每經記(ji)者｜黃(huang)婉銀 王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

把房(fang)子(zi)賣掉(diao)的那(nei)一刻，懸在(zai)張(zhang)華心里7個月的那(nei)塊石(shi)頭終于落地。為了賣掉(diao)南京這套(tao)房(fang)，張(zhang)華前(qian)前(qian)后(hou)后(hou)降價超過60萬元。

2022年下半年以(yi)來，多個城市(shi)都有像張華(hua)一樣，需要降價(jia)(jia)(jia)才能賣掉(diao)二手(shou)房的業主。無論是(shi)曾經房價(jia)(jia)(jia)一騎絕塵的深圳、杭(hang)州(zhou)，還是(shi)處于房價(jia)(jia)(jia)洼(wa)地的衛星城市(shi)、郊區，二手(shou)房價(jia)(jia)(jia)格(ge)下跌(die)勢頭仍(reng)持(chi)續。

11月(yue)(yue)16日(ri)，國(guo)家(jia)統計局發布數(shu)據顯(xian)示，10月(yue)(yue)份全國(guo)70城(cheng)(cheng)二(er)手住宅價格(ge)指數(shu)環比(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)0.5%，同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)(jiang)3.7%。一線城(cheng)(cheng)市二(er)手住宅價格(ge)同(tong)比(bi)上漲(zhang)1.3%，但(dan)環比(bi)已連(lian)降(jiang)(jiang)(jiang)兩月(yue)(yue)，二(er)三線城(cheng)(cheng)市二(er)手住宅價格(ge)同(tong)比(bi)環比(bi)均(jun)持續下降(jiang)(jiang)(jiang)。

與(yu)此同時，各地待售的(de)二(er)手房掛(gua)牌量持(chi)續攀升。在(zai)鏈家平臺上，目前已經(jing)有(you)廣州、杭州、蘇州、南京、天(tian)津(jin)、重(zhong)慶、合肥等(deng)十余個城(cheng)市二(er)手房掛(gua)牌量超過10萬套(tao)，其中(zhong)南京、天(tian)津(jin)、重(zhong)慶等(deng)城(cheng)市掛(gua)牌量已經(jing)突破15萬套(tao)。

降(jiang)價(jia)(jia)，成為很多二手房(fang)業主賣房(fang)路(lu)上不(bu)得不(bu)考慮(lv)的(de)(de)動作。而降(jiang)價(jia)(jia)一旦開始，就成為一場新的(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)內(nei)耗。如廣州(zhou)兩個隔(ge)壁小區的(de)(de)業主互相跟降(jiang)掛牌價(jia)(jia)，最(zui)近3個月調價(jia)(jia)5次；鄭(zheng)州(zhou)有小區業主的(de)(de)最(zui)新二手房(fang)源掛牌價(jia)(jia)比2021年買入價(jia)(jia)低了15萬元。

11月15日，深(shen)圳(zhen)中原(yuan)研究(jiu)中心(xin)推出(chu)一份二手(shou)房(fang)價格壓(ya)力測試(shi)，壓(ya)力值為(wei)負(fu)(fu)數時可(ke)以(yi)理(li)解(jie)為(wei)“爆倉”。該(gai)測試(shi)顯示，深(shen)圳(zhen)鹽(yan)田(tian)、坪(ping)山、龍崗、羅(luo)湖四(si)區目前的(de)平均價格壓(ya)力值均為(wei)負(fu)(fu)數，即均價已經(jing)低于(yu)持有(you)(you)成(cheng)本。2017年(nian)至今買房(fang)的(de)深(shen)圳(zhen)業主(zhu)，預計(ji)有(you)(you)八成(cheng)以(yi)上都扛不(bu)住樓市(shi)再跌(die)10%了。

廣州增城投資客半價出售

增城(cheng)(cheng)區位于廣州(zhou)的(de)東(dong)邊，距離市(shi)中(zhong)心珠江(jiang)新城(cheng)(cheng)車程(cheng)約30~50公里。2016年(nian)以(yi)來，借整體房價(jia)飛漲(zhang)和(he)政(zheng)策利好的(de)東(dong)風，增城(cheng)(cheng)樓(lou)市(shi)如日中(zhong)天，成交均(jun)價(jia)從(cong)單(dan)價(jia)幾千(qian)元(yuan)一路突(tu)破(po)到3萬元(yuan)。

由于連通(tong)增城和廣州市區的地鐵(tie)21號線、穗莞深(shen)城際軌道等交通(tong)利好逐漸兌現，以及不限購、不限貸的上車和投資優勢，使得眾多剛(gang)需和投資客涌入(ru)增城。

程先生就(jiu)是其中一位投資(zi)客，他一口(kou)氣在(zai)增城、黃埔全款(kuan)購(gou)入(ru)多套新(xin)房，其中兩套在(zai)靠近地鐵21號線鳳(feng)崗(gang)站的(de)保利(li)中航城二期。《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記(ji)者了(le)解到，該項目2019年入(ru)市銷(xiao)售時均價為2萬~2.6萬元/平方米。

