每經(jing)記(ji)者｜甄素靜    每經(jing)編輯｜魏(wei)文藝(yi)    

近期(qi)(qi)，周(zhou)田(tian)（化名）從長沙一(yi)家本(ben)地房(fang)企跳槽，進入某(mou)知名央企從事地產銷售工作。相比多數城市(shi)(shi)長期(qi)(qi)低位的(de)成交，周(zhou)田(tian)是幸(xing)運的(de)，這份幸(xing)運既有(you)其自身選擇的(de)原因，也有(you)其所在城市(shi)(shi)長沙的(de)新房(fang)市(shi)(shi)場比較穩定(ding)的(de)原因。

據長沙(sha)樂居統計，10月份長沙(sha)共有42個樓(lou)盤(pan)開盤(pan)43次(ci)，整體開盤(pan)去化率52%，遠高(gao)于全國31城約38%的平均去化率。實(shi)際上，長沙(sha)新房銷售在下半年一直持(chi)續(xu)維持(chi)相對高(gao)位，其中7~9月的新盤(pan)開盤(pan)平均去化率分別為61%、45%、63%。

“當前長沙(sha)部分限(xian)購(gou)限(xian)貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)仍較為嚴格(ge)，具(ju)備(bei)一定(ding)優(you)化(hua)空(kong)間(jian)，從降低購(gou)房(fang)門檻(jian)、降低購(gou)房(fang)成本等方面持續推進(jin)，如(ru)針(zhen)對(dui)特定(ding)人群、特定(ding)區域優(you)化(hua)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)(ce)，調整(zheng)認(ren)房(fang)認(ren)貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)等，從而帶動住房(fang)需求(qiu)釋(shi)放。”中指研究院指數事(shi)業部市(shi)場(chang)研究總監陳文靜在11月16日接受《每日經(jing)濟新聞》記者微信采訪時表示。

庫存刷新近5年峰值

今年的“銀十”，疊加房企年底沖刺搶收大促(cu)，長(chang)沙內五(wu)區(qu)商品房市場成(cheng)交量漲價穩，成(cheng)交量環比漲幅超過三成(cheng)。

據長(chang)沙樂居買房(fang)不完全統計，10月長(chang)沙共(gong)42個項(xiang)目開盤(pan)，房(fang)源超5299套，包(bao)括高(gao)層(ceng)、小高(gao)層(ceng)、洋房(fang)、疊(die)墅等產品，選擇空(kong)間(jian)較廣。新房(fang)整體開盤(pan)去(qu)化率(lv)達到52%，維(wei)持(chi)在(zai)相對(dui)高(gao)位(wei)。

具體(ti)來看，長(chang)(chang)沙(sha)10月份集中(zhong)開盤(pan)項目主要分布于岳麓區，其中(zhong)谷山板(ban)塊(kuai)新(xin)房(fang)成(cheng)交(jiao)量(liang)居首位，整體(ti)成(cheng)交(jiao)均價在15000元/平方米以上，量(liang)價均高；其次為鵝秀板(ban)塊(kuai)，10月份板(ban)塊(kuai)內長(chang)(chang)沙(sha)北中(zhong)心保利時代、廣潤福(fu)園項目性(xing)價比(bi)較(jiao)好，成(cheng)交(jiao)熱度高漲，拉動區域(yu)月度成(cheng)交(jiao)量(liang)上漲。

值得注意的(de)是，長(chang)沙(sha)(sha)新房銷售在今年下半年一(yi)直持續維持相對高位。據克(ke)而瑞(rui)統(tong)計，7~9月長(chang)沙(sha)(sha)的(de)新盤(pan)開盤(pan)平均去化(hua)率分別為61%、45%、63%。而10月的(de)新盤(pan)去化(hua)較(jiao)9月下降了11個(ge)百(bai)分點。

