruo)干措施（征求意見稿）》，明確表示土(tu)地(di)整備優先安排居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)途。已核發用(yong)(yong)地(di)批(pi)復但未簽訂使用(yong)(yong)權出(chu)讓(rang)合同的土(tu)地(di)，可申請將非居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)調整為居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)或(huo)提高居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)開發強度(du)。此次深(shen)(shen)圳(zhen)多地(di)塊類別調整，正是對上述(shu)精神的落實。

進一(yi)步講(jiang)，深(shen)圳的新規(gui)可謂(wei)一(yi)舉多得。

首先，新規可(ke)以(yi)(yi)加大城(cheng)(cheng)市住宅供給。像深圳這(zhe)樣(yang)的一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市，也包括(kuo)部(bu)分新一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市，住房供應總體(ti)上仍低于需求(qiu)。加大住宅供應，可(ke)以(yi)(yi)抑制房價(jia)過快(kuai)上漲趨勢，保(bao)持城(cheng)(cheng)市競(jing)爭力。

其(qi)次，如果(guo)新規再(zai)進一步，允許部分房企(qi)(qi)持有的商(shang)辦用地“變(bian)性”，則可以幫助企(qi)(qi)業盤(pan)活沉淀的固定(ding)資(zi)產，加快(kuai)資(zi)金流(liu)轉，變(bian)相(xiang)紓(shu)困企(qi)(qi)業，也會救活一批被商(shang)辦拖累的房企(qi)(qi)。

其三，根據(ju)市場(chang)需求及時(shi)調整(zheng)供(gong)地(di)類(lei)別，也能保證(zheng)地(di)方(fang)政府土(tu)地(di)供(gong)應的活力，吸引充(chong)足(zu)的買家，使地(di)方(fang)性的“土(tu)地(di)財政”有(you)一定可持續性。

對于一線及新一線城市而言，深圳的(de)靈(ling)活(huo)做法，有一定(ding)的(de)借鑒意義。