每經記(ji)者｜陳利    每經編輯(ji)｜魏文藝    

房(fang)企拿地熱情仍在持續下降(jiang)。中指(zhi)研究院(yuan)統(tong)計顯(xian)示，今(jin)年前11月TOP100企業拿地總額(e)11621億元，拿地規模同比下降(jiang)50.5%，降(jiang)幅較(jiao)10月擴大(da)0.3個百(bai)分(fen)點(dian)。

盡管(guan)華潤、中海等頭(tou)部央國(guo)企仍以絕對優勢占(zhan)據權(quan)益(yi)拿(na)地金(jin)(jin)額榜前三甲，但其拿(na)地積極性明顯下降，11月單月權(quan)益(yi)拿(na)地金(jin)(jin)額分別新增16億元(yuan)、60億元(yuan)、12億元(yuan)。TOP10中仍然僅(jin)濱(bin)江集團一家民營(ying)房企。

“全國性龍頭企(qi)業(ye)仍在多個重點城(cheng)市廣泛布局，重點城(cheng)市拿地(di)金(jin)額(e)TOP10房企(qi)中(zhong)超半數為(wei)央(yang)企(qi)國企(qi)，這與(yu)穩健型國央(yang)企(qi)的資金(jin)狀況相對較(jiao)好有直接(jie)關系。”中(zhong)指研究院企(qi)業(ye)事業(ye)部(bu)研究負責人劉水12月1日上午通過微信(xin)向《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)表示。

拿地規模降幅擴大

今年前(qian)11月，TOP100房企(qi)拿地(di)總額11621億(yi)元(yuan)，拿地(di)規(gui)模同比(bi)下降50.5%，降幅比(bi)上月擴大(da)0.3個(ge)百分點，連續5個(ge)月的收(shou)窄態勢終(zhong)止。TOP100房企(qi)拿地(di)門檻值為39億(yi)元(yuan)，同比(bi)下降20億(yi)元(yuan)，TOP100企(qi)業招拍掛權益拿地(di)總額占全國300城土地(di)出讓金的比(bi)例為37.7%。

從50家代表房企(qi)10月單月拿地(di)總額來看，同比下降(jiang)(jiang)23.2%，環比下降(jiang)(jiang)24.7%，降(jiang)(jiang)幅(fu)較10月擴大(da)；同時，繼民企(qi)逐漸淡出之后，央國企(qi)的積極性(xing)也明(ming)顯下降(jiang)(jiang)，城投不得不再一次進場托底。

從新增(zeng)(zeng)貨值(zhi)來看，前11月華潤置地以累計新增(zeng)(zeng)貨值(zhi)2031億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)占據榜(bang)單第一，保利發展和招商(shang)蛇口分別以1944億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)和1714億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)緊隨其后(hou)。TOP10企業新增(zeng)(zeng)貨值(zhi)總額13211億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，占TOP100企業的36.7%，新增(zeng)(zeng)貨值(zhi)門檻為938億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

從各城(cheng)市(shi)群來看，長三(san)角地區持(chi)續(xu)領跑(pao)全國(guo)。前(qian)11月長三(san)角TOP10企業拿地金額(e)2418億元(yuan)，居四大城(cheng)市(shi)群之(zhi)首。其中濱(bin)江集團拿地金額(e)為403億元(yuan)，位居長三(san)角企業拿地金額(e)榜首。

此(ci)外，粵(yue)港(gang)澳大灣區TOP10企(qi)(qi)業(ye)拿地金額(e)1347億元，位(wei)列(lie)第二；京(jing)津(jin)冀(ji)TOP10企(qi)(qi)業(ye)拿地金額(e)1127億元，位(wei)列(lie)第三。從拿地面積來(lai)看，中西部(bu)TOP10企(qi)(qi)業(ye)以1195萬(wan)平方(fang)米位(wei)居(ju)四區域首位(wei)，超越長三角TOP10企(qi)(qi)業(ye)。

“從(cong)重點城市拿地(di)金額TOP10房企(qi)來看，央企(qi)國(guo)企(qi)仍(reng)(reng)是(shi)拿地(di)主(zhu)力。華潤置地(di)、中(zhong)海地(di)產(chan)、保利發展等全國(guo)性龍(long)頭企(qi)業(ye)仍(reng)(reng)在多個(ge)重點城市廣泛布局，重點城市拿地(di)金額TOP10房企(qi)中(zhong)有半數(shu)以上為央企(qi)國(guo)企(qi)，這與穩健(jian)型(xing)央國(guo)企(qi)的資金狀況相對較好(hao)有直接關(guan)系(xi)。民營企(qi)業(ye)中(zhong)，濱江集團保持(chi)杭州區域龍(long)頭地(di)位(wei)，牢(lao)牢(lao)占據杭州市拿地(di)金額榜首。”劉水表示。

