每(mei)經記者(zhe)｜陳利    每(mei)經編輯｜陳夢(meng)妤    

“現在很多項目(mu)基(ji)本(ben)都有折扣優惠，從(cong)幾萬到幾十萬元不等。”武(wu)漢市江岸區(qu)一鏈(lian)家門(men)店經紀人10月20日在電(dian)話(hua)中告(gao)訴《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)，一些樓盤還(huan)推出(chu)了工抵房，折扣力度更大。

武漢樓市(shi)(shi)成交疲(pi)軟。武漢市(shi)(shi)住(zhu)房保障和房屋管理局發布的(de)數據(ju)顯示，9月，武漢新(xin)建(jian)商品住(zhu)房網簽(qian)銷售7802套，網簽(qian)銷售面積89.49萬平方米(mi)(mi)，環比(bi)減少17.18%，同比(bi)減少47.56%；在(zai)“十(shi)一”國慶假(jia)期，武漢市(shi)(shi)商品住(zhu)宅共成交472套，成交面積總計約5.66萬平方米(mi)(mi)，較2021年(nian)同期下滑36%。

實(shi)際上，今(jin)年以來，武漢市已(yi)陸續出(chu)臺(tai)多項房地產(chan)優化調(diao)整政策，以進一步(bu)提振房地產(chan)市場信心，推動市場庫存去化。房企也積極(ji)推出(chu)打折促(cu)銷等優惠活動，以期通過(guo)“以價換量(liang)”，加(jia)快銷售(shou)去化和回籠資(zi)金(jin)。

打折促銷力度超預期

據(ju)武漢(han)住房保障和房屋(wu)管理局數據(ju)，9月，武漢(han)新房商品(pin)住房成交10470套，其中商品(pin)房7802套（均為網簽數據(ju)），相(xiang)比8月有所下降。

中(zhong)指研究(jiu)院監測數據顯示(shi)，由于前(qian)期(qi)去(qu)化較慢，市場庫存較大，截至2022年9月(yue)末，武漢(han)去(qu)化周(zhou)期(qi)始(shi)終(zhong)在12個月(yue)警戒線之(zhi)上。而從(cong)去(qu)化率來(lai)看，除了保利城7期(qi)接(jie)近(jin)日光、武漢(han)城建星河2049星里城接(jie)近(jin)30%之(zhi)外，其他項目去(qu)化率均不到20%，市場缺乏(fa)熱(re)度。

下(xia)(xia)跌的不僅是成(cheng)交量，還有成(cheng)交價。國家統計(ji)局數據顯示，2022年8月(yue)，武(wu)(wu)漢(han)新房價格環比降幅1.3%，全國排名第二，降幅遠(yuan)高于其他二線城市(shi)。這并(bing)非武(wu)(wu)漢(han)房價首次(ci)下(xia)(xia)跌。《每日經濟(ji)新聞》記者查(cha)詢數據發現，今(jin)年2月(yue)以來，武(wu)(wu)漢(han)房價就呈現出持續下(xia)(xia)跌態勢(shi)。

特別是進入(ru)下半年，部分項(xiang)目的(de)打(da)折促銷力度超出(chu)預(yu)期。10月(yue)20日，武漢市漢陽區某百強房企(qi)項(xiang)目置業(ye)顧問(wen)就在電話中向記者表示，國慶期間項(xiang)目推出(chu)了特價(jia)(jia)房活(huo)動，均價(jia)(jia)由之前的(de)18000元/平(ping)(ping)方米左(zuo)右降至16000元/平(ping)(ping)方米左(zuo)右，近期新的(de)促銷活(huo)動價(jia)(jia)格(ge)更(geng)低(di)。“最便宜的(de)能(neng)達(da)到15200元/平(ping)(ping)方米左(zuo)右，而且樓層和房源位(wei)置還比較好。”

而位于江岸區(qu)的武漢城建一(yi)項目(mu)置業顧問也告訴記者，目(mu)前項目(mu)主推建面約103、121平方米高層(ceng)房(fang)源(yuan)，盡管對外(wai)均價是18500元/平方米，但(dan)還(huan)有折扣。“如103平方米戶型房(fang)源(yuan)，折后(hou)16000元/平方米起就能拿(na)下(xia)，打折后(hou)一(yi)些房(fang)源(yuan)最(zui)大降價幅度(du)能達到27萬元。”

就算是高(gao)端豪(hao)宅、曾經的(de)(de)“地王”項目(mu)也逃不了市場(chang)下行趨(qu)勢，加入了渠道分(fen)銷(xiao)的(de)(de)行列。

