每經(jing)記(ji)者｜甄素靜    每經(jing)編輯｜魏文藝    

近日，一份落款為中國(guo)人民銀(yin)行和銀(yin)保監會聯合(he)發布的《關于做好(hao)當前金融支(zhi)持房地(di)產市場平(ping)穩(wen)健康發展工(gong)作的通知》（以下(xia)簡(jian)稱《通知》）在(zai)地(di)產圈廣為傳播(bo)并引起(qi)熱議。

該《通知(zhi)》共分為保持房地產(chan)融資平穩有序(xu)、積極(ji)做好(hao)“保交樓”金融服務、積極(ji)配合做好(hao)受困房地產(chan)企業風險處置(zhi)、依法(fa)保障住房金融消費者合法(fa)權益(yi)等六大板(ban)塊、十六條措(cuo)施支持房地產(chan)市場平穩健康發展。

多位業內(nei)人(ren)士11月13日(ri)接受《每日(ri)經濟新(xin)(xin)聞》記者采訪時(shi)均表示，《通知》表述(shu)內(nei)容重要、信(xin)息量(liang)很(hen)大，對于當前(qian)房(fang)地產(chan)市場將(jiang)產(chan)生(sheng)積極(ji)且重要的影響，也體現了監管層對于地產(chan)金融(rong)的態(tai)度，避(bi)免因失靈和去杠桿提速導致(zhi)系統性風險的發(fa)生(sheng)，同時(shi)也希(xi)望向新(xin)(xin)市民(min)、租賃等新(xin)(xin)的地產(chan)融(rong)資方向轉型。

據(ju)第一財經，北方(fang)某省市銀保監局稱已于11月12日下午(wu)收到上述《通知(zhi)》，并按(an)照要求轉給各銀行保險機(ji)構。

在地(di)產圈傳播的(de)《通知》截(jie)圖

穩定房地產開發貸款投放，對國有、民營房企一視同仁

《通知(zhi)》中的金融(rong)十六(liu)條措施包括：1、穩(wen)定房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)投(tou)(tou)放(fang)；2、支(zhi)(zhi)(zhi)持個人(ren)住房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)合(he)理(li)需求；3、穩(wen)定建筑企業(ye)信貸(dai)(dai)投(tou)(tou)放(fang)；4、支(zhi)(zhi)(zhi)持開(kai)發(fa)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、信托(tuo)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)等存量融(rong)資(zi)(zi)(zi)合(he)理(li)展期；5、保持債券(quan)融(rong)資(zi)(zi)(zi)基本穩(wen)定；6、保持信托(tuo)等資(zi)(zi)(zi)管產(chan)品融(rong)資(zi)(zi)(zi)穩(wen)定；7、支(zhi)(zhi)(zhi)持開(kai)發(fa)性(xing)政(zheng)策性(xing)銀行提供“保交(jiao)樓(lou)”專項借款(kuan)(kuan)；8、鼓勵金融(rong)機構提供配套融(rong)資(zi)(zi)(zi)支(zhi)(zhi)(zhi)持；9、做(zuo)好房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)項目并(bing)購(gou)(gou)金融(rong)支(zhi)(zhi)(zhi)持；10、積極探索市場化(hua)支(zhi)(zhi)(zhi)持方式；11、鼓勵依(yi)法(fa)自主(zhu)協商(shang)延期還本付(fu)息；12、切(qie)實保護(hu)延期貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的個人(ren)征信權益；13、延長房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)集中度管理(li)政(zheng)策過(guo)渡期安排；14、階段性(xing)優化(hua)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)項目并(bing)購(gou)(gou)融(rong)資(zi)(zi)(zi)政(zheng)策；15、優化(hua)租房(fang)(fang)(fang)(fang)租賃(lin)信貸(dai)(dai)服務；16、拓寬(kuan)租房(fang)(fang)(fang)(fang)租賃(lin)市場多元化(hua)融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道。

在保(bao)持房地產(chan)融資(zi)平(ping)穩有序方(fang)面，《通知(zhi)》要求，穩定(ding)房地產(chan)開(kai)發貸款(kuan)投放。堅(jian)持“兩個毫(hao)不(bu)動搖”，對(dui)國有、民(min)營等(deng)各類房地產(chan)企業一視(shi)同仁；支持個人住房貸款(kuan)合理需求、穩定(ding)建筑企業信貸投放，保(bao)持債(zhai)券融資(zi)基本穩定(ding)、保(bao)持信托等(deng)資(zi)管產(chan)品融資(zi)穩定(ding)。