以買(mai)入(ru)均價2萬元/平方米計算(suan)，程先(xian)生一套房(fang)在(zai)2019年的(de)買(mai)入(ru)價約193萬元。2022年程先(xian)生準備出售增城(cheng)的(de)三套房(fang)子，年初兩套保利(li)中航城(cheng)二期的(de)房(fang)子掛牌價都在(zai)210萬元左右(you)。

8月前(qian)后，因為(wei)需要資金周轉，程(cheng)先生(sheng)先賣掉附近(jin)一(yi)(yi)套房(fang)后，又一(yi)(yi)口氣(qi)將(jiang)保利(li)中航城二期兩套房(fang)子降至123萬元出售，均價(jia)(jia)約12775元/平方(fang)米，這一(yi)(yi)價(jia)(jia)格(ge)較(jiao)買(mai)入價(jia)(jia)接近(jin)腰斬(zhan)，也是該小區目(mu)前(qian)成交最低(di)價(jia)(jia)。

11月(yue)初，記者走訪保利(li)中(zhong)(zhong)航城時，以購房者身份從熟悉程先生(sheng)交(jiao)易過程的(de)中(zhong)(zhong)介(jie)劉(liu)斌處了解到(dao)，程先生(sheng)的(de)兩套房都是建面約96平方米的(de)復式三房，均(jun)位于小區一樓，最終的(de)成(cheng)交(jiao)總價(jia)分(fen)別為123萬元和113萬元，成(cheng)交(jiao)單價(jia)約11737元/平方米，113萬元這套和年初掛(gua)牌價(jia)相比降價(jia)近(jin)100萬元。有業(ye)主甚(shen)至表示，“這種便宜百年一遇”。

由(you)于程先生自(zi)身就是全款(kuan)買(mai)(mai)房(fang)，加上需要(yao)用(yong)錢，他要(yao)求買(mai)(mai)家(jia)也得付全款(kuan)。劉斌說，這兩(liang)套房(fang)子當天很快就成交，兩(liang)位買(mai)(mai)家(jia)都(dou)未去現場看房(fang)。“期(qi)間有不(bu)少客戶(hu)詢問過我，但真正能下手的(de)人很少。兩(liang)套房(fang)子都(dou)在(zai)1樓，很多人還是有所顧慮(lv)。這樣的(de)便宜(yi)很難得有，也不(bu)是每(mei)個人都(dou)能撿得到。”

記(ji)者在(zai)保(bao)利中航城實地走訪(fang)看到，不同于廣州(zhou)一般新小區(qu)有(you)1~2層樓(lou)(lou)的(de)挑高(gao)建(jian)房(fang)（即住(zhu)房(fang)從(cong)2樓(lou)(lou)或3樓(lou)(lou)開(kai)(kai)始建(jian)起），保(bao)利中航城的(de)住(zhu)宅從(cong)1樓(lou)(lou)就(jiu)開(kai)(kai)始，打開(kai)(kai)房(fang)門外面(mian)就(jiu)是樓(lou)(lou)棟的(de)入戶大堂電梯口，沒有(you)圍擋和(he)隔斷，從(cong)小區(qu)的(de)公區(qu)或綠化叢就(jiu)能翻進一樓(lou)(lou)的(de)陽臺。

在(zai)鏈家(jia)平(ping)臺上，保利中航城二期有42套在(zai)售房源，掛(gua)牌(pai)均(jun)價(jia)在(zai)22780元/平(ping)方米(mi)，2套歷史成交房源就(jiu)是程先生(sheng)出(chu)售的那兩套房，他也(ye)以一己之力(li)將(jiang)保利中航城二期的10月參考均(jun)價(jia)拉低(di)至15998元/平(ping)方米(mi)。

劉(liu)斌透(tou)露，保利(li)中航城一(yi)期二(er)期都(dou)有不(bu)少投資客或者(zhe)做生意的(de)業(ye)主，缺錢(qian)時就(jiu)容易(yi)大幅降(jiang)價(jia)賣房(fang)套現。可供對(dui)比的(de)是，比保利(li)中航城離(li)地(di)鐵還遠(yuan)一(yi)些的(de)一(yi)個(ge)小區(qu)，均價(jia)都(dou)更(geng)(geng)高，因為剛需(xu)客更(geng)(geng)多，“基本是自己(ji)住的(de)那種，真正(zheng)有幾個(ge)人能夠接受虧(kui)損幾十萬去賣房(fang)？”

保利中航城一(yi)期近期的成(cheng)交房源總(zong)(zong)價(jia)在160萬(wan)~170萬(wan)元(yuan)，曾有業主(zhu)(zhu)因做(zuo)生意(yi)急用錢(qian)，一(yi)口氣(qi)將總(zong)(zong)價(jia)降(jiang)到137萬(wan)元(yuan)，降(jiang)價(jia)僅一(yi)個小時房源就成(cheng)交了。還有房源掛牌一(yi)年(nian)不(bu)斷降(jiang)價(jia)至(zhi)150萬(wan)元(yuan)以下仍(reng)未賣出，而2021年(nian)這套(tao)房源曾有買家出180萬(wan)元(yuan)并(bing)包(bao)增值稅(shui)，業主(zhu)(zhu)當時仍(reng)不(bu)愿意(yi)賣。

