每(mei)(mei)經記者｜陳(chen)利    每(mei)(mei)經編輯｜陳(chen)夢妤(yu) 孫志成(cheng) 蓋源源    

爛尾8年后，西安易合坊(fang)終于迎(ying)來了交房，原本應(ying)高(gao)高(gao)興(xing)興(xing)去收房的業主楊(yang)華（化名）卻(que)很(hen)難激(ji)動起(qi)來。

延期多年收(shou)房，楊華(hua)和一眾業主不(bu)僅拿不(bu)到任何賠償，還(huan)被告知需要繳納1800元/平方米的續建費，記者了解到，目(mu)前300余(yu)戶(hu)業主(zhu)中僅有幾戶(hu)業主(zhu)選擇(ze)了收(shou)房。

據《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞(wen)》此(ci)前(qian)(qian)報道(dao)，原計劃(hua)于(yu)2015年(nian)年(nian)中竣工(gong)交(jiao)付的易合坊(fang)，因開發商西安四德(de)置業有限公司資不抵債，于(yu)2014年(nian)樓房爛尾，截至(zhi)交(jiao)房前(qian)(qian)，項(xiang)(xiang)目停工(gong)已達8年(nian)之久。盡管在(zai)當地(di)政府(fu)和法(fa)院的介入下，四德(de)置業走上破(po)產重整之路，項(xiang)(xiang)目也迎來轉機，但如今(jin)在(zai)交(jiao)房時再(zai)面(mian)“難題”。

“難收”的新房(fang)

11月18日一(yi)早，楊華(hua)和(he)部分易合坊業主突然接(jie)到通(tong)知，希(xi)望(wang)其立即前往項目現場(chang)收房。

“當(dang)時(shi)我們看了流程(cheng)覺得不(bu)合理：要(yao)求(qiu)業(ye)主(zhu)先(xian)收(shou)(shou)房再(zai)驗(yan)房，但(dan)正常來說應該(gai)是先(xian)驗(yan)房才(cai)收(shou)(shou)房，不(bu)僅(jin)如此，還要(yao)求(qiu)業(ye)主(zhu)要(yao)先(xian)繳納(na)大修基金和3個(ge)月(yue)的物業(ye)費后才(cai)能收(shou)(shou)房。所以(yi)當(dang)天上(shang)午就算有人(ren)去了現場，但(dan)也(ye)沒什么人(ren)收(shou)(shou)房。”

根據今(jin)年11月16日西安市灞橋區人民法院的（2018）陜0111破(po)1-7號《民事裁(cai)定書》，批準西安四(si)(si)德(de)置業(ye)(ye)有(you)限公(gong)司重整計劃(hua)草(cao)案，終止西安四(si)(si)德(de)置業(ye)(ye)有(you)限公(gong)司重整程序，對購房(fang)(fang)債(zhai)權(quan)進行債(zhai)權(quan)清(qing)償(chang)(chang)。清(qing)償(chang)(chang)方(fang)式主(zhu)要包括(kuo)房(fang)(fang)屋清(qing)償(chang)(chang)和貨幣清(qing)償(chang)(chang)。

來源：四德重整管理人官微

“原則上采取房屋交付方式清(qing)(qing)償。”在(zai)這份裁定書上，《每日經濟新聞》記者注意到，另一種清(qing)(qing)償方式貨(huo)幣清(qing)(qing)償，則是(shi)在(zai)扣除(chu)銀行(xing)主張的相關費用后才(cai)能獲得清(qing)(qing)償。

“我們大(da)多數業主(zhu)都是(shi)剛需，貨幣(bi)清償的(de)價格(ge)是(shi)按照10年前大(da)家以四五千(qian)元單(dan)價購買時的(de)價格(ge)來算的(de)，但(dan)目前周邊(bian)房(fang)價都超過了10000元/平方米，現(xian)在再讓我們拿(na)著以前的首付款(kuan)來(lai)買房肯定是(shi)買不到了。”楊(yang)華(hua)告訴記者，因此業主(zhu)們在選擇(ze)清(qing)(qing)償方式時基本(ben)都(dou)以房屋清(qing)(qing)償為主(zhu)。