易居研究院智(zhi)庫中心研究總(zong)監嚴躍進11月13日通過微信(xin)向(xiang)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者表示，此(ci)(ci)(ci)次“央(yang)行16條”新(xin)規(gui)是(shi)對(dui)新(xin)一輪房地(di)(di)產(chan)金融(rong)工作的系統總(zong)結和(he)定(ding)調(diao)，也(ye)是(shi)二十大以(yi)來(lai)最清晰(xi)和(he)全面的房地(di)(di)產(chan)金融(rong)制度(du)路線。此(ci)(ci)(ci)次政策實際上批(pi)評了三(san)種歧(qi)視(shi)性(xing)的房地(di)(di)產(chan)信(xin)貸投放做法，即對(dui)民(min)企的支(zhi)(zhi)持(chi)力度(du)偏(pian)少、對(dui)聚焦地(di)(di)產(chan)主業的地(di)(di)產(chan)企業支(zhi)(zhi)持(chi)較少、因項目爆雷而忽視(shi)對(dui)整個地(di)(di)產(chan)企業的支(zhi)(zhi)持(chi)，很明確(que)規(gui)定(ding)，對(dui)國有、民(min)營等(deng)各類(lei)房地(di)(di)產(chan)企業一視(shi)同仁；此(ci)(ci)(ci)類(lei)定(ding)調(diao)有助于(yu)對(dui)金融(rong)機構(gou)工作思路糾偏(pian)，確(que)保(bao)路線不偏(pian)、執(zhi)行力增(zeng)強。

具體來(lai)看，《通(tong)(tong)知(zhi)》要求支持開發貸(dai)款(kuan)(kuan)、信(xin)托貸(dai)款(kuan)(kuan)等(deng)存量融資合理展期。對于房地產企業開發貸(dai)款(kuan)(kuan)、信(xin)托貸(dai)款(kuan)(kuan)等(deng)存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自(zi)(zi)主協(xie)商，積(ji)極通(tong)(tong)過存量貸(dai)款(kuan)(kuan)展期、調整還款(kuan)(kuan)安排(pai)等(deng)方式(shi)予(yu)以支持，促(cu)進項目完(wan)工交(jiao)付。自(zi)(zi)《通(tong)(tong)知(zhi)》印發之(zhi)日起，未來(lai)半年內到期的，可以允許超(chao)出原規定(ding)多展期1年，可不調整貸(dai)款(kuan)(kuan)分(fen)類，報送(song)征信(xin)系統的貸(dai)款(kuan)(kuan)分(fen)類與之(zhi)保持一(yi)致。

嚴(yan)躍(yue)進認為，從工作優化方面，政策提及了兩個內容(rong)，即允許展期1年(nian)、可不調整貸(dai)款(kuan)分類，此類規定意義重大。

“鑒于(yu)(yu)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場的(de)特殊情況(kuang)，展(zhan)期(qi)制度(du)在房(fang)地(di)產(chan)貸款領(ling)域應用(yong)將加(jia)大(da)。通(tong)過展(zhan)期(qi)模式，有助于(yu)(yu)促進金(jin)融(rong)(rong)機(ji)構貸款政(zheng)策穩定、防范金(jin)融(rong)(rong)機(ji)構和房(fang)企(qi)關系惡化，所以是(shi)化解(jie)風險非常有必要(yao)的(de)操作。此(ci)次展(zhan)期(qi)的(de)年限為1年，客觀上(shang)也說(shuo)明(ming)，到明(ming)年也依然是(shi)要(yao)大(da)力支持房(fang)企(qi)保(bao)交樓(lou)工作的(de)。各類金(jin)融(rong)(rong)機(ji)構要(yao)理解(jie)這個(ge)時(shi)間點的(de)設置(zhi)，用(yong)足用(yong)好政(zheng)策，主動扶持房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)的(de)保(bao)交樓(lou)工作。”

