每經記者｜甄素(su)靜    每經編輯｜魏文藝    

在今年(nian)的22城集中(zhong)供地中(zhong)，各(ge)地地鐵公司也成為拿地的重要力量。據中(zhong)指研究院統計(ji)，今年(nian)前9個月權益拿地金額TOP100的企(qi)業中(zhong)，有(you)8家地鐵公司上榜，拿地總金額為585億元(yuan)。

而2020年和2021年，權益拿地(di)(di)(di)(di)金額TOP100中，地(di)(di)(di)(di)鐵公(gong)司(si)上(shang)榜(bang)分別為1家(jia)和5家(jia)。除深圳(zhen)地(di)(di)(di)(di)鐵是榜(bang)單常客外，其他(ta)地(di)(di)(di)(di)鐵公(gong)司(si)都算(suan)得上(shang)是這兩年拿地(di)(di)(di)(di)榜(bang)上(shang)的新面孔。

值得注意的是，今(jin)年(nian)前9月，廈門(men)軌(gui)道集(ji)團以125億元(yuan)的拿地金額一舉(ju)超過深(shen)圳地鐵(tie)，在地鐵(tie)公(gong)司拿地榜(bang)上排(pai)在第2位，在TOP100拿地榜(bang)上排(pai)在第20位，成(cheng)為上半(ban)年(nian)土拍(pai)市(shi)場的一匹(pi)“黑(hei)馬”。

10月26日，億翰(han)智庫研究總監于小雨在(zai)接受(shou)《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者微信采訪時表示(shi)，地方(fang)政府不斷調(diao)整土地出(chu)讓規則，對于企業來(lai)說(shuo)利(li)潤空(kong)間在(zai)變大，而地鐵公司作為地方(fang)國(guo)企，有資(zi)金優勢，且可以進軍房地產改善自(zi)身現金流。

斥資125億元拿地

中指(zhi)研究院統計顯示，今年(nian)前(qian)9月權益拿地(di)(di)金額(e)TOP100企業中，共有8家地(di)(di)鐵(tie)公司上榜，包括廣州地(di)(di)鐵(tie)、廈門軌道集團(tuan)(tuan)、深(shen)圳地(di)(di)鐵(tie)、杭(hang)鐵(tie)集團(tuan)(tuan)、沈陽地(di)(di)鐵(tie)集團(tuan)(tuan)、合肥軌道交通(tong)集團(tuan)(tuan)、蘇州軌交集團(tuan)(tuan)、南京地(di)(di)鐵(tie)集團(tuan)(tuan)，拿地(di)(di)總金額(e)達585億(yi)元(yuan)。其中，廣州地(di)(di)鐵(tie)和廈門軌道集團(tuan)(tuan)分別(bie)以165億(yi)元(yuan)和125億(yi)元(yuan)排在前(qian)兩位。

實(shi)際上，此(ci)前市場對于(yu)廈(sha)門軌道集團的(de)涉房業務的(de)關注(zhu)度并不高，除(chu)今年初廈(sha)門對多家市屬企(qi)業進行戰(zhan)略(lve)性重組和專(zhuan)業化整合時的(de)報道，其他公開信息和新(xin)聞寥寥無幾。

