（編者(zhe)按：　　在剛剛過去的(de)11月，房(fang)地(di)產市場仍在持續下行。從百強房(fang)企的(de)表現(xian)來(lai)看(kan)，銷售(shou)業績同比下滑明顯，拿(na)地(di)積極性逐漸下降，發債融(rong)資也(ye)處于低谷。

不過，11月(yue)出(chu)臺的多項重(zhong)磅(bang)利好政策卻令行(xing)業興奮不已，尤(you)其是(shi)支(zhi)持房(fang)企融資的“三支(zhi)箭(jian)”齊發之下，包(bao)括六大銀行(xing)在內的十余家(jia)銀行(xing)已向(xiang)多家(jia)優質(zhi)房(fang)企意(yi)向(xiang)性(xing)授信金(jin)額(e)超2萬億(yi)元，房(fang)地(di)(di)產(chan)股票和民營地(di)(di)產(chan)債(zhai)也均實現較(jiao)大漲(zhang)幅。房(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)接下來的走向(xiang)，也成(cheng)為各(ge)界(jie)關注的焦(jiao)點。）

每經記者(zhe) 包晶晶 每經編(bian)輯 魏文(wen)藝(yi)

2022年(nian)僅剩一個(ge)月，房企“搶收(shou)”仍未見明顯起色。

11月(yue)30日晚(wan)，中(zhong)指(zhi)研(yan)究院、克而瑞、億翰智庫等多家機(ji)構公布了2022年1~11月(yue)房企銷售業績。據(ju)中(zhong)指(zhi)研(yan)究院統計，TOP100房企前11個月(yue)銷售總(zong)額(e)67268.1億元，同比(bi)下降42.1%；11月(yue)單月(yue)銷售額(e)同比(bi)下降34.4%，環比(bi)減少(shao)4.9%。

“銷售主要(yao)(yao)受(shou)需求端(duan)政(zheng)策(ce)影響，近期需求端(duan)政(zheng)策(ce)總(zong)體(ti)保(bao)持穩定，需求變化較小，所以1~11月(yue)降幅(fu)收窄不(bu)大。”中指(zhi)研究(jiu)院企業(ye)事業(ye)部(bu)研究(jiu)負責(ze)人劉水12月(yue)1日(ri)(ri)通過微信接(jie)受(shou)《每日(ri)(ri)經濟新聞》記者采訪時表示，需求回(hui)(hui)暖(nuan)需要(yao)(yao)更大力度(du)調整放松需求政(zheng)策(ce)，特別是一(yi)二(er)線重點城市要(yao)(yao)加大力度(du)支持剛(gang)性和改善性需求，優(you)化限貸、限購措施，支持需求釋放。只有一(yi)二(er)線城市銷售回(hui)(hui)暖(nuan)，才(cai)能帶動(dong)(dong)三四線城市回(hui)(hui)暖(nuan)，進(jin)而帶動(dong)(dong)全國房地產市場(chang)回(hui)(hui)穩。

千億房企數量減半

值(zhi)得(de)注意的是(shi)，前三(san)(san)甲頭部房企中，碧桂園完成(cheng)銷售4373.5億元(yuan)、保利發展(zhan)4001億元(yuan)、萬科3767億元(yuan)，前三(san)(san)甲之間(jian)的差(cha)(cha)距(ju)較為均衡，在220億~380億元(yuan)，但第三(san)(san)名(ming)萬科與第名(ming)名(ming)綠城中國(guo)拉開了近千億元(yuan)的差(cha)(cha)距(ju)。

令(ling)人意(yi)外的(de)是建發(fa)房(fang)產，其以(yi)1448.6億元的(de)戰績力壓(ya)濱江、金茂(mao)、綠地、旭輝等老牌房(fang)企(qi)，站上榜單第(di)11名。據記者觀(guan)察，今年以(yi)來建發(fa)房(fang)產銷售(shou)快速(su)增長(chang)，1~9月(yue)累計銷售(shou)額已達千(qian)億元，并位(wei)列第(di)榜單15名，此后排名逐(zhu)月(yue)上升(sheng)，目前距離第(di)10名融創僅(jin)163億元差距。按照此之前100億~200億元的(de)單月(yue)銷售(shou)表現，最(zui)后一個月(yue)TOP10房(fang)企(qi)席位(wei)仍有望發(fa)生微調。