記(ji)者注意(yi)到，位于江岸區(qu)的華發外灘薈(hui)，項目主(zhu)推(tui)建(jian)面約183~222平(ping)方米(mi)洋房，毛(mao)坯(pi)均價(jia)約55000元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)，而今(jin)年5月(yue)(yue)項目均價(jia)還是(shi)57750元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。2021年6月(yue)(yue)，南(nan)山控股經過421輪競價(jia)，以(yi)樓面價(jia)約20798元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)、溢價(jia)率103.28%拿下武漢東(dong)湖新(xin)技(ji)術(shu)開(kai)發區(qu)一宗地塊，后引(yin)入城(cheng)投(tou)(tou)和長投(tou)(tou)聯合開(kai)發城(cheng)投(tou)(tou)南(nan)山·領峯項目，今(jin)年6月(yue)(yue)首開(kai)，高層帶裝(zhuang)修備(bei)案(an)價(jia)31000元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)，如今(jin)折(zhe)后28000元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。

除特(te)價房外(wai)，工(gong)抵房也加入了促銷活動。如洪山(shan)區(qu)某樓盤推出了10套工(gong)抵房，均(jun)(jun)價2萬(wan)(wan)元/平(ping)方米起(qi)，比周邊新房銷售均(jun)(jun)價優(you)惠了近1萬(wan)(wan)元/平(ping)方米。

量價齊(qi)跌形(xing)勢下，武漢(han)新(xin)建商品住(zhu)房(fang)的供應速度(du)放緩明顯。據武漢(han)市住(zhu)房(fang)保障和房(fang)屋管理局數據，2022年1~8月(yue)，武漢(han)新(xin)建商品住(zhu)房(fang)批(pi)準(zhun)預售60220套，批(pi)準(zhun)預售面積(ji)(ji)696.09萬平(ping)方米，同(tong)比減(jian)少54.88%；截至(zhi)2022年9月(yue)末，已批(pi)準(zhun)預售尚未網簽的商品住(zhu)房(fang)181758套，面積(ji)(ji)2117.15萬平(ping)方米。

行情的(de)低迷也加重(zhong)了購房者(zhe)觀望情緒(xu)。

“現在(zai)也不是(shi)沒(mei)有客(ke)戶(hu)想(xiang)(xiang)買房，而(er)是(shi)很(hen)多(duo)人看不懂市場。”10月20日，一家(jia)百強(qiang)房企(qi)武漢區(qu)域項(xiang)目(mu)營銷負責(ze)人在(zai)接受記(ji)者微(wei)信(xin)采訪(fang)時表示，“我們項(xiang)目(mu)基本每天都有客(ke)戶(hu)到(dao)訪(fang)，但成交(jiao)情況不理想(xiang)(xiang)，整(zheng)個(ge)市場情況就是(shi)如(ru)此，優惠再大、再多(duo)，但客(ke)戶(hu)就是(shi)要等(deng)，不想(xiang)(xiang)買單(dan)。”

樓市利好政策頻出

面對持續(xu)下行(xing)的市場，武(wu)漢市相關(guan)部門也頻(pin)頻(pin)給予政(zheng)策刺激。

今(jin)年以(yi)來，武(wu)漢樓市多(duo)次松綁，包(bao)括(kuo)取消了(le)(le)四大遠城區(qu)的限購、降低(di)了(le)(le)購房者的社保要求，釋放了(le)(le)更多(duo)房票(piao)，房貸利率也降了(le)(le)又降，達到(dao)歷(li)史新低(di)。

“十一”假期前后，多部(bu)門持(chi)續推出重磅樓市(shi)利好(hao)政策。如9月28日起，武(wu)漢(han)二套房（家庭有1套或有1套未結清貸款(kuan)）首付降(jiang)至四成（限購區），取消144平方米豪宅相(xiang)關政策限制。

10月8日(ri)起，首(shou)(shou)套(tao)(tao)個人(ren)住(zhu)房公(gong)積金(jin)貸款(kuan)利(li)(li)率(lv)3.1%。第二(er)套(tao)(tao)個人(ren)住(zhu)房公(gong)積金(jin)貸款(kuan)利(li)(li)率(lv)不(bu)低于(yu)3.575%。武(wu)漢(han)部(bu)分銀行首(shou)(shou)套(tao)(tao)商(shang)貸利(li)(li)率(lv)調(diao)整(zheng)為3.9%，二(er)套(tao)(tao)利(li)(li)率(lv)不(bu)變(bian)。 10月8日(ri)起，公(gong)積金(jin)貸款(kuan)最高額度，首(shou)(shou)套(tao)(tao)（含組合貸款(kuan)公(gong)積金(jin)部(bu)分）由(you)70萬(wan)(wan)元調(diao)升(sheng)至90萬(wan)(wan)元；二(er)套(tao)(tao)（含組合貸款(kuan)公(gong)積金(jin)部(bu)分）由(you)50萬(wan)(wan)元調(diao)升(sheng)至70萬(wan)(wan)元。此外，中專生在(zai)武(wu)漢(han)就(jiu)讀(du)，中專以上(shang)學歷可以落(luo)戶武(wu)漢(han)。