今年3月，廈(sha)(sha)門(men)(men)軌(gui)(gui)道(dao)交(jiao)(jiao)通發(fa)(fa)布公告披露重(zhong)大(da)資(zi)(zi)產(chan)(chan)重(zhong)組(zu)事(shi)項，廈(sha)(sha)門(men)(men)市(shi)國資(zi)(zi)委決定將廈(sha)(sha)門(men)(men)經(jing)濟(ji)特(te)區(qu)房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)集(ji)團(tuan)(tuan)有(you)(you)限公司(si)（以(yi)下簡稱特(te)房集(ji)團(tuan)(tuan)）的100%股權(quan)，無(wu)償劃入廈(sha)(sha)門(men)(men)軌(gui)(gui)道(dao)交(jiao)(jiao)通集(ji)團(tuan)(tuan)有(you)(you)限公司(si)，合并后的軌(gui)(gui)道(dao)交(jiao)(jiao)通集(ji)團(tuan)(tuan)更名為“廈(sha)(sha)門(men)(men)軌(gui)(gui)道(dao)建設發(fa)(fa)展有(you)(you)限公司(si)”。廈(sha)(sha)門(men)(men)軌(gui)(gui)道(dao)交(jiao)(jiao)通集(ji)團(tuan)(tuan)成(cheng)立于2011年11月，是(shi)廈(sha)(sha)門(men)(men)市(shi)國資(zi)(zi)委出資(zi)(zi)監管的大(da)型(xing)國有(you)(you)企(qi)業(ye)，旗下擁有(you)(you)廈(sha)(sha)門(men)(men)地(di)鐵投(tou)(tou)資(zi)(zi)公司(si)等子公司(si)，以(yi)房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)、資(zi)(zi)產(chan)(chan)經(jing)營和軌(gui)(gui)道(dao)關聯(lian)產(chan)(chan)業(ye)投(tou)(tou)資(zi)(zi)作為主營業(ye)務，TOD綜合開(kai)發(fa)(fa)及資(zi)(zi)產(chan)(chan)經(jing)營。

相比(bi)于2011年成(cheng)(cheng)立(li)的軌(gui)道交通集團(tuan)，特(te)(te)房(fang)(fang)集團(tuan)更(geng)早參與(yu)了(le)廈(sha)門經(jing)濟特(te)(te)區(qu)的建(jian)設，被當(dang)地(di)媒體報道成(cheng)(cheng)為(wei)因特(te)(te)區(qu)建(jian)設而生，與(yu)廈(sha)門城市一起成(cheng)(cheng)長。在過(guo)去近40年歷史中(zhong)，特(te)(te)房(fang)(fang)集團(tuan)參與(yu)建(jian)設了(le)海峽交流中(zhong)心項(xiang)目(mu)(mu)，主營(ying)業(ye)(ye)務(wu)包括(kuo)房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)業(ye)(ye)務(wu)、工程(cheng)結(jie)算業(ye)(ye)務(wu)、代建(jian)管理業(ye)(ye)務(wu)、商品銷售(shou)業(ye)(ye)務(wu)和物(wu)業(ye)(ye)管理業(ye)(ye)務(wu)，在廈(sha)門項(xiang)目(mu)(mu)主要項(xiang)目(mu)(mu)還有特(te)(te)房(fang)(fang)·樾琴(qin)灣、特(te)(te)房(fang)(fang)·芙蓉(rong)書院、特(te)(te)房(fang)(fang)·萊昂公館(guan)朗(lang)玥等(deng)。

10月27日，明源不動產(chan)研究院首席(xi)研究員艾振(zhen)強在接受《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者微信采訪時表示，目前從(cong)房地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)領域表現(xian)優(you)異的地鐵公司來看，其本身與龍(long)頭房企有著緊密交集，在能力(li)上形成了良好的互(hu)補(bu)，實現(xian)了1+1大于2的效果，所以(yi)近(jin)年來陸續有城市將國資(zi)房地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)公司和軌道公司合并，強化(hua)TOD開(kai)(kai)發(fa)能力(li)。

重大資產重組后(hou)廈(sha)門軌(gui)道集團表示，將發(fa)揮特(te)房集團及其下屬地產企業長期形成的(de)地產開發(fa)和重大工程項目(mu)代建(jian)等經驗優勢，打(da)造軌(gui)道建(jian)設(she)、軌(gui)道沿線物(wu)業和以公共交通為導向的(de)城市開發(fa)招(zhao)商運營(ying)平臺，以及集軌(gui)道建(jian)設(she)融資和開發(fa)運營(ying)為一體的(de)產業投(tou)資平臺。

不過，廈門(men)軌道集團(tuan)官網目前更多展示信(xin)息還是與地鐵相關的建(jian)設、保護和(he)運(yun)營等信(xin)息，未將(jiang)涉房(fang)業務和(he)進(jin)展進(jin)行高調展示；而特房(fang)集團(tuan)的官網，已冠(guan)以廈門(men)地鐵的企業標志。

