每經記者(zhe)｜甄素(su)靜    每經編(bian)輯｜陳夢妤    

今年(nian)在土拍市場風頭強勁(jing)的城(cheng)投公司，近期因商票(piao)逾期增多及財政部的新通知等(deng)消息(xi)，再次(ci)引發市場關注(zhu)。

據(ju)上(shang)海票據(ju)交易所公布的(de)信息，9月19家(jia)城(cheng)投公司(si)商(shang)票逾期(qi)，其中(zhong)10家(jia)公司(si)為新增(zeng)，占比(bi)超過一半(ban)。19家(jia)商(shang)票逾期(qi)城(cheng)投公司(si)中(zhong)，山東9家(jia)、江蘇4家(jia)、河南2家(jia)，貴州、云南、廣西和湖南各1家(jia)。

近(jin)日，財(cai)政(zheng)(zheng)部又(you)印(yin)發《關于(yu)加強“三公”經費管理嚴(yan)控一般性支出的通(tong)(tong)(tong)知》，嚴(yan)禁(jin)通(tong)(tong)(tong)過舉債儲備(bei)土地，不得(de)通(tong)(tong)(tong)過國企購地等方式虛增土地出讓收(shou)入(ru)，不得(de)巧立名目虛增財(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)，彌補財(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)缺口。

中(zhong)指(zhi)研究院企業(ye)事(shi)業(ye)部研究研究負責人劉(liu)水(shui)分析認為，其(qi)中(zhong)“國企購地(di)”指(zhi)的是地(di)方(fang)城(cheng)投(tou)(tou)國資平臺的參與，地(di)方(fang)城(cheng)投(tou)(tou)平臺公(gong)司拿地(di)將受到限(xian)制，這一政策也是在(zai)限(xian)制地(di)方(fang)城(cheng)投(tou)(tou)公(gong)司拿地(di)，防止(zhi)城(cheng)投(tou)(tou)公(gong)司進一步的債務危(wei)機出現(xian)。

項目入市率遠低于規模房企

城投(tou)公(gong)司(si)(si)建立之初承(cheng)擔(dan)(dan)著地(di)方土地(di)儲備(bei)的職能，直到2016年《關于規范土地(di)儲備(bei)和資金管理等相關問題的通知》發布(bu)，明(ming)確各類(lei)城投(tou)公(gong)司(si)(si)等其他(ta)機(ji)構一律不得(de)再從事新增土地(di)儲備(bei)工作，城投(tou)公(gong)司(si)(si)不再承(cheng)擔(dan)(dan)土地(di)儲備(bei)職能。

而(er)今(jin)(jin)年(nian)(nian)土拍(pai)市(shi)場遇冷，房(fang)企拿(na)地意愿走低，不(bu)少城(cheng)投(tou)開始托(tuo)底頻繁拿(na)地。據遠東資信，今(jin)(jin)年(nian)(nian)全(quan)國(guo)共有30個(ge)省市(shi)區進行土拍(pai)，其中有29個(ge)省市(shi)區的(de)土拍(pai)有城(cheng)投(tou)公司(si)參與。與去年(nian)(nian)同期城(cheng)投(tou)公司(si)拿(na)地比例對(dui)比看，今(jin)(jin)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)各(ge)個(ge)省份拿(na)地比例較上年(nian)(nian)普遍抬升。

實(shi)際上，從(cong)去年三道紅線政策實(shi)施，房(fang)企融(rong)資遇阻后，城投(tou)公司拿(na)地(di)(di)占(zhan)比就已(yi)逐(zhu)批(pi)次(ci)明(ming)顯提(ti)高。從(cong)拿(na)地(di)(di)金(jin)額看，中指(zhi)數據統計的2021年22城首(shou)批(pi)次(ci)集中供地(di)(di)中，城投(tou)公司拿(na)地(di)(di)占(zhan)比為9%，二批(pi)次(ci)為20%，三批(pi)次(ci)為30%。

遠(yuan)東資(zi)信分析(xi)師張妍認(ren)為(wei)，城(cheng)投(tou)(tou)公司(si)(si)主要的(de)(de)業務(wu)(wu)為(wei)土(tu)地開(kai)發(fa)(fa)整理和基礎設(she)施建(jian)設(she)等，少數城(cheng)投(tou)(tou)公司(si)(si)業務(wu)(wu)涉(she)及房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)業務(wu)(wu)。與房(fang)企相比(bi)，城(cheng)投(tou)(tou)公司(si)(si)的(de)(de)房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)業務(wu)(wu)專業性有差距，尤其是(shi)那些通過(guo)與房(fang)地產(chan)(chan)合(he)作(zuo)開(kai)發(fa)(fa)進(jin)(jin)行項(xiang)目合(he)作(zuo)的(de)(de)城(cheng)投(tou)(tou)公司(si)(si)，如(ru)果合(he)作(zuo)的(de)(de)房(fang)企出現(xian)債務(wu)(wu)、資(zi)金(jin)問(wen)題，可能會影響項(xiang)目進(jin)(jin)度(du)，進(jin)(jin)而影響城(cheng)投(tou)(tou)公司(si)(si)。