記(ji)者在貝殼找房APP上看到(dao)，與易合坊(fang)一街之(zhi)隔的錦溪(xi)東城(cheng)新一家目前(qian)在售二手房均(jun)價(jia)12881元/平方米(mi)；建成于1996年的浐灞新城(cheng)四期(qi)10月參考(kao)均(jun)價(jia)也在12339元/平方米(mi)。

讓“楊華們”更(geng)難以接受的(de)是，在收房前(qian)業主還(huan)需(xu)簽署(shu)一份條件頗為苛刻的(de)補充協議(yi)。

“我們當(dang)初(chu)購買的(de)是(shi)正規的(de)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)，雖(sui)然經歷了許多(duo)波(bo)折，但不(bu)最終影響房(fang)(fang)屋(wu)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)的(de)屬性，所以(yi)交房(fang)(fang)也(ye)應該按(an)照一般(ban)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)的(de)要求(qiu)，達(da)到(dao)交付(fu)條件(jian)才行。”楊華告訴記(ji)者，在他(ta)們看來，現在的(de)房(fang)(fang)子(zi)離交付(fu)標準還有一定距離。

在(zai)楊華向(xiang)記者提(ti)供(gong)的補充(chong)協(xie)議上，第一條就是“乙(yi)方(fang)同(tong)意按照房屋現狀接收房屋”，他表示，房屋目前還沒有(you)完全(quan)通(tong)過(guo)驗收，“三書(shu)一表一證都不齊全(quan)，天然氣也(ye)沒有(you)入戶安裝、電表也(ye)沒有(you)，電還是臨時(shi)用電，暖氣也(ye)要明(ming)年才(cai)能通(tong)，這(zhe)肯定達(da)不到交房條件”。

受訪者供圖(tu)

不僅如此，記者還注(zhu)意到(dao)，目前補充協議里的房屋(wu)面(mian)(mian)積(ji)僅為預(yu)測面(mian)(mian)積(ji)，尚未有(you)實測面(mian)(mian)積(ji)。

而根據(ju)灞(ba)橋區(qu)法院的公(gong)告(gao)，此次交房實行分批交付，未接到四德公(gong)司清償手續通知的人員，不得進入管(guan)理人辦公(gong)室、四德公(gong)司售樓(lou)部和項目現場。

“難解”的續(xu)建費

讓業(ye)主不能接受的除了交(jiao)房(fang)條件外，還有一筆額外的續建費。

“交房現場(chang)簽(qian)訂(ding)的(de)(de)補(bu)充協議沒有直接提續建費，但補(bu)充協議相關約定的(de)(de)前提是灞(ba)橋(qiao)區法院的(de)(de)裁定書和四(si)德(de)公司的(de)(de)重整計劃，而這兩份文件(jian)都要求業(ye)主繳(jiao)納續建費(fei)。”楊華表示。

《每(mei)日經濟新聞》記者注意(yi)到，11月16日的裁定書(shu)明確提到，選擇以(yi)房(fang)屋交付方式(shi)清償有(you)一定條(tiao)件，“因四德公司資不(bu)抵債(zhai)，導致項目爛(lan)尾，進入(ru)重整程序后(hou)，需(xu)(xu)投入(ru)資金進行續建(jian)(jian)，選擇房(fang)屋交付清償的債(zhai)權(quan)人，需(xu)(xu)在辦理不(bu)動產權(quan)證書(shu)時補(bu)繳重整受理后(hou)發(fa)生的續建(jian)(jian)成(cheng)本。”

而《西安四德置業有限公司重(zhong)整計(ji)劃草(cao)案》也提到，選(xuan)擇(ze)以房屋(wu)交付方式受償的購房債權人，需在辦理不動產登(deng)記證前補交重(zhong)整受理后發生的續建成本。

據楊(yang)華等(deng)一眾業主(zhu)獲(huo)得(de)的消(xiao)息(xi)，續建費用大致為1800元/平方米，不(bu)過(guo)這一金額，目前尚(shang)未獲(huo)得證(zheng)實。