整體來看(kan)，今年(nian)前11月銷(xiao)售(shou)額超千(qian)億(yi)元(yuan)房(fang)企(qi)(qi)共19家，較去年(nian)同(tong)(tong)期(qi)減少16家；超百億(yi)元(yuan)房(fang)企(qi)(qi)100家，較去年(nian)同(tong)(tong)期(qi)減少51家。TOP100房(fang)企(qi)(qi)權(quan)益銷(xiao)售(shou)額為46888.9億(yi)元(yuan)，權(quan)益銷(xiao)售(shou)面積為30049.3萬(wan)平方米(mi)，同(tong)(tong)比分別下降(jiang)45.6%和49.9%。

市場不斷筑底的現狀在陣(zhen)(zhen)營(ying)的變(bian)動中也有所反映(ying)。具體來看，第(di)一陣(zhen)(zhen)營(ying)（1000億(yi)(yi)元(yuan)以上）房(fang)企共(gong)19家(jia)，較(jiao)去(qu)年(nian)同期減少(shao)16家(jia)，銷(xiao)售(shou)額(e)均(jun)值(zhi)(zhi)2030.4億(yi)(yi)元(yuan)；第(di)二陣(zhen)(zhen)營(ying)（500億(yi)(yi)~1000億(yi)(yi)元(yuan)）房(fang)企共(gong)16家(jia)，較(jiao)去(qu)年(nian)同期減少(shao)11家(jia)，銷(xiao)售(shou)額(e)均(jun)值(zhi)(zhi)645.4億(yi)(yi)元(yuan)；第(di)三陣(zhen)(zhen)營(ying)（300億(yi)(yi)~500億(yi)(yi)元(yuan)）企業25家(jia)，較(jiao)去(qu)年(nian)同期減少(shao)5家(jia)，銷(xiao)售(shou)額(e)均(jun)值(zhi)(zhi)393.5億(yi)(yi)元(yuan)；第(di)四陣(zhen)(zhen)營(ying)（100億(yi)(yi)~300億(yi)(yi)元(yuan)）企業共(gong)40家(jia)，較(jiao)去(qu)年(nian)同期減少(shao)19家(jia)，銷(xiao)售(shou)額(e)均(jun)值(zhi)(zhi)213.2億(yi)(yi)元(yuan)。

不(bu)僅(jin)如此，各(ge)陣營房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)額增速均有所下(xia)滑。其(qi)中，TOP10房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)額均值為(wei)2783.9億(yi)元(yuan)(yuan)，較(jiao)上年(nian)下(xia)降34.8%；TOP11~30房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)額均值為(wei)911.9億(yi)元(yuan)(yuan)，較(jiao)上年(nian)下(xia)降47.2%；TOP31~50房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)及TOP51~100房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)額均值分別(bie)為(wei)461.0億(yi)元(yuan)(yuan)和239.4億(yi)元(yuan)(yuan)，同比(bi)分別(bie)下(xia)降51.1%和42.3%。

典(dian)型房企目標完成率65%

盡管越(yue)來越(yue)多房企不再(zai)增(zeng)加(jia)銷售(shou)目標，并從(cong)追(zhui)求規模化轉變為穩(wen)健發展(zhan)，但從(cong)公布銷售(shou)目標的15家典(dian)型(xing)房企來看，今年前11月目標完成(cheng)率均(jun)值為65.4%，遠低于(yu)去年同期的85.7%，完成(cheng)全年業(ye)績目標的壓力較大。

具(ju)體來(lai)看，前11月目標(biao)完成率(lv)和目標(biao)增長(chang)率(lv)都比較靠(kao)前的(de)綠(lv)城、濱江、越秀、招商(shang)、中(zhong)糧等，均(jun)為央國企(qi)或深耕地方的(de)優質民營(ying)房企(qi)。

