每經記者｜張文(wen)瑜    西(xi)安    每經編輯｜賀(he)娟(juan)娟(juan)

自6月(yue)(yue)份(fen)房產市場稍微(wei)回暖之后，9月(yue)(yue)以來，西安樓市隱(yin)隱(yin)出現下滑趨勢。

數據顯示，9月西安(an)新(xin)房(fang)銷售價格(ge)環(huan)比(bi)降(jiang)(jiang)0.5%，二手(shou)房(fang)銷售價格(ge)環(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)0.4%；10月西安(an)新(xin)房(fang)價格(ge)環(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)0.3%，二手(shou)房(fang)價格(ge)環(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)0.2%。

連續兩個月新房、二手房價格下降，西安也拿出一針強心劑——樓市調控政策，促進(jin)本土房地產(chan)市場平穩健康(kang)發展。這也是繼杭州、成都之后，再有核心城市出臺調控政策。

11月19日(ri)，西(xi)安市(shi)促進(jin)房地產市(shi)場平(ping)穩健康發(fa)展協調領(ling)導小組發(fa)布(bu)了(le)《關于支(zhi)持剛性和改善性住(zhu)房需求有關問題的通(tong)知(zhi)》（以下(xia)簡稱“通(tong)知(zhi)”），再次松動多項(xiang)購(gou)房政(zheng)策(ce)，鼓勵外地人及二(er)胎家(jia)庭(ting)購(gou)房，從供給(gei)端和銷售端進(jin)行“松綁”。

西安樓市再“松綁”

購房者普遍處于觀望狀態，買(mai)房熱情(qing)不高，如(ru)何拉動購買(mai)力，是(shi)當(dang)下(xia)急需解決的(de)問(wen)題之一。

11月19日，西安(an)樓市再(zai)次迎來(lai)“松綁(bang)”，涉及(ji)放松購(gou)(gou)買首套(tao)二(er)手房(fang)條件，降低(di)人才購(gou)(gou)房(fang)門檻(jian)，增加二(er)孩及(ji)以上家(jia)庭購(gou)(gou)房(fang)套(tao)數，縮(suo)小限購(gou)(gou)區域范(fan)圍(wei)等，西安(an)樓市迎來(lai)頗多利好。

易居研(yan)究(jiu)院(yuan)智庫中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進認為，此次西安政策最大的亮點是，其在限購區(qu)從二手(shou)房的角度(du)落實了放松的導向。

具(ju)體(ti)來看，從西(xi)安市外遷入西(xi)安市，且在(zai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)限(xian)購區(qu)域無住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的居民家庭(ting)，落戶西(xi)安即(ji)可在(zai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)限(xian)購區(qu)域購買首套二手住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)；在(zai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)限(xian)購區(qu)域無住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的非(fei)西(xi)安市戶籍居民家庭(ting)，只(zhi)要持有(you)西(xi)安市《居住(zhu)(zhu)(zhu)證(zheng)》，且在(zai)購房(fang)之日前(qian)6個月(yue)在(zai)西(xi)安市連續繳納社會(hui)保險或個人所得稅(shui)的，可購買1套二手住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)。

西安市住房和(he)城鄉建設局官網(wang)截圖

相較此前(qian)外地遷入(ru)戶籍購房前(qian)需落(luo)戶滿1年(nian)且連續繳納6個(ge)(ge)月(yue)社保(bao)或個(ge)(ge)稅，非西安市戶籍購房前(qian)需連續繳納2年(nian)社保(bao)或個(ge)(ge)稅，此次放松政策也力度極大(da)。

嚴躍進表示，西安針對二手房采取了(le)定向的(de)(de)(de)、差異化放(fang)松，說(shuo)明一方面(mian)要(yao)確保限(xian)購(gou)區域的(de)(de)(de)基調不發生大變(bian)化，另(ling)外一個通(tong)過二手房的(de)(de)(de)限(xian)購(gou)放(fang)松有助(zhu)于促進房東(dong)房源的(de)(de)(de)流通(tong)和盤活。

此外，通(tong)知也(ye)明確，經(jing)批準引進的各類人(ren)才，在西安住(zhu)房限(xian)購(gou)區(qu)域購(gou)買住(zhu)房時無須(xu)提供社會保險或(huo)個人(ren)所得稅相關(guan)證(zheng)明材料。

