每(mei)經(jing)記者｜包晶晶    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜魏文藝    

今年的“銀十”，房(fang)地產市(shi)場仍(reng)(reng)處于下行趨勢。不過從銷(xiao)售端(duan)來(lai)看，10月(yue)仍(reng)(reng)有9個城市(shi)的開盤(pan)去化率超過50%。

具體來(lai)看(kan)，據(ju)克(ke)而瑞統計(ji)，10月23個重(zhong)點城市平均(jun)開盤去(qu)(qu)(qu)化(hua)(hua)率(lv)環(huan)比(bi)上漲的城市有(you)10個，平均(jun)開盤去(qu)(qu)(qu)化(hua)(hua)率(lv)位列前三位的是福(fu)州、北京(jing)和成都，平均(jun)開盤去(qu)(qu)(qu)化(hua)(hua)率(lv)均(jun)超60%，杭州、無錫(xi)、上海、長沙、合肥和西安的開盤去(qu)(qu)(qu)化(hua)(hua)率(lv)均(jun)超50%。其(qi)中，杭州、上海、長沙、合肥等熱點城市的開盤去(qu)(qu)(qu)化(hua)(hua)率(lv)出現明顯回調。

從11月(yue)16日國家統計局公布數據顯示(shi)，10月(yue)70城新(xin)房(fang)價格(ge)環比下降的城市(shi)(shi)已(yi)增至(zhi)58個(ge)，但部分城市(shi)(shi)仍然保持著(zhu)市(shi)(shi)場(chang)韌(ren)性，如(ru)北(bei)京、合肥、成都、杭州、上(shang)(shang)海等城市(shi)(shi)，新(xin)房(fang)價格(ge)同環比雙雙上(shang)(shang)漲，開(kai)盤去化率(lv)均在50%以上(shang)(shang)。

多城開盤去化率頻繁波動

克而瑞調研數據顯示，10月31個重點城市平均開盤去(qu)化率(lv)(lv)只有38%。那么，北(bei)京等(deng)城市的(de)開盤去(qu)化率(lv)(lv)為何能逆市攀(pan)升？

不(bu)過，在(zai)行(xing)業下行(xing)壓力(li)不(bu)減(jian)、市場信心缺失、購買力(li)減(jian)弱的當下，這些(xie)逆勢創造(zao)了(le)高去化率的城市，有(you)些(xie)在(zai)局部熱點的支撐之下表現(xian)亮眼，有(you)些(xie)則已經顯示出(chu)一定的下行(xing)趨勢。

如北(bei)京(jing)，7月(yue)(yue)和(he)(he)8月(yue)(yue)的(de)(de)開盤(pan)去化(hua)(hua)率僅為(wei)22%和(he)(he)72%，在(zai)“金九(jiu)銀十”的(de)(de)催化(hua)(hua)下(xia)，9月(yue)(yue)和(he)(he)10月(yue)(yue)的(de)(de)開盤(pan)去化(hua)(hua)率有所回升(sheng)。從(cong)絕對值來看(kan)，《每日經濟(ji)新聞》記者根據中(zhong)指(zhi)研究院提供的(de)(de)數據測(ce)算(suan)，7月(yue)(yue)份以(yi)來，北(bei)京(jing)TOP10項(xiang)目單月(yue)(yue)合計銷售額(e)維持在(zai)50億-70億元，從(cong)成交(jiao)結構來看(kan)，排在(zai)前(qian)三甲的(de)(de)“百(bai)億大(da)盤(pan)”學府壹(yi)號院、中(zhong)建壹(yi)品•學府公館(guan)和(he)(he)北(bei)京(jing)城建•天壇府均為(wei)改善(shan)型或(huo)高端住宅項(xiang)目，帶動了整體(ti)去化(hua)(hua)率。

但事實上，項目間兩極(ji)分化極(ji)為(wei)明顯，1-6月份(fen)北京TOP10樓盤累計(ji)銷售額門檻值(zhi)(zhi)為(wei)25.37億元(yuan)，4個月后的10月份(fen)，這一門檻值(zhi)(zhi)也僅為(wei)39.88億元(yuan)，而連續三個月穩(wen)居第十(shi)名的“保利(li)•錦上”，3個月間銷售額僅7.6億元(yuan)。