蔣佳十分(fen)慶幸(xing)2021年(nian)勸(quan)父母賣掉(diao)了增城(cheng)的(de)(de)房(fang)子(zi)。11月10日，她(ta)告(gao)訴記者，她(ta)們家在新塘沙村附近的(de)(de)一套二手房(fang)從2020年(nian)初一直掛牌到2021年(nian)初，均價2.4萬元/平(ping)方米，一個(ge)月時間僅(jin)一個(ge)人來看房(fang)。

2021年初(chu)，蔣(jiang)佳預感到增城房價(jia)已(yi)經見頂，周邊一些重(zhong)要規(gui)劃遲遲未落地，勸父母將房子(zi)降(jiang)價(jia)，置換到抗跌(die)的市區天河，她(ta)也(ye)發(fa)現小區有(you)不少投資(zi)客。“我們家隔壁和上面兩層(ceng)全是投資(zi)客，三層(ceng)12戶(hu)，大概就三四戶(hu)是自住(zhu)。”

均價降到2.2萬元/平(ping)方米后，蔣佳家(jia)(jia)的房子(zi)很快(kuai)就(jiu)成交了。2022年9月，她(ta)回看跟她(ta)家(jia)(jia)樓層朝向面積都差(cha)(cha)不多的戶型(xing)成交價，差(cha)(cha)價約50萬元。

南京一老房降63萬賣掉

把房(fang)子賣(mai)掉的(de)那(nei)一刻，懸在張(zhang)(zhang)華(hua)心里7個月(yue)的(de)那(nei)塊石頭終于落地。為了賣(mai)掉這(zhe)套房(fang)，身(shen)為剛需客的(de)張(zhang)(zhang)華(hua)前(qian)前(qian)后后降價超過60萬元。

“2022年收入(ru)驟(zou)減，負(fu)債壓(ya)(ya)力(li)(li)加大，不得(de)(de)不說服父母賣掉家里的二手(shou)房(fang)來緩解一部分貸款壓(ya)(ya)力(li)(li)。”7月2日，張(zhang)華(hua)在和(he)記(ji)者(zhe)聊起他出(chu)售二手(shou)房(fang)的事時仍(reng)顯得(de)(de)很無奈。

張華是一位“90后”南京(jing)人(ren)，早在2020年，他和妻(qi)子就(jiu)準備購入(ru)一套新(xin)居作為婚房。那一年堪稱新(xin)房搖(yao)號大年，包括南京(jing)在內的(de)熱點城市均(jun)多次(ci)出現樓市“萬人(ren)搖(yao)”現象。

當時(shi)，張華看中了燕(yan)子磯仁恒公園世紀的新房，均價(jia)(jia)38900元/平方米(mi)，最(zui)高價(jia)(jia)達到42700元/平方米(mi)，這個價(jia)(jia)格被市場稱作“捅破了區域房價(jia)(jia)天(tian)花(hua)板”。

即便如(ru)此，這(zhe)個(ge)樓(lou)盤(pan)在2020年下半(ban)年仍(reng)然吸(xi)引到超800組有(you)效報名，中簽(qian)率23.7%，開盤(pan)當天(tian)基本售罄(qing)，張華成為(wei)其(qi)中的(de)幸運兒。

總價500萬元左(zuo)右的(de)房子，張華(hua)給了五成首付，由(you)于張華(hua)的(de)妻(qi)子婚前還購置了一套房，兩個人的(de)房貸(dai)車貸(dai)加(jia)起(qi)來月供達(da)到3萬元左(zuo)右。

當然(ran)張(zhang)華也并非(fei)硬加(jia)杠桿，他是(shi)一(yi)個地產行業(ye)從(cong)業(ye)者(zhe)，在2021年(nian)以前，他年(nian)收入一(yi)直穩定在50萬(wan)元左右，夫妻倆(lia)每個月的工(gong)資覆蓋(gai)月供基本沒什么壓(ya)力(li)。

沒想到的是，2021年開始(shi)房地(di)產(chan)行業陡然下行，加之疫(yi)情等因素(su)影響(xiang)，張(zhang)華最近(jin)一年的年收入銳(rui)減到10萬(wan)元左右(you)。“我(wo)們除了工資也沒有(you)其(qi)他(ta)什么收入，只能(neng)先(xian)把家里的老房子賣(mai)掉來還一些貸(dai)款，減輕(qing)月(yue)供壓力(li)。”

張華的新房在2021年初(chu)交付(fu)入住(zhu)，但這套新房要(yao)等到2023年5月之后才能“解禁”限(xian)售。

2022年(nian)(nian)5月，南京出臺限(xian)售松綁(bang)新政，將新房(fang)限(xian)售時間從原(yuan)來的辦理產權證滿(man)(man)3年(nian)(nian)，調整為合同備(bei)案(an)日(ri)期滿(man)(man)3年(nian)(nian)。這(zhe)一(yi)政策也刺(ci)激了二手房(fang)掛牌量大幅增加。

無奈之下，張華(hua)準備賣(mai)掉(diao)一套在南(nan)京鼓樓(lou)區四(si)平路義民新(xin)村的(de)房子(zi)，這是他(ta)父(fu)母2005年以(yi)5000元/平方(fang)米(mi)左右的(de)單(dan)價購入的(de)。房子(zi)是73.23平方(fang)米(mi)的(de)三(san)房一衛，簡單(dan)裝(zhuang)修，小區剛剛翻(fan)新(xin)過。