可以明確看到(dao)，此舉(ju)“搶人(ren)(ren)”的意圖(tu)十分明顯。在西(xi)安(an)人(ren)(ren)才引進力度加(jia)大的背景下，西(xi)安(an)也在積極爭搶人(ren)(ren)才，并通過一系列優惠(hui)政策保障人(ren)(ren)才的引進和(he)穩定。

此外，通知(zhi)提到對生(sheng)育二孩、三孩的家庭(ting)放寬購房資格條件，為三孩生(sheng)育政策(ce)提供配套支持(chi)措施。

即符合西安購(gou)房(fang)資格的(de)二(er)孩及以(yi)上(shang)家(jia)庭，在住房(fang)限(xian)購(gou)區域內限(xian)購(gou)套數(shu)的(de)基礎(chu)上(shang)可新購(gou)1套住房(fang)。二(er)孩及以(yi)上(shang)家(jia)庭購(gou)買的(de)第(di)3套住房(fang)為新建商(shang)品住房(fang)時(shi)，應列為“普通家(jia)庭”類別(bie)。

西安對自身限購區(qu)域也(ye)進(jin)行了壓縮(suo)。

通知中明(ming)確(que)，西安市(shi)住(zhu)房限(xian)購區(qu)(qu)域包(bao)括：新城(cheng)區(qu)(qu)、碑林區(qu)(qu)、蓮湖區(qu)(qu)、雁塔區(qu)(qu)、灞(ba)橋區(qu)(qu)、未央區(qu)(qu)、長安區(qu)(qu)、西咸(xian)新區(qu)(qu)灃(feng)東新城(cheng)（不(bu)含(han)上林街道）、高新區(qu)(qu)（不(bu)含(han)托管的非(fei)限(xian)購區(qu)(qu)域）、經(jing)開區(qu)(qu)、曲江新區(qu)(qu)、浐灞(ba)生(sheng)態區(qu)(qu)、航天基(ji)地、國際港(gang)務區(qu)(qu)。

臨潼區，西咸(xian)新區灃(feng)東新城上林街道(dao)，灃(feng)西新城高(gao)橋街道(dao)、馬王街道(dao)，高(gao)新區托管的非限購(gou)區域不再列(lie)入西安住(zhu)房限購(gou)限售(shou)范圍(wei)。

二手帶動一手

實際上，這并非西安今年首次對樓市進行“松綁”。今年5月，西安便發布了若干樓市新政，多方位放寬限售、限購，如公積金貸款首付比例降至20%，保障各類人才住房需求、將28周歲以上未婚人士劃為剛需等。8月，西安又推(tui)出“以(yi)租換購”新政(zheng)。

站在市場的(de)角(jiao)度(du)，短(duan)期(qi)市場恢復節奏仍有(you)(you)賴于疫情的(de)有(you)(you)效防控以及各地政(zheng)策的(de)執(zhi)行(xing)力度(du)。熱點一二線、熱點城市群的(de)政(zheng)策跟進節奏加快，有(you)(you)利于修復購房者預期(qi)和置業(ye)信心(xin)，市場有(you)(you)望率先企穩(wen)。

今年6月，西安(an)樓市(shi)有了(le)明顯(xian)的“翹(qiao)尾(wei)回升”。貝殼(ke)研究院數據顯(xian)示，6月西安(an)二(er)手(shou)房成交量環比上漲(zhang)18%。但從(cong)9月開始，西安(an)新房、二(er)手(shou)房市(shi)場開始掉(diao)頭，10月份持續下(xia)探，急需政策賦能。

相較此前松(song)綁政策，此次新政內容中(zhong)，明顯對于二(er)手房市(shi)場(chang)的重(zhong)視程(cheng)度加(jia)強。

嚴(yan)躍進認為，這屬于“以(yi)二(er)手(shou)房交(jiao)易(yi)來(lai)帶(dai)動(dong)一手(shou)房交(jiao)易(yi)”的操作。