廣(guang)東省住房政(zheng)策研(yan)究(jiu)中心(xin)首席(xi)研(yan)究(jiu)員李宇嘉11月13日下午通過微(wei)信告訴《每(mei)日經濟新聞》記者，市(shi)場(chang)失(shi)靈的(de)情況下，需(xu)要有為政府及(ji)時介入(ru)。“目前(qian)，地(di)產量價下行風險爆(bao)發(fa)，預期(qi)悲(bei)觀，形成了(le)(le)負(fu)反(fan)饋循環(huan)，導(dao)致地(di)產市(shi)場(chang)出(chu)現了(le)(le)失(shi)靈式下行，各方都在規避風險，“金(jin)融(rong)加杠桿”逆轉為“金(jin)融(rong)減杠桿”，導(dao)致行業出(chu)現流動(dong)性(xing)陷(xian)阱，從(cong)近期(qi)金(jin)融(rong)數(shu)據來看(kan)，金(jin)融(rong)機構對地(di)產的(de)收縮很明(ming)顯(xian)。這意味著，盡管近期(qi)出(chu)臺了(le)(le)大量寬(kuan)松政策以(yi)扶持企業合(he)理融(rong)資、并購(gou)和保交樓，刺激居民住房(fang)消(xiao)費融(rong)資，但政策效果并不明(ming)顯(xian)。”

從(cong)10月份(fen)數據看，地產(chan)融資(zi)緊縮趨勢明顯(xian)(xian)。10月居民(min)戶貸(dai)款減少180億元(yuan)，是今年自2、4月后又一次負(fu)增長(chang)(chang)，同比減少4827億元(yuan)，體現(xian)居民(min)融資(zi)需求(qiu)弱化。10月份(fen)企（事）業(ye)單位(wei)中長(chang)(chang)期貸(dai)款增加2433億元(yuan)，9月增幅6540億元(yuan)，企業(ye)部門(men)中長(chang)(chang)期貸(dai)款新增規模也邊際縮小。這其(qi)中，金融機(ji)構對地產(chan)的(de)收縮很明顯(xian)(xian)。

支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款

對于近兩年來市(shi)場最為關注的受困房企(qi)風險(xian)處理(li)方面，《通知》鼓勵商業銀行(xing)穩妥有序開展房地(di)產項(xiang)(xiang)(xiang)目并購貸(dai)款(kuan)業務，重點支持優質(zhi)房地(di)產企(qi)業兼并收(shou)購受困房地(di)產企(qi)業項(xiang)(xiang)(xiang)目，支持開發性政策性銀行(xing)提(ti)供“保交(jiao)樓(lou)”專項(xiang)(xiang)(xiang)借款(kuan)。

通知(zhi)還(huan)要求(qiu)金(jin)融(rong)機(ji)(ji)(ji)構積極探索市(shi)場化支持(chi)方式，對于部分已進(jin)入司法(fa)重(zhong)整的項(xiang)目(mu)(mu)，金(jin)融(rong)機(ji)(ji)(ji)構可按自主決策(ce)、自擔風(feng)險(xian)、自負盈(ying)虧原則，一(yi)企(qi)一(yi)策(ce)協(xie)助推(tui)進(jin)項(xiang)目(mu)(mu)復工(gong)交(jiao)付。支持(chi)有(you)條(tiao)件的金(jin)融(rong)機(ji)(ji)(ji)構穩妥探索通過設(she)立基金(jin)等方式，依法(fa)依規(gui)市(shi)場化化解(jie)受困房地產企(qi)業風(feng)險(xian)，支持(chi)項(xiang)目(mu)(mu)完工(gong)交(jiao)付。

具體到在(zai)“保交樓”金融服(fu)務方面，《通知(zhi)(zhi)》要求商業(ye)銀行(xing)自通知(zhi)(zhi)印發之日起半年內，向專項借款(kuan)(kuan)支持(chi)項目(mu)發放(fang)的配套(tao)融資，在(zai)貸款(kuan)(kuan)期限內不下調風險分類；對(dui)債(zhai)務新老劃斷后的承貸主(zhu)體按照(zhao)合格(ge)借款(kuan)(kuan)主(zhu)體管理。對(dui)于新發放(fang)的配套(tao)融資形成不良的，相關機(ji)構(gou)和人員已盡職的，可予免責。

李宇嘉認為，根據(ju)《通(tong)知》要(yao)求，只要(yao)是(shi)財務(wu)總體健康、短期面(mian)臨困(kun)難(nan)的(de)(de)企(qi)(qi)業，都享受債券增信(xin)支持，且有(you)困(kun)難(nan)償還的(de)(de)，明確了可(ke)以展期，有(you)國資背景的(de)(de)企(qi)(qi)業做增信(xin)，債券購置，相當于(yu)信(xin)用注入(ru)、定向現(xian)金流(liu)注入(ru)，市場對風險的(de)(de)擔心(xin)可(ke)以打(da)消。