易居研究院智庫(ku)中(zhong)心研究總監嚴躍進(jin)11月16日(ri)接受《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者微信采(cai)訪(fang)時表示，對于長沙(sha)市(shi)場來說，購(gou)(gou)房(fang)政策持續放松，且此類城市(shi)過去(qu)購(gou)(gou)房(fang)政策比較嚴，一些潛(qian)在(zai)的(de)購(gou)(gou)房(fang)需求其(qi)實是滯(zhi)后的(de)。所以類似(si)積壓(ya)的(de)需求勢(shi)必會(hui)有反彈或釋(shi)放情況，這(zhe)會(hui)使得項(xiang)目去(qu)庫(ku)存(cun)的(de)效果略好(hao)，在(zai)一些去(qu)庫(ku)存(cun)的(de)指標方面也有類似(si)的(de)表現(xian)。

克(ke)而瑞湖(hu)南區域認為，10月傳統(tong)銷售旺季，房(fang)(fang)企采取“花(hua)樣特惠房(fang)(fang)”和提前開啟“雙11”優(you)惠活動(dong)刺(ci)激市場客戶，積極搶收(shou)市場需求客戶。十一(yi)黃金周房(fang)(fang)企加強營(ying)銷力度(du)帶動(dong)一(yi)波走量(liang)，新房(fang)(fang)熱(re)度(du)出(chu)現(xian)明顯上升；房(fang)(fang)企表現(xian)同(tong)樣向好，年(nian)度(du)累(lei)計業績雖(sui)仍不及去(qu)年(nian)同(tong)期，但單(dan)月成交額(e)環比(bi)增幅良好，僅略弱于去(qu)年(nian)同(tong)期。

高去(qu)化(hua)背后，是近(jin)(jin)兩月新(xin)房(fang)供應量持續(xu)維(wei)持較高水平，長沙(sha)(sha)新(xin)房(fang)庫存量刷新(xin)近(jin)(jin)5年峰值。據(ju)(ju)長沙(sha)(sha)樂居數(shu)據(ju)(ju)，截至(zhi)(zhi)(zhi)10月底(di)，長沙(sha)(sha)市(shi)內五區商品(pin)住(zhu)宅庫存量環比(bi)升(sheng)至(zhi)(zhi)(zhi)701萬(wan)平方(fang)米，不過(guo)由于(yu)去(qu)化(hua)流速加(jia)快，去(qu)化(hua)周期則(ze)微降至(zhi)(zhi)(zhi)11.62個月。

進入11月，也(ye)到了房企的年終沖刺(ci)期。據長沙樂(le)居(ju)買房不完全(quan)統計，11月長沙預計有50盤集中(zhong)供應(ying)，以老盤加推為主，其中(zhong)也(ye)包(bao)括招商蛇口濱江境、中(zhong)國鐵建(jian)·夢想·龍隱臺、中(zhong)交·鳳鳴東方(fang)、中(zhong)海(hai)·寰宇天下、萬(wan)科松湖天地等11個純新(xin)盤項(xiang)目。

中(zhong)指研究院企(qi)業(ye)事(shi)業(ye)部研究負責人劉(liu)水11月(yue)17日在接受記者(zhe)采訪時(shi)表示，今(jin)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)整體市場環(huan)境偏(pian)弱，但由于2021年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)至今(jin)改(gai)善需(xu)求集(ji)中(zhong)釋放，導致長(chang)沙市場數據(ju)明(ming)顯高于預期。但市場競(jing)爭兩極分化嚴(yan)重，目前長(chang)沙越貴的樓(lou)盤賣得越好，少量兼(jian)具品牌、性價比(bi)剛需(xu)樓(lou)盤表現活(huo)躍，其(qi)他(ta)普通剛需(xu)沉(chen)寂，多數項(xiang)目采用分銷。