圖片來源：每經記者 張文瑜 攝

“此次放(fang)松進(jin)一步說(shuo)明11月(yue)份以(yi)來(lai)省會(hui)城(cheng)市(shi)繼續(xu)在購房(fang)(fang)(fang)政(zheng)策上進(jin)行了(le)調整(zheng)。西安(an)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場相(xiang)對(dui)全國其(qi)(qi)他城(cheng)市(shi)表(biao)現相(xiang)對(dui)好(hao)，但由于二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)交易(yi)偏弱，所以(yi)需要盤活二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)。所以(yi)此類政(zheng)策有助于促進(jin)市(shi)區二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)交易(yi)流通，其(qi)(qi)對(dui)于一手(shou)房(fang)(fang)(fang)不會(hui)有太大的(de)(de)(de)炒作(zuo)影響，另外(wai)也使得房(fang)(fang)(fang)東出售(shou)二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)后，有能力(li)去(qu)購買新房(fang)(fang)(fang)，達(da)到了(le)改善性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求的(de)(de)(de)釋(shi)放(fang)。”嚴躍進(jin)解(jie)釋(shi)道。

也就是(shi)說，如果二手房(fang)市場無法盤(pan)活(huo)(huo)，那(nei)么(me)西安(an)一手房(fang)市場也很難持續保(bao)持活(huo)(huo)躍。從庫(ku)存量來看(kan)，目前(qian)西安(an)二手房(fang)庫(ku)存已經超過11萬(wan)套。

易居研究院智庫中心數(shu)(shu)據顯(xian)示，今年6月至(zhi)10月，西(xi)安(an)二(er)手(shou)房成(cheng)交(jiao)均(jun)(jun)價分別為(wei)15628元(yuan)、15474元(yuan)、15883元(yuan)、15912元(yuan)、15602元(yuan)，較此前價格(ge)已經下探不少(shao)。6月至(zhi)9月，西(xi)安(an)二(er)手(shou)房成(cheng)交(jiao)數(shu)(shu)量均(jun)(jun)在6000套徘徊，但10月成(cheng)交(jiao)僅為(wei)4885套。

此外，從國(guo)家(jia)統(tong)計局發布(bu)的“2022年10月份70個大(da)中城市商品住(zhu)宅(zhai)銷售價格(ge)(ge)變動情況”來看(kan)。10月西(xi)安新(xin)建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)銷售價格(ge)(ge)環比(bi)下降(jiang)(jiang)0.3%，二(er)手住(zhu)宅(zhai)價格(ge)(ge)環比(bi)下降(jiang)(jiang)0.2%。其新(xin)房、二(er)手房價格(ge)(ge)也是在9月份下降(jiang)(jiang)之(zhi)后，連續第二(er)個月下降(jiang)(jiang)。

陜西省房(fang)(fang)地產研究會(hui)會(hui)長王(wang)圣學告訴粉巷財經，具體的(de)原因(yin)來看，很(hen)(hen)多購房(fang)(fang)者現(xian)在都是觀望狀態(tai)，還有(you)一部分想(xiang)改善居住條(tiao)件的(de)又有(you)很(hen)(hen)多限(xian)制，再加上房(fang)(fang)地產企業暴雷(lei)等消息(xi)，導(dao)致當下置(zhi)業者買房(fang)(fang)信心不足(zu)。

邁入新發展階段

嚴(yan)躍進認為(wei)，政策意味著房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場放松的(de)導向不(bu)變。對于(yu)一些非本地(di)(di)人放松了(le)在限購區購買二(er)手房(fang)(fang)的(de)資格和機會(hui)，客(ke)觀(guan)上有(you)助于(yu)適配群體積(ji)極購房(fang)(fang)和安居(ju)樂業。此類區域二(er)手房(fang)(fang)總(zong)體上學(xue)區和交(jiao)通等資源不(bu)錯，其市(shi)場交(jiao)易也確實有(you)提(ti)振的(de)空間(jian)。

比較明(ming)顯的一點是，11月以來，有(you)包括西(xi)安(an)在(zai)內的多個一二線城市出(chu)臺相關政策，例如(ru)上海(hai)臨港人才購房(fang)門檻(jian)再降、北京兩片區商品房(fang)不再執行(xing)“雙限(xian)購”、杭州二套房(fang)首(shou)付最低四成，首(shou)套房(fang)“認(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)貸”、成都(dou)限(xian)購政策更(geng)是“一放(fang)再放(fang)”，同時優化搖號新規等。

政策對于樓市(shi)(shi)提振的效果，已(yi)在(zai)(zai)此前有過(guo)突(tu)出(chu)體現(xian)。支持房(fang)地產政策頻頻出(chu)臺并加速落地，無一不在(zai)(zai)預示著一個信(xin)號：房(fang)地產市(shi)(shi)場正(zheng)在(zai)(zai)邁入新的發展階段。

