每(mei)經記者｜甄素(su)靜    每(mei)經編輯｜陳夢(meng)妤(yu)    

11月9日，東莞市住建(jian)局發布《關于優化新建(jian)商品住房銷售價(jia)格申報(bao)管理的(de)通知(zhi)(zhi)》，通知(zhi)(zhi)增大了(le)房企在售房過(guo)程中(zhong)價(jia)格下浮動空間，亦(yi)對(dui)價(jia)格調整(zheng)周(zhou)期(qi)進行了(le)修改(gai)。

多名業內人士(shi)在接受(shou)《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示，這(zhe)主要與當前東(dong)莞房地產市場(chang)持(chi)續低迷有關。今年以來，東(dong)莞已多次放松房地產調(diao)控，此類降價政策有助于進一步提振(zhen)交易市場(chang)，對于房企銷售(shou)業績和(he)現金流改善等都具(ju)有積(ji)極作(zuo)用(yong)。

價格下浮空間增大

通知規定(ding)，新建商(shang)品住房項目累計申請辦理預(現)售批次的(de)首(shou)次申報平(ping)均(jun)(jun)價格(ge)，不(bu)得高(gao)于(yu)經備案的(de)同類型住宅申報均(jun)(jun)價(含)，且不(bu)低于(yu)該申報均(jun)(jun)價的(de)90%(含)。

相較此前政策中申(shen)報(bao)價(jia)(jia)格(ge)最(zui)多下浮10%，通知規定了開發企業應(ying)嚴(yan)格(ge)按照申(shen)報(bao)價(jia)(jia)格(ge)明碼標(biao)價(jia)(jia)進行銷售，網簽銷售價(jia)(jia)格(ge)不得(de)高于房(fang)屋申(shen)報(bao)價(jia)(jia)格(ge)，且比申(shen)報(bao)價(jia)(jia)格(ge)下浮不超過15%(含)。

此外，通知還要(yao)求，已辦理預(現)售(shou)但未售(shou)出的新建(jian)商品住(zhu)房需(xu)調整(zheng)銷(xiao)售(shou)價格的，自取得預售(shou)許(xu)可(ke)(ke)證(zheng)(或現售(shou)備案證(zheng)書(shu))之日起滿360天(tian)方可(ke)(ke)上浮(fu)調整(zheng)，上浮(fu)幅度不超過5%(含)，滿180天(tian)方可(ke)(ke)下浮(fu)調整(zheng)，下浮(fu)幅度不限。此前政策(ce)規定是滿90天(tian)后可(ke)(ke)進行下浮(fu)調整(zheng)。

“年底開發(fa)(fa)商為沖業(ye)績促(cu)回(hui)款，會(hui)采取一定(ding)的(de)(de)降價(jia)銷售(shou)策(ce)略(lve)，而(er)(er)此次限價(jia)政(zheng)策(ce)的(de)(de)調整也給了(le)開發(fa)(fa)商較大的(de)(de)自主(zhu)定(ding)價(jia)權。”中(zhong)指研究院(yuan)廣州分院(yuan)研究主(zhu)管(guan)陳雪(xue)強在接受記(ji)者微信采訪時表(biao)示，除7月份(fen)“解限”政(zheng)策(ce)力度較大，短期內帶動了(le)市場成(cheng)(cheng)交的(de)(de)回(hui)升外(wai)，進(jin)入到傳(chuan)統“金九銀十”階段，市場成(cheng)(cheng)交不但(dan)沒有持續(xu)走高，反而(er)(er)在政(zheng)策(ce)利好消化(hua)后持續(xu)走低，10月份(fen)商品住宅成(cheng)(cheng)交套(tao)數不足2000套(tao)。

易居(ju)研究(jiu)院智庫(ku)中心研究(jiu)總(zong)監嚴躍進認為，此(ci)次政策充分說明在(zai)項目定價(jia)(jia)方面更加(jia)務實，更加(jia)給予房企保障(zhang)。比如(ru)允許預售證滿半年(nian)的，自(zi)由下調售價(jia)(jia)幅度(du)，這就(jiu)使得一些滯(zhi)銷盤(pan)或庫(ku)存項目有更好的定價(jia)(jia)空間，對于以價(jia)(jia)換(huan)量具有積極意義。

