每經(jing)記者｜甄素靜    每經(jing)編輯｜魏文藝    

11月(yue)16日(ri)，國家統計局發布數(shu)據顯(xian)示，10月(yue)福(fu)州新房銷(xiao)售(shou)價格指數(shu)環比(bi)下降0.5個百分點，同(tong)比(bi)跌(die)幅達2.1%。這已是(shi)福(fu)州新房價格指數(shu)環比(bi)連續(xu)3個月(yue)下跌(die)。

但正(zheng)如硬(ying)幣的兩面，近(jin)幾(ji)月(yue)福(fu)(fu)州新房銷售回升(sheng)明顯，新盤去化(hua)(hua)加速。據克爾瑞(rui)統計，福(fu)(fu)州7~10月(yue)項目開盤平(ping)均去化(hua)(hua)率分(fen)別為36%、33%、67%和(he)82%，回升(sheng)驚人。其中，10月(yue)福(fu)(fu)州開盤去化(hua)(hua)率高居全國23個重(zhong)點城市首(shou)位(wei)。

雖然10月份福州新(xin)盤去化(hua)數據(ju)(ju)不(bu)錯(cuo)，但(dan)實際成交數據(ju)(ju)卻下跌(die)明顯。據(ju)(ju)福州房(fang)(fang)地產網(wang)數據(ju)(ju)，10月福州五區新(xin)房(fang)(fang)網(wang)簽成交套(tao)數為1862套(tao)，環比9月下跌(die)約14.43%。另據(ju)(ju)諸葛找(zhao)房(fang)(fang)數據(ju)(ju)，10月福州新(xin)建商品房(fang)(fang)成交2454套(tao)，環比下降18.8%。

福(fu)州(zhou)當(dang)地(di)某房企鄭(zheng)經理11月16日(ri)(ri)接受《每日(ri)(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者微(wei)信采訪時表示，當(dang)前(qian)福(fu)州(zhou)200多個(ge)(ge)樓盤在(zai)售，競爭(zheng)激烈，開發商各種營銷組合拳層(ceng)出不窮。“下(xia)半(ban)年很大一部分銷量是用低價吸引剛需入(ru)手(shou)，今(jin)年各個(ge)(ge)項目(mu)價格都有調價，會(hui)帶動(dong)去化。”

高去化率VS低成交量

新盤去化(hua)率超過八(ba)成，為何成交(jiao)量卻環比下跌？

諸葛找房(fang)數據研究(jiu)中心高級(ji)分析師關榮雪在11月16日接受《每日經濟新聞(wen)》記者微信(xin)采訪時(shi)表(biao)示，福州新房(fang)銷售去化相對領(ling)先，一方面有其省(sheng)會屬(shu)性加持，憑借產(chan)業結構(gou)、地理位置(zhi)等優勢(shi)，使得購房(fang)需(xu)求(qiu)相對穩定(ding)；另一方面，政(zheng)策端(duan)持續(xu)釋(shi)放(fang)改善(shan)信(xin)號，涉(she)及(ji)下調房(fang)貸利率、降首(shou)付(fu)以(yi)及(ji)放(fang)松落戶限制等多方面，既積極引入部分購房(fang)群體，同時(shi)信(xin)貸環(huan)境寬松促(cu)進住房(fang)需(xu)求(qiu)進一步釋(shi)放(fang)，進而帶(dai)動樓市成交。除此之外，去化處于較(jiao)高位也可能與供應規模偏低(di)有關。

以(yi)9月為例(li)，福州市(shi)場紓困政策有增無減，雖(sui)然一定(ding)程(cheng)度上降(jiang)低(di)了(le)購(gou)房者觀望情緒，同(tong)時(shi)提振了(le)市(shi)場信心，但在開盤(pan)方面，房企推(tui)盤(pan)積極性(xing)依舊低(di)落，五區僅(jin)2個項(xiang)目(mu)開盤(pan)加推(tui)，共推(tui)售(shou)226套，整體去化(hua)率(lv)69%。

福州(zhou)五區普通住宅供(gong)求量雙(shuang)雙(shuang)走高，供(gong)求環比(bi)(bi)上漲45.59%，成(cheng)交環比(bi)(bi)上漲43.83%，成(cheng)交均價穩中微降(jiang)(jiang)。五區總認購量環比(bi)(bi)暴漲82%。按照克而瑞監測的(de)熱度指數(shu)來看，9月(yue)福州(zhou)樓市(shi)由“冰封期”轉(zhuan)向“平淡期”，為近9個(ge)月(yue)的(de)首個(ge)回暖(nuan)階段。 記者(zhe)注意到(dao)，在7月(yue)份之前，福州(zhou)新盤項目的(de)開(kai)盤去化率小于10%還被業內認為是常態。根據(ju)(ju)樂(le)居大數(shu)據(ju)(ju)中心數(shu)據(ju)(ju)，截(jie)至今年6月(yue)30日，2022年福州(zhou)五區+閩侯共(gong)開(kai)盤13次，開(kai)盤次數(shu)較2021年上半年，同(tong)比(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)約(yue)72%，總供(gong)應約(yue)2196套(tao)房源（住宅），同(tong)比(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)約(yue)74%，樓市(shi)降(jiang)(jiang)溫(wen)明顯。