一是房(fang)地產行業會由增量為(wei)主(zhu)轉(zhuan)為(wei)存量為(wei)主(zhu)。租購并舉(ju)的制度一定(ding)程度上導(dao)致(zhi)住(zhu)房(fang)結構大(da)幅度調整，另(ling)外從拿(na)(na)地情(qing)況來看，房(fang)企拿(na)(na)地相對謹慎。

圖片來源：每經記者 張文瑜 攝

中指(zhi)研(yan)究院數據顯示，2022年1-10月，TOP100企(qi)業拿地(di)總額11229億元，拿地(di)規模(mo)同(tong)比下降50.2%。

二是(shi)房(fang)地(di)產開發商會進一步向頭部集中。2021年以來，房(fang)企(qi)拿(na)地(di)逐(zhu)漸形成三種姿態(tai)。中小(xiao)房(fang)企(qi)不拿(na)地(di)、頭部民企(qi)少拿(na)地(di)、國企(qi)央(yang)企(qi)逆(ni)勢(shi)拿(na)地(di)，并在重點城市(shi)廣泛布局(ju)。

中指研究院數據顯示，2022年首批(pi)(pi)次央國企和地方(fang)國資(zi)拿地金額占比達(da)72％，二(er)批(pi)(pi)次達(da)83％，三批(pi)(pi)次仍在八成以上，地方(fang)國資(zi)托底(di)現象日漸凸顯。

此(ci)外，當下(xia)購房者信心(xin)不(bu)足，從搖(yao)號情(qing)況(kuang)整體來看，2022年10月(yue)，西安(an)搖(yao)號樓盤(pan)(pan)數量有所下(xia)降，其(qi)中僅有2個樓盤(pan)(pan)實現(xian)“千人(ren)搖(yao)”。值(zhi)得(de)注意的是，在(zai)9月(yue)份(fen)的4個純新盤(pan)(pan)，僅均價1.26萬元(yuan)(yuan)/㎡的陜建東元(yuan)(yuan)府實現(xian)搖(yao)號。

王圣學認為，房地產是(shi)一個(ge)產業(ye)鏈很長，涉及鋼鐵(tie)、水泥、家具、家電等幾十個(ge)產業(ye)的(de)行業(ye)，同(tong)時也(ye)關系(xi)全國三四(si)千萬建筑工人吃飯問題(ti)，因(yin)此出臺相關政策(ce)還(huan)是(shi)非常有(you)必要的(de)。但就目(mu)前來看，依然(ran)還(huan)有(you)相當的(de)政策(ce)空間(jian)。

值(zhi)得注意的是，11月(yue)中(zhong)旬，中(zhong)國人(ren)民銀行(xing)、銀保監會推出(chu)支持房地產市場平穩健康發(fa)(fa)展的16條金融舉措，涉及(ji)開發(fa)(fa)貸、信(xin)托(tuo)貸款(kuan)、并購貸、保交樓(lou)(lou)(lou)、房企紓困、貸款(kuan)展期、租賃融資、個人(ren)房貸和(he)征信(xin)等。疊(die)加西安(an)樓(lou)(lou)(lou)市利(li)好政策，或將(jiang)再次提(ti)振購房者信(xin)心，進一(yi)步(bu)企穩樓(lou)(lou)(lou)市。

王圣學也(ye)建(jian)議，就西(xi)安目(mu)前的人口(kou)流動(dong)情況來看，市(shi)(shi)場(chang)需求(qiu)還是(shi)(shi)旺盛的，但樓市(shi)(shi)復(fu)蘇的關(guan)鍵(jian)還是(shi)(shi)提升購(gou)房者(zhe)信心。一是(shi)(shi)加大政策力度(du)；二是(shi)(shi)刺激(ji)(ji)購(gou)房者(zhe)需求(qiu)，給有剛(gang)性(xing)需求(qiu)的購(gou)房者(zhe)相關(guan)的優惠(hui)；三是(shi)(shi)激(ji)(ji)活房企積極(ji)性(xing)。

從各個方面來說，刺激(ji)需(xu)求(qiu)、激(ji)活企業，都(dou)是讓(rang)購房者對市場恢復信心(xin)的(de)一(yi)種形式。也不是說希望房地(di)產市場有多火爆，在大環境下(xia)，房地(di)產行業能有一(yi)個平穩、健康(kang)地(di)發展，這才是我們追求(qiu)的(de)目標(biao)。王圣(sheng)學告訴粉巷(xiang)財經。