不過兩年時間，房(fang)(fang)地產市(shi)場行(xing)情已(yi)經截然相反(fan)，2020年是(shi)(shi)買房(fang)(fang)難，2022年卻是(shi)(shi)賣房(fang)(fang)難。張華(hua)在2021年底就將(jiang)這套房(fang)(fang)子掛(gua)牌(pai)，最開始(shi)的掛(gua)牌(pai)價是(shi)(shi)226萬元。

雖(sui)然掛牌超過半年(nian)，每個月都會有兩三組人去看房，但張(zhang)華一直(zhi)沒有遇到有明(ming)確(que)意向的(de)(de)買家，房子的(de)(de)掛牌價格(ge)也(ye)從最(zui)開始(shi)的(de)(de)226萬(wan)元多次調價至189萬(wan)元。

這套房源的中介評價(jia)(jia)說：“5樓掛價(jia)(jia)25809元(yuan)/平方(fang)米就應該能(neng)感覺出來業主誠心了。”義民新村6月的參(can)考均價(jia)(jia)環比(bi)5月下滑了3.25%至26608元(yuan)/平方(fang)米。

鏈家網的(de)掛牌信息(xi)顯(xian)示，跟張華家同(tong)面積但(dan)戶(hu)型(xing)為兩(liang)房(fang)一廳的(de)一套(tao)7樓（頂樓）房(fang)源(yuan)，掛牌價(jia)199萬(wan)元(yuan)(yuan)，均價(jia)27009元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，這(zhe)套(tao)房(fang)源(yuan)2021年11月的(de)初始掛牌價(jia)格(ge)為208萬(wan)元(yuan)(yuan)。

義民新(xin)村是1997年建成的(de)(de)老房子，雖然總價低、保養好，但由于這類(lei)房子在(zai)南京市場眾(zhong)多(duo)，在(zai)當下的(de)(de)市場環境下，出售的(de)(de)競爭壓力無疑很大，身為(wei)地(di)產從業者的(de)(de)張華有著深(shen)刻(ke)的(de)(de)感(gan)受。

“現在新房(fang)(fang)都不好賣了(le)，更別說(shuo)(shuo)二手房(fang)(fang)，尤其(qi)對(dui)于鼓(gu)樓(lou)區這類主(zhu)城區來(lai)說(shuo)(shuo)，大部分購房(fang)(fang)需求都屬于置(zhi)(zhi)換，而且是從二手房(fang)(fang)置(zhi)(zhi)換到新房(fang)(fang)，不太愿意買二手。再加上(shang)現在南(nan)京二手房(fang)(fang)掛牌量(liang)很(hen)大，競爭激(ji)烈，成交壓力確實很(hen)大，我(wo)們這種老房(fang)(fang)子除了(le)價格真(zhen)的沒(mei)什么競爭力。”

對(dui)比蘇(su)州，南京(jing)的(de)二(er)手房掛牌(pai)(pai)(pai)增量(liang)雖(sui)然少一(yi)些，但成交也(ye)表現出跟蘇(su)州一(yi)樣的(de)走勢。從7月(yue)初(chu)到(dao)10月(yue)初(chu)，南京(jing)二(er)手房掛牌(pai)(pai)(pai)量(liang)增長9000套(tao)至14.76萬(wan)(wan)(wan)套(tao)，平(ping)均每天有(you)約150套(tao)新增掛牌(pai)(pai)(pai)房源(yuan)。而2019~2021年同期，南京(jing)的(de)二(er)手房掛牌(pai)(pai)(pai)量(liang)分(fen)別為7萬(wan)(wan)(wan)套(tao)、10萬(wan)(wan)(wan)套(tao)、13萬(wan)(wan)(wan)套(tao)。

據我愛我家南(nan)(nan)京研究(jiu)院統計，南(nan)(nan)京7月(yue)(yue)(yue)交(jiao)易(yi)量突(tu)破8000套創下2022年月(yue)(yue)(yue)度新高，8月(yue)(yue)(yue)成交(jiao)量近15個月(yue)(yue)(yue)來首次實現同(tong)比正向(xiang)增幅，但(dan)9月(yue)(yue)(yue)全市交(jiao)易(yi)量僅6757套，環比下跌10.5%；10月(yue)(yue)(yue)成交(jiao)量進一(yi)步下降至5567套。

中(zhong)指研究院(yuan)南(nan)京(jing)分(fen)院(yuan)高(gao)級分(fen)析師趙(zhao)芊10月10日(ri)告訴《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)，在二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)置換退個稅(shui)的(de)政策加持下，后期(qi)南(nan)京(jing)二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)掛牌量或將繼續走高(gao)，但是價(jia)(jia)格(ge)更多是回(hui)歸理性。“之(zhi)前由于市(shi)場較(jiao)好，新(xin)房(fang)搖號中(zhong)簽率低，部(bu)分(fen)板(ban)塊(kuai)新(xin)房(fang)與二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)價(jia)(jia)格(ge)倒掛較(jiao)明顯，二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)掛牌價(jia)(jia)較(jiao)高(gao)。隨著市(shi)場周期(qi)的(de)變(bian)化(hua)，核心板(ban)塊(kuai)二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)價(jia)(jia)格(ge)依(yi)然(ran)比(bi)較(jiao)堅(jian)挺，遠(yuan)郊板(ban)塊(kuai)價(jia)(jia)格(ge)下降較(jiao)為明顯。”

