每經記者(zhe)｜王佳(jia)飛    每經編輯｜陳夢(meng)妤(yu)     

融(rong)創中國（HK01918，股(gu)價4.58港(gang)元，市值249.56億(yi)港(gang)元）2019年全資(zi)收(shou)購的泛海(hai)建設(she)(she)控股(gu)有限(xian)公司（下稱泛海(hai)建設(she)(she)）再次發生(sheng)股(gu)權變更(geng)。

根據企(qi)查查，11月28日，泛(fan)海建(jian)設(she)股東已經變為中信(xin)信(xin)托（64.678%）、華融資(zi)本（25%），融創中國目前僅(jin)持10.322%股權(quan)。

泛海建設擁有(you)北京泛海國際項(xiang)目1號地(di)塊及上(shang)海董家渡(du)項(xiang)目100%權益。

表面看，這是(shi)一次(ci)股權(quan)(quan)出(chu)(chu)讓，但知情人(ren)士11月30日晚間通過微信告訴《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)：“據我了解，本(ben)次(ci)股權(quan)(quan)轉讓并不(bu)是(shi)項目(mu)出(chu)(chu)售，而是(shi)華融(rong)(rong)與(yu)融(rong)(rong)創在董家(jia)渡項目(mu)的(de)股權(quan)(quan)融(rong)(rong)資(zi)合作，為(wei)信托收益權(quan)(quan)方式(shi)，項目(mu)新增資(zi)金總(zong)量不(bu)是(shi)有些媒體報道的(de)80億(yi)元(yuan)，而是(shi)超過120億(yi)元(yuan)。”

新增融資總量120億

2019年，融創中國以125.53億(yi)元收購泛(fan)海(hai)建設100%股(gu)權，后者擁(yong)有北京(jing)泛(fan)海(hai)國際項目1號地塊及上海(hai)董家渡(du)項目的(de)100%權益。

上(shang)(shang)述(shu)知(zhi)情人士(shi)表(biao)示，此次融資主要涉(she)及的是董家(jia)渡項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)：“日(ri)前，中國華融、浦發銀行(xing)(xing)、中信信托與融創(chuang)中國就上(shang)(shang)海董家(jia)渡項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)融資合作完成(cheng)股轉交(jiao)易。根據合作協(xie)議，中國華融和浦發銀行(xing)(xing)牽頭的銀團（其(qi)余5家(jia)為上(shang)(shang)海銀行(xing)(xing)、上(shang)(shang)海農商(shang)行(xing)(xing)、交(jiao)通銀行(xing)(xing)、興業(ye)銀行(xing)(xing)、北京(jing)銀行(xing)(xing)）、中信信托等合作方攜手(shou)對該(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)注(zhu)資，新增(zeng)融資總量將超120億(yi)元(yuan)，注(zhu)入資金用于該(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的整(zheng)體開發、建設、運營。”

董(dong)家(jia)渡項目位(wei)于(yu)上海(hai)市(shi)黃浦區，處南(nan)外(wai)(wai)灘(tan)板塊(kuai)，緊(jin)鄰黃浦江、豫(yu)園(yuan)。項目總占(zhan)地(di)(di)面(mian)積約12.02萬(wan)平方米(mi)，總建(jian)筑面(mian)積約62.80萬(wan)平方米(mi)，主要(yao)用作(zuo)住(zhu)宅及商(shang)業(ye)的開(kai)發，大部分尚(shang)未建(jian)設。該地(di)(di)塊(kuai)是泛海(hai)于(yu)2002年(nian)獲得的，曾被列入全(quan)國典型閑置土地(di)(di)行列。2002年(nian)5月，泛海(hai)借舊區改造(zao)，以(yi)零成本獲取(qu)董(dong)家(jia)渡10號(hao)(hao)、12號(hao)(hao)、14號(hao)(hao)三宗外(wai)(wai)灘(tan)核(he)心(xin)區域地(di)(di)塊(kuai)，共計約12萬(wan)平方米(mi)，當時(shi)獲得的是“毛地(di)(di)”，而非“凈地(di)(di)”，泛海(hai)要(yao)承擔(dan)所屬地(di)(di)塊(kuai)的拆(chai)遷工作(zuo)。