深圳(zhen)9月(yue)和10月(yue)的開(kai)盤去化率分別為46%和33%，深圳(zhen)中原地產(chan)數(shu)據顯示(shi)，9月(yue)份深圳(zhen)樓市供應量(liang)增加(jia)，20個項目取證，合計預售(shou)11054套新(xin)房住宅，新(xin)房交易量(liang)創年內新(xin)高。

與北京相同的是業績分化嚴重，深圳(zhen)網紅盤(pan)(pan)(pan)華潤城一(yi)舉成為全國銷售(shou)(shou)冠(guan)軍，10個(ge)月(yue)(yue)累計銷售(shou)(shou)245.9億元，招商璽家(jia)園(yuan)賣出111.37億元。單月(yue)(yue)數據看，“銀(yin)十(shi)”有8個(ge)住宅(zhai)項目(mu)(mu)開(kai)盤(pan)(pan)(pan)，并誕生(sheng)了(le)兩(liang)個(ge)“日(ri)光”項目(mu)(mu)，光明中(zhong)心區深業頤瑞府推(tui)售(shou)(shou)444套房(fang)源，開(kai)盤(pan)(pan)(pan)3小(xiao)時清盤(pan)(pan)(pan)；南山西(xi)麗深鐵閱(yue)山境(jing)花(hua)園(yuan)推(tui)23套現房(fang)尾盤(pan)(pan)(pan)，開(kai)盤(pan)(pan)(pan)約半(ban)小(xiao)時售(shou)(shou)罄。但(dan)在(zai)龍華，“開(kai)盤(pan)(pan)(pan)售(shou)(shou)罄”已經許久不見。市場分化，也明顯拉(la)低了(le)深圳(zhen)10月(yue)(yue)份(fen)的開(kai)盤(pan)(pan)(pan)平均去化率。

在此情況下(xia)，據CRIC調研數據顯(xian)示，重點31城(cheng)周平均開盤去化(hua)(hua)率(lv)并不平穩，甚至(zhi)波動巨大。9月末10月初，項目開盤去化(hua)(hua)率(lv)一(yi)度跌至(zhi)15%。隨(sui)后(hou)(hou)，部分城(cheng)市核(he)心區域供應放(fang)量，適(shi)銷對路產品(pin)集中(zhong)入市，結構(gou)性拉(la)升了市場(chang)熱度，至(zhi)10月最(zui)后(hou)(hou)一(yi)周，去化(hua)(hua)才穩步回升。

“結構(gou)性”拉升和平均開盤去化(hua)率的波動，一(yi)(yi)方面(mian)顯示了熱點區域(yu)、熱點項目的獨立行(xing)情，另一(yi)(yi)方面(mian)則反應了市場持續探底的趨勢。

部分熱點城市去化率回調

值(zhi)得注意的是(shi)，杭州(zhou)和(he)上海(hai)雖(sui)然開(kai)盤(pan)去化率(lv)在10月(yue)份排在第(di)四和(he)第(di)六，且7-9月(yue)的開(kai)盤(pan)去化率(lv)均(jun)超過60%，但10月(yue)份的開(kai)盤(pan)去化率(lv)均(jun)出(chu)現明顯回落，分別為58%和(he)52%。

中指(zhi)(zhi)研究院指(zhi)(zhi)數事業(ye)部市(shi)(shi)場研究總(zong)監陳文(wen)靜(jing)11月15日通(tong)過書(shu)面方式向(xiang)《每日經濟新聞(wen)》記者表示，“近期核(he)心(xin)城市(shi)(shi)政策出現松動，如杭州‘認(ren)房認(ren)貸’調(diao)整(zheng)為‘認(ren)房不認(ren)貸’，北京通(tong)州臺湖、馬(ma)駒橋地(di)區解(jie)除‘雙(shuang)限購’政策。在市(shi)(shi)場信(xin)心(xin)較為脆弱(ruo)的當下，監管(guan)部門釋放(fang)重磅利好，核(he)心(xin)城市(shi)(shi)優化樓市(shi)(shi)政策，對修復(fu)市(shi)(shi)場信(xin)心(xin)將起到積極作(zuo)用。”

