每(mei)經記(ji)者(zhe)｜甄素靜(jing)    每(mei)經編輯｜魏文(wen)藝 盧祥勇(yong) 蓋源(yuan)(yuan)源(yuan)(yuan)    

“項目(mu)備案單價2萬(wan)多(duo)，打完折只要1.7萬(wan)，之前(qian)都是(shi)本地人來(lai)看的(de)多(duo)，上月開通地鐵14號線后，福田和南山的(de)客(ke)戶多(duo)了起(qi)來(lai)。”御(yu)景薈都銷售人員介紹(shao)道。

東進(jin)熱(re)潮下(xia)，房企(qi)紛紛加倉(cang)布局龍崗、坪(ping)山(shan)。如旭輝首進(jin)深圳的項目便選擇(ze)與(yu)花樣年(nian)合作開(kai)發坪(ping)山(shan)圍地塊；信(xin)達聯合體于(yu)2015年(nian)拿下(xia)當時的坪(ping)山(shan)地王；新(xin)城控(kong)股2020年(nian)末與(yu)佳兆業(ye)合作競得坪(ping)山(shan)燕子湖(hu)地塊。

11月9日(ri)，《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者實(shi)地走訪深圳東(dong)部(bu)多個(ge)熱點板(ban)塊樓(lou)盤(pan)發現(xian)，原本也(ye)能(neng)頻現(xian)日(ri)光盤(pan)的東(dong)部(bu)，在樓(lou)市(shi)降溫下新房庫存清(qing)貨壓(ya)力越來越大。臨近年(nian)底，各樓(lou)盤(pan)更是加緊(jin)“搶收”，有項目賣出“地板(ban)價”求客，而有項目則(ze)堅持(chi)區域價格“天花板(ban)價”只求少(shao)賠(pei)。

值得(de)注(zhu)意的是，上述新盤(pan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)幾乎都(dou)啟動了中介(jie)帶客(ke)渠道。記者在多(duo)個項(xiang)目(mu)(mu)(mu)售樓處看到，現(xian)場(chang)均設置有(you)中介(jie)公司駐場(chang)接待點(dian)；有(you)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)售樓部晚上7點(dian)多(duo)仍燈火(huo)通明，主管帶著銷售人員進行加急培訓。

“地板價”1.7萬元/平米起

“14號(hao)線地鐵口最便宜(yi)的綜合體大盤(pan)御景(jing)薈(hui)都，折后單價1.7萬元/平米起，總(zong)價60萬元起，現場人氣很旺，停車場都沒位置停車了，當天就賣了17套房(fang)源，10月份(fen)項目銷(xiao)售超(chao)200套。”中介李先生在社交平臺上如此分享(xiang)。

1.7萬元起的“地(di)板價(jia)”通(tong)過深圳各大中介推廣后(hou)(hou)確實取(qu)得(de)了比較理想的效果。對樓(lou)市并(bing)不十分關注的向陽，在接到中介微信推薦后(hou)(hou)就開始向熟悉(xi)地(di)產的朋友咨詢(xun)。

御景薈都(dou)售樓部的購房者 圖片來源(yuan)：每經記(ji)者 甄素(su)靜 攝?

向陽先是驚喜能有這樣的(de)(de)低價(jia)，但繼(ji)續(xu)了解后得知，該樓盤曾是恒大與京基的(de)(de)合作(zuo)項目(mu)，因擔(dan)心后續(xu)會(hui)有交樓問題(ti)以及(ji)產(chan)品的(de)(de)公寓屬性，向陽最(zui)終(zhong)放棄了選購。

11月(yue)9日(ri)，記者以購房者身份實(shi)地走訪了御景薈都項目(mu)(mu)。從新開通(tong)的深圳地鐵(tie)14號地鐵(tie)南約站(zhan)出來，沿著馬路走200米左右，便是(shi)御景薈都項目(mu)(mu)售樓(lou)處(chu)。掃碼(ma)進入(ru)到售樓(lou)處(chu)，首先映入(ru)眼(yan)簾的是(shi)門(men)口處(chu)一排長長的辦(ban)公桌椅，多個(ge)中(zhong)介工作人員(yuan)正(zheng)在現場辦(ban)公。

登記資(zi)料(liao)后(hou)，一位駐場(chang)的(de)內場(chang)銷(xiao)售人員給記者講述了片(pian)區發(fa)展后(hou)，又帶(dai)著記者看(kan)了幾套(tao)樣板間(jian)。該銷(xiao)售人員極力推薦適合投資(zi)的(de)37平(ping)方(fang)米小戶(hu)型，層(ceng)高約為3.6米，被分(fen)隔為客廳和復(fu)式的(de)臥(wo)室，不過(guo)記者站上第二層(ceng)復(fu)式臥(wo)室卻無法伸直腰背。

御景薈都售樓部的中介接待點 圖片來(lai)源：每經記者 甄素靜 攝?