按照此前(qian)泛海與(yu)上海市黃浦(pu)區管委會就(jiu)董家渡項目12號(hao)、14號(hao)部分地塊房屋征(zheng)收事宜的約定，兩地塊征(zheng)收費用暫定為(wei)95.77億(yi)元(yuan)。

該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)地(di)(di)處黃浦(pu)江(jiang)邊(bian)，周邊(bian)在(zai)售二手房(fang)均(jun)價(jia)已(yi)普遍(bian)超(chao)過每(mei)平方米(mi)10萬(wan)元，堪稱上(shang)海絕版豪宅地(di)(di)塊。其(qi)中，10號地(di)(di)塊拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)任(ren)務已(yi)經(jing)于(yu)2015年(nian)上(shang)半年(nian)初步(bu)完成，并(bing)于(yu)2015年(nian)11月21日推出上(shang)海泛海國(guo)際(ji)住(zhu)區項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)一期，但其(qi)余的(de)12、14號兩(liang)幅地(di)(di)塊的(de)拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)工作20年(nian)來仍(reng)未完結，融創中國(guo)推進(jin)難度可(ke)想(xiang)而知。

對于今后董家(jia)渡項(xiang)目操盤，上述(shu)名(ming)知情人(ren)士表示：“融創中(zhong)國(guo)還是操盤方，華融行(xing)使監管(guan)職能，并保留(liu)使用融創中(zhong)國(guo)品牌，融創中(zhong)國(guo)會在(zai)未來融資償還后回購股權。退出時，AMC和銀行(xing)的融資享有(you)優先(xian)權，融創中(zhong)國(guo)股權劣后。”

融資紓困新模式

近期融創中國仍處于低谷，該公司(si)股票從(cong)2022年4月1日起暫(zan)停交(jiao)易至今。

11月(yue)29日(ri)晚間，融(rong)創中(zhong)(zhong)國(guo)發布公告(gao)稱(cheng)，預期(qi)2021年度(du)公司擁有(you)人應(ying)占溢利較上(shang)年下降(jiang)約(yue)(yue)207%，核(he)心凈利潤較上(shang)年下降(jiang)約(yue)(yue)184%。最新業績公告(gao)顯示，今年10月(yue)，融(rong)創中(zhong)(zhong)國(guo)實(shi)現合同銷售金額(e)約(yue)(yue)97.5億元(yuan)(yuan)(yuan)，合同銷售面(mian)(mian)積約(yue)(yue)71.8萬(wan)平方米(mi)(mi)，合同銷售均(jun)價約(yue)(yue)13580元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米(mi)(mi)。截至10月(yue)底，融(rong)創中(zhong)(zhong)國(guo)累計實(shi)現合同銷售金額(e)約(yue)(yue)1530.6億元(yuan)(yuan)(yuan)（2021年同期(qi)為5128億元(yuan)(yuan)(yuan)），銷售面(mian)(mian)積約(yue)(yue)1157.8萬(wan)平方米(mi)(mi)。

對(dui)于已在(zai)進(jin)行的債務重組，融創中國9月8日(ri)公(gong)告(gao)稱，相關(guan)工作(zuo)已取得相當進(jin)展，并(bing)給(gei)出了時間表(biao)，表(biao)示“將繼續和(he)有(you)關(guan)債權人(ren)(ren)保持積極主(zhu)動的溝通，并(bing)與債權人(ren)(ren)小組及其他相關(guan)境外債權人(ren)(ren)盡(jin)快(kuai)形成重組方案(an)，以期在(zai)切實可(ke)行的情(qing)況下盡(jin)快(kuai)（目標今(jin)年年底前）向市場公(gong)布方案(an)條款。”

上述知情人(ren)士認為：“這(zhe)次合(he)作(zuo)是(shi)AMC和(he)銀行(xing)(xing)對中央穩定(ding)房地產行(xing)(xing)業健康(kang)發展(zhan)的積極響(xiang)應和(he)融(rong)資模式創新，這(zhe)會(hui)令金(jin)融(rong)機構與(yu)房企進一(yi)步(bu)加(jia)大融(rong)資合(he)作(zuo)，有(you)利于(yu)后續房企紓困、化解行(xing)(xing)業風險(xian)、實現(xian)‘保交付、保民生、保穩定(ding)’。”