今(jin)年(nian)8月，易合坊(fang)破產重整(zheng)管理人(ren)曾(ceng)在電話中回復(fu)記者關(guan)于續建費(fei)的問題(ti)，“目前還沒有(you)確切數字，最終要(yao)待債權人(ren)同意，確定后(hou)由法院(yuan)對外公布。”

“對(dui)于我(wo)(wo)們業主(zhu)來說，這么多(duo)年沒有按期收房獲得賠償就算了，反(fan)而還(huan)讓我(wo)(wo)們再交錢(qian)，這是我(wo)(wo)們不能接受(shou)的。”也正(zheng)因此，在今年7月(yue)重整草(cao)案的兩次(ci)投票(piao)時(shi)，業主(zhu)方(fang)均投下了反(fan)對(dui)票(piao)，但未(wei)能通過。

2022年7月(yue)22日，灞橋區(qu)法院組(zu)(zu)織召開債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)人會議，對重整(zheng)(zheng)(zheng)計(ji)劃(hua)草案(an)進行了(le)分組(zu)(zu)表決(jue)(jue)(jue)。經表決(jue)(jue)(jue)，職工債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)、稅款債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)通過(guo)了(le)重整(zheng)(zheng)(zheng)計(ji)劃(hua)草案(an)，購房(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)、工程(cheng)款債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)、小(xiao)額(e)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)和(he)普通債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)未(wei)通過(guo)重整(zheng)(zheng)(zheng)計(ji)劃(hua)草案(an)；7月(yue)28日，灞橋區(qu)法院組(zu)(zu)織未(wei)通過(guo)的購房(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)、工程(cheng)款債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)、小(xiao)額(e)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)、普通債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)再次(ci)表決(jue)(jue)(jue)，其中小(xiao)額(e)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)表決(jue)(jue)(jue)通過(guo)重整(zheng)(zheng)(zheng)計(ji)劃(hua)草案(an)，其他債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組(zu)(zu)仍(reng)未(wei)通過(guo)重整(zheng)(zheng)(zheng)計(ji)劃(hua)草案(an)。

不過，最(zui)終(zhong)(zhong)在今年11月(yue)16日，灞(ba)橋區法院通(tong)過民事(shi)裁定(ding)的方(fang)式，批準通(tong)過了(le)西(xi)安(an)四(si)(si)德置業有限(xian)公司重整(zheng)計劃草案，終(zhong)(zhong)止西(xi)安(an)四(si)(si)德置業有限(xian)公司重整(zheng)程序。

在這份裁定書中(zhong)，灞(ba)橋區法院認為，雖(sui)然購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組、工程款債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組和普通(tong)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組表決未(wei)(wei)通(tong)過重(zhong)(zhong)整計(ji)劃草(cao)案，但(dan)重(zhong)(zhong)整計(ji)劃草(cao)案中(zhong)對購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)所(suo)享有的(de)(de)(de)(de)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)將以交付其(qi)所(suo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)方式獲(huo)得全(quan)額清(qing)償(chang)(chang)，不(bu)選(xuan)擇(ze)交付房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)，其(qi)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)款將獲(huo)得全(quan)額貨幣清(qing)償(chang)(chang)，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)未(wei)(wei)受到實(shi)質性損(sun)害。同時，因(yin)選(xuan)擇(ze)交付房(fang)(fang)(fang)屋(wu)方式清(qing)償(chang)(chang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)需在辦理不(bu)動產權(quan)(quan)(quan)證時補繳續(xu)建成(cheng)本，承擔了破產重(zhong)(zhong)整受理后所(suo)添附在該特定房(fang)(fang)(fang)屋(wu)上的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本，因(yin)此向購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)以交付房(fang)(fang)(fang)屋(wu)方式清(qing)償(chang)(chang)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)，并(bing)未(wei)(wei)損(sun)害其(qi)他債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)組債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)權(quan)(quan)(quan)益。