在(zai)15家(jia)典型房(fang)(fang)企中(zhong)，4家(jia)房(fang)(fang)企在(zai)年(nian)初(chu)逆勢調高了(le)目標(biao)增(zeng)長率，其(qi)中(zhong)越(yue)秀地(di)產(chan)上調了(le)10.1%、濱(bin)江(jiang)集(ji)團上調6.7%、綠城中(zhong)國6.5%、保(bao)利置業(ye)4.8%。而從(cong)完(wan)成(cheng)情況(kuang)來看，越(yue)秀地(di)產(chan)也是完(wan)成(cheng)度最高的，達到84.5%，目前銷售額1044億元已經超越(yue)了(le)2021年(nian)同期的950.7億元。

濱江集團緊隨(sui)其后，完成(cheng)了83.4%，但在市場(chang)整體轉冷的影(ying)響下，距(ju)(ju)離(li)去年同期1545.7億元(yuan)銷售(shou)額、103%目標完成(cheng)率仍(reng)有一定差距(ju)(ju)。

而另一些房企(qi)則主動調(diao)低了(le)增長率，如(ru)時代中國(guo)將全年銷售目(mu)標(biao)定在650億元，下(xia)調(diao)超(chao)過40%，但也(ye)僅(jin)完成了(le)目(mu)標(biao)的58.8%，與去(qu)年同期銷售規模相比接近腰(yao)斬；新(xin)城國(guo)際前11月也(ye)僅(jin)完成了(le)45.8%。

“銷(xiao)售(shou)目標完(wan)成(cheng)率較高的(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)均是(shi)(shi)經(jing)營(ying)較為(wei)穩健的(de)房(fang)企(qi)(qi)，一是(shi)(shi)頭部的(de)央(yang)國企(qi)(qi)，二是(shi)(shi)優(you)質民營(ying)房(fang)企(qi)(qi)。”劉水分析指出，當前形勢下，這些企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)經(jing)營(ying)穩健，財務狀況良好，沒(mei)有負面消息(xi)，更加(jia)受(shou)(shou)到購房(fang)者青(qing)睞，所以這些企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)受(shou)(shou)市場調(diao)整影響相(xiang)對較小，銷(xiao)售(shou)業(ye)(ye)(ye)績目標完(wan)成(cheng)率相(xiang)對較高。

濱(bin)(bin)江集團方面(mian)(mian)日前回應(ying)記(ji)者稱，公司(si)一直按照自己的腳步在(zai)走，經營(ying)比較健康，融(rong)資(zi)方面(mian)(mian)始終保持正(zheng)常的節奏。目前濱(bin)(bin)江銷售端還比較暢通(tong)，資(zi)金方面(mian)(mian)能夠滿(man)足整個公司(si)的經營(ying)需(xu)求(qiu)，后續(xu)會根據(ju)相關(guan)政策(ce)和公司(si)實際情況(kuang)積極推進相關(guan)股權融(rong)資(zi)工作(zuo)。

政(zheng)策利好下如(ru)何“搶收”

值得注意的是，11月以來，多項支(zhi)持房(fang)企(qi)(qi)融(rong)(rong)資(zi)政策陸續落地，支(zhi)持房(fang)企(qi)(qi)融(rong)(rong)資(zi)“三支(zhi)箭”格局已經(jing)形成。

“近期政策更多是(shi)對供給側(ce)房(fang)企(qi)融資的(de)支(zhi)持。目(mu)前‘保(bao)(bao)項目(mu)、保(bao)(bao)企(qi)業(ye)’并行(xing)的(de)主要目(mu)的(de)，一是(shi)防范房(fang)企(qi)風(feng)險(xian)(xian)，在已出險(xian)(xian)房(fang)企(qi)和(he)相對健康房(fang)企(qi)之間建立風(feng)險(xian)(xian)防火(huo)墻，促進(jin)改善市場預期；二是(shi)化解(jie)房(fang)企(qi)風(feng)險(xian)(xian)，加快房(fang)地產(chan)風(feng)險(xian)(xian)出清；三是(shi)有(you)效(xiao)緩解(jie)民(min)營企(qi)業(ye)信(xin)用收(shou)縮(suo)問題，促進(jin)民(min)營企(qi)業(ye)融資恢復。”