22城供(gong)地完成不足60%

截至11月末，北(bei)京、深圳、杭州、南京、武漢等多個(ge)熱點一二線城(cheng)(cheng)市(shi)已完成(cheng)今年第四批(pi)次集中供(gong)地(di)(di)(di)。這些城(cheng)(cheng)市(shi)推出(chu)的優質(zhi)地(di)(di)(di)塊供(gong)應(ying)帶動房企拿(na)地(di)(di)(di)熱情(qing)略有恢復(fu)，代(dai)表房企拿(na)地(di)(di)(di)總額較上月略有增加(jia)。特別是在杭州等城(cheng)(cheng)市(shi)，民企拿(na)地(di)(di)(di)活躍度(du)明顯提(ti)升(sheng)，如杭州第四批(pi)集中土(tu)拍中的8宗(zong)涉宅(zhai)地(di)(di)(di)塊就有4宗(zong)溢價成(cheng)交(jiao)，其(qi)中3宗(zong)加(jia)價至封(feng)頂；而鄭州、武漢、長(chang)沙(sha)等城(cheng)(cheng)市(shi)則更加(jia)依賴地(di)(di)(di)方國資企業托底。

“今年(nian)1~11月(yue)22個集中供地(di)(di)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的市(shi)(shi)(shi)本級合計成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)1339宗涉宅用地(di)(di)，土(tu)(tu)地(di)(di)出讓(rang)金收入1.66萬(wan)億元。”中指研究院土(tu)(tu)地(di)(di)事業部負責人張(zhang)凱12月(yue)1日通(tong)過微信(xin)向記者(zhe)表示，全年(nian)土(tu)(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)呈(cheng)(cheng)高開低(di)走態勢，年(nian)初多地(di)(di)土(tu)(tu)拍熱度(du)較高，一批次溢價成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)宗數占比(bi)39%。受房(fang)(fang)價上漲預(yu)期(qi)轉弱及疫情等因素影(ying)響(xiang)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)表現(xian)不振，房(fang)(fang)企(qi)拿地(di)(di)意愿持續走低(di)，溢價成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)宗數占比(bi)降至20%以下，多地(di)(di)土(tu)(tu)拍甚至100%地(di)(di)塊底(di)價成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)化運作房(fang)(fang)企(qi)參與積(ji)極性亦呈(cheng)(cheng)下降趨(qu)勢，城(cheng)投再次進場(chang)(chang)(chang)托底(di)，成(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)絕對主(zhu)力。

值得一(yi)提的(de)是，截(jie)至11月(yue)底(di)，無(wu)錫、杭州兩城已完(wan)成全(quan)年供地(di)(di)計劃。其中(zhong)，除定(ding)銷房(fang)用地(di)(di)外，無(wu)錫全(quan)年供地(di)(di)約335.7公頃，完(wan)成率達96%；杭州全(quan)年土地(di)(di)出讓(rang)金達到(dao)約1914億(yi)元，同比2021年的(de)3132億(yi)元有(you)明顯回落。

此外，徐州、武漢、蘇州等城市預計還將有(you)第五批次集中(zhong)供地(di)掛牌。

事實上，各城土(tu)拍次(ci)數增加(jia)源于去(qu)年下(xia)半(ban)年土(tu)地(di)市(shi)場熱(re)度的明(ming)(ming)顯下(xia)降。據(ju)不完全(quan)統計，2021年全(quan)國土(tu)地(di)市(shi)場成(cheng)交整體(ti)收縮明(ming)(ming)顯，包括武漢、合肥、杭州(zhou)、廈(sha)門、重慶、深圳等熱(re)點城市(shi)均未能(neng)如(ru)期完成(cheng)全(quan)年供地(di)計劃，而這一(yi)情況(kuang)在2022年并未出現明(ming)(ming)顯好轉(zhuan)。

國家統計局數字(zi)顯(xian)示，今年1~10月(yue)(yue)全國房地產開(kai)發投資113945億元，同(tong)比(bi)下降(jiang)8.8%。盡管各個城市均追加了集(ji)中(zhong)土拍次數，但據(ju)中(zhong)指研究院11月(yue)(yue)24日(ri)發布的數據(ju)顯(xian)示，22城在(zai)2022年的市本級宅地供應計劃(hua)合(he)計為12875公頃，全年計劃(hua)完成率僅55%。

“去年開始施行的集中(zhong)(zhong)供地(di)(di)制度，今(jin)年正在逐漸(jian)變得靈活化。”劉(liu)水(shui)表(biao)示，集中(zhong)(zhong)供地(di)(di)政策的出臺(tai)目的是穩(wen)定地(di)(di)價(jia)預期，從而實現(xian)穩(wen)房價(jia)、穩(wen)預期。隨著土地(di)(di)市(shi)場降(jiang)溫，溢(yi)價(jia)率下行、地(di)(di)塊底價(jia)成交現(xian)象逐漸(jian)增多，地(di)(di)方國資平臺(tai)托底現(xian)象顯著，“多地(di)(di)增加供地(di)(di)次數，同時減少每(mei)次的出讓(rang)塊數，‘多次少量’或(huo)將成為常態。”

展望12月(yue)，張凱認為，盡管近期各類利(li)好政策不(bu)(bu)斷，但無論是“金融16”條、預(yu)售資金監(jian)管優化、還是“第三(san)支(zhi)箭”，其核心目的都是對房企的紓困，很(hen)難在(zai)土拍市(shi)場立(li)刻起到作用。“在(zai)房地產市(shi)場企穩之前，土地市(shi)場尚不(bu)(bu)具備全面回升的基礎，熱點城市(shi)仍將(jiang)聚(ju)焦在(zai)北(bei)上(shang)深杭等(deng)核心城市(shi)。”