重金打造TOD示范項目

實(shi)際(ji)上，在(zai)重組和合并之前(qian)，廈門(men)軌(gui)道集團就已有(you)意探(tan)索更適(shi)合其發展模式的(de)(de)地產(chan)業務，且與市場化房企(qi)的(de)(de)高周轉比起(qi)來，或并不遜色。2021年12月，廈門(men)軌(gui)道交通(tong)以92.9億元的(de)(de)底價(jia)拿下廈門(men)首個TOD示范樣板開發項目(mu)，總建設體量近40萬平方米，涵蓋居住(zhu)、辦公(gong)、商(shang)業等復合形態(tai)，其中住(zhu)宅銷售限價(jia)71800元/平方米。據當地媒體報道，該(gai)項目(mu)在(zai)本月已經進行預(yu)登記。

今年5月底，廈(sha)門軌道集團以54.2億元(yuan)競(jing)得的海滄中心TOD項目，一個月后(hou)就完成了報建信息(xi)并公(gong)布，項目擬(ni)開(kai)工時間為2023年3月，總(zong)投資75.10億元(yuan)，建筑面積(ji)19.43萬平方(fang)米(mi)，起始(shi)樓面價2.8萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

廈門(men)軌道集團(tuan)在摘(zhai)得翔安(an)(an)后(hou)(hou)村TOD項(xiang)(xiang)目建設用地后(hou)(hou)，就進行了項(xiang)(xiang)目報建，當月(yue)(yue)拿地當月(yue)(yue)開工。據(ju)廈門(men)樂(le)居統計，廈門(men)軌道目前(qian)有4個待售TOD項(xiang)(xiang)目：濕地公(gong)園TOD璞瑞(rui)、海滄中(zhong)心TOD璞瑞(rui)、翔安(an)(an)后(hou)(hou)村TOD璞安(an)(an)、同安(an)(an)洪塘頭(tou)TOD項(xiang)(xiang)目。

“TOD項目(mu)作為軌(gui)道上(shang)蓋的物業開(kai)發受用(yong)地(di)規劃影響大(da)，需要考慮站點(dian)周邊用(yong)地(di)性質、容積率(lv)規劃、開(kai)發強(qiang)度(du)等是否(fou)滿足上(shang)蓋物業開(kai)發等問題，這(zhe)就需要地(di)鐵(tie)建(jian)設、運營方，房地(di)產開(kai)發方，以及政府緊密(mi)協(xie)同，地(di)鐵(tie)公司直接下場，可以將大(da)量協(xie)同內部化。”艾振強(qiang)分析認為。

不(bu)過，《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)注意到(dao)，重(zhong)組后的廈(sha)門(men)軌道集(ji)團在各大機構統計的商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)銷售(shou)榜單(dan)中，仍以(yi)特(te)房(fang)(fang)(fang)集(ji)團為主。克(ke)兒瑞(rui)廈(sha)門(men)數據顯(xian)示，1~9月(yue)，特(te)房(fang)(fang)(fang)集(ji)團以(yi)32.97億(yi)元的權(quan)益(yi)(yi)成交(jiao)金(jin)(jin)額排名廈(sha)門(men)市場(chang)第(di)四，市場(chang)份額達5.7%；單(dan)盤銷售(shou)面積(ji)榜中，特(te)房(fang)(fang)(fang)·樾(yue)琴灣(wan)二期以(yi)5.23萬(wan)平方(fang)米的成交(jiao)面積(ji)位居榜單(dan)第(di)二名。去年(nian)全年(nian)特(te)房(fang)(fang)(fang)權(quan)益(yi)(yi)銷售(shou)金(jin)(jin)額為46.1億(yi)元，市占率為3%。

但(dan)從市場(chang)的角度來看，短(duan)期內(nei)廈門市場(chang)上(shang)行承壓，且(qie)區域分化(hua)嚴重。于小雨(yu)分析認為，“地鐵公司與地產公司合(he)并強(qiang)強(qiang)聯(lian)合(he)，如果由地鐵公司或(huo)者(zhe)地鐵+地產協同，未來將在(zai)產品(pin)品(pin)質和整(zheng)體性上(shang)提(ti)升。一般TOD類項目規模較大，涵蓋的業態(tai)也比較多，協同發展作用會(hui)更加明顯，并且(qie)隨著城市邊界擴張、地鐵擴張，在(zai)新城建設方面，更能(neng)發揮出想象(xiang)空間。”