每經記者｜甄素靜(jing)    每經編輯｜陳夢妤    

近日，深圳市人(ren)大常委(wei)會官網發布關(guan)于(yu)《暫時停(ting)止適用(yong)〈深圳經濟特(te)區房地產轉讓條例〉有關(guan)規定(ding)的(de)(de)決定(ding)（草案）》公開征求(qiu)意見(jian)的(de)(de)公告（下稱(cheng)《意見(jian)》）。

公告稱，暫(zan)停(ting)上述《轉(zhuan)讓(rang)條例》中與“金(jin)融(rong)機構(gou)監管(guan)(guan)”相(xiang)關的部分規定，暫(zan)停(ting)適用上述有關規定的期(qi)限(xian)為(wei)3年(nian)。明確深(shen)圳商品房預售(shou)資(zi)金(jin)監管(guan)(guan)模式正在(zai)推進改革，政府將接替商業銀行成為(wei)監管(guan)(guan)主體(ti)。征求意見(jian)截(jie)至日(ri)期(qi)為(wei)2022年(nian)11月16日(ri)。

11月14日，多名業內(nei)人(ren)士在接受《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者采訪時表示，草案一(yi)方面是(shi)呼應國家相關政策要求，另一(yi)方面也是(shi)加(jia)強并完(wan)善深(shen)圳(zhen)預售(shou)資(zi)金監(jian)管監(jian)管體系的一(yi)次(ci)立法，實施(shi)后對(dui)深(shen)圳(zhen)新(xin)房(fang)市場(chang)的穩定將起(qi)到積極(ji)推動作用，從一(yi)定程(cheng)度(du)上減少延(yan)期交房(fang)和爛尾樓的產生(sheng)。

原條例修訂歷時較久

就全(quan)國而言(yan)，商品房預售資金監管(guan)(guan)分為(wei)行(xing)政監管(guan)(guan)和金融(rong)機構監管(guan)(guan)兩種模式。

行(xing)政監管要求政府(fu)(fu)與商(shang)業銀(yin)行(xing)、房地產開發(fa)企業簽訂(ding)監管協(xie)議，由政府(fu)(fu)對預(yu)售資金(jin)的使用進行(xing)審核監管，廣州、武漢等(deng)城市采(cai)用此模式。

金融(rong)機(ji)構監管要求商業銀(yin)行(xing)與房(fang)地產開發企業簽訂(ding)監管協議，由商業銀(yin)行(xing)對預(yu)售資金的使用進行(xing)全(quan)流程監督，北(bei)京、上(shang)海、深圳、杭(hang)州等城(cheng)市采用該模式。

對(dui)于暫(zan)停的必要性，深圳(zhen)市(shi)人(ren)大常委(wei)會(hui)表示，深圳(zhen)市(shi)于1993年出臺《深圳(zhen)經(jing)濟特(te)區房地產轉(zhuan)讓條(tiao)(tiao)例(li)》，確立了(le)商(shang)品房預(yu)(yu)售資金金融機構監(jian)(jian)管(guan)模(mo)(mo)(mo)(mo)式，目(mu)前(qian)，市(shi)司(si)法(fa)局正會(hui)同(tong)市(shi)住房建(jian)設(she)局修訂《深圳(zhen)市(shi)房地產市(shi)場監(jian)(jian)管(guan)辦法(fa)》（以下簡稱《監(jian)(jian)管(guan)辦法(fa)》），并按照《意見》要求，構建(jian)商(shang)品房預(yu)(yu)售資金行政監(jian)(jian)管(guan)模(mo)(mo)(mo)(mo)式。但此舉措(cuo)與《轉(zhuan)讓條(tiao)(tiao)例(li)》實行的預(yu)(yu)售資金金融機構監(jian)(jian)管(guan)模(mo)(mo)(mo)(mo)式不一致，為依法(fa)依規推進預(yu)(yu)售款監(jian)(jian)管(guan)模(mo)(mo)(mo)(mo)式改革、確保依法(fa)行政，需對(dui)《轉(zhuan)讓條(tiao)(tiao)例(li)》相關條(tiao)(tiao)款進行修訂或者暫(zan)停適(shi)用。

“考慮到修訂歷(li)時(shi)(shi)較久，現提(ti)請市人大常委(wei)會(hui)暫停(ting)適用《轉(zhuan)讓(rang)條例》有關規定(ding)，待預售資金行政(zheng)監管(guan)模式運行一(yi)段時(shi)(shi)間后(hou)，再根據實(shi)際情(qing)況適時(shi)(shi)啟動《轉(zhuan)讓(rang)條例》的修訂工作。”

國家(jia)高端智(zhi)庫中國綜合(he)開發研究院(yuan)研究員宋丁認為(wei)，深圳推進商品房(fang)預售資(zi)金監(jian)(jian)管模(mo)式改革，完全是(shi)基(ji)于市場的現(xian)(xian)實考量(liang)，過去單(dan)純依賴商業(ye)銀行無法保證預售資(zi)金的安全，此(ci)前出現(xian)(xian)的爛尾樓、停貸停供等現(xian)(xian)象，歸根(gen)結底都是(shi)資(zi)金監(jian)(jian)管層面(mian)出現(xian)(xian)了問題。