“不(bu)繳納續建費，就(jiu)辦不(bu)了房產證，包括以后的落戶或(huo)者子(zi)女上學問題，都(dou)跟房產證(zheng)有關系。”記者注意到，與易合坊隔著一條東(dong)柳瑞路就是(shi)灞橋區(qu)東(dong)城第六小學。

“當初很多業主選擇買這里，有(you)一部(bu)分原(yuan)因就是因為學校。”

“現在開發商的(de)問(wen)題，最終反而由我們(men)購房者(zhe)來買單，我們(men)認(ren)為這是(shi)非常(chang)不合理(li)的(de)。”楊(yang)華直言，“我等了8年(nian)，有的(de)業主(zhu)還等了10年(nian)，不是(shi)想等這樣一個結果(guo)。”

據(ju)時代財經，一般而(er)言，爛(lan)尾樓(lou)續建(jian)(jian)費用(yong)(yong)主(zhu)要有四(si)大(da)來源(yuan)，即建(jian)(jian)設方(fang)墊資(zi)、投(tou)資(zi)人(ren)(ren)(ren)融資(zi)、購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)集資(zi)和破產(chan)財產(chan)清償(chang)（債權人(ren)(ren)(ren)承擔(dan)）。其(qi)中，由購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)承擔(dan)續建(jian)(jian)費用(yong)(yong)存在(zai)較大(da)的爭議(yi)。

“在購(gou)房(fang)人已(yi)經足額繳納(na)房(fang)款的(de)(de)情況下，購(gou)房(fang)人已(yi)經盡到了自己(ji)的(de)(de)付款義務。如果房屋尚未建好，后續(xu)續(xu)建費用其(qi)實應當由開(kai)發商來(lai)承擔。”11月21日，北京金訴(su)律師事(shi)務所主任王玉臣通過微信告訴(su)記者，現在重(zhong)整草案(an)通過了，對購房(fang)人而言，會產生一定(ding)的約(yue)束力(li)，如果不繳納，就不能按照(zhao)重(zhong)整方案(an)享有對應(ying)的權(quan)利。

“購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)若主張(zhang)(zhang)以貨幣進行清償(chang)，所(suo)造成的(de)(de)原購(gou)(gou)(gou)買價(jia)(jia)與現(xian)在市(shi)場價(jia)(jia)之(zhi)間的(de)(de)差價(jia)(jia)，導致以原有價(jia)(jia)格買不(bu)到(dao)現(xian)在的(de)(de)房(fang)屋，屬于間接損(sun)(sun)失，在法律上是(shi)不(bu)予以賠(pei)償(chang)的(de)(de)，當初合(he)同中明(ming)確標(biao)明(ming)開(kai)發商原因(yin)造成爛尾的(de)(de)除外。購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)可主張(zhang)(zhang)申請的(de)(de)賠(pei)償(chang)是(shi)直接損(sun)(sun)失賠(pei)償(chang)，一(yi)般就是(shi)購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)所(suo)繳(jiao)納的(de)(de)本金(jin)，最多會(hui)加(jia)一(yi)些銀行利息(xi)，一(yi)般是(shi)按照同期貸款年息(xi)5個點左右進行賠(pei)償(chang)。”上海市(shi)光(guang)明(ming)律師事務所(suo)付永生律師在接受記者(zhe)采訪時表示(shi)，目前重整草案通過后，購房者就需(xu)要按照(zhao)規(gui)定繳納(na)續建(jian)費用。

“對(dui)于易合坊的(de)購房者來說，現(xian)在還有得(de)選，通過(guo)繳納(na)一定續(xu)建費(fei)還能拿(na)到(dao)房子(zi)；很多開(kai)發商爛尾項目還走(zou)不到(dao)這一步，人財兩空(kong)，既拿(na)不到(dao)錢也拿(na)不到(dao)房。”付永生表示，這可以看做是一項投(tou)資，現(xian)在這種情況就相當于市場投(tou)資風(feng)險導致的(de)，購房者需要接(jie)受這樣的(de)風(feng)險。

記者|陳利(li)

編輯|陳夢(meng)妤 孫志成 蓋源源

校對|王月龍

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