為(wei)了能(neng)夠快速銷(xiao)售回款(kuan)，下半年(nian)來各(ge)大開發(fa)商近乎拿出了最大誠意，某(mou)大型連鎖(suo)中介黃(huang)經理告(gao)訴記者，其所(suo)代理項(xiang)目，央企現(xian)房，都能(neng)做到首付兩(liang)成，僅(jin)需20萬元左右就能(neng)搞定地鐵口(kou)的(de)準現(xian)房。

克而瑞地產研(yan)究認為，10月(yue)福州新盤去(qu)化率(lv)漲幅顯(xian)著，主要(yao)因房企(qi)推(tui)盤積極性較低，單個(ge)熱銷盤結構性拉升整體去(qu)化率(lv)，但實(shi)際調(diao)研(yan)來看，客戶觀望(wang)情緒(xu)依舊濃厚，后(hou)期(qi)去(qu)化依舊不(bu)容樂(le)觀，11月(yue)“筑底”行情延(yan)續。

新房價格同環比連續下跌

10月21日，福州的保利錦上開盤，備(bei)案均價36096元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米。據福州房產知(zhi)事，當(dang)天(tian)該項(xiang)目34套房源(yuan)共售出28套，去化率82%，一次性九(jiu)六(liu)折(zhe)(zhe)(zhe)，折(zhe)(zhe)(zhe)后價34652元(yuan)(yuan)；按揭九(jiu)九(jiu)折(zhe)(zhe)(zhe)，折(zhe)(zhe)(zhe)后價35735元(yuan)(yuan)，認籌(chou)總價減2萬元(yuan)(yuan)，沒有捆綁也沒有加價，還(huan)實(shi)施了不同程(cheng)度的優(you)惠方(fang)(fang)案，依靠3.5萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米左右的定價完(wan)成了高去化。

“不(bu)需(xu)要轉變客(ke)戶對行(xing)業的看法(fa)，只(zhi)需(xu)要比競(jing)品多獲得(de)一些信任，就有(you)可能(neng)獲勝。”福州市房(fang)地產業協會認為，越(yue)是行(xing)情不(bu)好，越(yue)考驗項目的內功，與(yu)其把關注(zhu)度全部(bu)放在獲客(ke)上，不(bu)如先把案場的轉化率(lv)提(ti)高，再去發(fa)力(li)獲客(ke)。

易居研(yan)(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)(yan)究(jiu)總監嚴躍進11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表(biao)示，整個福建省(sheng)房地產(chan)市場(chang)表(biao)現都是偏弱(ruo)的，所以福州的去庫存方(fang)(fang)面的數據會略好。但在(zai)房價(jia)指(zhi)數方(fang)(fang)面可以看出，其房價(jia)指(zhi)數是比(bi)較(jiao)弱(ruo)的。這(zhe)也不矛盾，說明(ming)去庫存略好，但是價(jia)格方(fang)(fang)面暫時還不會強(qiang)勢起來。

國家統計局最(zui)新數(shu)(shu)據(ju)顯(xian)示，10月(yue)福州新建(jian)商品住宅(zhai)銷(xiao)售價格指數(shu)(shu)環比(bi)下跌0.5%，連續(xu)第三個月(yue)下跌，但跌幅相較(jiao)之前一個月(yue)有所收縮(suo)；同(tong)比(bi)來看，福州新房價格同(tong)比(bi)已連跌半(ban)年，10月(yue)同(tong)比(bi)下跌2.1%。

“去化數(shu)據(ju)走(zou)高除受(shou)政策(ce)利好的帶動外，也可能與房(fang)(fang)企加大促銷力(li)度有關(guan)，‘以價換量’現(xian)象(xiang)增多，因此(ci)整體房(fang)(fang)價水平被拉低。”關(guan)榮(rong)雪認(ren)為，當下福州新房(fang)(fang)整體呈(cheng)現(xian)平穩走(zou)勢，同時受(shou)到疫情等方面的困擾，修復進程較(jiao)為緩慢，處于(yu)持續筑(zhu)底階(jie)段(duan)，預計(ji)隨著市場信心(xin)逐步回升，購房(fang)(fang)需求進一步釋放，成交端仍有上升空間。