從(cong)賣方市(shi)場(chang)到買方市(shi)場(chang)后(hou)，二手房客(ke)戶不僅有(you)更多(duo)的(de)房源對比，在價格談(tan)判上也更加強勢。張華就遇到過幾個原本(ben)對房源很(hen)(hen)滿意，但壓(ya)價壓(ya)得很(hen)(hen)夸張的(de)客(ke)戶。

賣房過程(cheng)對張華來說無疑也是一種(zhong)煎熬(ao)，“價格(ge)方(fang)面(mian)我(wo)們(men)一直也在調整，現在壓力真的蠻大，這套房子(zi)如果不賣掉的話，新(xin)房子(zi)后面(mian)月(yue)供確實(shi)不知道怎(zen)么周(zhou)轉了。挺(ting)幾個(ge)月(yue)甚至(zhi)半年可以，再往后面(mian)就有(you)點(dian)挺(ting)不住了。”

最(zui)(zui)終，張華(hua)以163萬(wan)元的價(jia)(jia)格賣掉了(le)這套房，較最(zui)(zui)開始的掛(gua)牌價(jia)(jia)降了(le)63萬(wan)元。對于普通人來說，每一次(ci)降價(jia)(jia)幾萬(wan)甚至幾十萬(wan)元都(dou)是一個無比糾結而艱難的決定。

多城掛牌量突破10萬套

在鏈家平(ping)臺上，目前已經有廣(guang)州(zhou)、重慶、南京(jing)、天(tian)津、合肥、南京(jing)、沈陽、西安(an)等十余(yu)個城市二手房掛牌(pai)量(liang)超過10萬套，其(qi)中重慶、南京(jing)、天(tian)津等城市掛牌(pai)量(liang)已經突破15萬套。

6月30日(ri)，在蘇州工業(ye)園(yuan)區(qu)一家(jia)中介門店，店長李梅告(gao)訴記者：“最近二手房(fang)業(ye)主問得最多(duo)的就是目前市(shi)場如(ru)何、小區(qu)成(cheng)交(jiao)量(liang)怎么樣(yang)、想換房(fang)該怎么做、房(fang)子要(yao)不要(yao)掛出來、掛多(duo)少價位比較合適等(deng)。”

據李梅介(jie)紹，蘇州(zhou)限售(shou)放(fang)松政(zheng)策出來那(nei)幾(ji)天，就有房東陸續在網上或(huo)者進門店咨詢，想先(xian)掛一下房源(yuan)試一下，其中也包括2019年房價高點買入、剛(gang)好被限售(shou)的房源(yuan)業(ye)主。

“房多客少(shao)的狀態也(ye)讓二手房買家(jia)有更多還價的底氣，理由也(ye)足(zu)夠(gou)真實——現在手里錢有限、收入(ru)也(ye)比(bi)之前低了。兩三百萬(wan)元(yuan)的房子砍(kan)價十(shi)幾萬(wan)元(yuan)都是常(chang)見的事兒，如有買家(jia)將(jiang)一(yi)套380萬(wan)元(yuan)的房子砍(kan)到330萬(wan)元(yuan)。”李梅說，交(jiao)易的平衡點就在于是買家(jia)還是賣家(jia)更著急(ji)。

蘇州(zhou)工業園區(qu)湖東板(ban)塊(kuai)有(you)一個小區(qu)，其二手(shou)房(fang)源(yuan)以往(wang)成交(jiao)(jiao)總價(jia)都在180萬(wan)元以上(shang)，屬于剛需上(shang)車盤，小區(qu)均價(jia)在23900元/平(ping)方(fang)米左右(you)。但在7月(yue)份，一套(tao)房(fang)源(yuan)的成交(jiao)(jiao)價(jia)已經(jing)跌破20000元/平(ping)方(fang)米。最近有(you)一套(tao)房(fang)源(yuan)掛(gua)了(le)175萬(wan)元，比同類房(fang)源(yuan)低(di)了(le)好(hao)幾十萬(wan)元，有(you)買家看(kan)后對房(fang)源(yuan)和(he)價(jia)格(ge)都比較滿意。

深圳(zhen)市(shi)房(fang)地產中介(jie)協會(hui)數據顯(xian)示，截至11月1日(ri)，根據四大行（樂(le)有家、世華、貝殼找房(fang)、中原）公(gong)開掛盤數據統計，全(quan)市(shi)共掛盤出(chu)售二(er)手房(fang)源102442套(tao)(tao)(tao)（存(cun)重復(fu)房(fang)源，后(hou)同），對比10月1日(ri)統計的97402套(tao)(tao)(tao)掛牌(pai)房(fang)源增(zeng)加5040套(tao)(tao)(tao)，環(huan)比增(zeng)長率為5.2%。市(shi)場掛牌(pai)量再次上漲，反映出(chu)業主出(chu)售意愿有所上升。截至11月14日(ri)，深圳(zhen)全(quan)市(shi)的有效(xiao)在售二(er)手房(fang)源突破4.2萬套(tao)(tao)(tao)，環(huan)比上周（10月31日(ri)-11月6日(ri)）增(zeng)加948套(tao)(tao)(tao)。