劉水建議：“在(zai)(zai)當(dang)下購(gou)房(fang)(fang)者觀望(wang)情(qing)緒濃厚的(de)當(dang)下，房(fang)(fang)企可采取以點(dian)帶面(mian)的(de)方式，在(zai)(zai)試點(dian)城市(shi)或試點(dian)地塊加(jia)大對現房(fang)(fang)營銷、明星(xing)項目的(de)鋪排，通過現房(fang)(fang)營銷有利于規避市(shi)場恐慌情(qing)緒，加(jia)快(kuai)購(gou)房(fang)(fang)者預期(qi)的(de)改善(shan)，贏(ying)得購(gou)房(fang)(fang)者信(xin)心，通過積(ji)極營銷加(jia)速(su)去化。”

政策具備優化空間

相比(bi)新房市場的(de)成(cheng)交相對(dui)高位(wei)和庫存量高企，長沙(sha)新房的(de)前端土地(di)市場表(biao)現可謂平淡。

11月(yue)16日，長(chang)沙(sha)今年第四批(pi)集中供地(di)推出的22宗(zong)地(di)塊中，21宗(zong)地(di)塊在(zai)正式開(kai)拍后(hou)火速底價(jia)成交，無(wu)一溢價(jia)，歷(li)時不到1分鐘；只有(you)雨花區071號地(di)塊于開(kai)拍前一日提(ti)前終(zhong)止出讓。拿地(di)房(fang)企(qi)依舊以地(di)方城投(tou)平臺和國(guo)企(qi)為主。

陳文靜表示，近期多部(bu)(bu)委釋(shi)放政(zheng)策(ce)利好，如央行、銀(yin)保(bao)監會等發布“金(jin)融16條”支(zhi)持(chi)房(fang)地產市場平穩健康發展、商(shang)業銀(yin)行出(chu)具保(bao)函置換(huan)預售監管資(zi)(zi)金(jin)的通知，短期趨勢(shi)來(lai)看，從需求端(duan)、供給端(duan)、金(jin)融端(duan)持(chi)續改(gai)善政(zheng)策(ce)環(huan)境，居民信貸(dai)或進(jin)(jin)一步(bu)寬松(song)，部(bu)(bu)分房(fang)企融資(zi)(zi)環(huan)境有望(wang)得到進(jin)(jin)一步(bu)改(gai)善。

具體到長(chang)沙，10月共出臺了三條房(fang)地(di)產(chan)相(xiang)關(guan)政策(ce)，主要針(zhen)對住房(fang)公(gong)(gong)積金(jin)政策(ce)進行優(you)化(hua)，如首套(tao)個(ge)人住房(fang)公(gong)(gong)積金(jin)貸款利率(lv)下調，長(chang)株潭公(gong)(gong)積金(jin)一(yi)體化(hua)和(he)開(kai)放湘贛邊區域公(gong)(gong)積金(jin)異地(di)貸款；同時還有保障(zhang)性(xing)租(zu)賃租(zu)房(fang)政策(ce)，官方出手籌集5000套(tao)公(gong)(gong)租(zu)房(fang)，以購買(mai)為主。

“當前長沙部分限(xian)購(gou)限(xian)貸(dai)政策(ce)仍較為(wei)(wei)嚴格，具(ju)備一定優(you)化(hua)空間，從(cong)降(jiang)低購(gou)房門(men)檻、降(jiang)低購(gou)房成本等(deng)方面持續推進，如針對特(te)定人群、特(te)定區域優(you)化(hua)限(xian)購(gou)政策(ce)，調整(zheng)認(ren)房認(ren)貸(dai)政策(ce)等(deng)，從(cong)而帶動(dong)住(zhu)房需求釋放。”陳(chen)文靜認(ren)為(wei)(wei)。

克而瑞湖南區域分析師(shi)曾婷婷也表達(da)了同樣觀(guan)點，其認為，目前長沙樓(lou)市四限政(zheng)策仍舊(jiu)嚴苛，四季(ji)度松動力度有望加碼，疊加四季(ji)度房企積(ji)極的營銷政(zheng)策，預計能吸引部分觀(guan)望客群積(ji)極入市。