對此銷售人員解釋說，“3.6米的層高做成復(fu)式確(que)實會遇到(dao)這種問題(ti)，但一般主要活(huo)動空間在樓下客廳(ting)。”銷售人員還表示，項目得房(fang)率60%~63%，房(fang)租可租2000~2300元/月。

在另一個60多平方米(mi)的三房戶(hu)型中，銷(xiao)售(shou)人員推薦說，“其中被分(fen)隔出的一個房間可用作儲(chu)物間，等(deng)辦理完手續居(ju)住(zhu)后，可申(shen)請民水民電。”不過，該銷(xiao)售(shou)人員也坦(tan)言，復式的居(ju)住(zhu)適宜性相對平層住(zhu)宅確實稍弱。

“特價房僅限指定戶型”

隨后(hou)，該銷售人員(yuan)介紹，相比其他商業(ye)公寓的五成首(shou)(shou)付(fu)(fu)，他們項目可以做到4.5成首(shou)(shou)付(fu)(fu)，并為記者計算了一(yi)套37平方(fang)米(mi)房源的價(jia)格：備案總價(jia)74.4萬元(yuan)，現(xian)場95折后(hou)總價(jia)為68.5萬元(yuan)，優惠降幅約(yue)6萬元(yuan)。

記者注意到，該套(tao)房源(yuan)打折(zhe)后單價(jia)超過了(le)1.8萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米，并非廣(guang)告(gao)宣傳(chuan)中的(de)1.7萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米。該銷售人(ren)員解釋，那是(shi)(shi)幾套(tao)特價(jia)房源(yuan)，一(yi)般是(shi)(shi)朝(chao)北或者低(di)樓層(ceng)，單價(jia)1.7萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米起，其(qi)他(ta)好(hao)的(de)樓層(ceng)和(he)朝(chao)向要2萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米以上。“特價(jia)房目前已(yi)經被(bei)預定賣完了(le)，之前總價(jia)50多萬(wan)(wan)的(de)也沒有了(le)。”

在現場(chang)的(de)銷控表上(shang)(shang)，大量房(fang)源已被貼上(shang)(shang)了紅色的(de)“已售”標簽。

對于(yu)購房者擔憂的交付問(wen)題(ti)，該名銷售人員解釋說(shuo)，之前是京(jing)基、恒(heng)大(da)和(he)南約(yue)股份(fen)三家公司合作開發，恒(heng)大(da)出現資金鏈(lian)問(wen)題(ti)后(hou)，已(yi)經完成切割徹(che)底退出了，項目現場由京(jing)基操盤，不會(hui)存在(zai)交樓問(wen)題(ti)。

御景薈都售樓部(bu)的沙(sha)盤 圖片(pian)來源：每經(jing)記者(zhe) 甄素靜 攝?

記者查詢深圳市住建局官(guan)網獲悉，御景薈都于2021年(nian)7月30日獲得預售(shou)證，開(kai)發企業為深圳市百納投資(zi)有限公(gong)司，2019年(nian)通(tong)過協議(yi)受讓獲得該宗地塊的開(kai)發權，房屋用途為商務公(gong)寓(yu)和商業，預售(shou)套數超3500套。該項目已網簽房源(yuan)多集中在(zai)1棟，2棟房源(yuan)均(jun)為期(qi)房待售(shou)狀態。

啟信寶顯示(shi)，深圳市百納投(tou)資(zi)有限(xian)公(gong)司(si)成立于1998年(nian)，法定代表人為邱洞(dong)明，由深圳市晶南餐飲管(guan)理(li)有限(xian)公(gong)司(si)100%持股，股權穿透后，實(shi)控人顯示(shi)為京基地產代理(li)公(gong)司(si)，這也(ye)與現(xian)(xian)場銷售人員介紹的項目現(xian)(xian)狀相(xiang)符(fu)。

易居研究院數據(ju)顯示，御景薈都10月份售出公寓124套，成交均價約(yue)3萬(wan)元/平方米(mi)，套均價約(yue)121萬(wan)元/套。而9月份該項目僅(jin)售出了22套公寓。

對于現場銷(xiao)控(kong)表(biao)與網簽(qian)數(shu)據的(de)差異情況，及獲(huo)得預售證一年之久部(bu)分樓(lou)棟仍為零網簽(qian)等(deng)問題(ti)，上述銷(xiao)售人員表(biao)示(shi)，“我們(men)9月才開盤，好多按揭的(de)房源(yuan)還沒(mei)審批(pi)完，所以(yi)網簽(qian)不(bu)了，銀行審批(pi)需要1-2個月。”

毛坯房賣出區域封頂價

與御(yu)景薈(hui)都打(da)出(chu)低價折(zhe)扣快(kuai)消不同，信(xin)達金(jin)尊府項(xiang)目(mu)則以區(qu)域(yu)最高備案(an)限價銷售，在售94~143平方米的(de)三房(fang)到四房(fang)戶型，有(you)著(zhu)更高的(de)總(zong)價和單價。