11月15日，深(shen)圳中原研究中心推(tui)出一份二手房價格壓(ya)力(li)測(ce)試，壓(ya)力(li)值為負(fu)數(shu)的(de)時候，可以理(li)解為“爆倉(cang)”，深(shen)圳的(de)鹽(yan)田(tian)、坪山、龍崗(gang)、羅(luo)湖四(si)區目前的(de)平(ping)均(jun)價格壓(ya)力(li)值均(jun)為負(fu)數(shu)，換言之(zhi)，就是均(jun)價已(yi)經(jing)低于(yu)持有成本。

據中原測算(suan)，2017年至今買房的(de)深圳業主，預計有(you)八(ba)成以上(shang)都扛不住樓(lou)市再跌(die)10%了(le)。在56個(ge)樣本(ben)樓(lou)盤(pan)中，24個(ge)樓(lou)盤(pan)價格(ge)(ge)壓力(li)值已經為負，出現虧損(sun)。一旦平均價格(ge)(ge)再跌(die)10%，即便不計算(suan)后續的(de)貸款(kuan)利息等成本(ben)，那么(me)超過八(ba)成的(de)樓(lou)盤(pan)價格(ge)(ge)也將(jiang)低于(yu)持(chi)有(you)成本(ben)。

“帶押過戶”能否激活交易？

7月(yue)1日下午，在蘇(su)州吳中區一新(xin)盤(pan)售樓處，項(xiang)目負責人蔣旭正忙著跟團隊商量線上平(ping)臺的推(tui)廣策劃(hua)方案。雖然蘇(su)州新(xin)政之后(hou)客戶到訪量有所增(zeng)多(duo)，但遠不足以往(wang)平(ping)均水平(ping)。

在(zai)蔣旭項目接待的(de)客(ke)(ke)戶(hu)中，大約30%~40%都是考慮(lv)賣掉二(er)(er)手房換(huan)新房的(de)客(ke)(ke)戶(hu)。但由于二(er)(er)手房源(yuan)出售難、成交周期(qi)長，也影(ying)響到(dao)新房的(de)去化。“我們很多客(ke)(ke)群雖然現(xian)在(zai)來看了，但要(yao)買得等到(dao)他們把(ba)二(er)(er)手房賣掉才可以，這(zhe)個周期(qi)起碼要(yao)半年左右(you)。”

在(zai)蔣旭看來(lai)，房(fang)子難賣，是(shi)(shi)因為市場上的存量(liang)房(fang)比(bi)較(jiao)多(duo)，比(bi)如他(ta)們(men)項目所在(zai)板塊的在(zai)售二手(shou)房(fang)數量(liang)是(shi)(shi)吳中區最多(duo)的。“疫(yi)情后(hou)業主對居住品質和(he)衛(wei)生間等要(yao)求的改(gai)變，換房(fang)的群體基本只會考慮新盤(pan)(pan)或次(ci)新盤(pan)(pan)，戶型(xing)比(bi)較(jiao)落后(hou)、年代比(bi)較(jiao)久的二手(shou)樓盤(pan)(pan)數量(liang)多(duo)但(dan)接盤(pan)(pan)群體又少(shao)。”

“新(xin)政之后(hou)，整(zheng)體客戶(hu)量上來了，但(dan)是觀望的(de)(de)(de)人還是蠻多。對剛需(xu)(xu)客戶(hu)的(de)(de)(de)觸動不大，主要還是改善群體。”8月25日，蘇州(zhou)柒(qi)玖房(fang)(fang)產營銷策(ce)劃有(you)限公司負責(ze)人李杰(jie)接受(shou)《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者電話采訪(fang)時表示，近期蘇州(zhou)新(xin)房(fang)(fang)、二(er)手房(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)都(dou)比(bi)較低迷，8月的(de)(de)(de)成交跟6月相比(bi)市(shi)場(chang)(chang)下(xia)滑(hua)了差不多一半，跟上個(ge)月比(bi)也(ye)下(xia)降(jiang)了約30%。 在(zai)李杰(jie)看來，當下(xia)是剛需(xu)(xu)買(mai)房(fang)(fang)或換(huan)房(fang)(fang)比(bi)較好的(de)(de)(de)時期。兩個(ge)月前(qian)(qian)，他也(ye)將自(zi)(zi)己在(zai)吳江的(de)(de)(de)二(er)手房(fang)(fang)掛牌，準(zhun)備換(huan)一套(tao)房(fang)(fang)。前(qian)(qian)前(qian)(qian)后(hou)后(hou)，李杰(jie)已經(jing)多次(ci)調低了自(zi)(zi)己房(fang)(fang)子的(de)(de)(de)掛牌價(jia)格，累計降(jiang)價(jia)約70萬元。