“相比同類(lei)城市(shi)，武漢維(wei)穩(wen)措施出(chu)臺時間(jian)較晚，從因(yin)城施策到因(yin)區施策，不斷尋找政策寬松邊際，支(zhi)持居民的合理購房需求，6、7月有一定提振效(xiao)果(guo)。”中指研究院華中市(shi)場分析師李國政日前(qian)在接受《每日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)微信采訪時表(biao)示，但在收入預期(qi)和購房意愿下(xia)降的情況(kuang)下(xia)，加上疫情防控擾(rao)動，政策作用弱化，提振效(xiao)果(guo)無法(fa)達到預期(qi)，持續時間(jian)也有限，8、9月市(shi)場表(biao)現不及(ji)預期(qi)。

不(bu)過，他也指出(chu)，國慶(qing)假期前后的利好集中出(chu)臺(tai)疊加形成(cheng)組(zu)合拳，切實降低(di)了(le)購房(fang)人(ren)成(cheng)本，有效釋放需求，國慶(qing)之(zhi)后武漢市場迎來小幅反彈，活躍度明顯提高。如9月武漢住(zhu)房(fang)成(cheng)交7802套，日均260套；進入10月，國慶(qing)假期之(zhi)后，8日~19日累計成(cheng)交3750套，日均成(cheng)交312套，較9月增長20%，政策效應得到體現。

“后續，武(wu)漢仍會根(gen)據市場(chang)走勢，用好“政策工具箱”，適時出(chu)臺穩(wen)定市場(chang)的相(xiang)關(guan)措施，可能發力(li)的方(fang)(fang)向包括：房貸(dai)利率進(jin)一(yi)步降(jiang)低，加(jia)快(kuai)保交(jiao)樓專項基金落地，加(jia)大復工交(jiao)房力(li)度(du)，進(jin)一(yi)步優(you)化限購措施，吸引人才留漢創業就業，二手房帶押過戶(hu)、交(jiao)易稅費(fei)減(jian)免等，千(qian)方(fang)(fang)百計保證武(wu)漢樓市及經濟平穩(wen)發展(zhan)。”李國政續稱。

土拍市場“加推”

新房市場的不景氣也(ye)傳導到(dao)了(le)武漢土拍市場。

9月27日，武漢(han)(han)第三批集(ji)中供(gong)地(di)(di)收(shou)官(guan)，41宗地(di)(di)塊除(chu)2宗涉宅地(di)(di)塊產生溢價外，其(qi)余均底價成交(jiao)(jiao)，總成交(jiao)(jiao)價317.08億元(yuan)。至此，武漢(han)(han)三輪(lun)集(ji)中供(gong)地(di)(di)，累計(ji)成交(jiao)(jiao)金額達到556.14億元(yuan)。

雖然(ran)相較(jiao)于前(qian)兩輪(lun)(lun)集(ji)中(zhong)供(gong)地(di)，本次土(tu)(tu)拍成(cheng)交數量以及金(jin)(jin)額均(jun)有(you)明顯提升。但總體(ti)來看(kan)，武漢(han)土(tu)(tu)拍市場同比仍(reng)然(ran)大幅(fu)下(xia)滑(hua)。以第三輪(lun)(lun)集(ji)中(zhong)供(gong)地(di)為例，據中(zhong)指監測數據顯示(shi)，武漢(han)2021年(nian)第三輪(lun)(lun)集(ji)中(zhong)土(tu)(tu)拍46宗地(di)就已經攬金(jin)(jin)502.5億(yi)元。相比去(qu)(qu)年(nian)，今年(nian)第三輪(lun)(lun)土(tu)(tu)拍成(cheng)交地(di)塊數較(jiao)去(qu)(qu)年(nian)減(jian)少11%，但成(cheng)交金(jin)(jin)額卻減(jian)少了37%。

公(gong)開信息顯示，在(zai)此次土拍前，武(wu)漢(han)多個政府部門召集多家頭(tou)部房(fang)(fang)企座(zuo)談，聽取企業對(dui)當前房(fang)(fang)地產(chan)市場運(yun)行(xing)、調(diao)控(kong)政策(ce)的意見和建議，并(bing)鼓(gu)勵房(fang)(fang)企積極在(zai)武(wu)漢(han)拿地。

值得注(zhu)意(yi)的(de)是，這并非武漢(han)(han)年內最后一次集(ji)中供地(di)。9月21日，武漢(han)(han)自(zi)然資源和規(gui)劃局曾發(fa)布一則《關(guan)于進一步全力做好我市(shi)集(ji)中供地(di)有關(guan)工作的(de)通知》稱，武漢(han)(han)還將(jiang)在今年繼續安排3個批(pi)次的(de)集(ji)中供地(di)，以達到(dao)平穩市(shi)場(chang)，助力社會(hui)經(jing)濟高質量發(fa)展目的(de)。