此外，《通知(zhi)》還(huan)在拓(tuo)寬住(zhu)房(fang)(fang)租賃市場多元化融資(zi)(zi)渠(qu)道(dao)給予(yu)指導，鼓(gu)勵商業銀行發(fa)行支持住(zhu)房(fang)(fang)租賃金(jin)(jin)融債券，籌集資(zi)(zi)金(jin)(jin)用于増加住(zhu)房(fang)(fang)租賃開發(fa)建設貸(dai)款和(he)經營性貸(dai)款投(tou)(tou)放，穩步推進(jin)房(fang)(fang)地產投(tou)(tou)資(zi)(zi)信托基金(jin)(jin)（ REITs ）試(shi)點。

“根(gen)本上(shang)講，希望穩妥(tuo)推進去(qu)杠桿(gan)的進程、降低(di)風險處置的影響，穩定市場(chang)預期，特別是保障民生不受(shou)沖擊(ji)，最終(zhong)實現房地產平穩。因此，該《通知》發布后，有望糾偏(pian)過度(du)信貸緊縮，緩減(jian)流動性陷阱。”李宇嘉認(ren)為。

事實上(shang)，在此次金融(rong)(rong)十六(liu)條措施曝光之前，市場(chang)已有涉(she)及房(fang)地產融(rong)(rong)資等政策的信(xin)號(hao)出(chu)現。

11月(yue)初，在香港金(jin)融(rong)管理(li)局(ju)“國(guo)際金(jin)融(rong)領(ling)袖(xiu)投資峰會”上(shang)央(yang)行(xing)(xing)行(xing)(xing)長易綱就表示，人民銀(yin)行(xing)(xing)積極支持(chi)房地產行(xing)(xing)業(ye)健(jian)康發展(zhan)(zhan)，降低(di)了(le)個(ge)人住(zhu)(zhu)房貸款利(li)率和(he)首付(fu)比(bi)例，鼓勵銀(yin)行(xing)(xing)通過‘保(bao)交樓’專(zhuan)項借款支持(chi)已(yi)售(shou)住(zhu)(zhu)房建(jian)設交付(fu)，支持(chi)剛(gang)性(xing)和(he)改善性(xing)住(zhu)(zhu)房需求。“隨著中國(guo)城鎮化進(jin)程(cheng)不斷推進(jin)，我們相信房地產市場能(neng)保(bao)持(chi)平穩健(jian)康發展(zhan)(zhan)。”

11月8日，中國銀行間市場交易商(shang)協(xie)會（以下簡稱交易商(shang)協(xie)會）表示，為落實穩經(jing)濟一攬子政策措施，堅(jian)持(chi)(chi)(chi)“兩個毫不動搖”，支(zhi)持(chi)(chi)(chi)民(min)營(ying)企業(ye)健康(kang)發(fa)展，在人民(min)銀行的支(zhi)持(chi)(chi)(chi)和指導下，交易商(shang)協(xie)會繼續推進并擴大民(min)營(ying)企業(ye)債券融(rong)資(zi)支(zhi)持(chi)(chi)(chi)工具（“第(di)二支(zhi)箭(jian)”），支(zhi)持(chi)(chi)(chi)包括(kuo)房地產企業(ye)在內的民(min)營(ying)企業(ye)發(fa)債融(rong)資(zi)。

11月10日，交(jiao)(jiao)易商協(xie)會(hui)受理了龍湖集團200億元儲架式注(zhu)冊發行，中債增(zeng)進(jin)公(gong)司同步受理企業(ye)增(zeng)信業(ye)務意向；11月11日，新(xin)(xin)城控股表示，擬(ni)向交(jiao)(jiao)易商協(xie)會(hui)申請新(xin)(xin)增(zeng)150億元債務融資工具的注(zhu)冊額度，但(dan)事項尚存在不確定性。

11月12日，保(bao)利發展公告，收到(dao)交易商(shang)協會出具(ju)的4份(fen)《接受(shou)注冊(ce)(ce)通知書(shu)》，同意接受(shou)該公司中期(qi)票據、短期(qi)融資券注冊(ce)(ce)，總額(e)100億元，注冊(ce)(ce)額(e)度自各《接受(shou)注冊(ce)(ce)通知書(shu)》落(luo)款(kuan)之日起2年內有效。

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