“這套房(fang)之前市(shi)場好的(de)時候(hou)差不多能(neng)賣260萬元(yuan)左右，我現(xian)在(zai)賣190萬元(yuan)，還(huan)帶(dai)一個(ge)車位。現(xian)在(zai)降到(dao)我自己都很難(nan)接受，但是沒(mei)辦法，看房(fang)的(de)人雖然有，能(neng)真(zhen)正到(dao)談價(jia)格(ge)地(di)步的(de)人很少。”

與此同時(shi)，李杰看中準備換進(jin)的(de)房源價(jia)格也在(zai)(zai)降。“一(yi)些著急住的(de)剛(gang)需客(ke)戶還是會(hui)適(shi)時(shi)出手，因(yin)為現在(zai)(zai)貸(dai)款(kuan)利率低，首付(fu)款(kuan)要求也不高。我覺得(de)蘇州到2022年底之前市場(chang)價(jia)格應該(gai)不會(hui)上浮，存在(zai)(zai)繼續(xu)下行的(de)可能。”

10月10日，中(zhong)指研究院(yuan)蘇州分(fen)院(yuan)高級分(fen)析師金(jin)珂通過微信向記者(zhe)(zhe)表示，樓市政(zheng)策(ce)(ce)、房貸利率等利好，一定(ding)程度上推動了二手房掛牌量(liang)(liang)和成交(jiao)量(liang)(liang)上升(sheng)，但(dan)近幾月多(duo)數(shu)城市樓市相關政(zheng)策(ce)(ce)波(bo)動反復，對賣房者(zhe)(zhe)和購(gou)房者(zhe)(zhe)的(de)心理都(dou)產生了一些影響(xiang)，加(jia)深(shen)了觀望等待情緒，這種狀(zhuang)態短期(qi)內可(ke)能還(huan)會延續，預期(qi)偏弱(ruo)以及疫(yi)情的(de)不確定(ding)性仍是影響(xiang)市場的(de)關鍵(jian)因素。

如9月中旬(xun)，蘇(su)州(zhou)全(quan)域放(fang)開(kai)限購政策(ce)還出現(xian)“一(yi)日游”的(de)景象，作(zuo)為首個全(quan)域放(fang)開(kai)限購的(de)“強二線”城市，當天蘇(su)州(zhou)房(fang)地產市場反應就頗為熱鬧，但這樣的(de)熱鬧沒能持續過(guo)24小時。

金(jin)珂認為，政策端對市場(chang)(chang)的真(zhen)實影(ying)響需要時間(jian)反應(ying)，9月全(quan)國各(ge)城市頻繁釋放利好政策以穩市場(chang)(chang)、穩預期(qi)，蘇州住宅市場(chang)(chang)也存在(zai)一定波動，但購房者仍存在(zai)較濃的觀望等待心理(li)。

為促進二(er)手(shou)房市(shi)場交(jiao)易，2022年(nian)以來，各地持續(xu)放松此前(qian)實施的(de)二(er)手(shou)房相(xiang)關政策，包括二(er)手(shou)房限售年(nian)限縮短、取消二(er)手(shou)房限售、二(er)手(shou)房指導價退(tui)場、加速落(luo)地“帶押過戶”模式(shi)等，從(cong)交(jiao)易環節、交(jiao)易門檻等層面支持二(er)手(shou)房市(shi)場。

早在2022年5月(yue)，蘇州(zhou)就取消(xiao)了二(er)(er)手(shou)房限售(shou)；常州(zhou)則宣布，從(cong)9月(yue)1日宣布全面取消(xiao)二(er)(er)手(shou)房限售(shou)。不過(guo)，多數(shu)城市采用(yong)的方式是縮短二(er)(er)手(shou)房限售(shou)年限。

事實(shi)上(shang)，2021年2月深(shen)圳率先推出二(er)手房參考價時(shi)，市(shi)(shi)場(chang)對其作用(yong)尚存懷(huai)疑態(tai)度。現實(shi)是(shi)，不到一(yi)年時(shi)間，該政策(ce)便(bian)成(cheng)為不少城(cheng)市(shi)(shi)二(er)手房市(shi)(shi)場(chang)交易的一(yi)把(ba)度量尺(chi)和砝碼，真真實(shi)實(shi)把(ba)部分二(er)手房房價壓到了尺(chi)度線上(shang)下。

以深圳為例，樂有家研(yan)究中心統計顯(xian)示，從(cong)2021年10月份(fen)開(kai)始，深圳成交(jiao)價與參考價偏(pian)差(cha)值(zhi)大于20%的房源占比(bi)(bi)由此前(qian)的33%~56%減少為20%左右，2022年6月占比(bi)(bi)僅17%。而10%偏(pian)差(cha)值(zhi)以內房源的占比(bi)(bi)目前(qian)在40%~50%，可見市面上半數(shu)成交(jiao)房源基本都(dou)能(neng)“按參考價賣(mai)”，這已(yi)經成為當前(qian)深圳二手樓市的大趨勢。