但政策刺激對于(yu)供應端的(de)作(zuo)用并不明顯(xian)。如杭州的(de)“紅盤”影響正在減(jian)弱，10月北(bei)部新(xin)城、未(wei)來科技城等(deng)熱點板塊仍在持續供貨(huo)，但登(deng)記(ji)購房(fang)(fang)人(ren)數占(zhan)比(bi)（占(zhan)全城登(deng)記(ji)人(ren)數比(bi)值(zhi)）由7月的(de)70%下(xia)降至(zhi)(zhi)39%。10月購房(fang)(fang)中簽率(lv)上(shang)升12個百分(fen)點至(zhi)(zhi)47.7%，項目(mu)流搖率(lv)39.1%，“流搖”項目(mu)25個，達全年最高(gao)。

據克(ke)而(er)瑞數(shu)據，10月(yue)份上海、杭州、長沙等城市(shi)均出現項(xiang)目(mu)首開或加(jia)推當月(yue)基本售罄的情況(kuang)，這(zhe)些項(xiang)目(mu)除了(le)價格倒掛的豪宅外，也(ye)不(bu)乏剛(gang)需(xu)和中(zhong)端項(xiang)目(mu)，比如(ru)杭州杭騰未來社區等項(xiang)目(mu)。

但隨著二手房市場下行(xing)加劇，上海的二手房價格10月份(fen)也出現首次(ci)環比由漲(zhang)轉跌，“價格倒掛”優勢(shi)日漸式微。在9月份(fen)上海新開盤的35個項目中，價格倒掛項目僅(jin)剩3個，占比僅(jin)9%。

另一方面，大供(gong)應量也讓市(shi)(shi)場難(nan)以消(xiao)化(hua)。以上(shang)(shang)海為例(li)，上(shang)(shang)海中原地產市(shi)(shi)場分析師(shi)盧(lu)文曦對11月(yue)17日上(shang)(shang)午通(tong)過(guo)微(wei)信向記(ji)者表示，“開盤去化(hua)率下降主(zhu)要是供(gong)應比(bi)較急，需(xu)求增長乏力(li)。6月(yue)以后每月(yue)新推30多(duo)個樓盤，而市(shi)(shi)場并沒有達到火(huo)熱的(de)局面，因此消(xiao)化(hua)不了那么多(duo)的(de)量，10月(yue)出現回調(diao)也屬正常。”

未來，如何在(zai)(zai)市場繼續探底的(de)情(qing)況下保(bao)持項目去化率(lv)，成為(wei)擺在(zai)(zai)開發企業面前最大的(de)難題。克而瑞數據(ju)顯(xian)示，從銷售情(qing)況來看，63%的(de)熱銷項目都擁有不同程度的(de)區位(wei)優勢，而且具有完善(shan)的(de)配套設施和(he)便利的(de)交通。

11月16日，在中指研究(jiu)院“2023中國房地(di)(di)產(chan)市(shi)場趨(qu)勢及投融(rong)資策略閉門研討(tao)會”上，有房企提出(chu)，在客戶需求端，收(shou)入預期下滑(hua)是制(zhi)約市(shi)場恢復的重(zhong)要原(yuan)因，高能(neng)級城市(shi)政策需要進一(yi)步優化，未來(lai)產(chan)品策略也將偏(pian)向改(gai)善型產(chan)品和一(yi)二線核心地(di)(di)段(duan)產(chan)品。

“從市(shi)(shi)(shi)場情(qing)況(kuang)來看(kan)，11月以來房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)(shi)場銷售(shou)尚(shang)未(wei)出現明顯(xian)好(hao)轉(zhuan)，中(zhong)指監測的重點50城周度成交(jiao)面積(ji)同(tong)(tong)比(bi)降幅仍(reng)在10%以上(shang)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)者觀(guan)望情(qing)緒仍(reng)較重，預計隨(sui)著(zhu)樓市(shi)(shi)(shi)利好(hao)政策(ce)(ce)的持續(xu)落地，供需兩端政策(ce)(ce)優化(hua)疊加(jia)防疫政策(ce)(ce)改善，將帶動市(shi)(shi)(shi)場預期進一(yi)步提升(sheng)，尤其是更多核(he)心城市(shi)(shi)(shi)政策(ce)(ce)優化(hua)后，或將帶動當地購(gou)(gou)房(fang)(fang)需求釋放，年底全國商品房(fang)(fang)銷售(shou)規(gui)模同(tong)(tong)比(bi)降幅有望收窄。”陳文靜補(bu)充道。

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封面(mian)圖(tu)片來源：每經記者(zhe) 王佳(jia)飛 攝