新房二手房循環問題待解

實際上，今年以來(lai)，東莞(guan)已經出臺(tai)了“莞(guan)七條”等多條刺激樓市交易政策(ce)，從成(cheng)交量來(lai)看，除7月短暫爆發后(hou)，其余(yu)月份成(cheng)交拉升并不特別明顯，但從成(cheng)交價格來(lai)看，其在全國行政區內(nei)已名列前(qian)茅。

騰訊(xun)谷(gu)雨數據根據全國房(fang)價(jia)行情平(ping)臺(tai)整理(li)顯示，除直轄市外(wai)，截至2022年第(di)三季(ji)度(du)，在全國房(fang)價(jia)最高的十大地級行政(zheng)區中，東莞房(fang)價(jia)位列(lie)第(di)七，折(zhe)合單價(jia)27315元/平(ping)方米。

從新房(fang)(fang)和二(er)手(shou)房(fang)(fang)來看(kan)，據(ju)中(zhong)原地產統計，10月份東莞(guan)新房(fang)(fang)成交均(jun)價(jia)達到3.1萬(wan)元(yuan)/平方米，二(er)手(shou)房(fang)(fang)為2.1萬(wan)元(yuan)/平方米。廣(guang)東省城規院(yuan)住房(fang)(fang)政策研究中(zhong)心首席研究員李宇(yu)嘉在接(jie)受記(ji)者微信采訪時表示，過去幾年地市火熱，對新房(fang)(fang)價(jia)格(ge)的拉動很明顯(xian)，而二(er)手(shou)房(fang)(fang)價(jia)格(ge)低，業主(zhu)降(jiang)價(jia)賣，新房(fang)(fang)和二(er)手(shou)房(fang)(fang)循環出現了問題(ti)，也導(dao)致現在新房(fang)(fang)銷售比(bi)較困難。

對于如(ru)何解決新房二手房循(xun)環問(wen)題，在李宇嘉看來，東莞樓市(shi)本身深(shen)圳和(he)廣州投資客群體較多，令(ling)當(dang)地(di)樓市(shi)秩序較為混亂，而當(dang)樓市(shi)預期(qi)下行，外地(di)投資客減少后，本地(di)需求及購買力難以跟(gen)上。

合富大數據顯示，10月(yue)東莞新建商品住(zhu)宅網簽約33.2萬(wan)平方(fang)米、2885套(tao)，環(huan)比9月(yue)減(jian)少25%，成(cheng)交下探，同(tong)比去年(nian)10月(yue)減(jian)少34%。1-10月(yue)新房住(zhu)宅成(cheng)交量(liang)僅次于2008年(nian)同(tong)期(qi)，市(shi)場(chang)信心不足，樓市(shi)仍處于筑底期(qi)。

二手住(zhu)宅網簽約28.3萬平方米，2801套，環(huan)比減少22%，同(tong)比增(zeng)加3.5倍；均(jun)價約21878元(yuan)/平方米，環(huan)比微跌(die)0.9%，同(tong)比上(shang)漲43%。10月東(dong)莞二手房市場成(cheng)交(jiao)轉(zhuan)冷，掛牌量持(chi)續增(zeng)加，降價出貨成(cheng)主(zhu)流，曾經的網紅盤也“跌(die)跌(die)不(bu)休”。

李宇(yu)嘉認為，新房價格下(xia)浮幅度(du)從(cong)10%調(diao)(diao)至15%，從(cong)市(shi)場實(shi)際調(diao)(diao)研(yan)來(lai)看，確實(shi)能帶動購買力提升；而(er)滿180天方可(ke)下(xia)浮調(diao)(diao)整(zheng)，且下(xia)浮幅度(du)不(bu)限(xian)，拉長下(xia)調(diao)(diao)時(shi)間間隔，一方面是為了避免給市(shi)場傳達不(bu)斷下(xia)降的預期(qi)，穩(wen)定價格預期(qi)；同時(shi)也變(bian)相鼓勵開發商有節奏地(di)降價，實(shi)現(xian)有效需求(qiu)釋放，實(shi)現(xian)在價格上的供需匹配。

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