顯(xian)然(ran)(ran)，二(er)手(shou)房(fang)參考價(jia)成(cheng)為(wei)各地(di)二(er)手(shou)房(fang)成(cheng)交下滑的主要原因(yin)之一。也因(yin)此，2022年7月，西安(an)成(cheng)為(wei)首個明確取消二(er)手(shou)房(fang)指導價(jia)的城市(shi)，此后，合(he)肥等(deng)地(di)跟進。目(mu)前，除深圳、上海(hai)外，西安(an)、廣州、合(he)肥等(deng)13城的二(er)手(shou)房(fang)指導價(jia)已悄然(ran)(ran)退場。

與此同時，各地在紛紛松綁此前二手房(fang)(fang)限售政策的(de)同時，全新的(de)二手房(fang)(fang)交易(yi)新模式(shi)也隨之(zhi)出現。9月16日(ri)，南京全面推行(xing)二手房(fang)(fang)“帶(dai)押過(guo)戶(hu)”模式(shi)。截(jie)至推行(xing)當天，南京市(shi)不動產(chan)登(deng)(deng)記機構通過(guo)與中國建設銀行(xing)、南京銀行(xing)等50余家銀行(xing)共同合作，全市(shi)已完成158套房(fang)(fang)屋“帶(dai)押過(guo)戶(hu)”登(deng)(deng)記工作，交易(yi)價值(zhi)超5億元。

而(er)新房表(biao)現更為低迷，從克而(er)瑞數據來看，2022年9月南(nan)京商(shang)品住宅供應69萬(wan)平方(fang)米，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)67%；成(cheng)交50萬(wan)平方(fang)米，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)25%，供銷(xiao)量同比(bi)(bi)均(jun)下(xia)降(jiang)。未來一段時間，城市各板塊(kuai)間的表(biao)現也將繼續分化。

10 月 14 日，佛山二手(shou)房(fang)(fang)(fang)“帶押(ya)過(guo)戶”貸款業(ye)務在南海(hai)區率(lv)先試(shi)點推(tui)行；10月13日，工商銀(yin)行中山分行攜手(shou)貝殼房(fang)(fang)(fang)屋經紀成功發(fa)放了首(shou)筆“帶押(ya)過(guo)戶”二手(shou)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸款業(ye)務；同(tong)日，鄭(zheng)州發(fa)布(bu)通知明確(que)，2022年10月底前實現存量(liang)房(fang)(fang)(fang)買賣“帶押(ya)過(guo)戶”，11月開始逐步全面推(tui)廣“帶押(ya)過(guo)戶”模(mo)式。

據記(ji)者(zhe)不(bu)完全統計，自2022年8月(yue)份(fen)以來(lai)，已有超過(guo)20個城市陸續宣布推出二手房“帶押過(guo)戶”的交易模式。其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇(su)州、無錫等熱點城市，也(ye)有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

廣東(dong)省住房政(zheng)策(ce)研(yan)(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)首席研(yan)(yan)究(jiu)員李宇(yu)嘉9月(yue)21日向記者表(biao)示，“帶押過戶”能夠加速“連環單”交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)的(de)節(jie)奏，為(wei)二手房交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)注(zhu)入了強大的(de)信(xin)用背書，暢通了交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)流程，促進了房屋流轉和良性循(xun)環。

需要注意的(de)是，雖然2022年以來各地針對(dui)二(er)(er)手房的(de)政策頻(pin)出，部分城市(shi)的(de)二(er)(er)手房成交量也出現環(huan)比上(shang)漲，但成交量時(shi)漲時(shi)跌、起伏不(bu)定的(de)現狀(zhuang)，也預示(shi)著二(er)(er)手市(shi)場(chang)整體回(hui)暖尚需時(shi)日。

11月(yue)(yue)16日，易居研(yan)究(jiu)院智庫中心(xin)研(yan)究(jiu)總監嚴躍進向記者分(fen)析(xi)認為：“10月(yue)(yue)份二手房價格上漲的城市數量是2022年最少的，10月(yue)(yue)份市場(chang)壓(ya)力其實(shi)是最大(da)的。”

嚴躍進表示：“特別是從(cong)二(er)手房(fang)(fang)(fang)的(de)月度交(jiao)易(yi)態勢看，此(ci)前幾個(ge)月，一些(xie)城市(shi)二(er)手房(fang)(fang)(fang)有一波(bo)較好(hao)的(de)活躍行情，但后續月份類似活躍態勢有所減弱(ruo)(ruo)。各地(di)要積極宣傳(chuan)二(er)手房(fang)(fang)(fang)交(jiao)易(yi)免個(ge)稅、二(er)手房(fang)(fang)(fang)不限售等政策，以(yi)更(geng)好(hao)激活二(er)手房(fang)(fang)(fang)交(jiao)易(yi)市(shi)場。各地(di)雖然也有一些(xie)二(er)手房(fang)(fang)(fang)交(jiao)易(yi)火熱的(de)消息，但都是暫(zan)時性的(de)，新房(fang)(fang)(fang)行情偏弱(ruo)(ruo)，二(er)手房(fang)(fang)(fang)也明顯會受影響。”

激(ji)活二(er)手(shou)房市場(chang)，未來(lai)還會有哪(na)些(xie)招數？

（應受訪者(zhe)要求，文中劉斌、蔣佳(jia)、張華、鄭林(lin)、李梅、蔣旭為化名）