《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者實(shi)地走訪時發現，信達金尊府(fu)位(wei)于坪(ping)山區中(zhong)(zhong)(zhong)山大(da)道(dao)(dao)及錦龍大(da)道(dao)(dao)交匯處東(dong)南側，距離建設中(zhong)(zhong)(zhong)的深圳地鐵14號東(dong)部快線錦龍站約500米。東(dong)側為(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)山小學(xue)和中(zhong)(zhong)(zhong)學(xue)，西側緊鄰錦龍大(da)道(dao)(dao)，周邊有力高君御(yu)國際、京基御(yu)景印象、龍光玖云著(zhu)等(deng)次(ci)新盤，以及佳華沙(sha)湖(hu)廣場等(deng)待入(ru)市新盤。

信達金尊府售樓(lou)部的沙盤 圖片來源：每(mei)經記者 甄素靜 攝(she)?

記者注意到，該項目(mu)最早備案和對外宣傳項目(mu)名稱為信達泰禾(he)金尊府，不過目(mu)前售(shou)樓(lou)處和小區入(ru)口(kou)的標識，均顯示為是“信達金尊府”。

現場置業顧問(wen)告訴記者，目前在售有三種戶型，毛坯現房(fang)(fang)交付，其中94平方米(mi)三房(fang)(fang)總(zong)價(jia)約375萬-390萬元(yuan)，115平方米(mi)四(si)房(fang)(fang)總(zong)價(jia)約460萬-480萬元(yuan)，143平方米(mi)四(si)房(fang)(fang)總(zong)價(jia)約590萬-605萬元(yuan)，單(dan)價(jia)區(qu)間在3.9萬~4.3萬元(yuan)/平方米(mi)。

對(dui)于價(jia)格，置業顧問表示，2015年拿地時(shi)樓面價(jia)就達(da)2.5萬元(yuan)/平方米(mi)，“現在只能以區(qu)域最高(gao)備案價(jia)賣，少賠些，也沒有額外折扣。“

據悉，金尊府項目用(yong)地(di)于(yu)2015年(nian)(nian)12月底由信達+深圳坤(kun)潤(run)投(tou)資(zi)以30.3億元聯合取得，2016年(nian)(nian)引入泰禾代建(jian)，規劃總建(jian)面約23萬平方(fang)米(mi)，由9棟高層建(jian)筑、1棟幼兒園、2層地(di)下(xia)室、沿街商業及配套用(yong)房組(zu)成。

此后泰禾曝出資(zi)金鏈問題后，金尊府被(bei)信達完(wan)全接手，直到去年(nian)9月(yue)才正式對外銷售(shou)。“目(mu)前94平(ping)米(mi)三(san)房還有少量(liang)戶型可選，其(qi)他面積段戶型要多些。”上述(shu)置業顧問介紹說。

信(xin)達(da)金尊府現場(chang) 圖片來源：每經記者(zhe) 甄素靜 攝?

雖然(ran)信達(da)金(jin)尊(zun)府(fu)現(xian)房銷售有一定優勢(shi)，但周(zhou)邊即將入市的大(da)量房源，一定程度上加(jia)大(da)了該項(xiang)目的銷售難度。如距(ju)離金(jin)尊(zun)府(fu)不到(dao)一公里的佳華沙湖(hu)廣場，被(bei)稱作(zuo)坪山最大(da)的舊(jiu)改項(xiang)目，目前正在(zai)緊鑼密鼓準備入市。

11月9日晚(wan)7時左右，《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者在現(xian)場看到，佳華(hua)沙湖廣場項(xiang)目(mu)售樓(lou)部里仍燈火通(tong)明，主(zhu)管帶著所有銷售人員進(jin)行加急培訓。

晚(wan)上7點的佳華沙湖(hu)廣場售樓部仍燈火(huo)通明 圖片來(lai)源：每經記者 甄素靜(jing) 攝?

現(xian)場銷售(shou)人(ren)員告訴記者，“我們(men)還沒有(you)(you)拿(na)正式拿(na)預售(shou)證，正在全力蓄客階段，有(you)(you)超(chao)1500多(duo)套住宅可售(shou)，吹風(feng)價約4萬/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，戶型為69-118平(ping)(ping)方(fang)米(mi)的2-4房。”該項目預計于2025年精裝交付，同時項目還規劃有(you)(you)公寓、商業和辦公。

當被(bei)問(wen)及該項目與周邊信達金(jin)尊府(fu)等現房和次新房優(you)勢時(shi)，上(shang)述銷售人員反(fan)問(wen)道，“泰禾都爛(lan)尾(wei)了，又開始賣了嗎？”

記者|甄素靜??編輯|魏文藝(yi)?盧祥勇(yong)?蓋(gai)源(yuan)源(yuan) 杜恒峰

校對|王月龍

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