有(you)業內人士告訴記者，實際上，深圳期房(fang)的預售資(zi)金監(jian)管，在(zai)執行中已由銀行、房(fang)企、政(zheng)府(fu)三方(fang)一(yi)起參與，特別是近兩年房(fang)企出現資(zi)金流動性問題后，為保交樓，政(zheng)府(fu)在(zai)監(jian)管方(fang)面(mian)要求更為嚴格和(he)細致。

也有(you)此(ci)前購買(mai)百強房企預售房的業主(zhu)，在獲悉此(ci)次征求意(yi)見稿的發(fa)布后(hou)，向記者表達出盼望和喜悅之情(qing)。

北京(jing)金(jin)訴律師事(shi)務所創始人(ren)王玉臣11月14日接受記者電話采訪(fang)時表示(shi)，其實原本相關(guan)部(bu)門也有監(jian)管職責，眼下進一步(bu)明(ming)確、進一步(bu)加強(qiang)和(he)完善，也是為了更好保障樓市的(de)健康(kang)和(he)穩(wen)定。現在全國上下都在呼吁保交樓，而保交樓就(jiu)必(bi)須做好預售資(zi)金(jin)監(jian)管，不能再流于形式，否則延期交房和(he)爛尾樓問題只會越演越烈。

已有超110省市調整監管政策

據中指院(yuan)不(bu)完全統計，2022年(nian)以來，面對諸多開發企(qi)業發生資金(jin)(jin)流動(dong)性問題，全國已有超110省(sheng)市調整預售資金(jin)(jin)監管政策，或放松資金(jin)(jin)監管為(wei)房企(qi)提供部(bu)分資金(jin)(jin)支持，或收(shou)緊政策保證項目建設(she)資金(jin)(jin)安全。

對于深(shen)圳(zhen)此次從修改(gai)法規角度，將(jiang)銀(yin)行(xing)(xing)監(jian)管(guan)轉變為行(xing)(xing)政監(jian)管(guan)的必要性(xing)和意(yi)義(yi)，明源(yuan)不(bu)動產(chan)研究(jiu)院首席研究(jiu)員艾振強11月14日(ri)接受《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者電話采(cai)訪時表示(shi)，任何監(jian)管(guan)都是有成本的，過去行(xing)(xing)業單邊上(shang)揚(yang)，高周(zhou)轉能夠持續，銀(yin)行(xing)(xing)監(jian)管(guan)可(ke)節約行(xing)(xing)政監(jian)管(guan)成本。

“但三道紅線(xian)后(hou)，出(chu)險(xian)房(fang)企逐(zhu)步增多(duo)，銀行作為(wei)盈利性機構本(ben)身有自己的利益訴求(qiu)，比(bi)如保(bao)護儲戶利益等，出(chu)現了劃(hua)走資金的情況。而項目出(chu)現爛尾，購房(fang)者最終還(huan)是找政府，還(huan)不如行政監(jian)管。”

王玉臣認為，保(bao)交(jiao)樓必(bi)須(xu)要有強(qiang)有力(li)的(de)資(zi)金監管，所以此次(ci)草(cao)案的(de)實(shi)施(shi)一(yi)方面是(shi)呼應國(guo)家的(de)相關(guan)政策(ce)要求，另一(yi)方面也是(shi)加(jia)強(qiang)并完善深(shen)圳預售(shou)資(zi)金監管體系(xi)的(de)一(yi)次(ci)立(li)法。

王玉(yu)臣表示，從銀行監(jian)管(guan)正式(shi)轉為行政監(jian)管(guan)，恐怕會有三個重要難點(dian)問題需(xu)要注意。

“第一(yi)，開發(fa)商(shang)直接收取(qu)首付款(kuan)(kuan)或(huo)分期(qi)付款(kuan)(kuan)時的監(jian)管。現實(shi)中(zhong)(zhong)，很多開發(fa)商(shang)提供的收款(kuan)(kuan)賬(zhang)(zhang)(zhang)戶(hu)并(bing)非監(jian)管賬(zhang)(zhang)(zhang)戶(hu)，在(zai)收取(qu)房(fang)款(kuan)(kuan)的源(yuan)頭就開始轉移，所以這(zhe)方(fang)面的監(jian)管是(shi)重中(zhong)(zhong)之重。第二，銀(yin)行(xing)(xing)放(fang)款(kuan)(kuan)的賬(zhang)(zhang)(zhang)戶(hu)。現實(shi)中(zhong)(zhong)，很多銀(yin)行(xing)(xing)在(zai)放(fang)款(kuan)(kuan)時并(bing)沒有將購房(fang)人的按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)放(fang)到監(jian)管賬(zhang)(zhang)(zhang)戶(hu)。第三，監(jian)管賬(zhang)(zhang)(zhang)戶(hu)中(zhong)(zhong)預售資金的具(ju)體使用。現實(shi)中(zhong)(zhong)，不乏一(yi)些(xie)開發(fa)商(shang)利用施工企業虛報工程進(jin)度，以工程款(kuan)(kuan)名(ming)義領取(qu)后挪作他用。”

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