劉水表示，房地(di)產市場(chang)預期的(de)改善及房地(di)產銷(xiao)售的(de)回穩(wen)，還(huan)需要(yao)加大需求側支持(chi)力度，只有(you)房企能夠自我(wo)“造(zao)血”才能維持(chi)可持(chi)續的(de)發展。

在這樣的市(shi)場(chang)共識下，近期核(he)心一二線城市(shi)繼續優(you)(you)化樓(lou)市(shi)調(diao)控政(zheng)(zheng)策(ce)。如北京市(shi)通州區臺(tai)湖、馬駒橋(qiao)地區商(shang)品房將不再執行“雙(shuang)限(xian)購”政(zheng)(zheng)策(ce)；杭(hang)州優(you)(you)化“認房又認貸”政(zheng)(zheng)策(ce)，降低(di)二套首付比例；成(cheng)都、西安(an)放松限(xian)購政(zheng)(zheng)策(ce)，對修復當地市(shi)場(chang)情緒產生積極作用(yong)。

三四線(xian)城(cheng)市也(ye)聞風而動，如衢州(zhou)、義(yi)烏、南昌等(deng)地(di)開展團(tuan)購補貼(tie)和(he)契稅補貼(tie)讓利(li)，南寧、梧(wu)州(zhou)、鄂爾多(duo)斯等(deng)地(di)調整公積金使用(yong)政(zheng)策(ce)，東莞優化商(shang)品房預售(shou)價格管理等(deng)。據(ju)中(zhong)指研究院統(tong)計，截(jie)至目(mu)前(qian)，全國已有超20城(cheng)降低(di)或取消首套商(shang)貸利(li)率下(xia)限，且均降至4%以(yi)下(xia)，其中(zhong)二(er)線(xian)城(cheng)市武(wu)漢、天津、溫州(zhou)等(deng)城(cheng)市基本降至3.8%~3.9%的水平。

劉水指(zhi)出：“11月重點(dian)100城商品住(zhu)(zhu)宅成交(jiao)面積環比延續(xu)10月的(de)下降態勢，同比降幅(fu)(fu)仍近(jin)30%，月底重點(dian)城市商品住(zhu)(zhu)宅周度成交(jiao)面積環比略有(you)提升，但同比降幅(fu)(fu)仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足(zu)。隨(sui)著(zhu)供(gong)給端支持(chi)政(zheng)策逐漸(jian)落地，加大需求端支持(chi)，購房者預期及信心的(de)增強，明年初銷售(shou)有(you)可能出現(xian)明顯回(hui)穩(wen)。”

對于今年僅(jin)剩的1個月(yue)，房企如何抓(zhua)住最后的“搶收”機(ji)(ji)會？劉水(shui)認為(wei)，首先，要(yao)(yao)抓(zhua)城市輪動機(ji)(ji)會加(jia)快營(ying)(ying)銷(xiao)，近一段支(zhi)持(chi)房地產的政策頻出，市場預期(qi)正在醞(yun)釀(niang)改變(bian)，企業(ye)(ye)要(yao)(yao)緊抓(zhua)時機(ji)(ji)積極營(ying)(ying)銷(xiao)，特別(bie)是一二線熱(re)(re)點城市，企業(ye)(ye)要(yao)(yao)緊抓(zhua)城市輪動機(ji)(ji)會，加(jia)大營(ying)(ying)銷(xiao)；第(di)二，打造熱(re)(re)銷(xiao)項目促進營(ying)(ying)銷(xiao)，當前形勢下，改善型住房需求支(zhi)撐(cheng)較(jiao)為(wei)強勁，企業(ye)(ye)可以(yi)趁勢加(jia)推(tui)項目，打造熱(re)(re)銷(xiao)樓盤。