克而(er)瑞統計數(shu)據顯(xian)示，2021-2022年(nian)集中供地(di)(di)項目整體開(kai)(kai)工(gong)率為(wei)(wei)33%，城(cheng)投公(gong)(gong)司拿地(di)(di)開(kai)(kai)工(gong)率僅16%，規模房企拿地(di)(di)開(kai)(kai)工(gong)率普遍高于城(cheng)投公(gong)(gong)司。其中，2021年(nian)第一批(pi)成交(jiao)地(di)(di)塊中，規模房企拿地(di)(di)開(kai)(kai)工(gong)率為(wei)(wei)61%，而(er)平臺(tai)類公(gong)(gong)司拿地(di)(di)開(kai)(kai)工(gong)率僅為(wei)(wei)23%。

張妍表示，這樣城投公司囿(you)于自(zi)身開發能力，開發意(yi)愿(yuan)較低，而(er)延(yan)遲開工也會導致未(wei)來銷售回(hui)款時間的(de)進一步推遲。

據中(zhong)指院統計(ji)，2021年集(ji)中(zhong)供地的(de)項目(mu)，央國企(qi)整(zheng)體入(ru)市(shi)率(lv)超(chao)4成(cheng)(cheng)，民企(qi)入(ru)市(shi)率(lv)超(chao)3成(cheng)(cheng)，混(hun)合所有制企(qi)業因拿地總量不高，入(ru)市(shi)率(lv)在6成(cheng)(cheng)以上，而地方國資平臺(tai)拿地多為市(shi)場托底，整(zheng)體入(ru)市(shi)率(lv)僅9%。

倒逼轉型

而項目開(kai)工、入市率低、以(yi)及房地產行業景氣值的持續(xu)低迷(mi)等，均不同程度(du)影響傳(chuan)導到了城(cheng)投公司。

11月2日(ri)，中(zhong)盛咨(zi)詢(xun)分析師鄭俊楠在接受(shou)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者微信(xin)采訪時表示，國內80%以(yi)(yi)上城(cheng)投(tou)公司資產(chan)負債率(lv)都(dou)超過了50%，且盈利能力較弱(ruo)，以(yi)(yi)往都(dou)是通過“借(jie)新還舊”來實現持續經(jing)營，可以(yi)(yi)依靠土地(di)及房產(chan)價格的(de)上漲來對沖借(jie)款與(yu)利息，但(dan)在地(di)產(chan)低迷的(de)時候，舉(ju)債拿(na)地(di)一定程度上加劇了信(xin)用風險的(de)發生。

劉水認(ren)為，城投公司過(guo)度(du)舉債，沒有(you)充分評估自身償債能力，導致債務壓力越來(lai)越大，并且過(guo)度(du)依賴再融資滾續，一(yi)旦融資渠道(dao)受阻，極易(yi)引(yin)發違約(yue)；而當前(qian)房地產市場深度(du)調整，土地市場低(di)迷地方(fang)財政吃(chi)緊(jin)，難以提(ti)供有(you)力救助。

對于城投商票逾(yu)期(qi)增多及近期(qi)財政部發文等因素對市場后(hou)續影(ying)(ying)響，諸葛找房數(shu)據研究中心高級分析師關榮雪在接受(shou)記者微(wei)信采訪時表示，預計后(hou)續土拍中城投平臺(tai)的(de)身影(ying)(ying)會逐漸減少或消失，而短期(qi)內對失去城投平臺(tai)托底的(de)土拍市場也會產生沖擊，土地流拍現象或將(jiang)(jiang)增加，土拍或將(jiang)(jiang)有遇冷的(de)可(ke)能。但(dan)長期(qi)來(lai)看，在除(chu)去城投平臺(tai)的(de)影(ying)(ying)響后(hou)，真實的(de)土地成交情況也將(jiang)(jiang)浮出水(shui)面。

“這對于城投公(gong)司的(de)轉型也(ye)算是提(ti)供了(le)一次突破(po)或(huo)改革的(de)時機，此(ci)舉將在一定程度上防(fang)控地方債務(wu)，規范城投發展(zhan)，因此(ci)在當前形勢下，城投公(gong)司需要轉型發展(zhan)。”關榮雪認(ren)為。

劉水也(ye)認為，為了(le)防控地方債(zhai)務，規(gui)范(fan)城(cheng)(cheng)投(tou)發展(zhan)，當前形(xing)勢(shi)下城(cheng)(cheng)投(tou)公(gong)(gong)司需要轉型發展(zhan)，結合內在條(tiao)件優(you)勢(shi)及(ji)外部環境，城(cheng)(cheng)投(tou)公(gong)(gong)司可(ke)向(xiang)建筑工程企(qi)業轉型，向(xiang)地產類企(qi)業轉型，以及(ji)向(xiang)商業、產業類或投(tou)資類企(qi)業轉型。

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